內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject馬楠中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)專家中國(guó)建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員2011.6海爾地產(chǎn)4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境新政——土地、金融、預(yù)售、自有資金、開發(fā)……..

行業(yè)門檻提高了形勢(shì)——消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存4房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場(chǎng)法律資源輿論社會(huì)4向管理要效益法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模開展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)資本競(jìng)爭(zhēng)管理競(jìng)爭(zhēng)管理標(biāo)準(zhǔn)化4利潤(rùn)時(shí)間(年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階段2：資本質(zhì)量時(shí)代階段3：管理與品牌時(shí)代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀管理標(biāo)準(zhǔn)化本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段4行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤(rùn)趨薄管理出效益管理精細(xì)化4再看看我們的運(yùn)營(yíng)。。。?？偠灾?房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為本錢管理的競(jìng)爭(zhēng)4資本土地工程資本增值能力工程開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)轉(zhuǎn)流程4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力——企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體工程操作能力企業(yè)綜合管理能力本錢管理能力聚焦體現(xiàn)PART.13PART.1 前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力，與企業(yè)的本錢控制的相關(guān)性越來(lái)越高，本錢控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢(shì)已經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，政策越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。 本錢控制力的競(jìng)爭(zhēng)。聚焦當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力與企業(yè)的本錢控制息息相關(guān)，不注重本錢控制的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。在外來(lái)資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來(lái)越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)本錢控制力的競(jìng)爭(zhēng)4一句話:房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為本錢管理的競(jìng)爭(zhēng)。聚焦房地產(chǎn)工程全本錢精細(xì)化管理責(zé)任本錢管理核心體系4房地產(chǎn)本錢作業(yè)過(guò)程與本錢形成土地本錢〔政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建安費(fèi)用〕銷售費(fèi)用管理費(fèi)用本錢是一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測(cè)算1成本測(cè)算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購(gòu)招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢精細(xì)化管理措施四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一4 一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)本錢控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而本錢管理根本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握本錢的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長(zhǎng)，如果被問(wèn)及一個(gè)工程工程設(shè)計(jì)甚至施工過(guò)半時(shí)的本錢是多少，完工后的總本錢又是多少，許多開發(fā)商都難以答復(fù)清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資〔資本運(yùn)營(yíng)〕等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)工程的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致本錢核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令本錢的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制難度越來(lái)越大。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問(wèn)題5

1、缺乏全面標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢管理體系：本錢控制就是工程實(shí)施過(guò)程的支出控制，沒(méi)有建立目標(biāo)本錢、責(zé)任本錢和動(dòng)態(tài)本錢跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2、本錢控制無(wú)視重點(diǎn)：只重視“顯性本錢”的控制，而忽略對(duì)“隱性本錢”的控制；3、本錢控制的無(wú)視前期階段：通常只關(guān)注工程施工階段過(guò)程的“事中”本錢控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”本錢控制的足夠重視；4、本錢控制手段不當(dāng)：把壓縮必要的工程費(fèi)用開支當(dāng)作本錢控制的主要手段，反而使工程整個(gè)經(jīng)營(yíng)方案和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實(shí)際開發(fā)本錢大大增加，利潤(rùn)降低，增加了工程后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問(wèn)題目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的幾個(gè)誤區(qū)6管什么

三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理方面容易存在三大誤區(qū)誰(shuí)來(lái)管認(rèn)識(shí)偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部本錢控制管理主體確立失誤〔誰(shuí)來(lái)管〕?長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)一直把本錢管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為本錢、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。??廣闊員工對(duì)于哪些本錢應(yīng)該控制，怎樣控制等問(wèn)題無(wú)意也無(wú)力過(guò)問(wèn)，本錢意識(shí)冷淡。企業(yè)的本錢管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員本錢控制8誤區(qū)二：本錢管理對(duì)象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清〔管什么〕?一方面，沒(méi)有從價(jià)值鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對(duì)發(fā)生本錢的控制，無(wú)視了對(duì)影響本錢的控制。?另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡(jiǎn)單、狹窄的模式之內(nèi)，無(wú)視潛在的損失，尚未對(duì)本錢實(shí)行全方位的控制。。 全方位本錢控制9土地設(shè)計(jì)采購(gòu)施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生本錢與影響本錢曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過(guò)程對(duì)產(chǎn)品總本錢的影響。 發(fā)生成本曲線 價(jià)值鏈發(fā)生本錢：該環(huán)節(jié)作業(yè)過(guò)程所發(fā)生的本錢。影響本錢：本錢控制的關(guān)鍵在于控制影響本錢！10誤區(qū)三：本錢控制模式?jīng)]有確立〔怎么管〕?本錢管理工作不夠全面和系統(tǒng)。本錢控制偏重于事后的反響，而事前、事中控制不力。??本錢管理根底工作薄弱，缺少一套完善的本錢管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒(méi)有很好地跟市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)；獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)發(fā)動(dòng)工積極性的目的。 全過(guò)程本錢控制111、為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺本錢難于控制？〔1〕關(guān)于目標(biāo)本錢的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入；〔2〕建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，建筑采購(gòu)本錢日益低廉；〔3〕ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。2、設(shè)計(jì)、工程人員的苦惱……〔1〕本錢目標(biāo)束縛設(shè)計(jì)；〔2〕招投標(biāo)與工程采購(gòu)分判混亂；〔3〕變更、簽證、價(jià)款調(diào)整以及索賠管理混亂；〔4〕遵守流程和趕進(jìn)度的矛盾劇烈。房地產(chǎn)工程傳統(tǒng)“本錢管理”的誤區(qū)帶來(lái)的苦惱……樹立現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢管理理念實(shí)施房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理方法關(guān)鍵是內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一11——以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心——以工程量清單為計(jì)價(jià)模式——結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和本錢分析為根底——以目標(biāo)管理為方法——以工程營(yíng)銷定位與技術(shù)管理為依托——以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)——強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)——利潤(rùn)：講求性價(jià)比，開掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值——本錢管理的開展趨勢(shì)：核算型的本錢管理已瀕臨淘汰控制型的本錢管理模式已不能滿足市場(chǎng)的要求本錢管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變——核心就是產(chǎn)品“價(jià)值工程”研究?，F(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念四11現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念1.工程本錢管理的目的——提升價(jià)值2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成——全本錢3.工程本錢管理的階段——全過(guò)程4.工程本錢管理的主體——全員5.工程本錢管理的方法——目標(biāo)本錢管理6.工程本錢管理的要點(diǎn)——確定與控制四11〔1〕房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒主題〔2〕利潤(rùn)與本錢的關(guān)系：收入一定的情況下，本錢越低，利潤(rùn)越大〔3〕本錢管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的——機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)〔4〕本錢管理的目標(biāo)是保證本錢的支出獲得最有效的收益——消除無(wú)效本錢，提升投資價(jià)值本錢控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵——價(jià)值工程的理念1.工程本錢管理的目的——提升價(jià)值現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四價(jià)值工程的概念

價(jià)值工程的根本公式：V=F/CV------value：性價(jià)比F--function：產(chǎn)品的功能/性能、效勞、收益C------cost：費(fèi)用/本錢?

C下降，F(xiàn)上升?

C不變，F(xiàn)上升?

C下降，F(xiàn)不變?C小幅上升，F(xiàn)大幅上升?C大幅下降，F(xiàn)小幅下降------具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)------價(jià)值的評(píng)估：有顯性的、有隱性的、有眼前的、有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四〔1〕全本錢構(gòu)成成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)工程全本錢構(gòu)成〔1〕全本錢在時(shí)間和空間上的構(gòu)成時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四〔1〕階段

?立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)〔2〕對(duì)應(yīng)本錢實(shí)現(xiàn)過(guò)程——由虛到實(shí)

?虛擬：估、概、預(yù)算?現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款——從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包3.工程本錢管理的階段——全過(guò)程1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四3.工程本錢管理的階段——全過(guò)程立項(xiàng)階段——本錢測(cè)算，工程經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)籌劃階段——選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與開展方案設(shè)計(jì)階段——產(chǎn)品目標(biāo)與本錢目標(biāo)的制定方案設(shè)計(jì)階段——最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合工程定位，表達(dá)產(chǎn)品特征初步設(shè)計(jì)階段——材料設(shè)備的合理選型施工圖設(shè)計(jì)階段——限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段——通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到適宜的價(jià)格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握〕施工階段——變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段——營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程本錢控制，銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段——結(jié)算、索賠辦理，工程后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段——保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理各階段本錢管理重點(diǎn)內(nèi)容11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四4.工程本錢管理的責(zé)任主體——全員〔1〕所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有本錢管理的責(zé)任，都要具有本錢意識(shí)?！?〕責(zé)任本錢管理體系的建立目的：令全員實(shí)施自覺的本錢管理行為要素：1〕責(zé)任范圍；2〕責(zé)任人 3〕評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；4〕評(píng)價(jià)人〔3〕房地產(chǎn)公司本錢管理專業(yè)人員的職責(zé)①全面、全過(guò)程本錢管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作②了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；③甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)整合，不管是設(shè)計(jì)、工程還是本錢人員，都是專家型的管理者〔不是面包師〕本錢意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有本錢意識(shí)控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四5.工程本錢管理的方法——目標(biāo)本錢管理〔1〕目標(biāo)本錢管理的內(nèi)容——目標(biāo)本錢確實(shí)定與動(dòng)態(tài)控制兩方面〔2〕目標(biāo)本錢確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)產(chǎn)品把握〔3〕實(shí)現(xiàn)目標(biāo)本錢動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段—信息化〔4〕目標(biāo)本錢管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四6.工程本錢管理的要點(diǎn)——確定與控制〔1〕合理確定——確定是控制的前提和根底，市場(chǎng)定價(jià)原那么，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理本錢的決定因素：外部—市場(chǎng)；內(nèi)部—產(chǎn)品籌劃與定位；本錢的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;〔如資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)〕本錢確定的方法:決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)本錢確定的過(guò)程:行業(yè)特點(diǎn)決定本錢的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、屢次性；從虛到實(shí)；本錢實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)〔發(fā)包〕，使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合 ——招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段 ——定標(biāo)的原那么：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品1.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想111.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四6.工程本錢管理的要點(diǎn)——確定與控制〔2〕有效控制——?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)①控制伴隨實(shí)施的全過(guò)程：保證在過(guò)程中的實(shí)施不偏離既定目標(biāo)，控制是動(dòng)態(tài)的。②控制的要素：合理的目標(biāo)、偏差測(cè)定、及時(shí)反響與修正。③能動(dòng)的控制：控制不等于限制，心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案?！?〕技術(shù)經(jīng)濟(jì)既結(jié)合又別離的原那么①技術(shù)：招標(biāo)籌劃書——合同策略＋合同界面——合同文件——清單包干②經(jīng)濟(jì)：設(shè)計(jì)任務(wù)書——方案設(shè)計(jì)＋目標(biāo)本錢——擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)＋目標(biāo)本錢調(diào)整——工程量清單——合同單價(jià)/合價(jià)111.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四7.房地產(chǎn)本錢管理的開展過(guò)程【審算型】造價(jià)計(jì)算〔概、預(yù)、結(jié)〕——定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；【控制型】本錢控制——強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值【能動(dòng)型】提升價(jià)值——強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，開掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值111.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四7.房地產(chǎn)本錢管理的開展過(guò)程成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升審算型：事后算帳（被動(dòng)）控制型：動(dòng)態(tài)控制糾偏能動(dòng)型：主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確111.工程本錢管理的目的2.房地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成3.工程本錢管理的階段4.工程本錢管理的主體5.工程本錢管理的方法6.工程本錢管理的要點(diǎn)7.本錢管理的開展過(guò)程8.本錢管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四8.本錢管理的指導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和本錢分析為根底，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展全過(guò)程精細(xì)化本錢管理工作。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念的總結(jié)〔1〕樹立全本錢觀念①施工階段——承建商的全本錢、開發(fā)商的階段性本錢②開發(fā)全過(guò)程——開發(fā)商最關(guān)注③產(chǎn)品壽命周期本錢——品牌開發(fā)商最關(guān)注〔尤其是自己經(jīng)營(yíng)的工程〕。對(duì)工程整個(gè)壽命周期而言，工程開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，本錢的發(fā)生還沒(méi)完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)、法律風(fēng)險(xiǎn)〔嚴(yán)格意義上不能算本錢〕等費(fèi)用，要全盤考慮。關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品壽命周期本錢一定要在工程定位和設(shè)計(jì)階段就得充分考慮，否那么達(dá)不到預(yù)期效果。節(jié)能建筑就是基于這種考慮?！?〕省錢與花錢問(wèn)題上要防止的防止幾個(gè)誤區(qū)：1〕建筑設(shè)計(jì)不是做藝術(shù)品，而是做產(chǎn)品，既然是產(chǎn)品，就得關(guān)注市場(chǎng)〔客戶需求〕、本錢、品質(zhì)的適度、可實(shí)施性等。防止不計(jì)本錢地追求設(shè)計(jì)效果。2〕過(guò)分強(qiáng)調(diào)本錢控制而導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)降低，尤其是低價(jià)中標(biāo)后，在施工過(guò)程要求趕工，將使施工單位“雪上加霜”，最終犧牲的是產(chǎn)品品質(zhì)。3〕只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。關(guān)注“邊際本錢”與“邊際效益”問(wèn)題，防止本錢管理的本位主義?！氨惧X管理”的最終目標(biāo)是將本錢合理地揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“本錢優(yōu)化”，到達(dá)“本錢效益最大化”。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念的總結(jié)〔3〕現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)1〕方案優(yōu)化2〕限額設(shè)計(jì)3〕本錢估算、分解與責(zé)任本錢目標(biāo)4〕圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審5〕招標(biāo)管理招標(biāo)方式：總價(jià)包干還是招單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？評(píng)標(biāo)原那么：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算是否及時(shí)等6〕報(bào)價(jià)分析7〕合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān)8〕設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理9〕按月審結(jié)10〕動(dòng)態(tài)本錢統(tǒng)計(jì)反響、本錢月度會(huì)11〕結(jié)算管理12〕工程結(jié)算分析報(bào)告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念的總結(jié)〔3〕現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)1〕方案優(yōu)化2〕限額設(shè)計(jì)3〕本錢估算、分解與責(zé)任本錢目標(biāo)4〕圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審5〕招標(biāo)管理招標(biāo)方式：總價(jià)包干還是招單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？評(píng)標(biāo)原那么：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算是否及時(shí)等6〕報(bào)價(jià)分析7〕合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān)8〕設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理9〕按月審結(jié)10〕動(dòng)態(tài)本錢統(tǒng)計(jì)反響、本錢月度會(huì)11〕結(jié)算管理12〕工程結(jié)算分析報(bào)告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念的總結(jié)〔3〕現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的本錢策略觀企業(yè)的定位決定了企業(yè)的本錢策略品牌盈利工程定位持續(xù)開展成熟房地產(chǎn)公司的本錢策略觀1〕要產(chǎn)品，而非作品〔新、特、奇建筑，如鳥巢、水立方、中央電視臺(tái)新址、東方明珠電視塔等〕2〕成熟產(chǎn)品的復(fù)制〔即標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程〕專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購(gòu)管理系統(tǒng)本錢研究系統(tǒng)根底數(shù)據(jù)信息3〕引伸的二個(gè)話題①品牌的內(nèi)涵？②工程定位——本錢型OR產(chǎn)品型？11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理理念的總結(jié)非標(biāo)準(zhǔn)答案關(guān)于品牌內(nèi)涵：品質(zhì)〔質(zhì)量等〕、品味〔風(fēng)格、布局、配套等〕、品行〔售后、物業(yè)管理等〕

關(guān)于工程定位：產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)工程檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。典型城市：一線城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州等本錢型：贏利主要靠對(duì)建安本錢的控制，特點(diǎn)是房?jī)r(jià)差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)工程的建安本錢控制要求較高。典型城市：二、三線城市，如東莞、長(zhǎng)沙、武漢等

內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢精細(xì)化管理措施四13(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容合計(jì)

不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號(hào)工程成本項(xiàng)目發(fā)展全成本

開發(fā)成本1.北京房地產(chǎn)工程本錢內(nèi)容詳細(xì)目錄19土地本錢〔約占工程總本錢的30-35%左右〕，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的本錢準(zhǔn)確分析。 工程本錢〔約占工程總本錢的50-55%左右〕，主要由分項(xiàng)工程及甲供物資本錢、小市政管網(wǎng)和環(huán)境本錢、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同本錢。前期費(fèi)用〔約占工程總本錢的５%左右〕，主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而本錢控制成為其次。 三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理本錢比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。城市根底設(shè)施配套費(fèi)：這局部一般占5-10%左右。主要是指工程用地紅線外的水暖電氣等大市政根底設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市根本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這局部本錢也相對(duì)固定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔費(fèi)用〕所占總額的比例隱性本錢顯性本錢內(nèi)部材料。22〔三〕房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容工程開發(fā)進(jìn)度控制工程資金收支方案管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中固化的本錢預(yù)控合同管理建安及工程本錢采購(gòu)本錢顯性本錢〔費(fèi)用〕的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購(gòu)、招投標(biāo)等方面。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一房地產(chǎn)本錢管理什么？——全本錢精細(xì)化管理二房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢精細(xì)化管理措施四23如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全本錢管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋建立合理的目標(biāo)本錢將目標(biāo)本錢分解成責(zé)任本錢將本錢控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系本錢考核與績(jī)效管理目標(biāo)本錢管理的總體思路：內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的構(gòu)成、歸集與分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的分解——責(zé)任本錢四房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的控制與責(zé)任本錢落實(shí)23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三1.目標(biāo)本錢的定義：目標(biāo)本錢是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)方案，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的本錢指標(biāo)。2.目標(biāo)本錢的構(gòu)成〔見右圖〕3.房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢科目歸集與分解〔1〕按工程的單項(xiàng)、單位、分部或分項(xiàng)工程的自然組成進(jìn)行歸集與分解〔2〕表達(dá)工程的開發(fā)進(jìn)程〔3〕盡量滿足公司招標(biāo)、簽約等工作的需要〔4〕科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰，最好有詳盡的備注說(shuō)明〔5〕兼顧公司歷史數(shù)據(jù)的形成和行業(yè)習(xí)慣〔6〕與財(cái)務(wù)部、工程部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來(lái)后，二級(jí)科目就不要變動(dòng)，三級(jí)以后的科目可延展〔7〕便于監(jiān)控執(zhí)行與考核合計(jì)

不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1成本構(gòu)成序號(hào)23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三4.不同類型物業(yè)本錢構(gòu)成與分?jǐn)偂?〕不同類型物業(yè)本錢構(gòu)成特點(diǎn)住宅：別墅、多層、小高層、高層、超高層寫字樓：商場(chǎng)：〔2〕分?jǐn)偟闹攸c(diǎn)與難點(diǎn)地價(jià)的分?jǐn)偟叵率业姆謹(jǐn)偣才涮椎姆謹(jǐn)倕^(qū)內(nèi)環(huán)境〔園建與綠化〕的分?jǐn)傆嘘P(guān)系統(tǒng)的分?jǐn)偂簿C合管網(wǎng)、智能化、消防等〕期間費(fèi)用分?jǐn)?.某標(biāo)桿公司本錢表分?jǐn)傇敲矗赫l(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偅皇芤嬖蕉?，分?jǐn)傇酱?。典型案例?nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的分解——責(zé)任本錢四房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的控制與責(zé)任本錢落實(shí)23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三二房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定1.房地產(chǎn)本錢目標(biāo)制定和管理的根本原那么

〔1〕目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于本錢目標(biāo)值本身、更要關(guān)注本錢背后的產(chǎn)品目標(biāo)。

〔2〕目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。

〔3〕目標(biāo)的范圍：本錢目標(biāo)是整個(gè)工程團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全本錢。2.何時(shí)形成本錢目標(biāo)？?jī)煞N做法在工程的方案階段，確定本錢目標(biāo)；〔難度大，適應(yīng)管理成熟的公司〕在工程主體施工圖出來(lái)后形成本錢目標(biāo)?！部蓪?shí)施性，適應(yīng)于本錢管理起步階段的公司〕到底那種做法適宜？要與公司的具體情況想適應(yīng)。詳見本錢目標(biāo)形成過(guò)程建議傾向于由第二種向第一種過(guò)渡；開始采用第二種模式，逐漸實(shí)現(xiàn)第一種模式。

一般做法如下：

典型案例3.某地產(chǎn)公司本錢管理框架流程圖23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.何時(shí)形成本錢目標(biāo)？關(guān)于制定本錢目標(biāo)的時(shí)間一般做法：〔1〕目標(biāo)制定從立項(xiàng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；〔2〕定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的本錢測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原那么上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；〔3〕規(guī)劃方案確定后，要形成正式目標(biāo)本錢；〔3〕擴(kuò)初及施工圖完成后，在目標(biāo)本錢總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對(duì)目標(biāo)本錢進(jìn)行科目之間的調(diào)劑。對(duì)于超出目標(biāo)本錢的情況，按照目標(biāo)本錢變更處理。新項(xiàng)目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設(shè)計(jì)施工組織材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測(cè)算（預(yù)控）目標(biāo)成本（發(fā)展）目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控）動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)

形成

的幾

個(gè)階

段示

意圖23二房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定3.房地產(chǎn)目標(biāo)本錢制定方法、要求〔1〕目標(biāo)本錢制定的方法〔有正向測(cè)算法、反向倒逼法兩種〕1〕正向測(cè)算法測(cè)算依據(jù)——本錢首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報(bào)告、籌劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)算方式——根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和工程的特征，不一定是固定方式；〔如爛尾樓改造、中學(xué)等〕團(tuán)隊(duì)工作——前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)籌劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定?！补ぷ髦匦那耙啤?/p>

2〕反向倒逼法確定銷售價(jià)格水平——確定利潤(rùn)要求——反推計(jì)算本錢水平。－－目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布〔也可能經(jīng)集團(tuán)審批〕。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三23二房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定3.房地產(chǎn)目標(biāo)本錢制定方法、要求〔2〕目標(biāo)本錢制定的要求水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；依據(jù)充分：產(chǎn)品定位能夠支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；目標(biāo)本錢合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；內(nèi)容具體明確：本錢內(nèi)容明確〔比方同樣是高檔，各人心目中可能不同〕；考慮全面，不要漏項(xiàng)；量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)別離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的比照分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各工程的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用本錢目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。發(fā)布要審批：結(jié)合運(yùn)營(yíng)部門的工程總體經(jīng)營(yíng)方案，確定的目標(biāo)本錢要符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批〔可能集團(tuán)審批〕，正式發(fā)布。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三23二房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定4、由本錢管理部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)〔1〕與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、工程、財(cái)務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)〔2〕不是單打、獨(dú)奏，而是協(xié)同、配合，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲〔3〕上公司評(píng)審會(huì)〔闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整〕〔4〕相關(guān)部門傳簽、董事長(zhǎng)〔總經(jīng)理〕審批下發(fā)執(zhí)行〔5〕一旦簽發(fā)，不得修改〔除非工程本身重大調(diào)整〕，要保持其剛性和嚴(yán)肅性〔6〕便于操作與實(shí)施。要盡量與招標(biāo)、簽約相適應(yīng)，便于過(guò)程監(jiān)控，松緊適宜，通過(guò)努力可實(shí)現(xiàn)〔走兩個(gè)極端均會(huì)失效〕?！?〕要與工程的盈利分析緊密結(jié)合。以滿足公司最低盈利水平為前提，上市公司更應(yīng)如此。5.某地產(chǎn)公司某工程目標(biāo)本錢測(cè)算案例房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三4.某工程目標(biāo)本錢測(cè)算典型案例23二房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三目標(biāo)本錢是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)本錢是在工程運(yùn)作過(guò)程中逐漸形成和明確的目標(biāo)本錢的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)本錢信息管理目標(biāo)本錢管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任本錢管理體系回憶與總結(jié)：內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的分解——責(zé)任本錢四房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的控制與責(zé)任本錢落實(shí)23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本2.本錢目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的要求〔1〕要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要：按工程與材料分判方案分解到每個(gè)分判工程上；這樣分解的前提需要工程開發(fā)過(guò)程事先有充分的籌劃，要求方案管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。〔2〕要滿足本錢分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)本錢科目〔公司內(nèi)部的，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〕分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。〔3〕按內(nèi)部職責(zé)劃分：本錢費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入入KPI。〔4〕分解到設(shè)計(jì)限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。〔5〕分?jǐn)倖?wèn)題：作為本錢控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)效勞范圍在各期之間分?jǐn)偂?.責(zé)任本錢體系的概念責(zé)任本錢體系是通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證目標(biāo)本錢的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。責(zé)任本錢體系的目的在于提高公司全員本錢管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的本錢管理體系，表達(dá)結(jié)果與過(guò)程并重的原那么。23房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本3.本錢目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一，按合同方案分解方式之二，按工程實(shí)體分解方式之三，按考核責(zé)任分解〔1〕按合同方案分解分解目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生本錢，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)方案分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)分解時(shí)間：開展方案完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值確實(shí)定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整〔范圍調(diào)整〕各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一一級(jí)方案：工程開展方案總綱領(lǐng)二級(jí)方案：運(yùn)作實(shí)施方案控制設(shè)計(jì)方案管理：出圖方案、定樣方案合約方案管理：考察方案、招標(biāo)、簽約方案工程方案管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)方案本錢方案管理：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制方案三級(jí)方案：施工進(jìn)度方案實(shí)施按合同方案分解案例見右及下頁(yè)房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三〔1〕按合同方案分解表格例表分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同

產(chǎn)品技術(shù)部

施工圖設(shè)計(jì)合同

園林景觀設(shè)計(jì)合同

專業(yè)設(shè)計(jì)合同

地質(zhì)勘察合同

測(cè)繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項(xiàng)目工程部

試樁檢測(cè)合同

單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購(gòu)合同外墻裝飾材料采購(gòu)合同

采購(gòu)部

門窗制作安裝合同

電梯采購(gòu)安裝合同

發(fā)電機(jī)采購(gòu)合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購(gòu)合同

房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三〔2〕按工程實(shí)體分解分解目的：本錢數(shù)據(jù)合理性判定分解依據(jù)：工程建設(shè)內(nèi)容〔設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明〕。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分局部項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分〔專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分〕，可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后比照分析。序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款

投資部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

發(fā)展部

三主體建筑工程費(fèi)

設(shè)計(jì)部工程部采購(gòu)部

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

項(xiàng)目部

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部

項(xiàng)目總投資

總經(jīng)理

按工程實(shí)體分解表格例子表房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三〔3〕按考核責(zé)任分解分解目的：落實(shí)本錢責(zé)任考核分解依據(jù)：部門或崗位本錢管理職責(zé)及考核方法。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的本錢管理指標(biāo),以及輔助管理的工作要求。分解時(shí)間：開展方案完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本4.本錢目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的過(guò)程策劃階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項(xiàng)階段可研報(bào)告投資估算總成本測(cè)算成本預(yù)控目標(biāo)分判計(jì)劃項(xiàng)目組建方案－初步－施工圖分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額成本目標(biāo)成本目標(biāo)調(diào)整成本動(dòng)態(tài)按責(zé)任分解按合同分解按實(shí)體分解房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解——責(zé)任成本5.本錢目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的思路各部門各司其職〔1〕本部門費(fèi)用〔2〕本專業(yè)端口本錢----土地本錢----投資部--------政府收費(fèi)----報(bào)建部門--------設(shè)計(jì)費(fèi)----設(shè)計(jì)部門--------營(yíng)銷費(fèi)----營(yíng)銷部門--------財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部門------------建造本錢----設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程------本錢數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量責(zé)任成本的分解原則：以成本形成主體作為成本責(zé)任主體責(zé)任本錢的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任本錢分解后要形成明確的責(zé)任本錢管理指導(dǎo)書責(zé)任本錢的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任本錢管理的實(shí)施與績(jī)效管理需謹(jǐn)慎掛鉤責(zé)任本錢回憶與總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的構(gòu)成、歸集與分分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的分解——責(zé)任本錢房地產(chǎn)目標(biāo)本錢的控制與責(zé)任本錢落實(shí)房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)與責(zé)任成本落實(shí)1.本錢目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法〔1〕控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中表達(dá)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)本錢分塊、分步變?yōu)閷?shí)際本錢；〔2〕技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；〔3〕加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)工程操作團(tuán)隊(duì)的本錢意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)本錢的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂本錢意識(shí)就是要考慮性價(jià)比；〔4〕實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)〔招標(biāo)、變更、結(jié)算〕與利用相應(yīng)的工具〔軟件與報(bào)表〕；〔5〕偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括本錢目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原那么：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證；〔6〕過(guò)程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)2.責(zé)任本錢的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀〔書〕3.責(zé)任本錢的評(píng)估與考核評(píng)估方式評(píng)估指標(biāo)無(wú)效本錢考核方式謹(jǐn)慎與全面性房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)4.本錢目標(biāo)的控制與實(shí)施〔1〕建立和健全全過(guò)程本錢管理體系1〕組織架構(gòu)體系2〕制度措施體系3〕目標(biāo)責(zé)任體系4〕評(píng)估考核體系5〕體系的運(yùn)行〔健康標(biāo)準(zhǔn)〕 ①信息暢通-----目標(biāo)明晰、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、及時(shí)顯現(xiàn)〔反響〕②運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)-----流程合理、制度健全、執(zhí)行有力〔執(zhí)行〕③本錢意識(shí)-----全員、全過(guò)程本錢意識(shí)〔責(zé)任心與意識(shí)〕〔2〕根據(jù)公司管理機(jī)制、開發(fā)流程等將目標(biāo)本錢分解并落實(shí)到部門責(zé)任人〔3〕本錢形成階段——設(shè)計(jì)階段的本錢控制 1〕方案優(yōu)化:最有效的主動(dòng)控制方法2〕限額設(shè)計(jì)：指標(biāo)的合理性、設(shè)計(jì)配合、快速核驗(yàn)3〕圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審：表達(dá)事先控制房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)4.本錢目標(biāo)的控制與實(shí)施〔4〕本錢確定階段——招標(biāo)、簽約階段的本錢控制1〕承包方式：總價(jià)包干還是固定單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？2〕評(píng)標(biāo)原那么：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？3〕材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？4〕材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板5〕付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時(shí)性6〕合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān)7〕在評(píng)標(biāo)過(guò)程中,將招標(biāo)結(jié)果與本錢目標(biāo)比較分析,為定標(biāo)作參考〔5〕本錢產(chǎn)生階段——施工階段的本錢控制1)本錢變更預(yù)警〔見相關(guān)作業(yè)指引〕2)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理〔見相關(guān)作業(yè)指引〕；3)按月審結(jié)；4)本錢統(tǒng)計(jì)反響、動(dòng)態(tài)監(jiān)控〔信息平臺(tái)〕；5)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算金額超合同金額較大〔如超合同價(jià)的5%〕時(shí)的處理規(guī)定；6)目標(biāo)的考核：召開本錢月度會(huì)，與KPI掛鉤。設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理:責(zé)任主體與控制主體均為工程部,本錢管理部等部門配合。房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)建立合理的目標(biāo)本錢---將目標(biāo)本錢分解成責(zé)任本錢---將本錢控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中—量化的控制指標(biāo)與評(píng)估---控制結(jié)果考核與績(jī)效考核掛鉤---本節(jié)回憶總結(jié)

方案階段目標(biāo)成本形成 結(jié)算階段 成本后評(píng)估 建立數(shù)據(jù)庫(kù)圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí) 施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)成本房地產(chǎn)成本如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)成本管理三〔一〕本錢目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：工程總本錢目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控：月報(bào)表事后有分析：后評(píng)估報(bào)告目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；本錢控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)〔二〕如何著手開展目標(biāo)管理建立科目，結(jié)合合同籌劃；制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)本錢變更〔針對(duì)每個(gè)合同〕出本錢月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求本章回憶總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)本錢管理的誤區(qū)及現(xiàn)代本錢管理的新理念一房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢精細(xì)化管理措施房地產(chǎn)本錢管理什么？——全本錢精細(xì)化管理二四房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢管理房地產(chǎn)開發(fā)本錢全過(guò)程精細(xì)化管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)本錢如何控制？——進(jìn)行目標(biāo)本錢管理三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)8房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢控制要點(diǎn)與措施四33

房地產(chǎn)開發(fā)工程前期開展環(huán)節(jié)的本錢控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，根本原那么是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。工程公司在工程開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)本錢控制的主要任務(wù)由工程公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來(lái)承擔(dān)。立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本錢核算控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。該環(huán)節(jié)原那么：在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購(gòu)地階段的本錢控制是整個(gè)工程本錢控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)工程整個(gè)本錢控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制新征土地（1）征地費(fèi)用（1）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)（2）拆遷安置費(fèi)用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用（3）大市政費(fèi)用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過(guò)審核預(yù)算與公關(guān)，以爭(zhēng)取最低的大市政配套費(fèi)用

工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門買斷項(xiàng)目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（2）付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益（3）付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多（4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時(shí)間（3）盡可能地延后交房，工程部門負(fù)責(zé)（4）交房標(biāo)準(zhǔn)（4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷部門（5）付款總額 付款時(shí)間（5）符合當(dāng)前市場(chǎng)最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式財(cái)務(wù)部門34房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)8房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程本錢控制要點(diǎn)與措施四內(nèi)部材料。35

規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大，具有工程建設(shè)本錢決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行本錢控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。根本原那么是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安本錢的1.5—2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)本錢的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)工程投資的根本所在?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二36〔一〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查 策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)：1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價(jià)2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價(jià)3.在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程功能4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價(jià)大幅度降低5.可在工程造價(jià)略有提升的情況，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià)設(shè)計(jì)人員按工程估算及概算控制設(shè)計(jì)圖各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠根底資料限額設(shè)計(jì)的管理38 〔1〕委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo)〔2〕擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理〔二〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制節(jié)點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段五大問(wèn)題建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說(shuō)明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說(shuō)明37〔二〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制節(jié)點(diǎn)

〔3〕初步設(shè)計(jì)階段明確工程工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo)〔4〕施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)〔5〕設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與46(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)本錢樣板區(qū)造價(jià)

設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度 部品封樣率工程運(yùn)作講求的是本錢、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著工程代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期

施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期含鋼量等土建本錢 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)本錢〔四〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢管理的目的48 ——對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)本錢人員而言應(yīng)前置而持續(xù)防止兩種現(xiàn)象：不計(jì)本錢地追求設(shè)計(jì)效果本錢不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià)目標(biāo)成本景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)建筑類型結(jié)構(gòu)部位項(xiàng)目含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房

(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-小高層住宅及公寓

(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-

中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-

高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)-自帶全埋一層地下室-公共人防地下室（6級(jí)）-公共普通全地下室-公共半地下室-49〔1〕結(jié)構(gòu)含鋼量〔保證平安和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量〕分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級(jí)/小區(qū)級(jí)公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級(jí)綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說(shuō)明：1、硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：?jiǎn)棠?、灌木、花卉、草皮等種植類；50

(2)景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡

費(fèi)用分類

建安費(fèi)（元/平米）

設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）

家具、用品、設(shè)施費(fèi)

總造價(jià)（元/平米）1.土建---銷售中心（臨建）2.裝修---銷售中心、樣板房3.景觀---臨時(shí)4.包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)51〔3〕樣板區(qū)造價(jià)分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控52防止兩種現(xiàn)象：為節(jié)省本錢而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)〔4〕合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的根本條件之一——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。391、規(guī)劃方案〔五〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制實(shí)施控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門1.規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)信息搜集和分析區(qū)域市政狀況信息分析項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）規(guī)劃方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，再重新評(píng)審。①

規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②公司領(lǐng)導(dǎo)（3）方案設(shè)計(jì)成果根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整材料設(shè)備選型方案的初步確定①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②市場(chǎng)營(yíng)銷部門③公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算預(yù)算部門、財(cái)務(wù)部門402、規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門2.規(guī)劃方案報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）報(bào)批注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì)熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②工程部門③前期部門3.擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核①前期部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書①預(yù)算部門（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)調(diào)整①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門413、樁基設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門4.樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察①工程部門（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由外請(qǐng)專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)部門424、施工圖設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門5.施工圖設(shè)計(jì)（1）施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）報(bào)建前期部門、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）報(bào)施圖規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商（5）面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合435、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門6.銷售包裝設(shè)計(jì)（1）售樓處、樣板間、示范區(qū)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門③工程部門7.裝修方案設(shè)計(jì)（2）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（3）材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門③預(yù)算部門（4）招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門446、功能設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門8.功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②工程部門（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額招投標(biāo)①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性①市場(chǎng)營(yíng)銷部門②規(guī)劃設(shè)計(jì)部門457、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制措施實(shí)施部門9.設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場(chǎng)需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計(jì)部門（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②工程部門③預(yù)算部門10.材料設(shè)備（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝①規(guī)劃設(shè)計(jì)部門②工程部門③預(yù)算部門④市場(chǎng)營(yíng)銷部門（3）采購(gòu)招投標(biāo)①采購(gòu)部門②預(yù)算部門54建筑方案 景觀方案 施工圖 規(guī)劃方案 設(shè)備籌劃方案 示范區(qū)設(shè)計(jì)(1)流程與方案〔六〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制中的幾個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程1.在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)度優(yōu)化55論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)籌劃階段概念規(guī)劃草案

概念規(guī) 劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計(jì)周期劃定概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期地區(qū)項(xiàng)目名稱占地面積

(平方米)規(guī)劃建面

(平方米)土地獲取 時(shí)間A開工時(shí)間B開盤時(shí)間CB－A

天C－A

天上海香樟園87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270廣州帝景三期181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187國(guó)際花園79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656〔３〕工程設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表中海工程設(shè)計(jì)周期 多層工程9個(gè)月高層工程12個(gè)月拿地到開盤：合生工程設(shè)計(jì)周期571〕采取傳統(tǒng)工序前置: ——提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“本錢換時(shí)間”； ——雖然會(huì)由于最終沒(méi)有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。2〕采用工序并聯(lián)作業(yè)： ——在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3〕采取規(guī)模復(fù)制模式： ——采取“拿來(lái)主義”，再適當(dāng)調(diào)改。4〕重視長(zhǎng)期性工作： ——對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性58概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 施工圖施工開始概念設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)流程優(yōu)化可降低時(shí)間本錢和因失誤引發(fā)的本錢增加(5)方案管理是時(shí)間本錢的保障59拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)籌劃景觀概念內(nèi)部材料。60?珠江馬駒橋工程一期規(guī)劃用地面積20.28萬(wàn)平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬(wàn)平方米, 其中花園洋房14.22萬(wàn)平方米, 小高層6.25萬(wàn)平方米,商業(yè)3.48萬(wàn)平方米,會(huì)所1200平方米, 2004年12月31日簽定土地出讓協(xié)議, 2004年11月至12月工程前期準(zhǔn)備, 2005年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo), 2005年1月至3月住宅戶型研究, 2005年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖2005年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.設(shè)計(jì)案例內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場(chǎng)安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線632.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化內(nèi)容評(píng)分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局