樓宇管理制度

樓宇管理制度1

一、樓宇結(jié)構(gòu)對樓宇的'安全有著重大影響，不得隨意更改、破

壞，否則，物業(yè)管理員有權(quán)制止其行為。

二、物業(yè)使用人、住戶不得擅自擴(kuò)建拆除墻壁、梁、柱等主體,

不得擅自開窗戶，或加建建筑物（例如：外墻裝鐵籠，檐棚，平臺

或天臺上加建建筑等）?？照{(diào)機(jī)不得裝掛在外墻。室內(nèi)裝修，必須

先申報(bào)裝修方案，經(jīng)管理部審核同意后方可進(jìn)行。

三、天花板外墻如有漏水，應(yīng)立即通知有關(guān)住戶協(xié)助修理。

四、在巡樓時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報(bào)告并及時(shí)研究修

理方案：

1、墻壁或天臺、水池、水管有明顯裂縫或混凝土爆裂；

2、氣窗玻璃的爆裂；

3、樓梯邊的鐵欄桿松脫；

4、防火門及消防設(shè)備損壞；

5、內(nèi)外墻壁脫落。

6、天花板脫落。

7、走廊地磚損壞。

第1頁共25頁

五、住戶安裝的鐵閘門不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道,

不得阻礙他人的進(jìn)出方便，否則按違章裝修處理。

樓宇管理制度2

一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容

1、一般性管理

(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其

經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對承

租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式

對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采

用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義

務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、

管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會

制定管理?xiàng)l例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束，以保證良好的

公共經(jīng)營秩序。

(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，

容易發(fā)生安全問題°因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要

安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的清

場。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)

警監(jiān)控裝置，對商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放

心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。

第2頁共25頁

(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消

防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)

施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。

(4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的

一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的

正常運(yùn)行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。

(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動保潔，將

垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面

等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車、摩托車、自行車

停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人

看管，以防偷盜。

2、特殊管理

(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工

作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知

名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)

樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇

良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。

第一、公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。

公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售

額和一種無形資產(chǎn)C

第3頁共25頁

通過對企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、

控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、

個(gè)性化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體

及其他的關(guān)系群體(如股東群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融

群體等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組

合成一定的基本標(biāo)志一作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深

入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內(nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、

自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章；信箋、信封、賬單和報(bào)表；包裝紙、

盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、

紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、

服飾、工作包等，使顧客通過對具體認(rèn)識對象的特征部分的認(rèn)定，

強(qiáng)化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這

個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購物時(shí)發(fā)生反射作用。它是公共商

業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長期堅(jiān)持。

(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有

人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇

的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對承租商進(jìn)行分類

選擇：

第一、零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種，零售企業(yè)可

分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書

第5頁共25頁

店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小

百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí)，要

盡量做到經(jīng)營各種商品的.零售商店‘齊’、‘全‘，以滿足購物者各方

面的需要。

第二、不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商

店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選

商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特

色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會階層的不同需求。

第三、不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為

不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)

樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。

第四、不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，

除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括飲食業(yè)企業(yè)，如皈店、快餐廳、酒吧、酒

樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室;

旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、

游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共

商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街

區(qū)的各行各業(yè)。

第五、承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向

公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的期限，可以將他們分為三種類型，即

基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業(yè)樓宇的作

第6頁共25頁

用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20

年以上，這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作

用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以

上，他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10

年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的

結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)

驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)5096以上,

即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承

租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余的20%由一般承租戶承租，盡管他

們的變動性比較大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對市場變化的適應(yīng)性。

公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的

規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級、

國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型

以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國

性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的

感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零

售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量

爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓

宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能

是為附近居民提供生活方便。

二、公共商業(yè)樓宇的管理方式

第7頁共25頁

公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策

上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管理委員會。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇管理內(nèi)容雖

包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管

理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)

權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對

物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良

好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本

身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要

協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活

動。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、

經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管

理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利

益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會共

同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來,

公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的

經(jīng)營活動進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應(yīng)主要從以下

幾個(gè)方面開展工作：

(1)制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營

行為。

(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣

傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會，組織顧客聯(lián)

誼活動，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧

第8頁共25頁

客。

(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂

立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。

如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，不影響

他人營業(yè);各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛

盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。

(4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提

供融資方便等。

(5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，公共商業(yè)樓宇管

理者可通過管委會來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一

方面，管委會又成為經(jīng)營者與公共商業(yè)樓宇管理者之間對話的橋梁

和中介。

樓宇管理制度3

范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了樓宇修繕的管理，適用于工程日常維修、修繕的

管理工作。

編制依據(jù)/引用文件

《城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》

《城鎮(zhèn)房屋修繕管理規(guī)定》

第9頁共25頁

樓宇修繕制度

1、工程管理部負(fù)責(zé)房屋修繕管理工作，督促有關(guān)技術(shù)、施工管

理規(guī)定的.實(shí)施，對修繕工程質(zhì)量、修繕工程定額使用情況進(jìn)行監(jiān)督

管理

2、根據(jù)樓宇使用情況，工程管理部綜合專業(yè)制定樓宇各項(xiàng)修繕

計(jì)劃，并報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)。

3、對于小修工程應(yīng)在每年的預(yù)算中體現(xiàn)，并根據(jù)預(yù)算制定出小

修工程時(shí)間表。

4、如有中修以上的維修工程應(yīng)首先報(bào)業(yè)主及上級領(lǐng)導(dǎo)審核，方

可作出工程維修計(jì)劃。

5、對于中修以上的房屋修繕工程，須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量

監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。

6、中修以上的房屋修繕工程，施工單位應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行查勘設(shè)計(jì)，

并嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)組織施工。

7、中修以上的房屋修繕工程竣工后，應(yīng)請由房地產(chǎn)行政主管部

門依照《房屋修繕工程質(zhì)量檢臉評定標(biāo)準(zhǔn)》組織質(zhì)量檢驗(yàn)評定。凡

檢驗(yàn)評定不合格的，不得交付使用。

8、工程管理部機(jī)電專業(yè)負(fù)責(zé)樓宇的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作。

記錄

第10頁共25頁

附加說明：

1、本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管審核、總經(jīng)理批

準(zhǔn)。

2、本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。

樓宇管理制度4

為了提高樓宇的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。

第一章總則

第一條物業(yè)集團(tuán)所屬各公司或樓盤管理處為樓宇管理的責(zé)任部

門。

第二條樓宇管理必須達(dá)到‘國優(yōu)'標(biāo)準(zhǔn)。

第二章樓宇安全管理

第三條保安部每月不定時(shí)巡查每層樓不少于十五次，（xx華府

和xx灣保安部每天不定時(shí)巡查每層樓一次），物業(yè)部每周不定時(shí)巡

查每層樓不少于三次，環(huán)衛(wèi)部每天不定時(shí)巡查每層樓不少于一次。

每次巡查必須在樓宇每層固定位置的《樓宇巡查簽到表》上簽到，

該表由保安部負(fù)責(zé)張貼，物業(yè)部負(fù)責(zé)回收存檔。未按規(guī)定頻次巡樓

和簽到的，每少一次扣罰責(zé)任部門經(jīng)理1元。（本條考核數(shù)據(jù)由督

導(dǎo)員提供）

第四條保安部必須在每月25前全面檢查一次樓宇對講系統(tǒng)（樓

第11頁共25頁

宇大堂對講主機(jī)、電梯對講器）與保安指揮中心的聯(lián)通、監(jiān)控功能,

對檢查發(fā)現(xiàn)的故障情況應(yīng)于當(dāng)天書面報(bào)客戶服務(wù)部處理，客戶服務(wù)

部24小時(shí)內(nèi)再報(bào)樓盤負(fù)責(zé)人。未達(dá)本條要求，每處每延遲一天處理

扣罰責(zé)任部門經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第五條保安部必須在每月25日前全面檢查一次樓宇天面試壓消

火栓、噴淋末端試水、樓宇消火栓及滅火器，對樓宇消火栓和滅火

器必須做好月檢標(biāo)識，并將故障情況于當(dāng)天書面報(bào)客戶服務(wù)部處理。

每處每延遲一天處理扣罰保安部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶

服務(wù)部提供）

第六條保安部在樓宇巡查過程中發(fā)現(xiàn)搶劫、入室盜竊等不法行

為的，必須參照物業(yè)公司應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行處理。處理方法不當(dāng)?shù)?，?/p>

次扣罰保安部經(jīng)理3X5元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

第七條保安部每月對商鋪進(jìn)行消防檢查不少于一次，并保持詳

細(xì)的書面記錄，對存在的消防隱患必須簽發(fā)：：整改通知書限期整

改，逾期未整改的應(yīng)及時(shí)報(bào)告樓盤負(fù)責(zé)人。未按要求檢查或發(fā)書面

整改的，每戶扣罰保安部經(jīng)理5元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

笫八條樓宇發(fā)生消防事故，保安部必須在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處

理，并于3分鐘內(nèi)報(bào)告樓盤負(fù)責(zé)人；事故處理完畢前，保安員不能

離開現(xiàn)場。每延遲1分鐘到達(dá)現(xiàn)場，扣罰保安部經(jīng)理3元；事故未

處理完保安員離開現(xiàn)場的，每次扣罰保安部經(jīng)理3義5元。（本條考

核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

第12頁共25頁

第九條保安部負(fù)責(zé)建立出租屋檔案，物業(yè)部負(fù)責(zé)建立商鋪檔案,

責(zé)任部門每月最后一天對當(dāng)月26日前的信息進(jìn)行更新。未按時(shí)更新

的，每戶每延遲一天扣罰責(zé)任部門經(jīng)理3元。（本項(xiàng)考核數(shù)據(jù)由督

導(dǎo)員提供）

第三章樓宇衛(wèi)生管理

第十條環(huán)衛(wèi)部必須按照以下標(biāo)準(zhǔn)完成樓宇保潔工作：

1、樓宇天面每天清掃1次，二層平臺、雨篷每周清掃3次，要

求無垃圾、無積水、下水口無堵塞、無青苔。

2、樓宇垃圾每天定時(shí)收集、清運(yùn)2次，根據(jù)情況對垃圾桶進(jìn)行

清洗，無污漬、無積垢。

3、樓宇大堂地面每天拖擦3次，每月刷洗1次，無垃圾、無污

漬、無積水。

4、樓宇大堂內(nèi)的通告欄、墻壁等每天擦拭1次，無積塵污跡。

5、電梯轎廂，每天保潔3次，每周用不銹鋼油保養(yǎng)2次，轎廂

內(nèi)無垃圾、無異味、無亂張貼，不銹鋼表面光亮，無污跡。

6、樓宇電梯前室地面每天拖擦1次，每月刷洗1次，無積塵、

無污漬。

7、樓層防火門、水電房門、電梯門、消防箱等設(shè)施，每周擦拭

1次，住戶防盜門每月擦拭1次，無積塵、污跡、無亂張貼。

第13頁共25頁

8、樓層電梯按鈕、電燈開關(guān)、消防警鈴、樓梯扶手等設(shè)施，每

天擦拭1次，無積塵、無污跡。

9、樓層消防通道，每天清掃1次，每月拖擦1次，無垃圾、無

污跡、無異味。

10、樓層墻壁、天花、踢腳線每月除塵1次，無積塵、無污痕、

無蜘蛛網(wǎng)。

11、樓宇排水口每天清潔1次，無垃圾、無積水、無堵塞、無

青苔。

12、樓層燈具每季度清潔擦拭1次，無明顯積塵。

物業(yè)部在保潔工作完成半小時(shí)內(nèi)，對每幢樓宇的清潔衛(wèi)生進(jìn)行

抽查。對清潔不達(dá)標(biāo)的，每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)

據(jù)由物業(yè)部提供）

第十一條保潔員在進(jìn)行樓宇二層平臺及雨篷等位置作業(yè)時(shí)，必

須配戴安全帶和安全帽。未按規(guī)定配戴安全帶和安全帽作業(yè)的，每

人每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供）

第十二條環(huán)衛(wèi)部每月必須在樓宇內(nèi)進(jìn)行一次滅蜂螂、滅蚊子、

滅蒼蠅、滅鼠的消殺工作，每次消殺前兩天必須在各樓宇大堂公告

欄上張貼《消殺通知》。未按時(shí)消殺或公告的，每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)

理3元；消殺遺漏的，每層樓扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)

據(jù)由物業(yè)部提供）

第14頁共25頁

第四章樓宇設(shè)施設(shè)備管理

第十三條工程維護(hù)部必須按照樓宇設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)

行維護(hù)保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施達(dá)到“三凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工

作場地干凈）、“四無”（無跑、無冒、無滴、無漏）。維護(hù)保養(yǎng)

不達(dá)標(biāo)的，每處扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)

員提供）

第十四條設(shè)備房內(nèi)必須規(guī)范張貼設(shè)備的運(yùn)行管理規(guī)程、操作規(guī)

程、維修保養(yǎng)規(guī)程，配置有效防鼠設(shè)施。每個(gè)設(shè)備房每缺少一處，

扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理5元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

第十五條工程維護(hù)部接到報(bào)修后，對直接影響業(yè)主生活、存在

安全隱患的設(shè)備、設(shè)施問題，必須立即安排搶修或應(yīng)急處理。其余

問題在24小時(shí)內(nèi)列入維修計(jì)劃，并報(bào)樓盤負(fù)責(zé)人批復(fù)后按計(jì)劃實(shí)施。

未及時(shí)安排搶修或應(yīng)急處理的，每次扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理3元；未

按規(guī)定及時(shí)列入維修計(jì)劃并實(shí)施維修的，每項(xiàng)扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理

3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第十六條業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生問題需要維修的，必須嚴(yán)格按照《維保

修管理制度》的規(guī)定處理。具體處罰按照《維保修管理制度》實(shí)施。

第十七條工程維修保養(yǎng)需要停水、停電的，經(jīng)報(bào)樓盤負(fù)責(zé)人批

準(zhǔn)后，必須提前三天書面通知客戶服務(wù)部：：和物業(yè)部，由物業(yè)部

提前兩天在各樓宇大堂公告欄上張貼《停水（停電）通知》。緊急

搶修時(shí)，工程維護(hù)部經(jīng)理應(yīng)立即組織實(shí)施并電話報(bào)告樓盤負(fù)責(zé)人，

第15頁共25頁

同時(shí)通知物業(yè)部立即在相應(yīng)樓宇大堂公告欄上張貼《緊急搶修停水

（停電）通知》。

工程維護(hù)部未按規(guī)定及時(shí)通知客戶服務(wù)部或物業(yè)部的，每次每

少通知一個(gè)部門扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理3元；物業(yè)部未按時(shí)張貼通知

的，每次扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第十八條工程維修時(shí)，必須對維修區(qū)域進(jìn)行警示、圍閉，并按

規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)采取必要的安全措施。未作警示、圍閉和按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)采取

安全措施維修的，每次扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理5元。（本條考核數(shù)據(jù)

由物業(yè)部提供）

第十九條因管理不善，導(dǎo)致設(shè)備發(fā)生故障的，每次扣罰工程維

護(hù)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第二十條樓宇如發(fā)生停電，必須在10分鐘內(nèi)啟用樓宇備用電源。

每延遲1分鐘啟用備用電源，扣罰工程維護(hù)部經(jīng)理3元。（本條考

核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第二十一條樓宇如發(fā)生電梯困人，保安部與工程維護(hù)部的.救援

人員必須在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，在被困人員沒救出前不能離開現(xiàn)場。

救援人員每延遲1分鐘到達(dá)現(xiàn)場，扣罰責(zé)任部門經(jīng)理3元。（本條

考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第五章樓宇其他服務(wù)管理

第二十二條每期樓宇交樓前第三天，樓宇總經(jīng)理信箱、公告欄、

第16頁共25頁

樓棟號、樓層號、房號必須全部按要求安裝完畢，公告欄內(nèi)必須張

貼出歡迎業(yè)主收樓入住的慰問書和介紹XX物業(yè)服務(wù)理念的宣傳海報(bào)。

每處每延遲一天扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提

供）

第二十三條物業(yè)部每年至少對業(yè)主全面回訪一次，物業(yè)部經(jīng)理

每年至少對vip業(yè)主回訪兩次，并做好書面記錄（回訪無書面記錄

的視為未回訪）。每月回訪戶數(shù)不少于全部戶數(shù)的1/10,且不得重

復(fù)。物業(yè)部：：每月26日17：00前將回訪情況報(bào)給客戶服務(wù)部，

由客戶服務(wù)部按每棟樓宇10%的比例進(jìn)行包話抽查回訪。全面回訪

每戶每延遲1天回訪，扣罰物業(yè)部經(jīng)理1元；vip業(yè)主回訪每戶每

延遲1天回訪，扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)

部提供）

第二十四條接到業(yè)戶投訴后，客戶服務(wù)部應(yīng)立即通知相關(guān)職責(zé)

部門；相關(guān)職責(zé)部門接到通知后，應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。每

遲到現(xiàn)場1分鐘，扣罰職責(zé)部門經(jīng)理3元（本項(xiàng)考核數(shù)據(jù)由客戶服

務(wù)部提供）?？蛻舴?wù)部每延遲1分鐘通知的，扣罰客戶服務(wù)部經(jīng)

理3元（本項(xiàng)考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）。

第二十五條客戶服務(wù)部受理的業(yè)主裝修申請資料必須齊全。裝

修申請資料（身份證復(fù)印件、資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、裝修圖紙、申

請書）不齊而受理的，每戶扣罰客戶服務(wù)部經(jīng)理3元（沒有資質(zhì)證

書和營業(yè)執(zhí)照，但有業(yè)主書面承諾承擔(dān)全部裝修責(zé)任的可免予考

第17頁共25頁

核）。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

第二十六條客戶服務(wù)部受理業(yè)主裝修申請后，必須在兩個(gè)工作

日內(nèi)完成裝修的審批，并將結(jié)果反饋給業(yè)主。裝修審批每延遲一天,

扣罰客戶服務(wù)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由督導(dǎo)員提供）

第二十七條業(yè)主無證裝修的，每戶每延遲一天補(bǔ)辦裝修手續(xù)的,

扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供）

第二十八條因管理不善，業(yè)主違規(guī)施工，導(dǎo)致破壞建筑物結(jié)構(gòu)

構(gòu)件（柱、剪力墻、承重墻、梁），影響結(jié)構(gòu)安全的，每發(fā)現(xiàn)一戶,

扣罰物業(yè)部經(jīng)理5元；因管理不善，業(yè)主違規(guī)施工，導(dǎo)致樓板開裂、

滲漏水，分戶墻、外立面破壞、給排水管損壞、公共設(shè)施損壞的，

每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元；因管理不善，業(yè)主違規(guī)施工，

導(dǎo)致其它業(yè)主家中強(qiáng)、弱電線路受損，不能正常使用，每發(fā)現(xiàn)一戶,

扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元；因管理不善，業(yè)主違規(guī)施工，導(dǎo)致排水管堵

塞的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰物業(yè)部經(jīng)理1元。（本條考核數(shù)據(jù)由客戶

服務(wù)部提供）

第二十九條業(yè)主空調(diào)機(jī)未按要求安裝的，每發(fā)現(xiàn)一臺，扣罰物

業(yè)部經(jīng)理3元。（本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供）

第三十條業(yè)主裝修驗(yàn)收在業(yè)主申請裝修驗(yàn)收當(dāng)天進(jìn)行，每延遲

一天，扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元（業(yè)主書面申請另約時(shí)間的除外）。

（本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務(wù)部提供）

第18頁共25頁

第六章附則

第三十一條本制度對客戶服務(wù)部和物業(yè)部機(jī)構(gòu)和職責(zé)合并的樓

盤，其中涉及物業(yè)部經(jīng)理相關(guān)的職責(zé)，由客戶服務(wù)部經(jīng)理承擔(dān)，相

關(guān)客戶服務(wù)部對物業(yè)部的考核內(nèi)容，轉(zhuǎn)由該樓盤的督導(dǎo)員負(fù)責(zé)。

第三十二條本制度由物業(yè)集團(tuán)全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。

樓宇管理制度5

為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂

如下管理制度：

一、管理責(zé)任

1、管理服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作,

維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。

2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水

管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

3、實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

4、管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。

二、巡視制度

1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水

箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，

確保用水衛(wèi)生。

第19頁共25頁

2、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時(shí)

應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時(shí)發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立

即安排緊急搶修。

三、保養(yǎng)制度

1、注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每

次開啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲滋生。

2、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，

平時(shí)嚴(yán)禁使用消防水作其他用途。

四、檢修制度

1、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以

防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。

2、供水設(shè)備每年按保養(yǎng)廿劃進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)骨

劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定

進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。建

立二次供水管理制度，嚴(yán)格按法規(guī)要求，實(shí)施定期維修保養(yǎng)。

五、正常給排水

1、管理服務(wù)中心維修主管負(fù)責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查,

負(fù)責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的‘運(yùn)行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供

水。

第20頁共25頁

2、運(yùn)行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極

進(jìn)行搶修。

六、正常停水

1、當(dāng)接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心,

并做好記錄。

2、當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間

通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。

3、由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時(shí)，必須通知消防人員后,

由消防人員進(jìn)行操作，并做好相關(guān)記錄。

七、水質(zhì)保障

1、每年組織專業(yè)人員對生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規(guī)定取得

《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)合格證明。

八、異常情況處理

1、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水

流出影響環(huán)境衛(wèi)生C

2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。

3、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修

理。

4、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。

第21頁共25頁

5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知,

使住戶有所準(zhǔn)備。

6、化糞池每季度進(jìn)行一次檢查，化糞池滿時(shí)及時(shí)組織人員清理,

并將檢查清理結(jié)果進(jìn)行記錄。

7、當(dāng)發(fā)生突然停水事件時(shí)，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與自來水公司

取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時(shí)間，主動與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助

做好對客戶的解釋工作。

8、認(rèn)真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定

期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。

樓宇管理制度6

為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，明確給排水管理工作內(nèi)容，特制訂

如下管理制度：

一、管理責(zé)任

1、管理服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作,

維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。

2、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水

管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

3、實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

4、管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。