房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用考試題》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在傳統(tǒng)方法中測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的處理方式是（）。A.直接相加，不考慮時(shí)間價(jià)值B.全部折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.僅折現(xiàn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值D.按開(kāi)發(fā)周期平均分?jǐn)偞鸢福篈2.某成片開(kāi)發(fā)熟地，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可銷售建筑面積為10萬(wàn)㎡，銷售均價(jià)為8000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本為2億元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%，投資利息率為5%（按單利計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期2年），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為20%（以開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用之和為基數(shù)）。采用靜態(tài)分析法測(cè)算該熟地價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)為（）。A.4000萬(wàn)元B.4200萬(wàn)元C.4400萬(wàn)元D.4600萬(wàn)元答案：B（開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用=2億+2億×5%=2.1億，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=2.1億×20%=4200萬(wàn)）3.下列情形中，最不適用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的是（）。A.已規(guī)劃但未動(dòng)工的住宅用地B.已抵押的在建工程C.已竣工但空置的商業(yè)大廈D.待拆遷的舊城區(qū)改造用地答案：C（已竣工房地產(chǎn)通常直接采用市場(chǎng)法或收益法，無(wú)需假設(shè)開(kāi)發(fā)）4.動(dòng)態(tài)分析法中，折現(xiàn)率與下列哪項(xiàng)因素?zé)o關(guān)？（）A.資金成本B.開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)C.管理費(fèi)用D.投資者期望的回報(bào)率答案：C（折現(xiàn)率反映資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，與具體成本項(xiàng)目無(wú)關(guān)）5.某待開(kāi)發(fā)土地為“毛地”，需先進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償，再開(kāi)發(fā)為住宅。采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算其價(jià)值時(shí)，“后續(xù)開(kāi)發(fā)成本”應(yīng)包含（）。A.土地取得成本B.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用C.建筑安裝工程費(fèi)D.銷售稅費(fèi)答案：C（毛地的后續(xù)開(kāi)發(fā)成本包括拆遷后的建設(shè)成本，拆遷補(bǔ)償屬于“取得稅費(fèi)”或“前期費(fèi)用”）6.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值若采用比較法測(cè)算，需特別注意（）。A.可比實(shí)例的用途與待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)規(guī)劃用途一致B.可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔不超過(guò)1年C.可比實(shí)例的位置與待開(kāi)發(fā)土地相鄰D.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)與未來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一致答案：A（規(guī)劃用途決定開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)類型，是關(guān)鍵匹配因素）7.某在建工程停工1年，現(xiàn)需測(cè)算其價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中“后續(xù)開(kāi)發(fā)周期”應(yīng)（）。A.按原規(guī)劃周期計(jì)算B.按當(dāng)前市場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)周期計(jì)算C.按原周期減去已施工時(shí)間計(jì)算D.按原周期加上停工時(shí)間計(jì)算答案：B（需根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)條件重新評(píng)估剩余開(kāi)發(fā)時(shí)間）8.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估“舊房改造”項(xiàng)目時(shí)，若將舊房拆除重建，則“舊房?jī)r(jià)值”應(yīng)（）。A.計(jì)入開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值B.從待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值中扣除C.作為后續(xù)開(kāi)發(fā)成本的一部分D.單獨(dú)評(píng)估后計(jì)入總價(jià)值答案：B（舊房?jī)r(jià)值為當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值，需從開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值中扣除拆除成本并減去其殘值）9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.收益遞增遞減原理答案：B（基于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的收益預(yù)期）10.某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后用于出租，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用（）評(píng)估。A.比較法B.成本法C.收益法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：C（出租型房地產(chǎn)價(jià)值通過(guò)未來(lái)收益測(cè)算）二、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法既適用于評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。（）答案：√2.靜態(tài)分析法中，投資利息僅計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用的利息，不計(jì)算銷售費(fèi)用的利息。（）答案：×（銷售費(fèi)用若發(fā)生在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，也需計(jì)算利息）3.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值若為預(yù)售，則需考慮預(yù)售時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差異，進(jìn)行折現(xiàn)。（）答案：√（動(dòng)態(tài)分析法需折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)）4.對(duì)于“生地”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本包括三通一平費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)等。（）答案：√5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)可以是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。（）答案：×（通常為開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用之和或土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本等）6.動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別在于是否考慮資金時(shí)間價(jià)值。（）答案：√7.評(píng)估在建工程時(shí)，若存在工程欠款，需從待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值中扣除欠款金額。（）答案：√（欠款屬于需支付的債務(wù)，影響剩余價(jià)值）8.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，若開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)用于自營(yíng)，則開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用成本法測(cè)算。（）答案：×（自營(yíng)型房地產(chǎn)應(yīng)采用收益法測(cè)算其價(jià)值）9.開(kāi)發(fā)周期中的前期、建造期、銷售期均需明確，其中銷售期是指從開(kāi)發(fā)完成到全部銷售完畢的時(shí)間。（）答案：√10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，“取得稅費(fèi)”是指購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)需繳納的契稅、印花稅等，通常為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例。（）答案：√三、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）1.簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用條件及主要步驟。答案：適用條件：①待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力；②開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可合理預(yù)測(cè)；③后續(xù)開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用、稅費(fèi)等可可靠計(jì)量；④開(kāi)發(fā)周期可合理確定。主要步驟：①確定估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（用途、規(guī)模、檔次等）；②估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；③預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出（成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得稅費(fèi)等）；④選擇靜態(tài)或動(dòng)態(tài)分析法計(jì)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值；⑤最終確定估價(jià)結(jié)果。2.比較動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。答案：①時(shí)間價(jià)值處理：動(dòng)態(tài)分析法對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)各項(xiàng)支出進(jìn)行折現(xiàn)（考慮資金時(shí)間價(jià)值）；靜態(tài)分析法不折現(xiàn)，直接計(jì)算投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（不考慮時(shí)間價(jià)值，通過(guò)利息和利潤(rùn)補(bǔ)償）。②利潤(rùn)計(jì)算：動(dòng)態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)已隱含在折現(xiàn)過(guò)程中，不單獨(dú)計(jì)算；靜態(tài)分析法需單獨(dú)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。③數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性：動(dòng)態(tài)分析法要求更精確的時(shí)間參數(shù)（各期支出時(shí)間點(diǎn)）；靜態(tài)分析法簡(jiǎn)化處理，通常假設(shè)支出在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻發(fā)生。④適用場(chǎng)景：動(dòng)態(tài)分析法更符合實(shí)際，適用于詳細(xì)評(píng)估；靜態(tài)分析法計(jì)算簡(jiǎn)便，適用于粗略估算。3.簡(jiǎn)述“開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值”的測(cè)算方法及注意事項(xiàng)。答案：測(cè)算方法：①對(duì)于銷售型房地產(chǎn)，采用比較法（選取類似房地產(chǎn)成交實(shí)例）或長(zhǎng)期趨勢(shì)法（預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格）；②對(duì)于出租或自營(yíng)型房地產(chǎn)，采用收益法（測(cè)算未來(lái)凈收益并折現(xiàn)）；③對(duì)于混合用途房地產(chǎn)，分用途分別測(cè)算后相加。注意事項(xiàng)：①需與估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式一致（用途、規(guī)模、檔次匹配）；②需考慮開(kāi)發(fā)完成時(shí)的市場(chǎng)狀況（而非估價(jià)時(shí)點(diǎn)）；③若為預(yù)售，需調(diào)整預(yù)售價(jià)格與開(kāi)發(fā)完成時(shí)價(jià)格的差異；④若為延遲銷售，需考慮持有期內(nèi)的收益或風(fēng)險(xiǎn)（如出租收益或空置損失）。四、計(jì)算題（每題15分，共30分）1.某待開(kāi)發(fā)土地為“熟地”，規(guī)劃建設(shè)為高層住宅，總建筑面積12萬(wàn)㎡（其中可售面積10萬(wàn)㎡，不可售面積2萬(wàn)㎡為配套設(shè)施）。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，開(kāi)發(fā)完成后可售面積的銷售均價(jià)為15000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，開(kāi)發(fā)周期為3年（其中前期0.5年，建造期2年，銷售期0.5年）。后續(xù)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用如下：建筑安裝工程費(fèi)4000元/㎡（按建筑面積計(jì)算，建造期內(nèi)均勻投入）；管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%（與開(kāi)發(fā)成本同時(shí)投入）；銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%（在銷售期內(nèi)均勻投入）。投資利息率為6%（按復(fù)利計(jì)算），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為25%（以土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用為基數(shù)），取得稅費(fèi)為土地價(jià)值的3%。采用靜態(tài)分析法測(cè)算該土地的市場(chǎng)價(jià)值。答案：（1）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=10萬(wàn)㎡×15000元/㎡=15億元（2）銷售稅費(fèi)=15億×6%=0.9億元（3）開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)）=12萬(wàn)㎡×4000元/㎡=4.8億元（4）管理費(fèi)用=4.8億×5%=0.24億元（5）銷售費(fèi)用=15億×2%=0.3億元（6）投資利息：土地成本（設(shè)為V）及取得稅費(fèi)（0.03V）的利息：V×(1+6%)^3V+0.03V×(1+6%)^30.03V=V×[(1.06^31)+0.03×(1.06^31)]=V×(0.1910+0.0057)=0.1967V（注：前期0.5年+建造期2年+銷售期0.5年=3年，假設(shè)土地成本在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性投入）開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入（建造期2年，前期0.5年已過(guò)），實(shí)際投入時(shí)間為0.5年至2.5年，平均投入時(shí)間點(diǎn)為1.5年（從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算），計(jì)息期=31.5=1.5年。開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用=4.8億+0.24億=5.04億利息=5.04億×[(1+6%)^1.51]≈5.04億×0.0927≈0.467億銷售費(fèi)用在銷售期內(nèi)均勻投入（銷售期0.5年，從2.5年至3年），平均投入時(shí)間點(diǎn)為2.75年，計(jì)息期=32.75=0.25年利息=0.3億×[(1+6%)^0.251]≈0.3億×0.0146≈0.0044億總利息=0.1967V+0.467+0.0044≈0.1967V+0.4714億（7）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（V+0.03V+4.8億+0.24億）×25%=（1.03V+5.04億）×0.25=0.2575V+1.26億（8）根據(jù)靜態(tài)分析法公式：V+0.03V+4.8億+0.24億+0.3億+利息+利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值代入數(shù)據(jù)：1.03V+5.34億+(0.1967V+0.4714億)+(0.2575V+1.26億)+0.9億=15億合并同類項(xiàng)：1.03V+0.1967V+0.2575V=15億5.34億0.4714億1.26億0.9億1.4842V=6.0286億V≈4.06億2.某在建工程已施工1年，剩余建造期1年，建成后可立即出租。總建筑面積5萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)建成后月租金50元/㎡（可出租面積率90%），空置率5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率30%（按有效毛收入計(jì)算）。資本化率為8%，后續(xù)建設(shè)成本為3000元/㎡（剩余建造期內(nèi)均勻投入），管理費(fèi)用為建設(shè)成本的4%，銷售費(fèi)用忽略（因直接出租），投資利息率5%（按單利計(jì)算），開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為20%（以后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用為基數(shù)）。采用動(dòng)態(tài)分析法（折現(xiàn)率10%）測(cè)算該在建工程的價(jià)值（假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值在建成時(shí)點(diǎn)測(cè)算）。答案：（1）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值（建成時(shí)點(diǎn)的價(jià)值）：年有效毛收入=5萬(wàn)㎡×90%×50元/㎡×12月×(15%)=5×0.9×50×12×0.95=256.5萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=256.5萬(wàn)×30%=76.95萬(wàn)元年凈收益=256.576.95=179.55萬(wàn)元開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=179.55萬(wàn)/8%=2244.375萬(wàn)元（注：收益法下無(wú)限年期資本化）（2）后續(xù)建設(shè)成本=5萬(wàn)㎡×3000元/㎡=1500萬(wàn)元（剩余建造期1年，均勻投入，折現(xiàn)期0.5年）（3）管理費(fèi)用=1500萬(wàn)×4%=60萬(wàn)元（與建設(shè)成本同時(shí)投入，折現(xiàn)期0.5年）（4）后續(xù)開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的現(xiàn)值=(1500+60)萬(wàn)/(1+10%)^0.5≈1560萬(wàn)/1.0488≈1487.5萬(wàn)元（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（動(dòng)態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)已含在折現(xiàn)中，不單獨(dú)計(jì)算）（6）在建工程價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值現(xiàn)值后續(xù)開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值現(xiàn)值=2244.375萬(wàn)/(1+10%)^1≈2244.375/1.1≈2040.34萬(wàn)元（7）在建工程價(jià)值=2040.34萬(wàn)1487.5萬(wàn)≈552.84萬(wàn)元五、案例分析題（20分）背景：某城市中心區(qū)有一宗“毛地”，面積10畝（6666.67㎡），規(guī)劃容積率3.0，用途為商業(yè)辦公，土地使用年限40年（自開(kāi)發(fā)完成之日起算）。根據(jù)規(guī)劃，需先完成拆遷補(bǔ)償（涉及居民50戶，每戶補(bǔ)償200萬(wàn)元，另需支付拆遷管理費(fèi)500萬(wàn)元），然后進(jìn)行“五通一平”（費(fèi)用800元/㎡，按土地面積計(jì)算），再建設(shè)商業(yè)辦公樓（總建筑面積2萬(wàn)㎡，建筑安裝工程費(fèi)4500元/㎡，管理費(fèi)用為建安費(fèi)的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的2%）。開(kāi)發(fā)周期為3年（拆遷1年，五通一平0.5年，建設(shè)1.5年，銷售期1年）。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后商業(yè)辦公均價(jià)為25000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%，折現(xiàn)率為12%（動(dòng)態(tài)分析法），開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值在銷售期末全部實(shí)現(xiàn)。要求：計(jì)算該毛地的市場(chǎng)價(jià)值（需列出關(guān)鍵步驟，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）確定開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值及折現(xiàn)：總建筑面積=10畝×6666.67㎡/畝×3.0=20000㎡（與題目一致）開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值=2萬(wàn)㎡×25000元/㎡=5億元（銷售期1年，假設(shè)在銷售期末一次性實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)周期共3年，故折現(xiàn)期3年）開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值現(xiàn)值=5億/(1+12%)^3≈5億/1.4049≈3.559億元（2）計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出的現(xiàn)值：①拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=50戶×200萬(wàn)+500萬(wàn)=10500萬(wàn)元（拆遷期1年，在第1年末完成，折現(xiàn)期1年）現(xiàn)值=1.05億/(1+12%)^1≈0.9375億元②五通一平費(fèi)用=6666.67㎡×800元/㎡=533.33萬(wàn)元（在拆遷完成后0.5年投入，即第1.5年末，折現(xiàn)