1珠三角/中山/開發(fā)區(qū)中山綜合環(huán)境概況

政通城興

——區(qū)域環(huán)境2珠三角——“中山“不能無視的經(jīng)濟整體3珠江三角洲，即珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，包括廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州市和肇慶市，總?cè)丝?230萬，土地總面積41698平方公里，其中建設(shè)用地〔包括城市建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建設(shè)用地和村莊建設(shè)用地〕面積6640平方公里。中山是珠三角核心工業(yè)城市，四小龍之一珠三角地區(qū)4珠江三角洲地區(qū)經(jīng)濟最重要的特點是外向型經(jīng)濟1.經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)快速增長。1980年到1996年，珠江三角洲地區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增17.8%，不僅高于全省14.5%、全國9.7%的同期平均增長速度，而且高于亞洲“四小龍〞經(jīng)濟起飛階段的平均增長速度，地區(qū)的生產(chǎn)總值從1980年的80億美元急升至2005年的2321.7億美元。

2.外向型經(jīng)濟總體水平較高。珠江三角洲地區(qū)充分發(fā)揮毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢和僑胞普及世界各地的有利條件，以國際市場為導(dǎo)向，以國內(nèi)市場為依托，推動外向型經(jīng)濟高水平、快速度開展。3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理。珠江三角洲地區(qū)已經(jīng)完成了從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向重要的制造業(yè)中心的轉(zhuǎn)變，并成功實現(xiàn)了第二、第三產(chǎn)業(yè)雙重主導(dǎo)的經(jīng)濟社會全面聯(lián)動開展?？傮w上看，珠江三角洲地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)根本實現(xiàn)了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到工業(yè)化，再到產(chǎn)業(yè)多元化開展的轉(zhuǎn)變。

4.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化格局根本形成。改革開放以來，形成了以國內(nèi)外市場為導(dǎo)向、以經(jīng)濟效益為中心、以資源開發(fā)為根底、以種養(yǎng)業(yè)為支柱，農(nóng)工技貿(mào)一體化、產(chǎn)加銷一條龍的專業(yè)化生產(chǎn)、社會化效勞、企業(yè)化管理的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開展模式。

5.城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)均衡開展。改革開放以來，隨著農(nóng)村工業(yè)化的開展，珠江三角洲地區(qū)加速城鎮(zhèn)化。70年代末只有幾十個城鎮(zhèn)，80年代中期增加到200個，1992年到達(dá)406個，1994年到達(dá)597個。15年增長近10倍。中山、東莞兩市，只轄建制鎮(zhèn)，而沒有縣和鄉(xiāng)的建制。6.社會流動走向健康有序。珠江三角洲地區(qū)是全國最大的外來工聚集地?，F(xiàn)在，在該地區(qū)就業(yè)的外來務(wù)工者有數(shù)百萬，形成了規(guī)模龐大、富有特色的外來務(wù)工人員流動群。這種社會流動符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟的邏輯，是人力資源優(yōu)化配置的自然表達(dá)。經(jīng)過多年的探索和努力，政府有關(guān)部門和勞務(wù)機構(gòu)對外來務(wù)工者的管理，已經(jīng)根本上實現(xiàn)了依法管理，使社會流動從無序走向了有序。珠三角經(jīng)濟特點52021年珠三角經(jīng)歷企業(yè)倒閉潮中山受阻珠三角經(jīng)濟形勢6珠三角的鳳凰涅槃——“十年大跨越〞。珠江三角洲地區(qū)率先在全國根本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化〞。定量的描述那么主要涉及到三個指標(biāo)：第一個指標(biāo)，到2021年，珠江三角洲地區(qū)生產(chǎn)總值比2007年增長約2倍，到達(dá)72500億元，力爭趕上韓國；第二個指標(biāo)，到2021年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)135000元〔約折合19400美元〕，超過現(xiàn)在臺灣地區(qū)水平，實現(xiàn)從上中等收入水平向高收入國家和地區(qū)水平邁進(jìn)的目標(biāo)；第三個指標(biāo)，到2021年，城鎮(zhèn)化水平到達(dá)85.0%，生態(tài)環(huán)境明顯改善。中山機遇珠三角經(jīng)濟前景7“中國第一橋〞港珠澳大橋?qū)⒂?021年完成通車珠三角經(jīng)濟機遇8作為珠三角區(qū)域的幾何圓心——中山，將成為珠三角未來的交通樞紐。中山目前正在加大鋪設(shè)交通網(wǎng)絡(luò)——內(nèi)通外拓，全面建設(shè)“五橫六縱九加密〞干線公路網(wǎng)。而港珠澳大橋貫穿后，由香港開車到珠海、中山或者澳門，只需15-20分鐘。深中通道建成后，中山至深圳只要半個小時。廣珠輕軌通車后，中山至廣州只需半個小時。中山房市——珠三角價值洼地9中山房地產(chǎn)價值預(yù)期2021年有較大升值潛力10000元/平方米以上10000元/平方米以上6000元/平方米以上均價5801元/平方米均價4393元/平方米均價7912元/平方米中山房市——珠三角價值洼地10中山——被“遺忘〞的宜居城市11昔日“魚米之鄉(xiāng)〞，今日工業(yè)化強市1970年代的末期，中山以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，與鄰近的港澳少有經(jīng)濟合作。1980年代后期，中山經(jīng)濟開展迅猛，與東莞、南海、順德一起，被并稱為“廣東四小虎〞。20世紀(jì)末，中山市國有經(jīng)濟全面滑坡，1998年至2001年對國有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行了改革。2021年，中山市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1564.43億元，同比增長10.2%，比上半年提升2.9個百分點。中山——開展歷程12中山市，位于珠江三角洲中部偏南的西部、北江下游出海處，北接廣州市番禺區(qū)和佛山市順德，西鄰江門市區(qū)、新會區(qū)和珠海市斗門區(qū)，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望。地處“環(huán)伶仃洋經(jīng)濟圈〞中山

——區(qū)域位置13中山市下轄中山

——行政區(qū)劃14中山市整體第二產(chǎn)業(yè)呈逐年下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15近年來，中山重點開展電子信息、紡織服裝、電氣機械、化學(xué)制品、金屬制品等支柱產(chǎn)業(yè)，并獲得了良好的GDP增長。此外，珠三角地區(qū)各市的人均可支配收入均在全國前列，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢。從中山市近三年的表現(xiàn)來看，已經(jīng)從人均18897元到了2021年的21560元。雖然排名有所下降，但仍名列全國前20名。中山人整體仍然是全國高收入，富人眾多，屬于先富起來的一批人。中山

——人均收入16年末全市從業(yè)人員走勢圖年末常住人口走勢圖數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——就業(yè)形勢17全市規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量逐年上升，利潤總額也呈上升態(tài)勢，整體經(jīng)濟信心向好。規(guī)模以上企業(yè)年末數(shù)量走勢圖規(guī)模以上企業(yè)年末利潤總額走勢圖數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——規(guī)模企業(yè)18數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——經(jīng)濟結(jié)構(gòu)19數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——房市情況20中山市整體房地產(chǎn)施工面積占比大，竣工面積偏少，商品房空置面積微漲。數(shù)據(jù)來源：中山市信息中心中山

——房市情況2122項目名稱中山火炬開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦部門國家科技部、廣東省政府和中山市政府創(chuàng)辦年1990年開發(fā)區(qū)定位國家級高新區(qū)經(jīng)濟圈珠江口經(jīng)濟圈面積70平方公里開發(fā)區(qū)總?cè)丝?0萬周邊依托人口中山251萬，珠海145萬，江門421萬，順德115萬，澳門55.7萬企業(yè)工業(yè)企業(yè)1000多家規(guī)模以上企業(yè)500多家，世界500強企業(yè)近20家城市發(fā)展支持中山市委、市政府于2005年強勢啟動?xùn)|部沿海開發(fā)。發(fā)展依托“環(huán)伶仃洋經(jīng)濟圈”發(fā)展周期國際金融危機后經(jīng)濟振興時代232021年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值226.08億元，工業(yè)總產(chǎn)值900.52億元，稅收收入32.59億元，出口總值預(yù)計51.96億美元，主要經(jīng)濟指標(biāo)總量均位居全市首位。242526近年來，中山高新區(qū)從提升產(chǎn)業(yè)競爭力的角度出發(fā)，在一個40平方公里的海島上開辟出一個堪稱珠三角“重量級〞的臨海工業(yè)園。該工業(yè)園立足于搞大產(chǎn)業(yè)、大港口、大物流、大規(guī)模、大開展，瞄準(zhǔn)上游產(chǎn)業(yè)，將重點開展裝備制造、新能源、新材料和現(xiàn)代物流業(yè)。38億元的巨型投入，萬噸級深水碼頭的興建，2000公頃的規(guī)劃用地，將書寫中山大工業(yè)格局中濃墨重彩的一筆。當(dāng)前，開發(fā)區(qū)正在著力開發(fā)建設(shè)科技產(chǎn)業(yè)帶、鯉魚工業(yè)園、華南現(xiàn)代中醫(yī)藥城、逸仙微電子工業(yè)園等新興園區(qū)，大力開展裝備制造、微電子與通信設(shè)備、健康醫(yī)藥等新興優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為新一輪的大開展積蓄力量。十一五〞期間，中山高新區(qū)將全面貫徹落實科學(xué)開展觀，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，提高自主創(chuàng)新能力，實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快開展；加強社會事業(yè)建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展，構(gòu)建和諧園區(qū)。預(yù)計到2021年，全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值將到達(dá)1300億元，稅收到達(dá)45億元，出口創(chuàng)匯突破80億美元，有望跨入全國高新區(qū)的前列，成為珠三角地區(qū)經(jīng)濟興旺、科技進(jìn)步、文化繁榮、社會和諧、人民安康的璀璨明珠。272829本體分析/競爭分析市場分析

此城漸紅

——競爭市場30本體分析311占地面積（平米）6.215萬2總建筑面積(平米)27.45萬3住宅占地（平米）4.23萬4住宅建面（平米）19.86萬5容積率3.56建筑高度住宅主體將近100米規(guī)劃指標(biāo)工程概況32戶型面積所占面積（萬㎡）面積占比戶數(shù)戶數(shù)占比小于100㎡6.814934.3%75641.72%101-130㎡9.755449.10%81645.03%130㎡以上3.298216.60%24013.25%戶型配比工程概況33工程四至東側(cè)為逸仙工業(yè)園區(qū)，西側(cè)東陽路，東陽路西側(cè)為中山市外語學(xué)校，基地南側(cè)為東鎮(zhèn)大道，基地北側(cè)為八公里河。34工程優(yōu)勢——區(qū)域開展前景美好35工程優(yōu)勢——處于開發(fā)區(qū)核心區(qū)工程所在，屬于開發(fā)區(qū)核心位置。從功能設(shè)置上，屬于居住區(qū)，距離居住配套區(qū)、商業(yè)區(qū)、文娛中心中央公園以及科研區(qū)都距離適中。36工程優(yōu)勢——地塊方正，緊鄰天然水系工程地塊方正，北方有天然水系——八公里河，提供自然清新的空氣外，還對工程水景的打造創(chuàng)造良好條件37工程優(yōu)勢——半圍合規(guī)劃，最大化減少對視在我們走訪的很多工程中多發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)都存在樓間距過小，產(chǎn)生對視的情況，包括凱茵新城的山坡景觀公寓。本案在樓座排布上盡量減少了對視，具有更好的私密性。38工程優(yōu)勢——大面積水景園林水系園林是南方住宅常用的模式，本案利用天然水系，打造大面積水景，并且使景觀與公共區(qū)域充分結(jié)合，具有一定的優(yōu)勢。39工程優(yōu)勢——立面具品質(zhì)感工程通過對屋面、墻面、門窗的不同材質(zhì)，色彩肌理的變化，形成樸實、簡練的風(fēng)格。整個小區(qū)造型獨特，輕巧，富于光影變化和錯落的輪廓。40工程優(yōu)勢——

建筑高度優(yōu)勢本案32層的樓高，將近100米。在目前開發(fā)區(qū)可謂是傲視群樓的狀態(tài)。從外型上具有高樓的氣勢感；從居住上具有視野的開闊性。41工程優(yōu)勢——自身配套優(yōu)勢工程本身處于開發(fā)區(qū)核心區(qū)，兼具各種配套。小區(qū)內(nèi)部又設(shè)置將近2萬平米的公共設(shè)施，包括幼兒園和底商?？捎行浹a目前周邊開發(fā)工程較少所造成的日常生活配套短缺。42工程優(yōu)勢——品牌開發(fā)企業(yè)歷經(jīng)了時間的考驗和證明，所以相信；相信了品牌的力量和承諾，所以無憂；“開發(fā)優(yōu)質(zhì)小區(qū)，提供滿意效勞，關(guān)注業(yè)主需求，堅持持續(xù)改進(jìn)〞——大龍地產(chǎn)43工程劣勢盤點44競爭分析45中山房地產(chǎn)市場概述46中山區(qū)域房地產(chǎn)市場版塊特征與本區(qū)域相關(guān)性強產(chǎn)品類型相似，爭奪市區(qū)客群未來潛力巨大，將對人群有吸納價位相對較高，相關(guān)性較弱。東區(qū)版塊西區(qū)版塊南部版塊配套客群單從城區(qū)四個版塊來看，四版塊各有優(yōu)勢。與開發(fā)區(qū)版塊競爭最劇烈的當(dāng)屬東區(qū)版塊。石歧區(qū)版塊本案關(guān)注點：產(chǎn)品多層為主，兼有小高層和洋房商貿(mào)興旺，配套齊全，交通便利多小高層與別墅成熟的社區(qū)，商業(yè)配套完善高端人群，改善型居住需求為主。老工業(yè)區(qū)，私營企業(yè)主較多普通住宅為主交通便利，配套相對較差高層普通住宅商業(yè)配套與教育都很完善公務(wù)員與工業(yè)企業(yè)員工較多47尚城實地·璟湖城遠(yuǎn)洋城世紀(jì)新城萬科·城市風(fēng)景凱茵新城碧雅居第五大道健康花城群英華庭本案合生·帝景苑競品工程概況48項目名稱物業(yè)類型建筑面積（㎡）容積率均價（元/平方米）主力戶型（㎡）群英華庭普宅23萬3.54800140-160第五大道普宅41萬3.73430096-127健康花城普宅75萬2.14200120-146尚城普宅、別墅35萬1.5490089-140璟湖城普宅28.9萬2.38560072-113遠(yuǎn)洋城普宅、別墅150萬1.15800125-180；116-140萬科城市風(fēng)景普宅52萬1.494500-480086-103世紀(jì)新城普宅、別墅150萬1.4600093-140，230競品工程概況產(chǎn)品類型：普通住宅；主力戶型：集中在90-140平方米；銷售價格：均價集中在4000-6000元/平米之間。49群英華庭——工程概況作為建發(fā)傾力打造的高端產(chǎn)品，占據(jù)核心區(qū)優(yōu)勢資源，同時戶型舒適，但所剩不多，不構(gòu)成強烈競爭。50群英華庭

——銷售、客群及推廣情況工程在中山市房地產(chǎn)市場發(fā)布網(wǎng)上無法查得相關(guān)銷售信息，所以近期的銷售情況不得而知。據(jù)其他途徑，該工程去年銷售情況良好。目前只剩下30套房子，且戶型偏大，多為200平米以上房源。該工程2005年取得銷售許可證，5年銷售20萬平米，銷售速度較慢。這與該產(chǎn)品定位高端有很大關(guān)系。工程雖然所剩房源不多，但因其配套更成熟、產(chǎn)品更高端，二手房會在開發(fā)區(qū)內(nèi)與本案形成強烈競爭。銷售情況51第5大道——工程概況賣點：入戶花園、超大陽臺，加州步行街園林：5萬平米加州園林，6000平米的平臺花園。配套資源：科技新城配套以及自身的加州商業(yè)街缺乏：多為一梯三戶，相對密度較大。工程外立面略顯簡陋，色彩搭配品質(zhì)感較弱。工程一期根本售罄，社區(qū)氣氛成熟，生活便利程度優(yōu)于本案。存量戶型面積與本案類似，將形成強烈競爭。52第5大道

——銷售、客群及推廣情況本次推出共有8棟16層高的300余套單位，面積分別為90—130平方米的兩房至四房單位。其中兩棟更包含了超過200平方米的復(fù)式單位。工程后期尚有大量余量，因此會與本案形成直接競爭，本案可研究該工程在推盤方面的技巧。銷售情況53健康花城——工程概況賣點：緊湊型4房，為三代同堂者打造。園林：多層次植被打造高綠化率的水景園林。配套資源：3000平方米的運動會所和8000平方米的社區(qū)商業(yè)配套，2000平方米的雙語幼兒園。缺乏：樓間距小，對視嚴(yán)重，私密性稍差。樓盤外立面顯得有點陳舊。工程一期已經(jīng)入住，社區(qū)氣氛成熟，生活便利程度優(yōu)于本案。存量戶型面積與本案類似，具有競爭。54健康花城

——銷售、客群及推廣情況工程一期推盤13棟，共20㎡售罄。2007年3月推出二期6棟，目前可售為102套，月均成交37套。工程一二期體量已成規(guī)模，后期產(chǎn)品占地已經(jīng)不多，因此容積率會相應(yīng)提高。戶型跟本案將產(chǎn)生競爭。銷售情況預(yù)售證號批準(zhǔn)日期批準(zhǔn)套數(shù)待售套數(shù)中建房（預(yù)）字第2008224號2008-09-1070985中建房（預(yù)）字第2007278號2007-11-0921817一期二期55尚城——工程概況賣點：低密住宅，原生生態(tài)園林，坡地地形。園林：30000m2原生山野及8000m2原生銀合歡叢林，并保存了原有的自然湖、井、大量珍貴樹木。配套資源：三層運動會所，1500㎡游泳池。缺乏：簡歐立面顯舊，不受當(dāng)?shù)叵M者歡送。此外位置近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，配套相對低端。工程介于市區(qū)與開發(fā)區(qū)之間，產(chǎn)品低密，戶型稍大，可直接截留一局部城里優(yōu)質(zhì)客戶。56尚城——銷售、客群及推廣情況工程一期目前90平米和100平米的戶型已經(jīng)根本售罄，僅余局部140平米大戶型。二期將于5月份開盤，目前正在蓄客當(dāng)中。推出戶型面積區(qū)間為104-140平米。月均銷售速度僅為8套。工程走的是差異性路線，其自然條件和產(chǎn)品定位都有別于本案，但總體品質(zhì)上優(yōu)于本案，存在競爭。銷售情況中建房（預(yù)）字第2010022號

2010-01-26269中建房（預(yù)）字第2010005號2010-01-125216中建房（預(yù)）字第2007226號2007-09-13478中建房（預(yù)）字第2007225號2007-09-13222中建房（預(yù)）字第2007186號2007-08-17445中建房（預(yù)）字第2007159號2007-07-24443中建房（預(yù)）字第2007160號2007-07-24243中建房（預(yù)）字第2007137號2007-06-21242中建房（預(yù)）字第2007129號2007-06-1819057實地·璟湖城——工程概況賣點：送1200元/㎡精裝修；低首付8萬園林：8000㎡湖景，巴厘島風(fēng)情設(shè)計配套資源：1700㎡生活體驗館；周邊名校林立；麥當(dāng)勞得來速汽車店及華潤萬家；三之三觀景高爾夫；緊鄰京珠高速出入口等缺乏：二期臨博愛路主干道受噪音污染；工程東北兩側(cè)為原住村民，社區(qū)周邊環(huán)境配套缺乏二期一期一期工程開發(fā)相對緩慢，兩年半只開發(fā)不到30%，位置要好于本案，整體產(chǎn)品品質(zhì)一般58實地·璟湖城

——銷售、客群及推廣情況一期地下車位工程一期07年11月份入市，到08年4月份根本售磬，戶型面積在110-200㎡，共推出280套房源，月均銷售速度為56套，銷售情況較好，開盤價格在07年底到達(dá)5000元/㎡，價格保持根本平穩(wěn)態(tài)勢；工程二期目前在售A2座，2021年1月17日共推出309套房源，目前已經(jīng)銷售75.4%，月均銷售速度為77套，銷售速度好于一期，重要原因在于，二期戶型面積相對較小，且打出送精裝修的旗號；工程二期銷售情況較好，原因主要在于兩點，一是離市區(qū)較近和戶型面積偏小首付較低吸引了大量市區(qū)自住需求的客群；二是升級為小戶送精裝修的差異化產(chǎn)品，大大吸引了市場關(guān)注度。此工程后續(xù)存量較大，與本案銷售周期存在一定的重疊，是區(qū)域內(nèi)與本案較強的競品之一。59遠(yuǎn)洋城——工程概況工程位置：東區(qū)博愛六路博覽中心南側(cè)總建筑面：150萬㎡容積率：1.1綠化率：35%產(chǎn)品類型：高層住宅、別墅、商鋪、寫字樓開發(fā)周期：分多期開發(fā)〔共計約1萬戶〕東區(qū)一期別墅局部已全部售磬東區(qū)二期以小高層和高層為主正在出售開盤時間：2021年1月16日二期開盤主力戶型：80-130㎡均價：6800元/平米，開發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)〔中山〕開發(fā)賣點：150萬平米超大體量；緊鄰中心城區(qū)和行政中心區(qū)域；遠(yuǎn)洋品牌；配套資源：10萬平米超大商業(yè)配套；7萬平米商務(wù)寫字樓；中山一中等名校；遠(yuǎn)洋自建博覽中心；緊鄰金字山公園；對望五桂山生態(tài)環(huán)境較好缺乏：二期新開局部緊鄰臨南外環(huán)主干道受噪音污染工程開發(fā)速度較快，位置緊靠市中心，作為大盤和遠(yuǎn)洋品牌的效應(yīng)，工程品質(zhì)較好，市場口碑良好一期二期后期用地商業(yè)用地60工程小高層和高層住宅局部從09年2月份入市以來共計推出1766套，戶型面積在70-160之間，目前已銷售1473套，銷售率達(dá)83.4%，月均銷售速度為104套，整體銷售價格持續(xù)穩(wěn)步緩慢上揚。別墅09年9月以來共推出78套房源，戶型面積在300-600㎡，目前已銷售62套，銷售率達(dá)80%目前，除前期未銷售完的余量繼續(xù)銷售外，2021年4月2日工程二期加推A16區(qū)的29-32幢212套新房源，正在熱銷中；遠(yuǎn)洋城

——銷售、客群及推廣情況該工程是目前在東區(qū)銷售情況最好，原因主要在于兩點，一是緊鄰市區(qū)，交通和配套均十分便利；二是遠(yuǎn)洋品牌及大盤效應(yīng)；三是生態(tài)宜居環(huán)境相對較佳。此工程后續(xù)存量較大，與本案銷售周期和戶型面積均存在一定的重疊，是本案競品之一。61萬科城市風(fēng)景——工程情況工程位置：南區(qū)城南一路5號總建筑面：52萬㎡容積率：1.49綠化率：30%產(chǎn)品類型：小高層、多層洋房開發(fā)周期：分六期開發(fā)〔共計5000戶〕目前正處于三期開發(fā)中，已經(jīng)有千戶業(yè)主入住開盤時間：2021年12月15日開盤〔最近一次〕主力戶型：80-140㎡均價：4500元/平米，開發(fā)商：中山市萬科地產(chǎn)前三期從07年7月份入市以來共計推出1754套，戶型面積在70-160之間，目前已銷售1733套，銷售率達(dá)98.8%，09年月均銷售速度為66套，整體銷售價格持續(xù)穩(wěn)步緩慢上揚。目前，只剩下前三期尾盤21套在售，預(yù)計4月底將會開第四期；該工程是目前萬科在中山的第一個工程，開發(fā)速度相對較慢。其產(chǎn)品面積與本案雖有重疊，但是區(qū)域相距甚遠(yuǎn)直面競爭不大，但是也會分流一局部市區(qū)客群。賣點：位于市區(qū)，配套齊全，英才學(xué)校，體量較大，萬科品牌等62世紀(jì)新城——工程情況工程位置：沙溪鎮(zhèn)博愛一路與翠景南路交匯處總建筑面：150萬㎡容積率：1.4綠化率：44%產(chǎn)品類型：小高層、高層住宅、花園洋房開發(fā)周期：三期〔共計2000戶〕開盤時間：2021年2月12日開盤〔近期〕主力戶型：80-125㎡均價：5800元/平米，開發(fā)商：中山雅居樂雍景園房地產(chǎn)三期從09年9月底至今共計推出671套，戶型面積在80-125之間，目前已銷售470套，銷售率達(dá)70%，09年至今月均銷售速度為78套。賣點：位于市區(qū)，觀江景，體量較大，雅居樂的口碑和品牌等該工程是城區(qū)內(nèi)占地和建面最大的一個工程，銷售量好，開發(fā)速度相對較快。其產(chǎn)品面積和開發(fā)周期與本案有一定的重疊，或?qū)至饕痪植渴袇^(qū)客群，但是區(qū)域相距甚遠(yuǎn)直面競爭不大。63市場總結(jié)競品月均消化量總體看，銷售最快的是遠(yuǎn)洋城，104套；開發(fā)區(qū)最快的是璟湖城，77套。64市場總結(jié)競品均價情況總體看，均價最高的世紀(jì)新城，6000元/㎡；區(qū)域內(nèi)最高璟湖城，5600元/㎡。65市場總結(jié)競品戶型區(qū)間上圖可見，目前競品的主力戶型區(qū)間為96-113平米之間，與本案交叉度極高。66市場總結(jié)從以上可以看出，目前區(qū)域房地產(chǎn)開展較經(jīng)濟開展緩慢。1、工程多采用現(xiàn)房開售，開發(fā)周期長，消化速度較慢，尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)，月均消化30余套。2、開發(fā)區(qū)開工量比較大，供給量較多，且戶型面積相對集中，市場競爭劇烈，客源嚴(yán)重缺乏。3、開發(fā)區(qū)工程銷售價格較市內(nèi)偏低，均價在4000-4400元/㎡。本案能否在如此劇烈的區(qū)域競爭中獲得一席之地？客源缺乏成為制約區(qū)域房地產(chǎn)開展和阻礙本案營銷的核心問題。67

區(qū)域客群分析/本體客群分析雙城生活

——客群定位68區(qū)域客群分析69競品客群現(xiàn)狀項目名稱購房用途來源對產(chǎn)品的認(rèn)可群英華庭第二居所（周末度假，給老人置業(yè)）第一居所第二居所：市區(qū)內(nèi)公務(wù)員與鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主第一居所：開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)高管1.景觀2.區(qū)域3.配套第5大道初次置業(yè)改善型需求基本為開發(fā)區(qū)內(nèi)客群，或者周邊和市內(nèi)的改善型客群1.價格