深圳市物業(yè)服務標準

（征求意見稿）

深圳市物業(yè)管理協(xié)會

2008年4月

深圳市物業(yè)服務標準

（征求意見稿）

標準提綱

1范圍

2規(guī)范性引用文件

3術語和定義

3.1物業(yè)服務區(qū)

3.2物業(yè)管理

3.3物業(yè)服務企業(yè)

3.4物業(yè)服務合同

3.5業(yè)主

3.6物業(yè)使用人

3.7業(yè)主委員會

4總則

5服務基本要求

5.1組織要求

5.2奧質(zhì)要求

5.3財務管理

5.4收費公示

5.5專業(yè)企業(yè)服務

5.6服務質(zhì)量管理

6物業(yè)綜合服務

6.1接待

6.2值守

6.3服務時限

6.4綜合信息和檔案資料

6.5服務交接管理

6.6與業(yè)主組織共事

6.7服務區(qū)文化活動

7建筑物共有部分維護

7.1日常維護

7.2物業(yè)巡檢

7.3共有部分維修

7.4專有部分維修

7.5裝修管理

7.6標示管理

8共用設施設備維護.

8.1道路、停車場

8.2會所服務管理

8.3電梯運行與管理

8.4公用娛樂設施

8.5共用空調(diào)設施

8.6給排水設施

8.7供配電設施

8.8弱電設施

8.9避雷接地設施

9公共保潔服務

9.1基本要求

9.2共用樓道保潔

9.3電梯及電梯廳保潔

9.4道路保潔

9.5停車場、車庫或車棚保潔

9.6綠化帶保潔

9.7垃圾收集與清運

9.8衛(wèi)生消殺

9.9園林小品保潔

10園林綠化養(yǎng)護

10.1基本要求

10.2草坪

10.3園林樹木

10.4花壇

11公共秩序維護

11.1基本要求

11.2組織

11.3門衛(wèi)服務

11.4巡邏

11.5車輛通行、停放

11.6消防

11.7安全監(jiān)控

11.8事故處理

11.9服務區(qū)警務協(xié)作

12物業(yè)服務檢驗

12.1自主檢查

12.2企業(yè)監(jiān)管

12.3行業(yè)協(xié)會監(jiān)管

12.4顧客滿意

13業(yè)主專項服務

13.1根據(jù)約定服務

14業(yè)主特約服務

14.1根據(jù)約定服務

下列術語和定義適用于本規(guī)范：

3.1物業(yè)服務區(qū)

已建成并已交付業(yè)主使用的物業(yè)包括住宅、商務樓、工業(yè)廠房等及其建筑物配套附屬

設施、設備和場地等組成的統(tǒng)一物業(yè)服務區(qū)域。

3.2物業(yè)管理

物'業(yè)產(chǎn)權人通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物'業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，

對房屋、建筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域

內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

3.3物業(yè)服務企業(yè)

具有獨立的法人資格并依法取得物業(yè)服務資質(zhì)的從事物業(yè)服務活動的組織。

3.4物業(yè)服務合同

房地產(chǎn)建設單位、建筑物產(chǎn)權人、業(yè)主及其組織與物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)管理事項、

服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用等內(nèi)

容，共同約定的書面協(xié)議。

3.5業(yè)主

房屋、物業(yè)或建筑物的所有權人，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住房、經(jīng)營性物業(yè)等專有部分享

有所有權，對專有部分以外的共用部分享有共用和共同管理的權利。

3.6物業(yè)使用人

是指未取得產(chǎn)權的物業(yè)使用自然人或組織，物業(yè)使用人僅具有物業(yè)的使用、租賃權。

3.7業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是維護業(yè)主權利的業(yè)主自治組織，其職責是接受

業(yè)主大會授權，履行物業(yè)服務合同中業(yè)主或業(yè)主委員會一方的義務和權利。

4總則

本標準通過對物業(yè)服務內(nèi)容的分類、分項、分級，具體明確物業(yè)服務的內(nèi)容及標準，

盡量體現(xiàn)服務和消費的公平性，為物業(yè)管理的雙方當事人，根據(jù)物業(yè)類別選擇分類、

分項、分級的服務內(nèi)容作參考，為不斷提高深圳市物業(yè)服務水平提供規(guī)范指導。

5服務基本要求

5.1組織要求

5.1.1物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)國家規(guī)定取得企業(yè)“法人”資格和經(jīng)營資質(zhì)證書；同時在

物業(yè)服務區(qū)域設立獨立核算的服務機構；

5.1.2物業(yè)服務企業(yè)應有健全的物業(yè)服務規(guī)程和人員管理制度，有安全生產(chǎn)、安全防

范等各種措施和規(guī)定；

5.1.3物業(yè)管理專業(yè)人員應取得相應職業(yè)資格證書，專業(yè)技術操作人員應取得相應專

業(yè)技術操作上崗證；

5.1.4涉外物業(yè)服務管理人員應具備一定涉外服務常識和外語會話能力等。

5.2資質(zhì)要求

5.2.1物業(yè)服務企業(yè)應嚴格執(zhí)行建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的有關要

求。

5.3財務管理

5.3.1物業(yè)服務企業(yè)應嚴格執(zhí)行國家發(fā)展和改革委員會和建設部頒發(fā)的《物業(yè)服務收

費明碼標價規(guī)定》和深圳市相關政策法規(guī)：

5.3.2物業(yè)服務企業(yè)應建立健全財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支應嚴

格按照政府相關政策進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰；

5.3.3物業(yè)服務收費可以實行酬金制或者包干制計費方式。

5.4收費公示

5.4.1物業(yè)服務收費按照政府指導價標準進行，實行明碼標價；

5.4.2收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公示，每三個月以書面形

式向業(yè)主公布收支帳目情況；

5.4.3接受業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

5.5專業(yè)企業(yè)服務

5.5.1物業(yè)服務企業(yè)可以自己提供專業(yè)服務，也可以聘請專業(yè)組織承擔共用設備維修

養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護等專業(yè)服務；

5.5.2物業(yè)服務企業(yè)不允許將全部服務項目聘請專業(yè)組織服務。

5.6服務質(zhì)量管理

5.6.1物業(yè)服務企業(yè)應設立專門組織機構，負責服務合同約定和政府頒發(fā)的服務標準、

規(guī)范等進行服務質(zhì)量管理；

5.6.2應按合同約定定期檢查服務情況、接受業(yè)主投訴，糾正服務行為；

5.6.3每年服務質(zhì)量定期檢查至少2次，并在服務區(qū)域公示。

6綜合服務

6.1接待

6.1.1物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員應有企業(yè)統(tǒng)一的著裝，和佩戴的企業(yè)標志；

6.1.2接待人員應服務主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范；

6.1.3接待服務中心（管理處）應向業(yè)主、物業(yè)使用人公布服務接待服務電話和制度;

在受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰，并盡快處理，需

要存檔的應填寫記錄表格。

6.2值守

6.2.1服務接待中心（管理處）應根據(jù)不同服務級別，建立每天24小時（或12、8

小時下同）接待值班制度，值班事項應有記錄；

6.2.2設立24小時服務熱線電話，業(yè)主來電應100%給予答復；

6.2.3應有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

6.3服務時限：

一級：

6.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務及消防應急服務應實行24小時值班,服務事項應有

記錄存檔，一般事項應及時解決和答復；

6.3.2急修服務15分鐘內(nèi)到位，6小時內(nèi)修復，若無法按時修復，應有措施，做出限

時承諾，小修服務1個工作F1內(nèi)修復；

6.3.3在一個月內(nèi)的維修服務返修率不高于1%,回訪率不低于50%，小修、急修

服務及時率應達到100%:

6.3.4服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意

見，并有回訪記錄。

二級：

6.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務及消防應急服務應實行24小時值班,服務事項應有

記錄存檔，一般事項應及時解決和答復；

6.3.2急修服務30分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復，若無法按時修復，應有措施，做出限

時承諾，小修服務1.5個工作日內(nèi)修復；

6.3.3在一個月內(nèi)的維修服務返修率不高于3%,回訪率不低于40%，小修、急修

服務及時率應達到95%；

6.3.4服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意

見，并有回訪記錄。

三級：

6.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務及消防應急服務應實行24小時值班,服務事項應有

記錄存檔，一般事項應及時解決和答復；

6.3.2急修服務30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復，若無法按時修復，應有措施，做出限

時承諾，小修服務2個工作日內(nèi)修復；

6.3.3在一個月內(nèi)的維修服務返修率不高于5%,回訪率不低于30%，小修、急修

服務及時率應達到90%；

6.3.4服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意

見，并有回訪記錄。

四級：

6.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務及消防應急服務應實行24小時值班,服務事項應有

記錄存檔，一般事項應及時解決和答復；

6.3.2急修服務45分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復，若無法按時修復,應有措施,做出限

時承諾，小修服務3個工作日內(nèi)修復；

6.3.3在一個月內(nèi)的維修服務返修率不高于7%,回訪率不低于20%，小修、急修

服務及時率應達到85%；

6.3.4服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意

見，并有回訪記錄。

五級：

6.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務及消防應急服務應實行12小時值班,服務事項應按

有記錄存檔,一般事項應及時解決和答復：

6.3.2急修服務45分鐘內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復，若無法按時修復，應有措施，做出限

時承諾，小修服務4個工作日內(nèi)修復；

6.3.3在一個月內(nèi)的維修服務返修率不高于7%,回訪率不低于10%，小修、急修

服務及時率應達到80%；

6.3.4服務中心管理人員應通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意

見，并有回訪記錄。

6.4綜合信息和檔案資料

一級：

6.4.1綜合信息

6.4.1.1服務中心建立計算機服務信息平臺，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、

停車服務、便民服務等信息，進行動態(tài)管理，每月應更新1次。

6.4.2檔案資料

6.4.2.1建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，建立資料室存

放檔案資料，檔案資料有變化應在2日內(nèi)進行更新歸檔，每月應整理所有檔案1次；

6.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建

立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求；

6.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每月進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結果進

行存檔。

二級：

6.4.1綜合信息

6.4.1.1服務中心建立計算機服務信息平臺，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、

停車服務、便民服務等信息，進行動態(tài)管理，每月應更新1次。

6.4.2檔案資料

6.4.2.1建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，建立資料室在

放檔案資料?，檔案資料有變化應在1周內(nèi)進行更新歸檔，每月應整理所有檔案1次；

6.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建

立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求；

6.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每季度進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結果

進行存檔。

三級：

6.4.1綜合信息

6.4.1.1服務中心建立計算機服務信息平臺，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、

停車服務、便民服務等信息，進行動態(tài)管理，每月應更新1次。

6.4.2檔案資料

6.4.2.1建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，建立資料室在

放檔案資料，檔案資料有變化應在2周內(nèi)進行更新歸檔，每月應整理所有檔案1次；

6.4.2.2對重要檔案（T程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建

立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求；

6.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結果

進行存檔。

四級：

6.4.1綜合信息

6.4.1.1服務中心建立計算機服務信息平臺，對物業(yè)建筑資料、'業(yè)主信息、維修資料

等信息資料等，進行動態(tài)管理，每2個月應更新1次。

6.4.2檔案資料：

6.4.2.1建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，有條件的應建

立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在2周內(nèi)進行更新歸檔，每月應整理所有

檔案1次；

6.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和客戶信息的建

立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求；

6.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結果

進行存檔。

五級；

6.4.1綜合信息

6.4.1.1服務中心建立計算機服務信息平臺，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料

等信息，進行動態(tài)管理，每2個月應更新1次。

6.4.2檔案資料

6.4.2.1建立管理組織架構，管理制度健全，資料管理應有專人保管，有條件的應建

立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應在1個月內(nèi)進行更新歸檔，每季度應整理

所有檔案1次；

6.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設施設備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建

立和交接按國家檔案標準驗收和管理，并達到相關要求：

6.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每半年進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結果

進行存檔。

6.5服務交接管理

6.5.1與業(yè)主委員會的交接

6.5.1.1成立三方（業(yè)主委員會、原物業(yè)服務企業(yè)、新物業(yè)服務企業(yè)）交接小組，制

定移交清單，進行現(xiàn)場移交，明確物業(yè)資料、設施設備、房屋建筑、公共場所、車庫

和園林綠化地等現(xiàn)狀，形成物業(yè)服務現(xiàn)狀移交備忘錄，三方共同簽字確認；

6.5.1.2由雙方（業(yè)主委員會、新物業(yè)服務企業(yè)）簽署《物業(yè)服務合同》；

6.5.1.3由雙方（業(yè)主委員會、原物業(yè)服務企業(yè)）簽署解除原《物業(yè)服務合同》。

6.5.2與建筑發(fā)展商的交接

6.5.2.1成立三方（由房屋開發(fā)商、物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)）接管驗收小組，

制定胎收清單,進行現(xiàn)場始收，全面接管驗收物業(yè)服務資料、設施設備、房屋建筑、

公共場所、車庫和園林綠化地等；

6.5.2.2如物業(yè)存在缺陷，由三方簽字確認，并跟綜后續(xù)處理；

6.5.2.3雙方應在物業(yè)開始售樓時簽署《前期物業(yè)服務合同》。

6.6與業(yè)主組織共事

6.6.1建立共事的議事制度，每月1次與業(yè)主委員會相互溝通物業(yè)服務情況，在市主

管部門、街道辦、業(yè)主委員會的指導下，每年協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會；

6.6.2協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會的首次選舉、換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作；

6.6.3依法與業(yè)主委員會保持平等、公正的溝通方式，及時解決服務區(qū)域內(nèi)存在的各

類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。

6.7服務區(qū)文化活動

6.7.1基本要求

6.7.1.1物業(yè)服務企業(yè)應建立相應組織機構，設立物業(yè)服務區(qū)域文化活動專職人員，

有組織服務區(qū)域文化活動的制度和實施方案。

7、建筑物維護管理

7.1日常維護

7.1.1基本要求:

7.1.1.1建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業(yè)服務企業(yè)應按照國家有關法規(guī)和政

府主管部門的建筑許可證批復劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、

樓道、通道、走廊、屋頂、屋緣、管道、旋轉門、自動門、推拉門、道路、井口、廣

場、排水溝、停車場、車摩、公共標志、公共衛(wèi)生間、廳、堂、平臺、避難層、綠化

地、花壇等；

7.1.1.2物業(yè)服務企業(yè)對建筑物共有部分，應進行日常管理和維修養(yǎng)護服務，保證物

業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主專有部分的服務；

7.1.1.3應建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務資料，服務區(qū)域內(nèi)的物

業(yè)完好率應達到相應等級要求。

一級：

7.1.1.4服務區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應在9跳以上。

二級：

7.1.1.5服務區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應在96%以上。

三級：

7.1.1.6服務區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應在95%以上。

四級：

7.1.1.7服務區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應在92%以1.0

五級：

7.1.1.8服務區(qū)域物業(yè)共用部位完好率應在90%以上。

7.2物業(yè)巡檢

7.2.1每日應至少1次巡視服務區(qū)樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它

共用部位的設施；

7.2.2每周應檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，滯體共用管道、給排水設施、

樓宇各種附屬固定設施等使用情況。如有異常情況，填寫檢查表；

7.2.3每半年應檢查巡視1次建筑物主體結構、共用部位、地下建筑部位，圍墻設施

以及共有設施設備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表；

7.2.4每年應對服務區(qū)域的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度及

對符合避雷規(guī)范要求做出評價；

7.2.5根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時安排對服務區(qū)重

點建筑部位和重點設施設備進行針對性檢查；

7.2.6應建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現(xiàn)的缺陷及時進行修復。

7.3共有部分維護

7.3.1基本要求

7.3.1.1根據(jù)建筑物實際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于

日常維護的按規(guī)定時間給予維護，屬于小修范圍的，及時組織修復，屬于大、中修范

圍的，及時編制計劃組織維修；

7.3.1.2建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等政府有關規(guī)定，出

現(xiàn)危害公共利益或其他業(yè)主合法權益等情況時，應采取消施糾正，使用合理手段處理;

7.3.1.3建筑物共有部位或設施遭人為損壞的，應要求相關責任人負責修復或者賠償;

7.3.1.4重要維護項R要有工作記錄。

7.3.2共有部分維護

7.3.2.1建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、

亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應及時到位組織維護、處理；

7.3.2.2建筑物戶外設置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、

陽臺封閉等應符合政府部門或業(yè)主規(guī)約的要求，違規(guī)的應及時勸阻和制止，制止無效

的應及時書面向相關主管部門報告；

7.3.2.3物業(yè)公用通道內(nèi)墻面，應保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應平

整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致；

7.3.2.4建筑物各種旋轉門、自動門、推拉窗等及各種門、窗口玻璃，應無損壞、破

碎、裂紋等情況，結構、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關無異常

響聲，功能完好；

7.3.2.5建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏水、墻面排水管、室外排水管道等應保記

排水暢通,發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、玦損等損壞現(xiàn)象，應及時修復;

7.3.2.6道路、活動廣場、停車場、地下車庫等，應保持路面或墻面平整、無開裂、

松動和無積水、滲漏等現(xiàn)象，魯井、積水井不漫溢，積水井、窖井蓋等無缺損；

7.3.2.7避難層、平臺等應保證避難設施完好，無損壞、地面平整、密封層良好，拌

水溝暢通，無堵塞、障礙物等；

一級：

7.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應1年汨

飾1次；

7.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施應保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次,

每年清洗1次，樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每2年至少修繕或粉刷

1次。

二級：

7.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應2年泊

飾1次；

7.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施每4年修繕或粉刷1次，每2年清洗1次，

樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每年至少修繕或粉刷1次。

三級；

7.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應2年汨

飾1次；

7.3.2.9建筑物天面、外墻和樓梯間等設施每5年修繕或粉刷1次，每2年清洗1次,

樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每3年至少修繕或粉刷1次。

四級：

7.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應3年汨

飾1次；

7.3.2.物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施每5年至少修繕或粉刷1次，每2年清洗一

次，樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每3年至少修繕或粉刷1次。

五級：

7.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應3年汨

飾1次；

7.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施每6年至少修繕或粉刷1次，每3年清洗一

次，樓梯、公共通道等設施應保持完好、無損壞，每4年至少修繕或粉刷一次。

7.4專有部分維修

一級：

7.4.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修15分鐘內(nèi)應到達現(xiàn)場，小修1個工作日、

急修6小時內(nèi)應維修完畢，小修、急修及時率應達到130%,返修率現(xiàn)以下；

二級：

7.4.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修30分鐘內(nèi)應到達現(xiàn)場，小修1.5個工作日、

急修8小時內(nèi)應處理完畢，小修、急修及時率應達到95%返修率1.5%以下：

三級：

7.4.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修30分鐘內(nèi)應到達現(xiàn)場，小修2個工作日、

急修12小時內(nèi)應維修完畢，小修、急修及時率應達到30%,返修率2%以下；

四級：

7.4.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修45分鐘內(nèi)應到達現(xiàn)場，小修3個工作日、

急修12小時內(nèi)應維修完畢，小修、急修及時率應達到35的返修率2.5%以下；

五級：

7.4.1受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修45分鐘內(nèi)應到達現(xiàn)場，小修4個工作日、

急修24小時內(nèi)應維修完畢，小修、急修及時率應達到B0樂返修率3%以下；

7.5裝修管理

7.5.1基本要求

7.5.1.1應建立完善裝修管理制度和裝修檔案；

7.5.1.2裝修期內(nèi)應進行日常管理，裝修的建筑物垃圾2日內(nèi)處理。

一級：

7.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在1個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)

裝飾裝修管理服務協(xié)議》；

7.5.1.4應每日巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理

制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關主管部門處理，

并做好記錄存檔；

7.5.1.5裝修結束后，應在1個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違

章裝修、是否損壞公共設施設備等，如檢查不合格，按相關規(guī)定處理。

二級：

7.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在1個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)

裝飾裝修管理服務協(xié)議》；

7.5.1.4每日應巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理

制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關主管部門處理，

并做好記錄存檔；

7.5.1.5裝修結束后，應在2個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違

章裝修、是否損壞公共設施設備等。如檢查不合格，按相關規(guī)定處理。

三級：

7.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在2個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)

裝飾裝修管理服務協(xié)議》；

7.5.1.4每日應巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理

制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關主管部門處理，

并做好記錄存檔；

7.5.1.5裝修結束后，應在2個T作日內(nèi)組織進行裝修檢杏，槍杳內(nèi)容中要為是否違

章裝修、是否損壞公共設施設備等。如檢查不合格，按相關規(guī)定處理。

四級：

7.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在2個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)

裝飾裝修管理服務協(xié)議》；

7.5.1.4每口應巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理

制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主和相關主管部門處理，

并做好記錄存檔；

7.5』.5裝修結束后，應在3個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違

章裝修、是否損壞公共設施設備等，如檢查不合格，按相關規(guī)定處理。

五級：

7.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應在3個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)

裝飾裝修管理服務協(xié)議》；

7.5.1.4每2日應巡查裝修情況1次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管

理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止，如制止無效，報告業(yè)主和相關主管部門處理,

并做好記錄存檔；

7.5.1.5裝修結束后，應在4個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違

章裝修、是否損壞公共設施設備等，如檢查不合格，按相關規(guī)定處理。

7.6標識管理

7.6.1物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)應建立健全標識管理制度;

7.6.2物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的各種標識、標牌應清楚，服務區(qū)主出入口應設有服務區(qū)平面

示意圖，主要路口應在顯露位置設有路標；

7.6.3物業(yè)組團應有完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標號等標志。

8.共用設施、設備維護

8.1基本要求

8.1.1應建立健全共用設施、設備管理規(guī)定，維護保養(yǎng)辦法，運行管理制度，安全操

作規(guī)程和應急操作預案等規(guī)章制度，并對應急操作預案每年至少演習1次；

8.1.2應建立完整的設施設備的檔案資料，設施設備標識應齊全；

8.1.3由專業(yè)人員負責制定管理和實施保養(yǎng)計劃，記錄設備運行保養(yǎng)維護記錄，按規(guī)

定持合格證上崗；

8.1.4設備用房內(nèi)照明符合相關規(guī)定，使用警示標識完善，墻面平整、干燥、沒有污

跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物，設備運行防護應無缺

陷，消防滅火設備（或器件）的功能有效，其配備符合相關規(guī)定；

8.1.5對設備設施的停機維修保養(yǎng)，應盡可能安排在不影響業(yè)主、物業(yè)使用人的正常

使用時間段內(nèi)進行，并提前告知業(yè)主和物業(yè)使用人：

8.1.6物業(yè)服務區(qū)域或者公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等

危險物品或違禁物品，工業(yè)廠區(qū)配有合格設施的例外。

8.2道路、停車場（庫）

一級：

8.2.1每季度進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水

暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；

8.2.2停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能

完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，電腦1C卡管理系統(tǒng)和車

輛進出記錄保存完好。

二級：

8.2.1每半年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水

暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；

8.2.2停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能

完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車

輛進出記錄保存完好。

三級：

8.2.1每半年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水

暢通，路牙無破損松動；

8.2.2停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能

完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，電腦1C卡管理系統(tǒng)和車

輛進出記錄保存完好。

四級：

8.2.1每年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢

通，路牙無破損松動；

8.2.2停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能

完好，通道暢通，配備消防設備，各類行車、停車標識完善，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛

進出記錄保存完好。

五級：

8.1.1每年進行一次全面維修養(yǎng)護，保持服務區(qū)域道路暢通，路面平坦整齊，排水暢

通，路牙無破損松動；

8.1.2停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設施設備功能

完好，通道暢通，配備消防設備，有各類行車、停車標識，記錄卡管理系統(tǒng)和車輛進

出記錄保存完好。

8.3會所服務管理

8.3.1物業(yè)有會所設施的，對會所日常維護、保養(yǎng)應有完善的配套性管理制度，各種

健身設施使用方法及安全提示標識配置齊全，消防設施完善，每天對會所設施、設備

檢查1次；

8.3.2保證經(jīng)營時間，按時開放會所的娛樂設施，做好收款帳目、工作登記；

8.3.3每月對會所娛樂設施進行1次全面檢查。

8.4電梯運行與管理

一級：

8.4.1電梯準用證、安全運行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，持有專業(yè)技術資格的維修

保養(yǎng)人員才能進行維修作業(yè)；

8.4.2確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)

視等設備和配件保持完好，轎廂整潔；

8.4.3電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音，

照明良好；

8.4.4可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查干

劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設備，以及對電梯曳引主

機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構等各項設備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；

8.4.5保持電梯轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8mm,轎箱地坎對門廳地坎間隙應為

25mm,門廳鎖嚙合應不小于7mm,層門外面不允許能用手把門撥開；門扇下端距地坎

應為5—8mm,門垂直誤差不大于0.5mm；

8.4.6發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故隙事件時，物業(yè)服務人員應在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

場應急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電楞

的困人故障率不超過每年2次。

二級：

8.4.1電梯準用證、安全運行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，持有專業(yè)技術資格的維修

保養(yǎng)人員才能進行維修作業(yè)；

8.4.2確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)

視等設備和配件保持完好，轎廂整潔；

8.4.3電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音，

照明良好；

8.4.4可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查評

劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設備，以及對電梯曳引主

機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構等各項設備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；

8.4.5保持電梯轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8mni,轎箱地坎對門廳地坎間隙應為

25mm，門廳鎖嚙合應不小于7mm,層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎

應為5—8mm,門垂直誤差不大于0.5mm；

8.4.6發(fā)牛電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時,物業(yè)管理人員應在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

場應急處理；電梯發(fā)生一般故隙的，專業(yè)維修人員20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電楞

的困人故障率不超過每年2次。

三級：

8.4.1電梯準用證、安全運行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，持有專業(yè)技術資格的維修

保養(yǎng)人員才能進行維修作業(yè)；

8.4.2確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)

視等設備和配件保持完好，轎廂整潔；

8.4.3電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感較好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音,

照明良好；

8.4.4可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查干

劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設備：以及對電梯曳引主

機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構等各項設備，進行全面檢杳和維護保養(yǎng)；

8.4.5保持電梯轎箱門刀對廳門地坎間隙為5-8mm,轎箱地坎對門廳地坎間隙應為

25mm,門廳鎖嚙合應不小于7mm,層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎

應為5—8mm,門垂直誤差不大于0.5mm；

8.4.6發(fā)生電梯困人或其它里大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

場應急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯

的困人故障率不超過每年3次。

四級：

8.4.1電梯準用證、安全運行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，持有專業(yè)技術資格的維修

保養(yǎng)人員才能進行維修作業(yè)；

8.4.2確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按鈕、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)

視等設備和配件保持完好，轎廂整潔；

8.4.3電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感較好，平層準確，轎廂通風，風機無噪音,

照明良好；

8.4.4可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查干

劃對電器控制箱、機房、矯廂、井道、底坑、層門等部位和設備；以及對電梯曳引主

機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構等各項設備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；

8.4.5保持電梯轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8mm,轎箱地坎對門廳地坎間隙應為

25nmi，門廳鎖嚙合應不小于7mm,層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎

應為5—8mm；門垂直誤差不大于0.5mm；

8.4.6發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

場應急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電楞

的困人故障率不超過每年3次。

五級：

8.4.1電梯準用證、安全運行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，持有專業(yè)技術資格的維修

保養(yǎng)人員才能進行維修作業(yè)；

8.4.2確定合理的電梯運行時間，轎廂內(nèi)按釬I、燈具、對講電話（或報警警鈴）、監(jiān)

視等設備和配件保持完好，轎廂無污物；

8.4.3電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感較好，平層準確，照明較好；

8.4.4可聘用專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查干

劃對電器控制箱、機房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設備；以及對電梯曳引主

機、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機構等各項設備，進行全面檢查和維護保養(yǎng)；

8.4.5保持電梯轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8mm,轎箱地坎對門廳地坎間隙應為

25mm,門廳鎖嚙合應不小于7mm,層門外面不允許能用手把門撥開，門扇下端距地坎

應為5—8mm,門垂直誤差不大于0.5mm,

8.4.6發(fā)生電梯困人或其它重大突發(fā)故障事件時，物業(yè)管理人員應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)

場應急處理；電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員40分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場修理；單臺電梯

的困人故障率不超過每年5次。

8.5公用娛樂設施

一級：

8.5.1每天對娛樂設施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全

性能評估。保證設施設備正常使用，無安全隱患。

二級：

8.5.1每二天對娛樂設施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安

全性能評估，保證設施設等正常使用，無安全隱患。

三級：

8.5.1每三天對?娛樂設施巡視1次，每2個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行

安全性能評估。保證設施設備正常使用，無安全隱患。

四級：

8.5.1每四天對娛樂設施巡視1次，每季度對健身活動器材進行巡查，每季度進行安

全性能評估。保證設施設箏正常使用，無安全隱患。

五級：

8.5.1每五天對娛樂設施巡視1次，每季度對健身活動器材進行巡查。保證設施設備

正常使用，無安全隱患。

8.6共用空調(diào)設施

一級：

8.6.1對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應該按照該設備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空

調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養(yǎng)；

8.6.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。

設有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常，冷卻塔及

附屬設施功能保證正常運行；

8.6.3日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小干70℃,正常狀態(tài)下外殼溫度保持30

-50℃,電機軸承溫度保持小于80℃；

8.6.4空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,

如有故障按時修復；

8.6.5定期安排對新風量、排風量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、

冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標準要求，風機盤管及出風設備運行

噪音符合規(guī)范要求：

8.6.6對共用空調(diào)系統(tǒng)每年定期清洗、除塵2次。

二級：

8.6.1對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應該按照該設備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空

調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養(yǎng)；

8.6.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。

設有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常，冷卻塔及

附屬設施功能保證正常運行；

8.6.3日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小于70℃,正常狀態(tài)下外殼溫度保持3。

-50℃,電機軸承溫度保持小于80℃；

8.6.4空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,

如有故障按時修復；

8.6.5定期安排對新風量、排風量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、

冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標準要求，風機盤管及出風設備運行

噪音符合規(guī)范要求；

8.6.6對共用空調(diào)系統(tǒng)每年定期清洗、除塵2次。

三級：

8.6.1對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應該按照該設備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空

調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養(yǎng)；

8.6.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。

設有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常，冷卻塔及

附屬設施功能保證正常運行；

8.6.3日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小于70C,正常狀態(tài)下外殼溫度保持30

-50℃,電機軸承溫度保持小于80℃；

8.6.4空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,

如有故障按時修復；

8.6.5定期安排對新風量、排風量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、

冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標準要求，風機盤管及出風設備運行

噪音符合規(guī)范要求；

8.6.6對共用空調(diào)系統(tǒng)每年定期清洗、除塵2次。

四級：

8.6.1對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應該按照該設備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空

調(diào)系統(tǒng)主機,、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢杳保養(yǎng)：

8.6.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。

設有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常，冷卻塔及

附屬設施功能保證正常運行；

8.6.3日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小于70C,正常狀態(tài)下外殼溫度保持30

-50℃,電機軸承溫度保持小于80℃；

8.6.4空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,

如有故障按時修復；

8.6.5定期安排對新風量、排風量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、

冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標準要求，風機盤管及出風設備運行

噪音符合規(guī)范要求；

8.6.6對共用空調(diào)系統(tǒng)每年定期清洗、除塵1次。

五級：

8.6.1對共用空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，應該按照該設備的規(guī)定維護頻次進行。定期對空

調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養(yǎng)；

8.6.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。

設有防鼠、蟲措施，濾網(wǎng)清潔，轉動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常，冷卻塔及

附屬設施功能保證正常運行；

8.6.3日常運行空調(diào)水泵電機繞組保持溫度小于70C,正常狀態(tài)下外殼溫度保持30

-50℃,電機軸承溫度保持小于80C；

8.6.4空調(diào)系統(tǒng)各種管道完好，閥件及儀表齊備，標識完善，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)

象，如有故障按時修復；

8.6.5定期安排對新風量、排風量、空氣品質(zhì)進行測定，符合要求。對空調(diào)冷凍水、

冷卻水進行水質(zhì)分析，檢測報告齊全，符合國家標準要求，風機盤管及出風設備運行

噪音符合規(guī)范要求；

8.6.6對共用空調(diào)系統(tǒng)每年定期清洗、除塵1次。

8.7給排水設施

一級：

8.7.1日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積汩

泥，各閥門無生銹，運作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無灰塵；

8.7.2每周對供水設備至少檢查6次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵

房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

8.7.3每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲

用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗

消毒1次；消防水泵每月試運行1次；

8.7.4排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明

顯銹蝕：污水水位捽制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關、指示燈完好：

8.7.5下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積；各種井蓋

面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

二級：

8.7.1R常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積汨

泥，各閥門無生銹，運作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻瘠、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無灰塵；

8.7.2每周對供水設備至少檢查5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵

房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

8.7.3每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲

用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗

消毒1次，消防水泵每月試運行1次；

8.7.4排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明

顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關、指示燈完好；

8.7.5下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋

面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

三級;

8.7.1口常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積汨

泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無明顯灰塵；

8.7.2每周對供水設備至少檢查4次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵

房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

8.7.3每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲

用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗

消毒1次，消防水泵每2個月試運行1次；

8.7.4排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明

顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關、指示燈完好；

8.7.5下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋

面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

四級：

8.7.1日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積汨

泥，各閥門無生銹，運作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無明顯灰塵：

8.7.2每周對供水設備至少檢查3次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每2年對

泵房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

8.7.3每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲

用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗

消毒1次，消防水泵每2個月試運行1次；

8.7.4排污水泵能正常i云轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明

顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠。控制箱開關、指示燈完好；

8.7.5下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋

面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

五級：

8.7.1口常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積汨

泥，各閥門無生銹，運作正?？煽浚冾l供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風扇等應定期檢查，保持設備干燥、無明顯灰塵；

8.7.2每周對供水設備至少檢查2次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每3年對

泵房、管道等設備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

8.7.3每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應有相應資質(zhì)，保證達到國家飲

用標準，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗

消毒1次，消防水泵每3個月試運行1次；

8.7.4排污水泵能正常運轉，應無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明

顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠，控制箱開關、指示燈完好；

8.7.5下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋

面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

8.8供配電設施

一級：

8.8.1日常時供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應

急用電管理措施，值班技術員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電

井及井內(nèi)設備；

8.8.2.高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指

示燈完好;配電回路標識消楚;各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%；

8.8.3發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態(tài)，配備的兩

套主備用啟動蓄電池按每1個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

8.8.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在30秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組

滿載運行8小時;

8.8.5功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自

動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于1MQ,功率因數(shù)不能低于0.95。

二級：

8.8.1日常對供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應

急用電管理措施，值班技術員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電

井及井內(nèi)設備；

8.8.2.高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指

示燈完好：配電回路標識清楚：各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%：

8.8.3發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態(tài)，配備的兩

套主備用啟動蓄電池按每1個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

8.8.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在30秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組

滿載運行8小時；

8.8.5功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自

動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于1MC,功率因數(shù)不能低于0.95。

三級：

8.8.1日常對供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應

急用電管理措施，值班技術員每天巡視檢杳1次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電

井及井內(nèi)設備；

8.8.2.高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、

指示燈完好，配電回路標識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過

25%：

8.8.3發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等年保持正常運轉狀態(tài)，配備的兩

套主備用啟動蓄電池按每2個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

8.8.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在1分鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組

滿載運行6小時；

8.8.4功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自

動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于0.5MO,功率因數(shù)不能低于0.9。

四級：

8.8.1日常時供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應

急用電管理措施，值班技術員每天巡視檢查1次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電

井及井內(nèi)設備；

8.8.2.高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、

指示燈完好，配電回路標識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過

25%；

8.8.3發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態(tài)，配備的兩

套主備用啟動蓄電池按每2個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

8.8.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在2分鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組

滿載運行6小時；

8.8.5功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自

動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于0.5MO,功率因數(shù)不能低于0.9。

五級：

8.8.1日常對供配電、發(fā)電機組等設備進行檢查、維護，保持設備完好，并有臨時應

急用電管理措施，值班技術員每2個工作日巡視檢查1次并記錄，每季度清潔保養(yǎng)一

次強電井及井內(nèi)設備；

8.8.2.高低壓配電柜內(nèi)部設備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、

指示燈完好，配電回路標識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過

40%；

8.8.3發(fā)電機、柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉狀態(tài)，配備的兩

套主備用啟動蓄電池按每2個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

8.8.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在5分鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組

滿載運行6小時：

8.8.5功率因數(shù)控制器功能完好，設備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自

動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于0.5MO,功率因數(shù)不能低于0.85。

8.9弱電設施

一級：

8.9.1樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術人員操作，除口常維護外，每月對重要數(shù)據(jù)

進行備份1次，每月對系統(tǒng)連接點進行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時

處理；

8.9.2可視對講系統(tǒng)室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系

統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊；

8.9.3門禁安全報警系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤

報率不大于5%,線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；

8.9.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設備及其相關設備運行可靠，畫面清晰，

切換穩(wěn)定，現(xiàn)場錄像時間誤差不能超過2分鐘，硬盤錄像資料應至少保存15天，專

人負責保管，紅外線報警設備工作正常，出現(xiàn)故隙應在2個工作日內(nèi)修復，故隙期間

及時安排監(jiān)控；

8.9.5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感操作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防

撞膠條），道閘旁設置有防止車、行人尾隨警示標識；

8.9.6服務區(qū)無線對講設備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設備等應保證使用正

常，隨時可以啟動，各類報警探測器完好率不能低于93乳

8.9.7每3個月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設備。

二級：

8.9.1樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術人員操作，除日常維護外，每月對重要數(shù)據(jù)

進行備份1次，每月對系統(tǒng)連接點進行檢查1次，一年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時

處理；

8.9.2可視對講系統(tǒng)室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系

統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔；

8.9.3門禁安全報警系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤

報率不大于5%,線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；

8.9.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設備及其相關設備運行可靠，畫面清晰，

切換穩(wěn)定,現(xiàn)場錄像時間誤差不能超過2分鐘,硬盤錄像資料應至少保存15天，專

人負責保管，紅外線報警設備工作正常，出現(xiàn)故隙應在3個工作日內(nèi)修復，故障期間

及時安排監(jiān)控；

8.9.5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防

撞膠條），道閘旁設置有防止車、行人尾隨警示標識；

8.9.6服務區(qū)無線對講設備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設備等應保證使用正

常，隨時可以啟動，各類報警探測器完好率不能低于9跳；

8.9.7每3個月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設備。

三級：

8.9.1樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術人員操作，除日常維護外，每3個月對重要

數(shù)據(jù)進行備份1次，每3個月對系統(tǒng)連接點進行檢查1次，一年覆蓋系統(tǒng)50%,發(fā)現(xiàn)

問題及時處理；

8.9.2可視對講系統(tǒng)室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系

統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔；

8.9.3門禁安全報警系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤

報率不大于7%,線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠：

8.9.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設備及其相關設備運行可徵，畫面清晰，

切換穩(wěn)定，現(xiàn)場錄像時間誤差不能超過2分鐘，硬盤錄像資料應至少保存10天，專

人負責保管，紅外線報警設備工作正常，出現(xiàn)故障應在4個工作FI內(nèi)修復，故障期間

及時安排監(jiān)控；

8.9.5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸乍裝置（壓力波、防

撞膠條），道閘旁設置有防止車、行人尾隨警示標識。

8.9.6服務區(qū)無線對講設備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設備等應保證使用正

常，隨時可以啟動，各類報警探測器完好率不能低于95%；

8.9.7每6個月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設備。

四級：

8.9.1樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)技術人員操作，除日常維護外，每3個月對重要

數(shù)據(jù)進行備份1次，每3個月對系統(tǒng)連接點進行檢查1次，一年覆蓋系統(tǒng)50%,發(fā)現(xiàn)

問題及時處理；

8.9.2可視對講系統(tǒng)室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系

統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔；

8.9.3門禁安全報警系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤

報率不大于10%,線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；

8.9.4閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設備及其相關設備運行可靠，畫面清晰，

切換穩(wěn)定，現(xiàn)場錄像時間誤差不能超過2分鐘，硬盤錄像資料應至少保存7天，專人