2025年第二

季度，

位于石景山和菜市口的兩個新項目交付使用

，

為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公

面積

。上半年，

全市新增供應總量為18萬平方米，

已經(jīng)完成全年預期總量的83%。市場情緒延續(xù)向好

，

上半年全市新租交易總面積同比上漲33%

。上半年搬遷交易數(shù)量與面積同比雙

增，

隨著議價能力的擴大，

企業(yè)可以更低的置換成本，

調(diào)整辦公選址布局，

實現(xiàn)業(yè)務

、人才等資源聚合

迭代，

推動中關(guān)村

、金融街等產(chǎn)業(yè)資源集中且租金成本顯著回調(diào)的子市場搬遷交易面積同比大幅提升

。

企業(yè)擴租決策保持謹慎且面積偏小，

以保證聚焦核心業(yè)務

、漸進式擴容的要求

。上半年新租需求的三大

主力行業(yè)依次是TMT

（40%）、金融

（20%）

和專業(yè)服務

（12%）。其中，

TMT板塊除人工智能

、大數(shù)

據(jù)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等支柱賽道持續(xù)釋放需求外，

游戲類需求占比亦有所提升

；金融行業(yè)新租活動以同區(qū)整

合搬遷為主

；專業(yè)服務業(yè)中內(nèi)資律所和咨詢類租戶的升級需求持續(xù)

。從需求面積段看，

5,000平方米及

以上大面積交易數(shù)量呈溫和回升的態(tài)勢。新租需求穩(wěn)步改善，

疊加優(yōu)質(zhì)樓宇大面積退租減少，

本季度全市凈吸納量環(huán)比攀升至14.5萬平方米，

上

半年累計達25.5萬平方米，

同比增長1.1倍

。雖受新增供應影響，

但空置率仍持下行態(tài)勢，

上半年累計

下降0.8個百分點至20.2%

。從子市場看，

中關(guān)村

、奧體

、望京三大科技中心區(qū)憑借人才及產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)

勢

，

成為頭部科技企業(yè)戰(zhàn)略布局的首選

，

上半年90%的萬平米級租賃交易落位這些區(qū)域

，

凈吸納量合

計占全市的80%

。其中，

中關(guān)村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數(shù)

（8.9%）。反觀燕莎

、CBD

、王府井

、東二環(huán)等東部傳統(tǒng)子市場，

上半年凈吸納量均為負值，

尤以燕莎與CBD的乙級市場去

化壓力突出

。全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降2.7%，

上半年累計下降5.5%，

至每月每平方米

241.7元

。受來自新興區(qū)域分流和租戶降本訴求的壓力

，

除中關(guān)村等個別子市場外，

傳統(tǒng)區(qū)域租金下行

壓力依然較大；新興區(qū)域亦積極調(diào)整租金策略，

以避免空置壓力累積，

夯實在市場分化中的成本優(yōu)勢。2025年第二

季度，

北京非核心商圈交付兩個城市更新項目

，

帶來上半年僅有的24萬平方米的新增商業(yè)

面積

。其中中海大吉巷位于長期新增商業(yè)欠缺的西城老城區(qū)，

以四合院式的古典商業(yè)設計為亮點，

獲得

較高的開業(yè)上鋪率

。同期開業(yè)的昌平超級合生匯西區(qū)，

與去年開業(yè)的東區(qū)實現(xiàn)“雙翼共展”的完整布局

，

整體商業(yè)面積可達43萬平方米，

通過滿足不同消費群體的多樣化需求，

為京北區(qū)域帶來商業(yè)新活力

。盡管今年1-5月北京全市餐飲收入下降3.7%，

就上半年新增拓店需求來看，

餐飲仍以48%的新增店鋪

占比位列頭籌

。競爭日益激烈的市場推動餐飲業(yè)態(tài)推陳出新，

地方特色菜系（如小江西

、潮汕鮮牛記

、

膠東小館）

擴張有抬頭趨勢

；而茶飲果汁類拓店步伐有所縮窄

。運動戶外品類持續(xù)強勁，

如安踏超級首

店落位昌平超級合生匯西區(qū)

、迪桑特大鋪圍擋華貿(mào)中心等，

在此帶動下服飾零售整體同比小幅上漲4個

百分點至31%

。作為上半年少數(shù)漲勢喜人的商品零售業(yè)態(tài)，

珠寶首飾類開鋪亦持續(xù)活躍，

如近期泡泡馬

特旗下珠寶產(chǎn)品線POPOP及周六福·吉文創(chuàng)形象店皆在國貿(mào)商城開出首店

。全市上半年凈吸納量合計

16.2萬平方米，

空置率累計上漲0.2個百分點至7.5%?？蛇x消費需求和高承租能力品牌拓店需求持續(xù)謹慎，

致使全市購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，

季

末同樣本比上半年累計下跌0.7%至每天每平方米30.8元

。其中次級商圈由于同質(zhì)化競爭激烈

、調(diào)改項

目繁多

、消費層級下沉等原因領降，

業(yè)主短期內(nèi)招商運營以調(diào)整租金保證出租率為主要方向。2025年第二

季度，

北京平谷再次交付兩個倉儲物流項目

，

帶來29.8萬平方米的新增供應

。至此上半年

合計新增供應量36.6萬平方米，

超過去年全年總量，

且全部來自平谷區(qū)域

。以供應鏈及合同物流企業(yè)為

代表的第三方物流成為上半年新增需求主導，占總新租面積的40%，

其次汽配

、

電子產(chǎn)品等制造業(yè)需

求亦有小幅回升

。受自身成本考量及業(yè)主降租引商策略影響

，

租戶搬遷活動持續(xù)活躍

，

為了置換到性價

比更高的項目，

不少租戶選擇從價格和樓齡雙高的核心區(qū)域項目遷至相對較遠的區(qū)位

，

從而帶動了平

谷

、順義其他等子市場的去化

。凈吸納量連續(xù)兩個季度為正，

上半年合計5.3萬平方米，

和去年同期的

負吸納比有所改善

。在新增供應推動下，

全市空置率上半年上漲5.1個百分點至29.5%，

再創(chuàng)歷史新

高

。季末全市平均租金報每月每平方米45.0元，

同樣本比上半年累計下降6.9%，

由平谷

、順義其他等空置

率較高的非核心子市場領跌

。鑒于需求增量有限

，

在存量市場流動刺激下

，

原本租金水平較高的子市場

如馬駒橋

、亦莊經(jīng)開區(qū)

、大興空港等核心區(qū)域租金降幅加速。廊坊本季度于固安交付一個高標倉儲項目

，

帶來8.6萬平方米的新增供應

。低價策略刺激下需求持續(xù)表

現(xiàn)強勁，

第三方物流企業(yè)在有成本和區(qū)位綜合優(yōu)勢的近京子市場擴大布局，

加速臨空經(jīng)開區(qū)

、固安及廣

陽經(jīng)開區(qū)等子市場的去化

。上半年全市凈吸納量合計78.1萬平方米，

空置率連續(xù)七個季度持續(xù)走低至

2021年中進入供應潮以來的最低水平。天津本季度于寶坻交付一個高標倉儲項目

，

帶來7.2萬平方米的新增供應

。新增需求持續(xù)疲軟，

上半年

凈吸納量合計8.5萬平方米，

同比環(huán)比雙降

。第三方物流及制造業(yè)分別錄得49%及17%的新租成交面積

占比

。武清

、寧河及西青子市場表現(xiàn)相對活躍。2025年第二

季度，

北京商務園區(qū)市場未有新增項目入市，

全年上半年新增供應量全部集中于一季度，

共錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米交付使用

。本季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，

市場新租需求延續(xù)回暖態(tài)勢且呈現(xiàn)多元化

。在市場租金下行的刺激

下

，TMT和文體娛樂等行業(yè)的搬遷需求加速釋放，

其中來自多個區(qū)域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城

區(qū)域成為一大亮點

。此外，

以汽車及配件為代表的消費品制造也體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚效應，

小米

、奔馳等龍頭

企

業(yè)

帶

動

多

個

上

下

游

企

業(yè)

落

位

亦

莊

經(jīng)

開

區(qū)

。

上半年全市累計凈吸納量達25.7萬平方米，

同比增長

216%

，

為2022年以來的同期峰值

。在新型制造園區(qū)集中交付及芯片、半導體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動下，

醫(yī)藥健

康與工業(yè)品制造合計占據(jù)新增需求近80%，

成為租賃市場主引擎。全市空置率環(huán)比下降0.9個百分點，

上半年累計上升0.5個百分點至24.3%

。租金仍承壓，

本季度平均報

價環(huán)比下調(diào)3.7%，

至每月每平方米138.5元，

上半年累計跌幅達6.4%，

創(chuàng)歷史同期最大跌幅

。在類辦

公屬性產(chǎn)品租金加速下調(diào)的推動下

，

中關(guān)村軟件園

、東升和電子城成為上半年空置率下降最明顯的子市

場。2025年上半年，

北京物業(yè)投資市場共錄得20筆交易，

累計成交總額約151億元，

同比下降34%

。其中

第二

季度錄得11筆，

總額為58.2億元，

交易金額環(huán)比下降37%，

同比下滑52%

。整體來看，

機構(gòu)投資

者態(tài)度依然謹慎，

市場以5億元以下中小體量交易為主。從買方結(jié)構(gòu)看，自用型企業(yè)持續(xù)活躍，

本季度辦公類交易中有三筆為自用

，

包括某能源企業(yè)購入東二環(huán)

改造項目作為總部辦公

、某TMT企業(yè)通過法拍購得中關(guān)村軟件園獨棟

、以及某礦產(chǎn)企業(yè)購入麗澤辦公樓

層

。上半年共錄得11筆自用交易，

成為成交的重要支撐

。與此同時，

地產(chǎn)基金熱度回升

，

本季度交易額

占比超六成

，

涉及外資基金收購零售物業(yè)資產(chǎn)包

、內(nèi)資基金投資租賃型公寓項目等。隨著價格持續(xù)下調(diào)，

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)交易加速

。本季度出現(xiàn)數(shù)個以低于周邊均價或此前自身報價實現(xiàn)快

速成交的案例，

體現(xiàn)出價格合理化對市場流動性的正向帶動

。政策導向