廣州物業(yè)暫時(shí)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范廣州市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合廣州市實(shí)際情況，制定本暫時(shí)管理辦法。適用范圍本辦法適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用的原則。管理職責(zé)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。職責(zé)業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；5.使用專項(xiàng)維修資金；6.籌集專項(xiàng)維修資金；7.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；9.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。會(huì)議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會(huì)選舉與任職條件業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時(shí)間。職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。工作規(guī)范業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料。承接查驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置、建設(shè)質(zhì)量、使用功能等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承接查驗(yàn)情況進(jìn)行記錄，并由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字確認(rèn)。資料移交建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理能力。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；3.公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；4.車輛停放管理；5.公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；6.裝飾裝修管理服務(wù)；7.物業(yè)檔案資料管理。服務(wù)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同合同簽訂業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。合同變更與終止物業(yè)服務(wù)合同的變更、終止應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。費(fèi)用調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；2.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；3.違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；4.在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物；5.違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)；6.違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；7.隨意停放車輛，影響通行和安全；8.法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。公共收益管理利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)維護(hù)專項(xiàng)維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。日常維護(hù)責(zé)任業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定，對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。監(jiān)督管理行政管理部門職責(zé)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體的投訴和舉報(bào)。行業(yè)協(xié)會(huì)作用廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，開展行業(yè)培訓(xùn)和交流活動(dòng)，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的；2.未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；3.未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)的；2.未按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)