深圳商業(yè)物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范深圳商業(yè)物業(yè)的管理活動(dòng)，維護(hù)商業(yè)物業(yè)所有者、使用者和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及深圳本地的實(shí)際情況，特制定本辦法。適用范圍本辦法適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)的各類商業(yè)物業(yè)的管理活動(dòng)。商業(yè)物業(yè)包括但不限于購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店式公寓配套商業(yè)部分、專業(yè)市場等用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施、場地。管理原則商業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，實(shí)行專業(yè)化、市場化、社會(huì)化的管理模式，堅(jiān)持服務(wù)第一、依法管理，保障商業(yè)物業(yè)的安全、整潔、有序運(yùn)營。管理主體商業(yè)物業(yè)的管理主體包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主對其所有的商業(yè)物業(yè)享有自主管理的權(quán)利，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)是依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在商業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在商業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理從事商業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)等；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)管理；5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范服務(wù)，包括門崗執(zhí)勤、巡邏、安全監(jiān)控等；6.車輛停放管理服務(wù)；7.裝飾裝修管理服務(wù)；8.物業(yè)檔案資料管理；9.其他委托服務(wù)事項(xiàng)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。深圳市可以根據(jù)實(shí)際情況制定商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的地方標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)的具體要求和質(zhì)量指標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，不得影響物業(yè)的安全和正常使用。物業(yè)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)的正常使用。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照以下規(guī)定承擔(dān)：1.保修期內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)；2.保修期滿后，屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的，從專項(xiàng)維修資金中列支；3.不屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。專?xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。物業(yè)的承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的定義與目的物業(yè)承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)在承接商業(yè)物業(yè)時(shí)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。其目的是為了明確建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)，確保物業(yè)符合交付使用條件，為物業(yè)管理的順利開展奠定基礎(chǔ)。承接查驗(yàn)的程序建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)檔案資料。物業(yè)檔案資料包括但不限于竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等。承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.物業(yè)共用部位，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；3.物業(yè)管理用房；4.其他應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的項(xiàng)目。監(jiān)督管理政府部門職責(zé)深圳市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市商業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為，可以向房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)部門投訴。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。行業(yè)自律深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，開展行業(yè)培訓(xùn)和交流活動(dòng)，維護(hù)行業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。法律責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中，不移交有關(guān)資料的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，處3萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，損害其他