北京科技園工程綜合體市場研究二〇一〇年十二月目錄一北京科技園整體市場研究二北京科技園上地區(qū)域市場研究三北京科技園市場研究小結(jié)四北京科技園重點工程分析五北京科技園重點案例對標分析北京科技園整體市場研究定義：建設(shè)用地為教科研用地或工業(yè)用地，以規(guī)?；纳虅?wù)樓群為主的一種復合物業(yè)，商務(wù)配套為主(酒店、會議、商務(wù)中心等)，生活配套為輔〔商業(yè)、公寓等〕。主要特征如下：地理位置城市邊緣地帶，周邊配套設(shè)施相對完善用地緊張度低產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率，低建筑密度低層，小體量，獨棟式辦公樓作為公司個體形象的載體，通過冠名權(quán)，突出個性化建筑外觀現(xiàn)代化的建筑風格高質(zhì)量的建筑材料例如進口的大理石或花崗巖客戶群需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量和效率的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)、設(shè)計等需要獨立辦公環(huán)境，彰顯企業(yè)實力，樹立企業(yè)形象：如國有企業(yè)或大型私人企業(yè)配套設(shè)施商務(wù)配套：酒店、會議、商務(wù)中心生活配套：住宅、公寓、商業(yè)地點分布主要科技園區(qū)均位于五環(huán)路沿線以及五環(huán)之外；大致可分為：西北區(qū)域、東北區(qū)域、南部區(qū)域三大局部；其中北京西北部的海淀區(qū)分布相對集中。中關(guān)村環(huán)保園永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中關(guān)村生命科學園中關(guān)村軟件園上地信息產(chǎn)業(yè)基地望京（電子城科技園西區(qū)）北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中關(guān)村豐臺園北京科技園整體市場研究酒仙橋〔電子城科技園東區(qū)〕

園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)定位啟動時間規(guī)劃占地面積(平方公里)商務(wù)建筑面積（萬平米）目前租金報價（元/天/平米）目前空置率上地信息產(chǎn)業(yè)基地IT、醫(yī)藥、新建筑材料、研發(fā)中心19912.3773.15%經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)電子信息、生物科技、通信、汽車制造199246.8452.329%中關(guān)村豐臺園電子信息、生物醫(yī)藥、先進制造、新材料、新能源19918.2372.515%電子城東區(qū)（酒仙橋）通訊產(chǎn)業(yè)、軟件、總部、研發(fā)中心199910.5423.617%電子城西區(qū)（望京）通訊產(chǎn)業(yè)、軟件、總部、研發(fā)中心19973.1303.821%中關(guān)村軟件園軟件產(chǎn)品及研發(fā)中心20001.4223.35%中關(guān)村生命科學園生命科學、生物技術(shù)、醫(yī)藥、研發(fā)中心20002.533.210%中關(guān)村環(huán)保園環(huán)保產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、通信產(chǎn)業(yè)20033.632.515%永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地新材料、新能源、電子信息20014.5132.221%園區(qū)概況*2021年租賃的商務(wù)辦公面積**租金按照建筑面積報價，不含物業(yè)管理費北京科技園整體市場研究

2007年以來科技園區(qū)租金復合增長率為每季度0.8%；受經(jīng)濟危機影響，2021年租金有所下降，2021年開始企穩(wěn)上揚；租金走勢未來隨著經(jīng)濟逐漸轉(zhuǎn)好，園區(qū)的成熟度提高，對企業(yè)的吸引力增強，租金持續(xù)看漲。北京科技園整體市場研究元/天/平米

20008年第4季度起，受經(jīng)濟危機影響，科技園的空置率呈上升趨勢，到達18%；未來隨著市場好轉(zhuǎn)，空置率已經(jīng)于2021年出現(xiàn)下降趨勢，經(jīng)濟穩(wěn)定增長，入園企業(yè)增多，預(yù)計空置率持續(xù)下行?？罩寐首邉莸谌a(chǎn)業(yè)和效勞是北京的產(chǎn)業(yè)主導方向，促進相關(guān)企業(yè)對科技園和科技園的需求增長，空置率不會出現(xiàn)明顯提升。北京科技園整體市場研究空置率

園區(qū)名稱優(yōu)勢特征物業(yè)檔次代表租戶上地信息產(chǎn)業(yè)基地與校園相鄰、交通成熟中高檔聯(lián)想、百度、華為、甲骨文、方正、同方等經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合集群效應(yīng)極強中低檔SchneiderElectrics、ABBLowVoltage、Corning、GE中關(guān)村豐臺園產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)較強中檔中國建龍鋼鐵、中國誠通集團、北京金自天正智能電子城東區(qū)（酒仙橋）最接近城市核心區(qū)，電子制造行業(yè)聚集效應(yīng)明顯中高檔ABB、雀巢、強生、愛立信、諾西、松下電子城西區(qū)（望京）通信、電子研發(fā)氛圍濃厚高檔Motorola、Ericsson、Agilent、Nortel、Alcaltel、Lucent中關(guān)村軟件園與校園相鄰、交通成熟、高綠化率高檔IBM、華為、南瑞、漢王科技、曙光、方舟科技、信威通信、文思創(chuàng)新等中關(guān)村生命科學園生物醫(yī)藥行業(yè)的專業(yè)園區(qū)中高檔NovoNordisk、正旦國際中關(guān)村環(huán)保園極高綠化率，極低建筑密度及容積率中高檔華為、雀巢基礎(chǔ)研發(fā)、光大環(huán)保永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地距離大學區(qū)域最近的生產(chǎn)型測試基地中檔安泰科技、中科納米、大唐微電子、施奈通電氣產(chǎn)品&租戶交通便利、配套完善，產(chǎn)業(yè)聚集度高，是吸引企業(yè)入住的主要原因；高科技企業(yè)主要集中在北部，自建總部以及研發(fā)中心，其他企業(yè)在商務(wù)氣氛相對成熟的園區(qū)購置或租賃物業(yè)作為企業(yè)總部。上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園靠近高校資源，區(qū)域開展成熟，為我工程開展提供良好的商務(wù)環(huán)境。北京科技園整體市場研究租戶的需求面積通常較大，千平米以上，甚至到達1萬多平米；目前較成熟的商務(wù)區(qū)租金水平也相對較高，根本在3元/天/平米以上。成交案例租戶建筑面積(平方米）物業(yè)名稱租金（元/平米/天）阿爾卡特朗訊12,000望京科技創(chuàng)業(yè)園2.2北京世紀互聯(lián)技術(shù)有限責任公司14,400中國?，敶髲B3.0君正集成電路1,171中關(guān)村軟件園3.2路通世紀1,900中關(guān)村軟件園3.2星河亮點3,600望京科技創(chuàng)業(yè)園2.8北京信威2,800中關(guān)村軟件園3.98Olympus4,230恒通科技園3.6Nissan1,000恒通科技園3.7AutoBlock1,000恒通科技園3.72021年第一季度科技園主要交易例舉：北京科技園整體市場研究上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園區(qū)域開展成熟，周圍知名企業(yè)的牽動效應(yīng)強，成交租金相對較高。項目編號項目名稱入駐時間1中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈2001年2上地國際創(chuàng)業(yè)園2001年3盈創(chuàng)動力2003年4科實大廈2006年5嘉華大廈2006年6中關(guān)村軟件園一期2007年7硅谷亮城2007年8輝煌國際廣場2007年9強佑清河新城2010年12月未來項目中關(guān)村軟件園二期未開工5公里中關(guān)村西區(qū)865174392本項目四環(huán)五環(huán)八達嶺高速13號線我工程所在的上地信息產(chǎn)業(yè)園于1991年啟動，其南區(qū)在2000年根本建成；2006年，百度購置了上地信息產(chǎn)業(yè)園的最后一塊地，標志著上地信息產(chǎn)業(yè)園的完全成型；上地信息產(chǎn)業(yè)園具有明確的產(chǎn)業(yè)定位：以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導的綜合性高科技工業(yè)園。北京科技園上地區(qū)域市場研究工程根本情況項目編號項目名稱辦公規(guī)模（平米）處置方式目前租金（元/天/平米）目前售價（元/平米）入駐率1中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈*22,000散租2(第一年)，3(第二年)，3.5(第三年)，4(第四年)-90%2上地國際創(chuàng)業(yè)園160,000散售1.916,000**90%3盈創(chuàng)動力118,494整棟銷售、散售、整層/半層出租、散租2.5-3.515,000**95%4科實大廈68,000散售3.017,000**95%5嘉華大廈124,300散售3.5-421,000**幾乎滿租6中關(guān)村軟件園（一期）220,000自建、散租3.28-3.98***-幾乎滿租7硅谷亮城142,811整棟銷售、散售、散租3.520,000**幾乎滿租8輝煌國際廣場95,300散售2.5-318,000**95%9強佑清河新城47,000散售、整層/半層銷售-23,000未入駐總規(guī)模997,905平均3.118,03795%該區(qū)域辦公物業(yè)平均租金為3.1元/天/平米，有些樓宇租金可以到達4元/天/平米，如嘉華大廈和中關(guān)村軟件園；該區(qū)域辦公物業(yè)的經(jīng)營狀況非常好，平均入駐率到達95%，其中嘉華大廈、硅谷亮城和中關(guān)村軟件園幾乎沒有可租面積；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霰憩F(xiàn)十分樂觀。北京科技園上地區(qū)域市場研究主力客戶特征受性價比等因素影響，主力客戶呈現(xiàn)多元化開展趨勢。注：統(tǒng)計不包括企業(yè)購地自建工程北京科技園上地區(qū)域市場研究中小客戶特征硅谷亮城嘉華大廈盈創(chuàng)動力科實大廈行業(yè)從事IT（軟件/網(wǎng)絡(luò)/信息）行業(yè)的中小企業(yè)占最大比例，其次為電氣/自動化、生物/醫(yī)藥/化工、機械工程等行業(yè)，文化/創(chuàng)意和教育/培訓等企業(yè)也占有少量比例企業(yè)性質(zhì)私營為主，部分民營，少量外企私營為主，部分民營，少量外企私營為主私營為主企業(yè)規(guī)模100-300平米居多100-300平米，500-600平米100-500平米，少數(shù)可達4000平米60-250平米居多代表企業(yè)北京中科永信數(shù)字技術(shù)有限公司、明動安創(chuàng)（北京）科技有限公司、五舟服務(wù)器（北京）北京世紀超星數(shù)字圖書館、鴻合科技、北京中興通科技股份有限公司金和軟件、北京世紀匯杰科技有限公司、北京方物軟件有限公司北京Newmine紐曼、北京網(wǎng)際電訊有限公司、北京泰宇科技發(fā)展公司中小客戶多為上下游中小企業(yè)，企業(yè)規(guī)模多在100-300平米居多。北京科技園上地區(qū)域市場研究產(chǎn)品特征低密度花園式辦公：辦公物業(yè)樓層較低，室外提供大面積綠化和休閑廣場；時尚感強、具有創(chuàng)意感的現(xiàn)代建筑群落；為吸引企業(yè)，很多新的商務(wù)辦公樓的硬件設(shè)施標準提升，表達在公共區(qū)域的用材和品牌方面，使物業(yè)性價比更高；建筑設(shè)計亮點突出，如嘉華大廈的挑高28米的大堂、硅谷亮城的陽光大堂；辦公產(chǎn)品具備高品質(zhì)、生態(tài)性特點，對目標企業(yè)非常具有吸引力。綠地、花園水系絲網(wǎng)印刷外立面28米挑高共享大堂北京科技園上地區(qū)域市場研究北京科技園市場研究小結(jié)北京整體市場環(huán)境：

高新科技產(chǎn)業(yè)和相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)、效勞業(yè)是城市產(chǎn)業(yè)開展的主導方向，未來北京科技園的需求持續(xù)增加；北京科技園租金水平在08年經(jīng)濟危機后啟穩(wěn)上升，表現(xiàn)趨好；上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村軟件園起步早，開展成熟，租金水平和空置率表現(xiàn)好于其他園區(qū)。上地區(qū)域市場環(huán)境：

區(qū)域有效土地供給十分有限，未來本工程開展具有稀缺性價值；區(qū)域市場表現(xiàn)十分活潑，表達在較高的入駐率、穩(wěn)定上漲的租金水平等方面；主力客戶〔如整棟客戶〕逐漸多元化開展，上地區(qū)域能夠吸引更多行業(yè)和性質(zhì)的企業(yè)進駐；區(qū)域高新科技的產(chǎn)業(yè)鏈完整，辦公物業(yè)產(chǎn)品性價比高，眾多中小企業(yè)十分看好該區(qū)域。重點工程選擇北京科技園重點工程分析中關(guān)村軟件園為企業(yè)提供土地購置的科技園園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，辦公環(huán)境良好生態(tài)、時尚的低密度辦公建筑群商務(wù)辦公物業(yè)產(chǎn)品吸引力很強硅谷亮城嘉華大廈成功運作多年大堂的搶眼設(shè)計輝煌國際廣場清河新城寫字樓區(qū)域典型的公寓式辦公產(chǎn)品小開間辦公產(chǎn)品工程特征中關(guān)村軟件園規(guī)劃： 目前一期占地139萬平米，建筑面積60多萬平米，平均樓層3層，容積率0.44； 未來一、二期總占地面積到達280萬平米，總建筑面積170萬平米； 庭院、綠地、水景環(huán)繞的低密度生態(tài)科技園區(qū)； 為入住企業(yè)提供完善的配套和效勞；定位： 國家級軟件產(chǎn)業(yè)基地，國家級軟件出口基地；北京科技園重點工程分析開發(fā)模式中關(guān)村軟件園購置土地自建1租賃園區(qū)物業(yè)2土地價格：3,500元/平米〔二期估計價格〕租金：3.28-3.98元/天/平米北京科技園重點工程分析中關(guān)村軟件園土地價格走勢元/平米進駐企業(yè)特征中關(guān)村軟件園軟件研發(fā)中心、信息中心是獨棟科技園的主要入駐企業(yè)，如IBM中國研究中心、漢王科技、中國銀聯(lián)等。通常此類獨棟寫字樓的面積為2-5萬平米；在孵化器、信息中心、國軟大廈等散租的寫字樓內(nèi)辦公的企業(yè)一般為中小型企業(yè)，面積在100-500平米不等；辦公需求面積較為多樣，大、中、小型企業(yè)都有較大的需求量。北京科技園重點工程分析獨棟企業(yè)舉例面積（平米）啟明星辰23,990曙光信息12,840軟通動力28,000廣聯(lián)達25,000文思創(chuàng)新50,000東軟集團29,000配套設(shè)施和軟性效勞中關(guān)村軟件園配套設(shè)施康體中心〔未開業(yè)〕：三個羽毛球場、兩個籃球場和一個網(wǎng)球場，50mx21m的游泳池，共1,476.4平米餐飲設(shè)施：茶餐廳、食街住宿：四星級酒店〔未開業(yè)〕、易豪酒店，同時提供會議設(shè)施會展中心軟性效勞通信效勞：根底通信平臺、電信級IDC機房、數(shù)據(jù)災(zāi)備中心等增值效勞：中小企業(yè)效勞平臺、電子商務(wù)平臺、協(xié)同開發(fā)平臺、協(xié)同工作平臺、呼叫中心等公共效勞：軟件出口綜合效勞平臺等效勞資源為企業(yè)提供配套設(shè)施以及一系列的軟性效勞，是科技園區(qū)獲得良好經(jīng)營效果的重要條件。北京科技園重點工程分析規(guī)劃： 規(guī)模龐大：總建筑面積近20萬平米〔辦公14萬平米〕； 容積率低〔1.9〕； 綠化豐富：步道、水景、庭院、多廣場； 建筑外觀吸引人：時尚、現(xiàn)代、品質(zhì)； 匹配運動場地：高爾夫球場、網(wǎng)球場；生態(tài)、時尚的低密度辦公建筑群；工程特征硅谷亮城北京科技園重點工程分析硬件設(shè)施標準： 玻璃幕墻：絲網(wǎng)印刷、表達簡潔、現(xiàn)代 大堂：陽光天井、石材裝飾、寬敞明亮 公共區(qū)域：石膏板吊頂、地磚、墻面刷白、電梯間石材裝飾、TOTO品牌的衛(wèi)浴 中央空調(diào)+新風系統(tǒng)，暖氣 電梯：東芝客梯6部、貨梯2部 車位：地上245個、地下1,350個，共1,595個硅谷亮城寫字樓的硬件設(shè)施標準相對較高且物業(yè)較新，其時尚動感的外立面、公共區(qū)域的高品質(zhì)等，使得該寫字樓產(chǎn)品在上地區(qū)域處于領(lǐng)先水平，對于區(qū)域租戶具有很強的吸引力。產(chǎn)品特征硅谷亮城北京科技園重點工程分析硅谷亮城商務(wù)辦公物業(yè)大局部被企業(yè)以獨棟的形式購置，說明上地區(qū)域獨棟的大面積辦公需求較大。經(jīng)營特征1硅谷亮城整購企業(yè)樓座面積從事行業(yè)企業(yè)性質(zhì)北京平安信托投資有限責任公司1＃70,000平米金融/銀行/投資國企北京萬霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2＃a12,000平米房地產(chǎn)開發(fā)民營北京市海淀區(qū)圓明園農(nóng)工商公司2＃c15,000平米制造民營北京聯(lián)通3＃a-c40,171平米通信國企新加坡利凱投資4＃10,159平米金融/銀行/投資外資北京四方同創(chuàng)保護與控制設(shè)備有限公司6＃6,447平米電氣工程民營北京清尚投資有限責任公司7＃8,810平米金融/銀行/投資民營上地興達集團8＃8,000平米建筑/施工民營海淀國稅10＃3,704平米政府機關(guān)政府機關(guān)北京移動通信有限責任公司11＃11,905平米通信國企北京科技園重點工程分析中小型企業(yè)的辦公需求在上地區(qū)域同樣龐大，且具有明顯的行業(yè)聚集效應(yīng)。經(jīng)營特征2硅谷亮城標準層面積3,400平米平均租金3.5元/天/平米物業(yè)費16.8/平米/月（含暖氣費、空調(diào)費用）入駐率幾乎滿租，目前沒有剩余面積售價9,800元/平米（2006年）目前二手價格20,000元/平米代表企業(yè)匯通天下，藍瑪星際科技，奧瑞視科技，康普榮邦科技標準層平面圖北京科技園重點工程分析產(chǎn)品特征嘉華大廈硬件設(shè)施標準：

大堂：28米挑高、3000平米面積、200米跨度、樹形鋼結(jié)構(gòu)、拱形空間感、石材裝飾、內(nèi)設(shè)景觀和休息座椅。 公共區(qū)域：石膏板吊頂、石材地面、墻面刷白、電梯間石材裝飾 空調(diào)：風機盤管+新風系統(tǒng) 衛(wèi)生間：TOTO衛(wèi)浴，24小時熱水，中水系統(tǒng) 電梯：3部OTIS客梯，3部貨梯 車位：地下700多個車位，地上預(yù)留車位嘉華大廈產(chǎn)品最大的亮點在于其超大、超高的大堂設(shè)計，共享大堂連通四座的電梯廳、配套商業(yè)，空間感強，對于創(chuàng)新、高科技企業(yè)具有很大的吸引力。共享大堂北京科技園重點工程分析經(jīng)營特征嘉華大廈嘉華大廈在上地區(qū)域投入使用近5年，租金從早期的2元一直增長，目前幾乎翻倍，出租率高，說明區(qū)域中小企業(yè)需求旺盛。標準層面積A-D座：3,000平米E、F座：2,000平米平均租金A-D座：4.0元/天/平米E、F座：3.5元/天/平米物業(yè)費13.08元/平米/月（含暖氣費、空調(diào)費用）入駐率幾乎滿租，目前沒有剩余面積售價7,000元/平米（2005年）目前二手價格21,000元/平米代表企業(yè)EPSON全國總代、紐曼偉業(yè)、賽諾網(wǎng)訊、天地英特軟件、中興通科技、文曲星科技企業(yè)多為小型私營企業(yè)，面積以150-250平米最為典型；主要從事科技、軟件、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)碼、生物等行業(yè)；北京科技園重點工程分析工程特征輝煌國際廣場開展組合：

總建筑面積17萬平米 其中，酒店1.4萬平米，公寓1.7萬平米，寫字樓9.53萬平米，商業(yè)1.37萬平米；

區(qū)域內(nèi)的較高密度建筑組合，以辦公和酒店為主要功能；工程對外宣傳為集寫字樓、五星級酒店、公寓、商業(yè)為一體的大規(guī)模建筑綜合體，推廣宣傳高調(diào)，但工程落實后實際以商住和酒店為主，沒有突破區(qū)域市場現(xiàn)狀水平。北京科技園重點工程分析工程特征---公寓式辦公輝煌國際廣場公寓式辦公產(chǎn)品單元面積小，購置門檻低，受到成長型私營企業(yè)的青睞。分布A、B、D、E座產(chǎn)權(quán)年限50年主力戶型40-70平米一居，80-90平米兩居交房標準提供墻面刷白、地磚中央空調(diào)，暖氣售價2007年：7,000元/平米現(xiàn)在：18,000萬/平米租金2.5元/天/平米入駐率95%客戶特征小型私營企業(yè)居多平面圖北京科技園重點工程分析平面圖工程特征強佑清河新城規(guī)劃特點： 規(guī)模大，以住宅開發(fā)為主； 匹配少量公建物業(yè)，包括一棟寫字樓和一個百貨；由于良好的區(qū)位和交通條件，目前成為了清河板塊的核心房地產(chǎn)工程。北京科技園重點工程分析寫字樓強佑清河新城開盤時間2009年底竣工時間2010年底開間面積30-140平米平均售價2009年底價格在18,000-19,000元/平米目前價格漲到23,000元/平米硬件設(shè)施提供中央空調(diào)，開間設(shè)計，毛坯標準銷售率10-16層可售，共200套，目前還剩30套左右，銷售率85%，目前剩余面積集中在80-100多平米代表企業(yè)清華規(guī)劃院購買了其中16-20層，其余為小企業(yè)自用購買或投資使用；很多企業(yè)是從中關(guān)村搬過來的，看重該項目的性價比；由于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的帶動，清河區(qū)域也被輻射產(chǎn)生了相關(guān)辦公面積的需求，尤其是小開間的辦公單元非常受到市場追捧。辦公物業(yè)重點工程分析小結(jié)北京科技園重點工程分析特點不足競爭策略中關(guān)村軟件園低密度的生態(tài)辦公環(huán)境園區(qū)配套完善享受國家針對高新科技企業(yè)的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)進駐為入駐企業(yè)提供良好的軟性服務(wù)提供土地出售的開發(fā)模式較為單一，缺乏針對企業(yè)需求的靈活性對入園企業(yè)有行業(yè)要求我項目占地面積大，有機會提升辦公環(huán)境的綠化率，發(fā)展生態(tài)辦公環(huán)境積極爭取享受國家優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)入駐增強物業(yè)發(fā)展的綜合性，提升辦公的配套功能辦公產(chǎn)品多樣化，滿足不同企業(yè)需求可以從建筑外觀、高度等方面進行提升，成為區(qū)域的標志性項目硅谷亮城辦公物業(yè)性價比高早期的整棟銷售策略，吸引多種行業(yè)和類型的企業(yè)，運作成功由于很多寫字樓整棟出售后各自獨立運營，缺乏統(tǒng)一的管理嘉華大廈空間感的大堂設(shè)計強人眼球辦公物業(yè)性價比高商業(yè)配套和辦公大堂、外圍廣場相連，造成功能和人流的混亂多入駐中小企業(yè)，不能為大客戶提供充足的面積輝煌國際物業(yè)類型多樣，酒店、辦公、公寓、商業(yè)齊全公寓式辦公產(chǎn)品使用者混雜，辦公和居住品質(zhì)都降低，對價格提升作用有限清河新城提供小開間辦公單元，支付性強配套完善位置較偏遠，商務(wù)氛圍差清華科技園——北京科技園重點案例對標分析三環(huán)四環(huán)成府路中關(guān)村大街中關(guān)村東路八達嶺高速學院路ABCHEFGIDJKL成府路園區(qū)范圍編號名稱編號名稱A清華同方廣場G創(chuàng)業(yè)大廈B學研大廈H立業(yè)大廈C同方大廈IGoogle中國D華業(yè)大廈J文津國際酒店E紫光大廈K科技大廈F創(chuàng)新大廈L威新大廈*園區(qū)被劃分成多個地塊，各地塊容積率又高有底，如科技大廈約為8.0，威新大廈3.8等。位置與概況清華科技園1995年，開始建設(shè)12萬平米的啟動區(qū)；1998年，啟動區(qū)建設(shè)完畢；1999年，被納入中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃；2000年，提出清華科技園三大功能定位，提出清華科技園開展綱要，入園企業(yè)到達200家。建設(shè)起步期（1994-1999）初步成型期（2000-2005）2000年，啟動57萬平米園區(qū)建設(shè)；2005年，園區(qū)69萬平米建設(shè)完畢；2005年入園企業(yè)到達300家；開始品牌輸出，2001年起啟動了江西、陜西、昆山、上海、威海、沈陽等分園；成為國內(nèi)一流的大學科技園。發(fā)展完善期（2006-2011）2021年，入園企業(yè)到達400家；2021年，被評為北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；力爭2021年成為國際一流的大學科技園。大規(guī)模集中建設(shè)，制定品牌輸出開展策略，園區(qū)迅速成型。實現(xiàn)可持續(xù)開展。對本工程的主要啟示開展歷程主要建筑高度45米、局部80米、標志性建筑110米；通過不同的高度打造錯落的豎向空間，整體規(guī)劃空間感強?？傮w規(guī)劃景觀規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計45米80米110米內(nèi)部交通實行人車分流，園內(nèi)依單向右行為主要的組織形式，使沖突點減至為零；停車系統(tǒng)采用以地下停車為主，首層與地面臨時停車為輔的方式；良好的交通組織有效防止了不同物業(yè)類型之間的互擾，園區(qū)內(nèi)部形成有序的交通動線；交通組織平面規(guī)劃及內(nèi)部交通對本工程的主要啟示園區(qū)規(guī)劃方案整體性強，通過高度打造園區(qū)標志性建筑，同時通過立體綠化、完善的內(nèi)部交通系統(tǒng)等保證了整個園區(qū)形象的完整和統(tǒng)一；規(guī)劃設(shè)計物業(yè)類型規(guī)模（萬平米）比例寫字樓5682%商業(yè)57%酒店68%公寓23%合計69100%園區(qū)寫字樓占比81.2%，為主導物業(yè)，商業(yè)、酒店和公寓物業(yè)作為輔助物業(yè)，為園區(qū)提供完善的配套。對本工程的主要啟示以寫字樓為主導物業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將確保園區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性；集合商業(yè)、酒店、公寓等多功能的配套，將確保園區(qū)功能的完整性。物業(yè)組合序號產(chǎn)品類型代表物業(yè)占比產(chǎn)品特征主要客戶1整售寫字樓科技大廈B座、D座、立業(yè)大廈40%硬件配置較高；山東火炬房地產(chǎn)開發(fā)公司、賽爾網(wǎng)絡(luò)有限公司、國家考試中心等2總部寫字樓科建大廈10%約為1萬平米左右；能照顧客戶的個性化需求；Google中國等3散租寫字樓威新大廈、科技大廈C座45%硬件品質(zhì)較高，達到甲級物業(yè)標準；微軟、SKTelecom、搜狐、焦點、Chinaren等4創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)新大廈5%平面布局可靈活分割，滿足小型初創(chuàng)企業(yè)需求；面積多在100-200平米左右；包括留學人員創(chuàng)業(yè)園內(nèi)的約59家小企業(yè)多樣化的產(chǎn)品類型配置，滿足不同類型企業(yè)的多種需求。寫字樓-產(chǎn)品類型甲級寫字樓乙級寫字樓及以下構(gòu)成比例34%66%代表項目科技大廈創(chuàng)新大廈規(guī)模（萬平米）18.85.9使用率70%63%高度110米66米層數(shù)地上25層、地下3層地上17層、地下3層層高3.8米3.6米單層面積（平米）1,400-1,5002,100車位配置60個/萬平米56個/萬平米租金水平*6元/天/平米（建筑面積）4-5元/天/平米（建筑面積）入住率100%100%不同檔次寫字樓互相搭配，滿足不同客戶類型需求；甲級寫字樓高度110米，形成了園區(qū)的標志性物業(yè)，極大提升了園區(qū)的整體形象；對本工程的主要啟示寫字樓-物業(yè)檔次科技大廈〔甲級寫字樓〕科技清華相關(guān)企業(yè)紫光測控科技清華相關(guān)企業(yè)清華大學豐田研究中心內(nèi)資外資性質(zhì)科技外資企業(yè)中國總部微軟中國科技外資企業(yè)研發(fā)中心SKTelecom(China)金融外資企業(yè)駐京分支機構(gòu)德意志銀行（中國）有限公司行業(yè)類型企業(yè)級別典型租戶科建大廈〔GOOGLE)GOOGLE中國整體租賃了科建大廈作為企業(yè)中國區(qū)總部，面積13,980平米威新大廈〔SOHU網(wǎng)絡(luò)大廈〕科技國內(nèi)企業(yè)研究機構(gòu)科技中小企業(yè)邁威科技北京內(nèi)資性質(zhì)科技總部CHINAREN科技總部焦點房地產(chǎn)科技總部搜狐行業(yè)類型企業(yè)級別典型租戶寫字樓-客戶特征同中關(guān)村區(qū)域其它工程一樣，清華科技園內(nèi)75%的租戶為IT企業(yè)；針對不同類型的IT企業(yè)，園區(qū)通過打造不同檔次、不同類型的寫字樓產(chǎn)品將其區(qū)分；同時，園區(qū)還打