2021年07月新景祥NewVisualAngle新景祥〔合肥〕徐聞海安·懷揣國際化思考的大陸南隅——安糧集團(tuán)徐聞海安工程定位與產(chǎn)品思考

新景祥NewVisualAngle前言新景祥NewVisualAngle最大是一個(gè)結(jié)果，不是原因。不是因?yàn)槟阋鲎畲缶蜁蔀樽畲螅俏乙鲎詈米詈笞匀婚_展為最大。----馮侖民眾不是傻子——過去曾經(jīng)是，現(xiàn)在不再是了。

----時(shí)寒冰開首語Foreword經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況新景祥NewVisualAngle前言·徐聞工程對于安糧的意義Contents

工程本體分析徐聞縣區(qū)域開展綜合評析■徐聞工程承載的期望與安糧集團(tuán)的目標(biāo)本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議■城市圈開展背景下徐聞工程的開發(fā)視野本案前期客群定位與拓展方向財(cái)務(wù)概括性分析

新景祥NewVisualAngle１234［主觀性］［客觀性］［被動(dòng)式］［主動(dòng)式］品牌人文環(huán)境產(chǎn)品品牌新進(jìn)者社會資源自然資源先天優(yōu)勢后天劣勢后天劣勢后天優(yōu)勢安糧集團(tuán)作為徐聞縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，受到當(dāng)?shù)卣母叨戎匾?，同時(shí)徐聞地塊被寄予厚望，是發(fā)展海峽休閑旅游社區(qū)的龍頭項(xiàng)目。基于此，安糧在當(dāng)?shù)卣⑸鐣碛信e足輕重的地位?？墒瞧煜碌姆康禺a(chǎn)品牌卻首次亮相，社會效益未見成型。安糧集團(tuán)在徐聞的地位與社會資源海景和原生態(tài)的沙灘構(gòu)成具有一定競爭力的景觀優(yōu)勢。與此同時(shí)，海景度假旅游儼然是徐聞縣整體發(fā)展的主題和思路。徐聞地塊的原生態(tài)海景資源優(yōu)越希望在珠三角地區(qū)逐步建立品牌影響對特殊地產(chǎn)模式的首次嘗試與探索針對徐聞濱海工程的安糧企業(yè)價(jià)值架構(gòu)圖風(fēng)險(xiǎn)控制前提下，品牌扎根與另辟蹊徑的新課題

新景祥NewVisualAngle目前地產(chǎn)工程運(yùn)營模式:地域性開發(fā)(幾乎所有工程)跨區(qū)域開發(fā)------城際運(yùn)營單級化的強(qiáng)勢牽引(廣式大盤：雅居樂/鳳凰城)(城鄉(xiāng)結(jié)合部：萬科·四季花城)

地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營新模式多極化/放射狀的聚集效應(yīng)本案這些都是從個(gè)案角度研展問題著眼于極富影響力天賦的濱海大盤給區(qū)域帶來的居住方式升級安糧集團(tuán)的主張：

新景祥NewVisualAngle？挑‖戰(zhàn)———Challenges———↓房地產(chǎn)業(yè)上升階段成功案例尚屬鳳毛麟角；↓如何尋找到足夠支撐的客源↓我們的開展方向與總體思路命‖題———Proposition———華僑城愉景灣萬科·十七英里我們思考本案問題的方向:海安項(xiàng)目徐聞縣新景祥NewVisualAngle經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況Contents徐聞工程對于安糧的意義徐聞縣區(qū)域開展綜合評析本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議■國內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的局促不安■周邊城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好■逆市下房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好本案前期客群定位與拓展方向財(cái)務(wù)概括性分析工程本體分析■區(qū)域房地產(chǎn)處于起步階段新景祥NewVisualAngle預(yù)判2021年中國經(jīng)濟(jì)增速將下滑2-5%世界經(jīng)濟(jì)對中國出口的影響趨勢一致■國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的局促不安經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)庑璺啪彸隹谙陆敌判牟蛔阆M(fèi)滯后流動(dòng)性緊缺投資放緩中國經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)新景祥NewVisualAngle■國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的局促不安2003年以來國際大宗商品市場價(jià)格走勢國際大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格回落CPI指數(shù)連續(xù)5個(gè)月回落，通脹壓力明顯減弱9月16日下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)10月9日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)10月30日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)11月27日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)12月23日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2021年9-12月新景祥NewVisualAngle■國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的局促不安次貸危機(jī)，美國消費(fèi)支出驟減，間接影響歐盟、日本等世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易美元貶值、人民幣升值，中國產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢侵蝕世界原材料價(jià)格上漲，增加出口企業(yè)生產(chǎn)成本中國出口受傷嚴(yán)重投資受挫，信心大減內(nèi)需仍有拉升潛力和空間擴(kuò)張性財(cái)政政策減稅擴(kuò)大財(cái)政投資次貸危機(jī)，全球股市暴跌，投資者對市場無信心；中國沒有完全面向世界開放市場，國內(nèi)市場受次貸危機(jī)影響有限中國擁有最廣大的市場，居民儲蓄全球第一擴(kuò)大內(nèi)需成為力保經(jīng)濟(jì)增長關(guān)鍵路徑新景祥NewVisualAngle■宏觀背景下的房地產(chǎn)市場市場回暖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度全國各主要城市新建商品住宅成交面積均出現(xiàn)激增，住宅成交價(jià)格總體小幅回落，市場呈現(xiàn)回暖趨勢明顯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度中國主要城市新建商品住宅較去年同期都有較大幅度增長，市場回暖趨勢明顯：環(huán)渤海區(qū)域以北京、天津?yàn)榇?，住宅成交面積同比漲幅均在50%以上；長三角區(qū)域以上海、南京、蘇州為代表，住宅成交面積同比漲幅均在30%以上；珠三角區(qū)域以廣州、深圳為代表，其中深圳住宅成交面積較去年同期增長239%；中西部地區(qū)以重慶、西安為代表，其中重慶09年1季度成交面積到達(dá)460萬平米，同比增長71%，成交面積居全國各城市榜首。新景祥NewVisualAngle■周邊城市房地產(chǎn)市場?？谑薪诜康禺a(chǎn)市場概況整體經(jīng)濟(jì)開展勢頭良好，市場長期看漲2021年海口住宅新開工面積同比下降13％，開工率為30％，反映市場預(yù)期值有所回落，未來一年的預(yù)售供給量將有所增加，從30％的開工率指標(biāo)看，目前?？谑袌鲞\(yùn)行狀況仍然屬于正常的狀態(tài)，市場供給量依然充足。●市場運(yùn)行良好

新景祥NewVisualAngle■本地房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)開展處于起步階段，開展?jié)摿α己瞄_展水平較低在售工程海口房地產(chǎn)近七年價(jià)格走勢

2002200320042005200620072008商品房平均價(jià)格2110208624232535297835214255增長幅度5.76%-1.14%16.16%4.62%17.48%18.21%20.85%徐聞縣與?？诟艉Ｏ嗤?，徐聞縣房地產(chǎn)市場1468元/平方米的價(jià)格相對于?？?255元/平方米的均價(jià)，有著無可比較的優(yōu)勢。價(jià)格洼地新景祥NewVisualAngle■小結(jié)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行周期1234?？谑袌稣w開展勢頭良好，未來供給劇增5本地市場處于起步階段，開展?jié)摿^好風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇競爭與潛力工程本體分析新景祥NewVisualAngle徐聞縣區(qū)域開展綜合評析Contents徐聞工程對于安糧的意義經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議本案前期客群定位與拓展方向財(cái)務(wù)概括性分析■徐聞縣自然地理及縣域經(jīng)濟(jì)狀況■徐聞旅游業(yè)開展現(xiàn)狀及制約因素■未來徐聞縣總體規(guī)劃■未來徐聞縣開展方向及戰(zhàn)略構(gòu)架新景祥NewVisualAngle■徐聞縣自然地理及縣域經(jīng)濟(jì)狀況大陸最南端的明珠徐聞縣天造地設(shè)的自然景觀和悠遠(yuǎn)深厚的文化底蘊(yùn)，賦予了徐聞縣崛起所須的自身資源，奠定了堅(jiān)實(shí)的開展根底新景祥NewVisualAngle■徐聞縣自然地理及縣域經(jīng)濟(jì)狀況徐聞縣域經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)步前進(jìn)，但仍低于全省平均水平，有限的經(jīng)濟(jì)規(guī)模使其集聚輻射能力相對較弱人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)——2021年末徐聞縣總?cè)丝诘竭_(dá)71.4萬人，同比2007年僅增長0.38‰，其中非農(nóng)業(yè)人口為14.84萬人，城鎮(zhèn)化水平僅到達(dá)21%；地區(qū)生產(chǎn)總值——2021年徐聞縣GDP到達(dá)62.97億元，同比增長5.3%；人均GDP為9065元，同比增長3.7%；居民生活水平——在崗職工年平均工資14822元，比上年增長8.3%。農(nóng)民人均純收入5712元，比上年增長0.03%。；旅游收入——2021年全年全縣共接待旅客達(dá)36.3萬人次，比上年增長0.8％;旅游業(yè)總收入1.03億元，比上年增長11.0％；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2006年2007年2008年GDP（億元）47.753.6862.97人均GDP——7846元9065元第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）21.6425.1832.27第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）5.848.137.27第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）17.0220.3723.33農(nóng)民人均純收入（元）526257145712旅游人次（萬人）——3336.3旅游收入（億元）0.740.921.03影響力薄弱的縣域經(jīng)濟(jì)廣東·湛江·徐聞18公里新景祥NewVisualAngle■徐聞縣自然地理及縣域經(jīng)濟(jì)狀況徐聞產(chǎn)業(yè)鏈正處轉(zhuǎn)型期，未來旅游業(yè)將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的馬車之一目前徐聞的支柱產(chǎn)業(yè)仍以捕撈、養(yǎng)殖、水產(chǎn)品加工等漁業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，其對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)作用最大；徐聞已將旅游業(yè)定位為主力開展產(chǎn)業(yè)，通過整合塑造旅游資源和旅游產(chǎn)品，積極打造特色生態(tài)文化特色縣；積極轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)鏈對現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)起到支撐作用的產(chǎn)業(yè)漁業(yè)：捕撈養(yǎng)殖水產(chǎn)品加工漁需品制造擁有資源優(yōu)勢正在大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)擁有資源優(yōu)勢有潛力的產(chǎn)業(yè)

港口工業(yè):物流造船海運(yùn)旅游業(yè)風(fēng)電產(chǎn)業(yè)能源產(chǎn)業(yè)海洋產(chǎn)業(yè)非金屬礦產(chǎn)采掘加工業(yè)硅砂鹽業(yè)新景祥NewVisualAngle■徐聞旅游業(yè)開展現(xiàn)狀及制約因素旅游開發(fā)區(qū)尚待開發(fā)徐聞縣旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由于整體開發(fā)程度較低，其對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用尚未呈現(xiàn)2003年規(guī)劃出徐聞旅游業(yè)的開展目標(biāo)：打造特色生態(tài)文化旅游基地；2021年提出打造特色旅游品牌；目前徐聞縣旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)海安鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源較為豐富，現(xiàn)階段徐聞縣旅游業(yè)整體開發(fā)程度低，旅游配套設(shè)施不完善；2021年全縣旅游收入1.03億元，占全縣GDP1.6%，而與其他海島旅游城市高達(dá)20%以上的GDP奉獻(xiàn)率相比更是差距甚遠(yuǎn)；目前徐聞縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力缺乏，旅游引資開發(fā)力度不夠，根底設(shè)施配套不健全。白沙灣景區(qū)杏磊灣度假村貴生書院包宅生態(tài)旅游村燈樓角海上絲綢之路發(fā)源地登云塔新景祥NewVisualAngle■徐聞旅游業(yè)開展現(xiàn)狀及制約因素尚未建設(shè)的交通平臺缺乏便捷的交通體系是阻礙徐聞旅游業(yè)開展壯大的重要瓶頸海安港G207廣湛高速G325徐聞新景祥NewVisualAngle■未來徐聞縣開展方向及戰(zhàn)略構(gòu)架新征程中的開展戰(zhàn)略徐聞實(shí)施精品戰(zhàn)略，以開發(fā)“海底活珊瑚礁群〞為重點(diǎn)，盡快啟動(dòng)“千年絲綢始發(fā)港〞、“珊瑚奇浪燈樓角〞、“溫泉海浴白沙灣〞及貴生書院、登云塔、生態(tài)農(nóng)業(yè)等旅游精品景點(diǎn)，配套建設(shè)道路、酒店和海上觀光碼頭；加大旅游宣傳促銷力度，通過邀請著名人士舉行各類文化活動(dòng)，利用名人效應(yīng)，提高“祖國大陸最南端〞這一旅游品牌和知名度，拓展旅游客源市場；重視和加快旅游商品開發(fā)，重點(diǎn)開發(fā)名優(yōu)特稀農(nóng)海產(chǎn)品、文物復(fù)仿制品、工藝紀(jì)念品、特色中藥材及保健品等；海底活珊瑚礁海上絲綢之路白沙灣新景祥NewVisualAngle■未來徐聞縣開展方向及戰(zhàn)略構(gòu)架指引前行的戰(zhàn)略體系海上突破，海上聯(lián)動(dòng)在徐聞新一輪規(guī)劃中，政府確定海上突破的開展戰(zhàn)略，使徐聞得以崛起：旅游業(yè)未來開展方向在“海峽〞。做好濱海旅游規(guī)劃串聯(lián)濱海旅游資源■未來徐聞縣開展方向及戰(zhàn)略構(gòu)架交通開展戰(zhàn)略統(tǒng)一規(guī)劃，搭建具有海峽特色的旅游交通平臺新景祥NewVisualAngle定義全國知名海峽旅游城市，重點(diǎn)兼顧旅游產(chǎn)業(yè)及城市生活，通過統(tǒng)一規(guī)劃，形成層次清晰，組織合理的旅游交通平臺。跨海大橋連接徐聞和?？隈{車只需20分鐘未來瓊州海峽跨海大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘，而目前依靠渡輪通過海峽候船和行船時(shí)間約需5小時(shí)。同時(shí)，海口、湛江、桂林、南寧、北海、欽州、防城等環(huán)北部灣地區(qū)的中心城市，將通過高速公路網(wǎng)連接，形成6小時(shí)陸路交通經(jīng)濟(jì)圈。跨海大橋未來的規(guī)劃徐聞海口港經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況新景祥NewVisualAngle工程本體分析Contents徐聞工程對于安糧的意義徐聞縣區(qū)域開展綜合評析本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判■基于SWOT分析的價(jià)值梳理本案前期客群定位與拓展方向財(cái)務(wù)概括性分析

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判本案區(qū)位解析大陸最南端，守望海南島的交通咽喉徐聞縣位于祖國大陸最南端，三面環(huán)海，東濱南海，西瀕北部灣，南臨瓊州海峽，是大陸通往海南島之咽喉。本案?？谑?8海里本案位于徐聞縣海安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海安鎮(zhèn)南臨瓊州海峽，與海南省會?？谑懈艉Ｏ嗤?，航程僅18海里；北有207國道直通湛江、廣州、深圳、珠海及外省各地粵海鐵路直抵海安北港，貨運(yùn)、客運(yùn)更為便捷。城區(qū)內(nèi)擁有全國最大的汽車輪渡碼頭、廣東五大港口之一——海安港，海上可通往港澳及東南亞等地。獨(dú)一無二的地理位置相對優(yōu)勢的區(qū)位和交通

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判徐聞縣建設(shè)現(xiàn)狀典型的農(nóng)業(yè)縣由于歷史原因，當(dāng)?shù)刈畛醵ㄎ挥谝粋€(gè)農(nóng)業(yè)開展縣，經(jīng)過多年的開展，農(nóng)業(yè)開展已略有成效。2006年8月被中宣部樹立為社會主義新農(nóng)村建設(shè)先進(jìn)典型。特色農(nóng)業(yè)特色農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)目前該縣轉(zhuǎn)變建設(shè)思路，以招商引資為抓手，以港口建設(shè)為依托，以新農(nóng)村建設(shè)為品牌，以改善民生為重點(diǎn)圍繞“港口建設(shè)、臨港工業(yè)、現(xiàn)代物流、城鄉(xiāng)建設(shè)〞四位一體的開展戰(zhàn)略，全力以赴開展經(jīng)濟(jì)。后發(fā)崛起海安港

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判區(qū)域旅游業(yè)開展開展良好資源豐富徐聞海洋風(fēng)景、熱帶風(fēng)光、歷史文化特色鮮明，地域分布集中指向性較強(qiáng)，品位較高的旅游資源主要分布于南部至西部海岸—線，有利于旅游資源的整合開發(fā)。組合良好2021年確定創(chuàng)立廣東旅游強(qiáng)縣。在于2021年2月10日縣委十一屆七次全會上又提出“加快開展臨港和鄉(xiāng)村旅游效勞業(yè)，打造特色旅游品牌〞開展方向。政府重視徐聞旅游接待設(shè)施日漸完善，擁有四星標(biāo)準(zhǔn)酒店1家，三星級賓館1家，二星級賓館1家。海安港、海安新港、粵海鐵路、207國道以及即將興建的湛徐高速公路，跨海大橋進(jìn)一步強(qiáng)化徐聞作為交通樞紐的地位。根底設(shè)施徐聞海岸珊瑚礁跨海大橋

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判區(qū)域旅游業(yè)問題后勁缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力缺乏，旅游引資開發(fā)力度不夠，根底設(shè)施配套不健全；旅游交通條件較差，通往各景區(qū)的道路硬底化率低；全縣旅游資源豐富，但還沒有成形創(chuàng)收的景點(diǎn)、景區(qū)，旅游產(chǎn)品以粗放型為主，接待條件原始簡陋，行業(yè)結(jié)構(gòu)單一，效勞要素不全；宣傳促銷力度不夠，方式單一。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有道路粗放式產(chǎn)品存在的問題

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判基地現(xiàn)狀原始地貌的一線海景生地，用地規(guī)?？捎^，自主性強(qiáng)海安港207國道本案用地●

本案用地地塊現(xiàn)狀A(yù)BC瓊州海峽全貌本案地塊現(xiàn)狀本案地塊現(xiàn)狀本案濱海沿線景觀

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判區(qū)域掃描緊鄰地塊為當(dāng)?shù)刂穆糜味燃俅濉永跒硿厝糜味燃俅?07國道海安港本案用地杏磊灣杏磊灣區(qū)域居住人口較少，有零星住戶分布在地塊周邊。●

區(qū)域人口分布緊鄰基地的溫泉旅游度假村杏磊灣，是當(dāng)?shù)剌^為知名的旅游工程，吸引了不少來自周邊區(qū)域的旅游客戶，且經(jīng)營狀況良好?！?/p>

區(qū)域狀況簡析

新景祥NewVisualAngle■本案區(qū)位解析與基地環(huán)境研判交通體系207國道地塊通達(dá)性無憂，但根底交通設(shè)施匱乏207國道376國道徐聞縣●工程附近道路分布本案地塊的通達(dá)性已無障礙，陸路交通主要依靠207國道通往各地，水路交通依靠海安港通往各地。但就本案所具備的資源來看，如果做為度假類工程而言，機(jī)場、鐵路、高速公路等大型根底交通配套的建設(shè)嚴(yán)重匱乏。從長遠(yuǎn)來看，良好的交通路網(wǎng)體系也并未建立成型。湛江市海安港

新景祥NewVisualAngle■SWOT分析SWOT1、區(qū)域旅游業(yè)整體開展水平相對滯后；2、旅游交通配套的空白與停滯；3、旅游資源的單一化未能突破；4、地區(qū)產(chǎn)業(yè)根底薄弱且過于單一。1、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域一體化的步伐加快；2、跨海大橋及湛徐高速公路的修建使本地將成為一個(gè)重要的樞紐地。2、本案作為區(qū)域可能最早啟動(dòng)的工程,具有先入為主的先機(jī)。1、來自?？?、三亞等地成熟旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勢競爭；2、徐聞縣政府規(guī)劃操作的時(shí)效性不置可否。泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈開展成熟的海南旅游地產(chǎn)周邊荒涼的現(xiàn)狀

新景祥NewVisualAngle內(nèi)容優(yōu)良一般較差差土地級別√自然景觀√交通情況√環(huán)境污染√生活配套√社會治安√學(xué)區(qū)情況√社會人文√增值價(jià)值√區(qū)位形象√■基于SWOT分析下的價(jià)值梳理價(jià)值梳理開發(fā)商安糧海安項(xiàng)目政府未來消費(fèi)者本案地塊除了自然環(huán)境擁有明顯的優(yōu)勢外，其他指標(biāo)均處于相對平庸的水平。因此本案作為單純的“第一居所〞工程可謂舉步維艱。而相對契合度較高“第二居所及度假〞在面對劣勢重重的先天環(huán)境時(shí)，政府、開發(fā)商之間的相互合力是推開工程成功推進(jìn)的必然前提。將徐聞滯后的旅游業(yè)重新打造為廣東乃至泛珠三角的旅游業(yè)的名片；以此為新的招商引資的契機(jī)，拉動(dòng)徐聞縣的整體經(jīng)濟(jì)開展；縣域新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，增加財(cái)政收入并增加就業(yè)時(shí)機(jī)。享受一種新的休閑消費(fèi)方式獲得一種新的、不同于城市的生活方式保證工程的成功開發(fā)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)利益提升企業(yè)的影響力及知名度本案在地塊價(jià)值評價(jià)體系中路障較多，因此假設(shè)需形成獨(dú)立而成功的運(yùn)營模式，政府和開發(fā)商的合力是必然前提地塊價(jià)值評價(jià)系數(shù)表工程本體分析新景祥NewVisualAngle本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議Contents徐聞工程對于安糧的意義經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況徐聞縣區(qū)域開展綜合評析■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇本案前期客群定位與拓展方向財(cái)務(wù)概括性分析■開發(fā)及規(guī)劃建議■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇旅游地產(chǎn)認(rèn)知新景祥NewVisualAngle旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)開展到一定階段下催生出的新的產(chǎn)業(yè)，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇旅游地產(chǎn)認(rèn)知新景祥NewVisualAngle按照國際標(biāo)準(zhǔn)，旅游區(qū)域開發(fā)工程因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為三類資源客戶與主要市場的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型resort非常強(qiáng)勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長時(shí)間最多一次科羅拉多州BeaverCreekResort三亞夏威夷區(qū)域旅游度假resort類(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里。1.5-4小時(shí)車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次賓夕法尼亞州HiddenValley本地旅游休閑自住類resort不必是特別強(qiáng)勢的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運(yùn)系統(tǒng)；購房自住周末1天或一居數(shù)次ForestHighlands，亞利桑那州一般旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同?！霰景搁_展旅游地產(chǎn)的必然選擇旅游地產(chǎn)認(rèn)知新景祥NewVisualAngle旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場競爭力，隨著功能逐漸復(fù)合，其覆蓋市場空間隨之逐漸擴(kuò)大本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能區(qū)域市場廣泛市場夏威夷BintanForestHighland

機(jī)場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣旅游地產(chǎn)開展驅(qū)動(dòng)力模型產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource資料來源：新景祥研究產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品資源：自然資源人文資源活動(dòng)：娛樂休閑活動(dòng)商務(wù)活動(dòng)旅游地產(chǎn)度假內(nèi)容的三個(gè)維度旅游地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力模型新景祥NewVisualAngle■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇新景祥對世界各地休閑度假開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和工程進(jìn)行了廣泛而深入的研究，并總結(jié)出5種核心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美國佛州Laguna，泰國Napavalley，美國加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州LaJolla，美國加州Wintergreen，美國維州亞龍灣，海南夏威夷，美國泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來西亞……以休閑度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域的5種核心驅(qū)動(dòng)力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥新景祥NewVisualAngle■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇旅游地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力模型旅游地產(chǎn)認(rèn)知香港愉景灣——打造國際化的生活體驗(yàn)規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12〔全香港最低〕規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質(zhì)素、低密度〞的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗(yàn)的，兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。新景祥NewVisualAngle主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題社區(qū)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度本類驅(qū)動(dòng)力的打造需要以較為優(yōu)良的自然/人文資源為依托，支撐度假區(qū)概念的形成獲得的政策支持力度對政策環(huán)境的依賴性不大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，消費(fèi)人群已經(jīng)滿足基本生活的需要，需要進(jìn)一步得到社交的滿足和社會的尊重城市化程度城市化水平通常很高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)操作能力要求不高新景祥NewVisualAngle主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型深圳華僑城——強(qiáng)勢主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)興旺，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型新景祥NewVisualAngle主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運(yùn)營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高新景祥NewVisualAngle主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型云頂高原——馬來西亞唯一合法的賭場24.主題公園23.購物中心22.每日農(nóng)場21.高原農(nóng)場20.高原蘑菇培植園19.高原酒店18.麗雅公寓17.清水巖16.教堂15.清巖寺14.農(nóng)場13.阿娃娜纜車站12.清真寺11.瀑布10.阿娃娜高爾夫球場9.阿娃娜高爾夫度假村8.樂園7.生態(tài)公園6.云頂纜車站5.騎馬俱樂部4.經(jīng)濟(jì)型酒店3.訓(xùn)練學(xué)院2.蘑菇園1.入口區(qū)域背景：距離吉隆坡大約51公里，車程約需一小時(shí)，所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)較不興旺，城市化程度比較低資源：資源條件一般，所在的魯卡里山原本幾乎不為人知交通：公路，纜車〔東南亞最長及最快的纜車系統(tǒng)〕規(guī)模：148公頃山頂阿娃娜高爾夫球場纜車系統(tǒng)特殊娛樂行業(yè)驅(qū)動(dòng)型阿娃娜度假村以博彩業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，孕育度假市場，近年來開始開發(fā)多元化的旅游度假產(chǎn)品新景祥NewVisualAngle特殊娛樂行業(yè)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系特殊娛樂行業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度稀缺的娛樂項(xiàng)目可彌補(bǔ)資源的不足，對資源的依賴性低獲得的政策支持力度由于特殊娛樂行業(yè)通常為一般政策法規(guī)所限制、禁止，所以對政策環(huán)境的寬容度要求非常高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源輻射力取決于娛樂項(xiàng)目的稀缺度，所以對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求不高城市化程度而且通常于欠發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)，周邊城市化水平低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是由特殊娛樂行業(yè)帶動(dòng)旅游和房地產(chǎn)開發(fā)，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)運(yùn)作能力新景祥NewVisualAngle特殊娛樂行業(yè)驅(qū)動(dòng)型海南博鰲——商務(wù)會議帶動(dòng)區(qū)域開展海口市博鰲商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢帶動(dòng)，形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū)新景祥NewVisualAngle商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動(dòng)的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力新景祥NewVisualAngle商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型墨西哥坎昆——世界級的自然/人文資源Cuba坎昆島坎昆城尤卡坦半島礁湖加勒比海自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型依托世界級的自然資源打造濱海旅游工程，同時(shí)通過推廣人文歷史資源來加強(qiáng)旅游度假地的吸引力新景祥NewVisualAngle自然/人文資源驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系自然/人文資源核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠資源驅(qū)動(dòng)，對優(yōu)質(zhì)資源的依賴性非常高獲得的政策支持力度由于涉及到對公共資源的利用與保護(hù)，政府的支持至關(guān)重要，此類型開發(fā)投入巨大，通常需要政府出面組織開發(fā)，并出臺相關(guān)優(yōu)惠政策區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源市場的輻射范圍與資源的等級成簡單正相關(guān)關(guān)系，對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度要求較低城市化程度由于必須擁有優(yōu)越的資源，所以通常周邊城市化水平較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是旅游業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)運(yùn)作能力要求一般新景祥NewVisualAngle自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇本案價(jià)值梳理新景祥NewVisualAngle通過工程本體價(jià)值梳理，認(rèn)為本案充分具備開展旅游地產(chǎn)的根底條件，就現(xiàn)階段而言，其屬于區(qū)域旅游度假類工程工程本體價(jià)值梳理景觀價(jià)值海岸居住資源的稀缺是促使眾多濱海高檔乃至富人住區(qū)形成的根本原因，而本案廣闊的一線海景資源奠定了其無可比擬的高尚品質(zhì)。3市場價(jià)值海安港現(xiàn)為省級港口，水上運(yùn)輸發(fā)達(dá)，年客流量500萬人次，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，吸引500萬過境游客停留將成為可能4城市價(jià)值徐聞縣定位為廣東、海南的休閑天堂，未來規(guī)劃發(fā)展為全國乃至東南亞新興的國際旅游度假中心。1區(qū)位價(jià)值本案地處大陸最南端，配合新徐聞的開發(fā)建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生，從而將開啟徐聞作為中國大陸前沿的歷史階段。2本案具備打造濱海旅游度假高端社區(qū)的根底條件通過擬合度分析，尋找適合本案開展的核心驅(qū)動(dòng)力開展模式核心驅(qū)動(dòng)力適應(yīng)性條件主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)資源稀缺度45135獲得的政策支持力度55135區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度21215城市化程度12435開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力44225合計(jì)打分16171012255分，高度符合4分，較符合3分，根本符合2分，較不符合1分，高度不符合工程界定驅(qū)動(dòng)力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動(dòng)力:

自然/人文資源驅(qū)動(dòng)輔助驅(qū)動(dòng)力：

主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)

新景祥NewVisualAngle■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇價(jià)值梳理下本案的核心驅(qū)動(dòng)力新景祥NewVisualAngle■本案開展旅游地產(chǎn)的必然選擇產(chǎn)品定位以自然/人文資源為核心驅(qū)動(dòng)力的濱海旅游度假高端社區(qū)

新景祥NewVisualAngle發(fā)展方向旅游度假休閑類自住需求居住類開發(fā)優(yōu)勢對招商地產(chǎn)品牌提升更加迅速早期成功成型后期策略循序漸進(jìn)推盤時(shí)機(jī)利于把控階段性回收成本相對迅速開發(fā)劣勢前期投入巨大，利潤回收周期長客戶挖掘難度和尺度更大更廣大勢的影響使市場空間持續(xù)縮小產(chǎn)品層面難以有實(shí)質(zhì)性突破對客戶吸引層面最終只能綁定于價(jià)格主要著力點(diǎn)口碑、生活塑造、配套完善產(chǎn)品性價(jià)比、多樣化、配套完善我們的側(cè)重點(diǎn)是旅游度假休閑類產(chǎn)品，但并不放棄自住需求居住類產(chǎn)品的時(shí)機(jī)VS■基于產(chǎn)品定位下本案的開展方向我們的核心關(guān)注點(diǎn)

新景祥NewVisualAngle先生存—再開展—后成勢—終成城；人氣聚集是本案可持續(xù)開展的穩(wěn)妥途徑；我們以人氣聚集作為前期客群定位的前提條件■基于關(guān)注點(diǎn)下本案的開發(fā)思路整體運(yùn)作思路效益實(shí)現(xiàn)

提升居住品質(zhì)推進(jìn)城市發(fā)展項(xiàng)目第一階段第二階段第三階段打造精致產(chǎn)品滿足高端消費(fèi)承擔(dān)社會責(zé)任塑造企業(yè)品牌時(shí)間

新景祥NewVisualAngle■本案的開發(fā)建議整體開發(fā)建議一期：形成品牌，樹立形象，檢驗(yàn)市場產(chǎn)品形態(tài)主要以高層住宅為主，并建設(shè)大體量的商業(yè)，完善區(qū)域配套，以墅提升形象，以小高層檢驗(yàn)市場；二期：品牌效應(yīng)，形成市場標(biāo)桿純別墅社區(qū)，打造高端產(chǎn)品，確定工程高端形象；三期：主題升華，確定工程濱海度假高端社區(qū)形象借助前期的人群導(dǎo)入，著手打造高端的海岸休閑觀光區(qū)。分期開展初步構(gòu)思一期二期三期

新景祥NewVisualAngle■本案的規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議綜合體獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅別墅區(qū)雕塑區(qū)繽紛海洋館度假酒店海洋廣場高層住宅游艇碼頭海洋休閑區(qū)商業(yè)街區(qū)會所濱海別墅區(qū)〔度假類〕整體規(guī)劃初步構(gòu)思新景祥NewVisualAngle本案前期客群定位與拓展方向Contents財(cái)務(wù)概括性分析■本案開發(fā)推廣前期客群定位■本案整體客群主要拓展方向經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場近況工程本體分析徐聞縣區(qū)域開展綜合評析徐聞工程對于安糧的意義本案產(chǎn)品定位及開發(fā)規(guī)劃建議

新景祥NewVisualAngle先生存—再開展—后成勢—終成城；人氣聚集是本案可持續(xù)開展的穩(wěn)妥途徑；我們以人氣聚集作為前期客群定位的前提條件■本案客群定位客群定位前提效益實(shí)現(xiàn)

提升居住品質(zhì)推進(jìn)城市發(fā)展項(xiàng)目第一階段第二階段第三階段打造精致產(chǎn)品滿足高端消費(fèi)承擔(dān)社會責(zé)任塑造企業(yè)品牌時(shí)間

新景祥NewVisualAngle■本案客群定位本案開發(fā)推廣前期客群定位一級潛在客戶二級潛在客戶一級潛在客戶二級潛在客戶三級爭取客戶邊緣客戶三級爭取客戶區(qū)域來源：以湛江為中心的近程核心城市職業(yè)特點(diǎn)：有錢有閑的中高端客群、企業(yè)理由：對徐聞交通、配套等方面的認(rèn)同度尚低，但是對于本案而言，自我改觀其認(rèn)知的空間和可能性較大，尚存在可以引導(dǎo)的空間置業(yè)目的：養(yǎng)老、度假休閑、投資（資產(chǎn)保值類），企業(yè)商務(wù)用途置業(yè)特征：見多識廣，對各方面配套要求高，體驗(yàn)和獵奇是其共性，因“感動(dòng)”購買的心態(tài)較重邊緣客戶區(qū)