龍巖物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、引言在龍巖市物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)管理對(duì)于保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展至關(guān)重要。本管理辦法依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、福建省及龍巖市地方政策，結(jié)合龍巖市物業(yè)管理實(shí)際情況制定，旨在為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為提供明確的指導(dǎo)和規(guī)范，確保物業(yè)收費(fèi)的公平、公正、透明。二、適用范圍本辦法適用于在龍巖市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及接受物業(yè)服務(wù)的各類物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主或物業(yè)使用人。包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房等不同類型的物業(yè)項(xiàng)目。三、物業(yè)收費(fèi)基本原則（一）合理原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本支出等因素，合理確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與提供的服務(wù)質(zhì)量相匹配，不得虛高收費(fèi)或惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。（二）公開原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長(zhǎng)期公示，接受業(yè)主和社會(huì)的監(jiān)督。同時(shí)，應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，保障業(yè)主的知情權(quán)。（三）公平原則物業(yè)收費(fèi)應(yīng)遵循公平原則，對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同類型的物業(yè)，應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不得因業(yè)主的身份、職業(yè)、社會(huì)地位等因素而實(shí)行差別收費(fèi)。（四）質(zhì)價(jià)相符原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，享受相應(yīng)的服務(wù)。四、物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制（一）政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)于普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。龍巖市價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的范圍內(nèi)，與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)除普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)外，其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)供求狀況等因素，通過合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。（三）定價(jià)程序1.成本測(cè)算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定或調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的成本測(cè)算，包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等。成本測(cè)算應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合理，并提供相應(yīng)的成本核算資料。2.征求意見：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定或調(diào)整方案征求業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的意見。可以通過召開業(yè)主大會(huì)、發(fā)放征求意見表、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式廣泛聽取業(yè)主的意見和建議。對(duì)于業(yè)主提出的合理意見和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以采納。3.協(xié)商確定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)周期、繳費(fèi)方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。4.備案公示：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。同時(shí)，應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。五、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本等方面。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、物業(yè)類型、建筑面積等因素確定。2.非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)的用途、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。一般包括商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、寫字樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)、工業(yè)廠房物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。（二）車輛停放服務(wù)費(fèi)1.室內(nèi)停車場(chǎng)（庫）車輛停放服務(wù)費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供室內(nèi)停車場(chǎng)（庫）車輛停放服務(wù)的，可以收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)停車場(chǎng)（庫）的建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素確定。2.室外停車位車輛停放服務(wù)費(fèi)：對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的室外停車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于室內(nèi)停車場(chǎng)（庫）車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（三）其他收費(fèi)項(xiàng)目1.特約服務(wù)費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的要求提供特約服務(wù)的，可以收取特約服務(wù)費(fèi)。特約服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定，并簽訂特約服務(wù)協(xié)議。2.公共能耗費(fèi)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共能耗費(fèi)用，如電梯運(yùn)行電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、二次供水水泵電費(fèi)等，應(yīng)單獨(dú)計(jì)量、合理分?jǐn)?，并定期向業(yè)主公布分?jǐn)偳闆r。分?jǐn)偡绞娇梢园凑战ㄖ娣e、戶等因素進(jìn)行分?jǐn)?。六、物業(yè)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和繳費(fèi)時(shí)間（一）計(jì)費(fèi)方式1.包干制：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。2.酬金制：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。（二）繳費(fèi)時(shí)間1.業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費(fèi)時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。一般情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以按月、季度、半年或一年為周期進(jìn)行繳納。2.新建物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)與業(yè)主在房屋買賣合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的起算時(shí)間。建設(shè)單位未出售的空置房屋，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納。七、物業(yè)收費(fèi)的管理與監(jiān)督（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責(zé)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)收費(fèi)管理制度，明確收費(fèi)流程和收費(fèi)人員的職責(zé)，規(guī)范收費(fèi)行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票或財(cái)政部門監(jiān)制的票據(jù)，不得使用自制票據(jù)或其他不符合規(guī)定的票據(jù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)收費(fèi)情況進(jìn)行自查自糾，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。同時(shí)，應(yīng)積極配合價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查。（二）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息。2.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無故拖欠。如對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，應(yīng)通過合法途徑解決，不得采取拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式。（三）政府部門的監(jiān)督管理1.價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等價(jià)格違法行為，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。2.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等行為，應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)進(jìn)行處理。八、違約責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改。逾期未整改或整改后仍不符合要求的，業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，價(jià)格主管部門將依法予以處罰。給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）業(yè)主的違約責(zé)任業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催繳、電