房地產(chǎn)估價理論與方法《假設(shè)開發(fā)法及其運用考試資料》模擬練習(xí)卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費用價值論D.收益遞增遞減原理2.下列房地產(chǎn)中，最不適用于假設(shè)開發(fā)法評估的是（）。A.生地B.毛地C.已完工的普通住宅D.在建工程3.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估時，開發(fā)完成后的價值應(yīng)折現(xiàn)到（）。A.開發(fā)完成時點B.價值時點C.銷售完成時點D.開發(fā)開始時點4.傳統(tǒng)方法中，投資利息的計算基數(shù)不包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)開發(fā)成本C.銷售稅費D.管理費用5.某待開發(fā)土地，預(yù)計開發(fā)周期為2年，第一年投入60%的建設(shè)成本，第二年投入40%，則建設(shè)成本的計息期為（）。A.1.6年B.1.2年C.1年D.0.8年6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C.開發(fā)完成后的價值D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值7.采用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，若項目停工多年且需重新規(guī)劃，則重點需考慮（）。A.續(xù)建成本B.規(guī)劃調(diào)整帶來的額外成本C.銷售稅費D.開發(fā)利潤8.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別在于（）。A.是否考慮開發(fā)完成后的價值B.是否考慮資金的時間價值C.是否計算銷售稅費D.是否考慮開發(fā)利潤9.某熟地開發(fā)項目，開發(fā)完成后為商品住宅，總建筑面積10萬㎡，預(yù)計售價1.5萬元/㎡，銷售稅費為售價的6%，則開發(fā)完成后的價值（未折現(xiàn)）為（）。A.15億元B.14.1億元C.14.7億元D.13.5億元10.假設(shè)開發(fā)法中，取得稅費通常為（）的一定比例。A.后續(xù)開發(fā)成本B.開發(fā)完成后的價值C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值D.管理費用二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.假設(shè)開發(fā)法適用于評估（）。A.可重新改造的舊房B.待開發(fā)的生地C.已完工的酒店D.停建的辦公樓E.出讓的熟地2.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，需提前確定的參數(shù)有（）。A.開發(fā)周期B.折現(xiàn)率C.后續(xù)開發(fā)成本D.開發(fā)利潤E.銷售進度3.傳統(tǒng)方法計算投資利息時，計息項目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.后續(xù)開發(fā)成本C.管理費用D.銷售費用E.銷售稅費4.確定開發(fā)完成后的價值時，可采用的方法有（）。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法E.基準(zhǔn)地價修正法5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場價值B.后續(xù)開發(fā)成本包括建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息C.開發(fā)利潤應(yīng)基于正常開發(fā)經(jīng)營期的平均利潤率D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率與開發(fā)項目的風(fēng)險相匹配E.傳統(tǒng)方法更適用于開發(fā)周期短、現(xiàn)金流簡單的項目三、判斷題（每題2分，共10分，正確劃“√”，錯誤劃“×”）1.假設(shè)開發(fā)法中的“開發(fā)完成后的價值”必須為未來時點的市場價值，不能采用預(yù)測值。（）2.對于開發(fā)周期較長的項目，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法更準(zhǔn)確。（）3.計算開發(fā)利潤時，傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的計算基數(shù)相同。（）4.毛地開發(fā)中，“后續(xù)開發(fā)成本”需包含拆遷補償安置費用。（）5.若開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租，則開發(fā)完成后的價值應(yīng)采用收益法測算。（）四、計算題（共45分）（一）（15分）某熟地擬開發(fā)為商品住宅，價值時點為2023年1月1日。已知：土地面積10000㎡，容積率2.5，規(guī)劃建筑面積25000㎡；開發(fā)周期2年（2023.1.12025.1.1），建設(shè)成本為3000元/㎡（均勻投入）；管理費用為建設(shè)成本的5%，銷售費用為開發(fā)完成后價值的3%；銷售稅費為開發(fā)完成后價值的6%，開發(fā)利潤為（待開發(fā)土地價值+后續(xù)成本及費用）的20%；開發(fā)完成后住宅售價為12000元/㎡（2025.1.1時點），傳統(tǒng)方法評估，年利率6%（按單利計算）。要求：計算該熟地2023年1月1日的價值。（二）（15分）某在建工程，價值時點為2023年6月1日，已停工1年，需續(xù)建完成。已知：項目總建筑面積50000㎡，已完成20%的建設(shè)進度，續(xù)建需投入建設(shè)成本4000元/㎡（建設(shè)期1年，均勻投入）；管理費用為續(xù)建成本的3%，銷售費用為開發(fā)完成后價值的2%；開發(fā)完成后用于銷售，預(yù)計2024年6月1日可售，售價15000元/㎡，銷售率100%；銷售稅費為售價的5.5%，折現(xiàn)率為10%（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）；開發(fā)完成后的價值已考慮風(fēng)險調(diào)整，無需額外修正。要求：計算該在建工程2023年6月1日的價值。（三）（15分）某舊廠房擬改造為商業(yè)綜合體，價值時點為2023年1月1日。已知：舊廠房建筑面積8000㎡，土地剩余使用年限40年，改造后總建筑面積12000㎡（其中商業(yè)7000㎡，辦公5000㎡）；改造周期1.5年（2023.1.12024.6.1），改造成本為5000元/㎡（前1年投入70%，后0.5年投入30%）；管理費用為改造成本的4%，銷售費用為商業(yè)部分售價的2%、辦公部分售價的1%；商業(yè)部分預(yù)計2024.6.1售價為30000元/㎡，辦公部分為18000元/㎡；銷售稅費為售價的6%，開發(fā)利潤為（舊房價值+改造成本及費用）的25%；傳統(tǒng)方法評估，年利率5%（按復(fù)利計算）。要求：計算該舊廠房2023年1月1日的價值（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。五、綜合分析題（共10分）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一宗“毛地”的市場價值。該毛地位于城市舊城區(qū)，需完成拆遷安置后開發(fā)為住宅。已知：周邊類似熟地開發(fā)項目的開發(fā)周期為3年，拆遷周期為1年（2023.1.12024.1.1），建設(shè)周期為2年（2024.1.12026.1.1）；拆遷補償費用為5000元/㎡（按土地面積計算，土地面積20000㎡），建設(shè)成本為4000元/㎡（總建筑面積60000㎡）；估價師擬采用假設(shè)開發(fā)法，但在選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法還是傳統(tǒng)方法時產(chǎn)生爭議。問題：1.該毛地評估是否適用假設(shè)開發(fā)法？說明理由。（3分）2.分析現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的適用性，判斷應(yīng)優(yōu)先選擇哪種方法。（7分）答案一、單項選擇題1.B（假設(shè)開發(fā)法基于未來收益的預(yù)期，核心是預(yù)期原理）2.C（已完工房地產(chǎn)無開發(fā)潛力，不適用）3.B（折現(xiàn)到價值時點，即評估基準(zhǔn)日）4.C（銷售稅費在傳統(tǒng)方法中通常不計息）5.A（第一年投入60%計息期1.5年，第二年40%計息期0.5年，加權(quán)平均=60%×1.5+40%×0.5=1.6年）6.A（開發(fā)利潤基數(shù)通常為成本累加值：待開發(fā)價值+后續(xù)成本+管理+銷售費用）7.B（停工后重新規(guī)劃可能產(chǎn)生規(guī)劃調(diào)整成本，如容積率變化、設(shè)計變更等）8.B（核心區(qū)別是是否考慮資金時間價值，折現(xiàn)法通過折現(xiàn)體現(xiàn)，傳統(tǒng)方法通過利息體現(xiàn)）9.B（10萬㎡×1.5萬元/㎡×(16%)=14.1億元）10.C（取得稅費是購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的稅費，基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值）二、多項選擇題1.ABDE（已完工酒店無開發(fā)潛力，排除C）2.ABCE（開發(fā)利潤在折現(xiàn)法中已通過折現(xiàn)率體現(xiàn)，無需單獨計算）3.ABCD（銷售稅費通常在開發(fā)完成時發(fā)生，不計息）4.AC（開發(fā)完成后價值為市場價值或收益價值，故用市場法或收益法）5.ACDE（后續(xù)開發(fā)成本不包括投資利息，利息是單獨項目）三、判斷題1.×（開發(fā)完成后的價值可以是預(yù)測的未來市場價值）2.√（折現(xiàn)法考慮了不同時點現(xiàn)金流的時間價值，周期長時更準(zhǔn)確）3.×（折現(xiàn)法中開發(fā)利潤已隱含在折現(xiàn)率中，傳統(tǒng)方法單獨計算）4.√（毛地需先拆遷，拆遷補償屬于后續(xù)開發(fā)成本）5.√（出租型房地產(chǎn)用收益法測算開發(fā)完成后的價值）四、計算題（一）解：設(shè)熟地價值為V。1.開發(fā)完成后的價值=25000㎡×12000元/㎡=30000萬元2.后續(xù)建設(shè)成本=25000×3000=7500萬元3.管理費用=7500×5%=375萬元4.銷售費用=30000×3%=900萬元5.投資利息=V×6%×2+(7500+375)×6%×1（建設(shè)成本均勻投入，計息期1年）=0.12V+7875×0.06=0.12V+472.5萬元6.銷售稅費=30000×6%=1800萬元7.開發(fā)利潤=(V+7500+375+900)×20%=(V+8775)×0.2=0.2V+1755萬元根據(jù)公式：V=300007500375900(0.12V+472.5)1800(0.2V+1755)整理得：V+0.12V+0.2V=300007500375900472.5180017551.32V=16197.5→V≈12270.83萬元（二）解（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）：1.開發(fā)完成后的價值=50000×15000=75000萬元（2024.6.1時點），折現(xiàn)到2023.6.1（1年期）：75000/(1+10%)=68181.82萬元2.續(xù)建建設(shè)成本=50000×4000×(120%)=16000萬元（均勻投入，建設(shè)期1年，折現(xiàn)期0.5年）：16000/(1+10%)^0.5≈16000/1.0488≈15255.10萬元3.管理費用=16000×3%=480萬元，折現(xiàn)同建設(shè)成本：480/1.0488≈457.65萬元4.銷售費用=75000×2%=1500萬元（2024.6.1發(fā)生），折現(xiàn)到2023.6.1：1500/1.1≈1363.64萬元5.銷售稅費=75000×5.5%=4125萬元（2024.6.1發(fā)生），折現(xiàn)：4125/1.1≈3750萬元在建工程價值=68181.8215255.10457.651363.643750≈47355.43萬元（三）解：設(shè)舊廠房價值為V。1.開發(fā)完成后的價值=7000×30000+5000×18000=210000000+90000000=30000萬元2.改造成本=12000×5000=6000萬元（前1年投入70%即4200萬元，計息期1.5年；后0.5年投入30%即1800萬元，計息期0.5年）3.管理費用=6000×4%=240萬元（同比例投入：70%部分計息1.5年，30%部分計息0.5年）4.銷售費用=7000×30000×2%+5000×18000×1%=420+90=510萬元（開發(fā)完成時發(fā)生，不計息）5.投資利息（復(fù)利）：土地部分：V×(1+5%)^1.5V改造成本及管理費用部分：4200×(1+5%)^1.5+1800×(1+5%)^0.5+240×70%×(1+5%)^1.5+240×30%×(1+5%)^0.5(4200+1800+240)≈4200×1.0779+1800×1.0247+168×1.0779+72×1.02476240≈4527.18+1844.46+181.19+73.786240≈386.61萬元6.銷售稅費=30000×6%=1800萬元（開發(fā)完成時發(fā)生，不計息）7.開發(fā)利潤=(V+6000+240+510)×25%=(V+6750)×0.25=0.25V+1687.5萬元根據(jù)公式：V=300006000240510投資利息1800(0.25V+1687.5)代入投資利息≈V×(1.07791)+386.61=0.0779V+386.61整理得：V+0.25V+0.0779V=300006000240510386.6118001687.51.3279V=19375.89→V≈14589.12萬元五、綜合分析題1.適用。理由：毛地具有開發(fā)潛力（需拆遷后開發(fā)為住宅），符合假設(shè)開發(fā)法“有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”的適用條