重慶居民住宅管理辦法?一、引言（一）制定背景隨著重慶城市化進(jìn)程的加速，居民住宅數(shù)量不斷增加，住宅管理面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。為了規(guī)范重慶居民住宅的管理，保障居民的合法權(quán)益，維護(hù)住宅區(qū)域的安全、整潔和有序，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合重慶實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)各類居民住宅的管理，包括但不限于住宅小區(qū)、公寓、別墅等。（三）管理目標(biāo)通過建立科學(xué)、規(guī)范、有效的居民住宅管理體系，提高住宅管理水平，提升居民生活質(zhì)量，促進(jìn)住宅區(qū)域的和諧發(fā)展。二、管理主體與職責(zé)（一）政府部門職責(zé)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)制定居民住宅管理的相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，對住宅建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)住宅管理中的重大問題。2.規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)居民住宅的規(guī)劃審批和土地管理，確保住宅建設(shè)符合城市規(guī)劃和土地利用要求。3.城市管理部門負(fù)責(zé)居民住宅區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設(shè)等方面的管理和執(zhí)法工作。4.公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)居民住宅區(qū)域的治安管理，維護(hù)公共安全，打擊違法犯罪活動(dòng)。5.消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)居民住宅區(qū)域的消防安全監(jiān)督管理，指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居民做好消防安全工作。（二）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是居民住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治組織，決定住宅管理中的重大事項(xiàng)，如制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)等。2.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.物業(yè)綜合管理負(fù)責(zé)居民住宅區(qū)域的房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定期清掃住宅區(qū)域的公共道路、樓道、電梯等，清理垃圾，保持環(huán)境整潔。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理對住宅區(qū)域內(nèi)的花草樹木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，定期修剪、澆水、施肥等。4.安全保衛(wèi)管理設(shè)置門禁系統(tǒng)，安排保安人員巡邏，保障居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。5.停車管理規(guī)劃和管理住宅區(qū)域內(nèi)的停車位，維護(hù)停車秩序。三、住宅建設(shè)與交付（一）建設(shè)要求1.規(guī)劃設(shè)計(jì)居民住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃和相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮居民的生活需求，合理布局住宅、配套設(shè)施和公共空間。2.工程質(zhì)量住宅建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家和地方的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)依法對住宅工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。3.配套設(shè)施住宅建設(shè)應(yīng)配套建設(shè)必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如供水、供電、供氣、排水、通信、消防、安防等設(shè)施，以及幼兒園、學(xué)校、超市等公共服務(wù)設(shè)施。（二）交付標(biāo)準(zhǔn)1.竣工驗(yàn)收住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。2.交付資料建設(shè)單位應(yīng)在交付住宅時(shí)，向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料，明確住宅的質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。3.交付手續(xù)建設(shè)單位應(yīng)與業(yè)主辦理交付手續(xù)，交付房屋鑰匙等相關(guān)物品，并向業(yè)主介紹住宅的使用方法和注意事項(xiàng)。四、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等條款。2.合同變更與解除物業(yè)服務(wù)合同的變更或解除應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并按照合同約定的程序進(jìn)行。如因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，雙方應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量監(jiān)督1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等方面的具體要求。2.質(zhì)量監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評估，聽取業(yè)主的意見和建議。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)及時(shí)要求其整改；拒不整改的，可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。（三）服務(wù)費(fèi)用1.費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，按照建筑面積或套數(shù)等方式計(jì)算。2.費(fèi)用收取物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。五、住宅使用與維護(hù)（一）業(yè)主使用規(guī)定1.合理使用業(yè)主應(yīng)按照住宅的設(shè)計(jì)用途合理使用住宅，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌。2.禁止行為業(yè)主不得在住宅區(qū)域內(nèi)從事違法建設(shè)、違規(guī)經(jīng)營、噪聲擾民等行為，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備和綠化植被。（二）住宅維修1.日常維修物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對住宅的房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)處理日常維修問題。2.專項(xiàng)維修住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大損壞，需要進(jìn)行專項(xiàng)維修的，應(yīng)按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織相關(guān)業(yè)主共同決定維修方案和費(fèi)用分?jǐn)偡绞健＃ㄈ┳≌脑?.改造申請業(yè)主如需對住宅進(jìn)行改造，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，并提交改造方案。改造方案應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約的要求。2.改造監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對住宅改造過程進(jìn)行監(jiān)督，確保改造工程符合安全、環(huán)保等要求。改造完成后，應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。六、安全管理（一）消防安全1.消防設(shè)施設(shè)備住宅區(qū)域內(nèi)應(yīng)按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.消防通道住宅區(qū)域內(nèi)的消防通道應(yīng)保持暢通，不得堆放雜物或設(shè)置障礙物。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同維護(hù)消防通道的暢通。3.消防宣傳物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織消防宣傳活動(dòng)，向業(yè)主普及消防安全知識(shí)，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)。（二）治安安全1.門禁管理住宅區(qū)域應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)入人員進(jìn)行管理和登記。業(yè)主應(yīng)妥善保管門禁卡，不得隨意轉(zhuǎn)借他人。2.巡邏防控物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排保安人員定期巡邏，加強(qiáng)對住宅區(qū)域的治安防控。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或事件，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。（三）設(shè)施設(shè)備安全1.電梯安全電梯應(yīng)定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢驗(yàn)檢測，確保其安全運(yùn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定電梯應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理電梯故障和事故。2.電氣安全住宅區(qū)域內(nèi)的電氣設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，防止電氣火災(zāi)等事故的發(fā)生。七、糾紛處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)首先通過協(xié)商的方式解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，積極溝通，尋求解決方案。（二）調(diào)解解決如協(xié)商不成，可申請相關(guān)部門或第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)公正、公平地進(jìn)行調(diào)解