杭州〔策源〕地產(chǎn)2021-5-2營銷代理報告天河置業(yè)·西南分區(qū)工程研究思路第一局部：市場研究第二局部：客戶研究第三局部：工程定位市場時機分析工程SWOT分析工程總體定位第四局部：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議第五局部：營銷推廣湖州城市開展定位湖州樓市概況分析板塊市場細分分析未來市場供給別墅客戶研究公寓客戶研究年度蓄客策略年度營銷策略年度推盤策略樣板區(qū)建議21.1湖州城市開展定位1.2湖州樓市概況分析1.3版塊市場細分分析1.4未來市場供給1：市場研究3我們更了解本地市場城市規(guī)劃市場分析客戶分析工程定位2Part4接軌浦東的15個重點城市：江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、南通、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山及上海市城市規(guī)劃5湖州市制定一個中心開展戰(zhàn)略，由市中心的中心城區(qū)、南潯區(qū)向外擴張，呈現(xiàn)中心集中開展帶動周邊鎮(zhèn)區(qū)的開展格局“中心集聚、軸線拓展〞的城鎮(zhèn)體系開展戰(zhàn)略“一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)〞的帶型組團式城市湖州天河置業(yè)工程位置6西南新區(qū)形象定位——科技西南新商務(wù)中心湖州的“陸家嘴〞仁皇山新區(qū)：集中建設(shè)行政中心、文化中心、體育中心，并按照現(xiàn)代化城市的目標(biāo)布局行政辦公、文教體衛(wèi)等大型城市公共設(shè)施老城區(qū)片區(qū)：富有綜合性的城市功能，緩解交通壓力，充分挖掘老城區(qū)的商業(yè)潛力和提升建設(shè)品位，形成富有地方特色的傳統(tǒng)商業(yè)中心鳳凰片區(qū)：工貿(mào)、輕紡產(chǎn)業(yè)基地、機電、醫(yī)藥、化工等新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太湖旅游度假區(qū)〔國家AAAA級旅游區(qū)〕：“都市生態(tài)型〞濱湖休閑度假勝地，休閑旅游、商務(wù)會議、康體運動、度假居住等功能復(fù)合開展的城市特色版塊；湖東片區(qū)：以現(xiàn)代商貿(mào)、金融、旅游、會展、工業(yè)和生活居住為主體，功能完善、結(jié)構(gòu)合理、根底效勞設(shè)施齊全的現(xiàn)代化新城區(qū)。西南片區(qū)：集商務(wù)辦公、大型娛樂、綜合住宅、醫(yī)院、學(xué)校、生態(tài)公園等為一體的新“城區(qū)〞。置位案本7縱觀人類開展史，城市往往是文明和興盛的起點，湖州西南新城的規(guī)劃構(gòu)建，再次印證了這一規(guī)律，湖州多中心開展已成定局，西南新區(qū)作為最靠近湖州主城區(qū)的副中心，擁有無比廣闊的前景。西南新城片區(qū)〔本案所在區(qū)塊〕 是湖州商務(wù)休閑住宅尚選之地。81.1湖州城市研究1.2湖州樓市分析1.3典型個案分析1.4未來市場供給1：市場研究9湖州樓市分析------普通住宅老城區(qū)8000~14000湖東片區(qū)7800~10000西南片區(qū)6000~8200仁皇山片區(qū)8000~11000太湖度假區(qū)5000~7000鳳凰片區(qū)8000起普通住宅——經(jīng)過這幾年的開展，是換個普通消費者群體購置的商品房源明顯增多，該板塊對于湖州樓市的重要性將逐步顯現(xiàn)。西南新區(qū)6000~8200/平米，是湖州價格的低洼地，其漾區(qū)資源價值有待挖掘10類別墅：270~400萬住宅：均價8200類別墅：170~350萬住宅：均價14000類別墅：140~200萬住宅：均價8500~11000類別墅：600萬起住宅：均價12000類別墅：400~600萬住宅：均價6500類別墅：200~600萬住宅：均價7500與其它區(qū)域在售別墅工程來看，西南新城片區(qū)別墅售價還有較大提升空間。111.1湖州城市研究1.2湖州樓市分析1.3典型個案分析1.4未來市場供給1：市場研究12公寓典型個案——春江名城13公寓典型個案——春江名城開盤時間推出面積段分析2010年5月2010年10月2010年12月2011年3月面積段：89~150/平米面積段：70~140/平米面積段：90~160/平米面積段：37~130/平米單身公寓及躍層為主14公寓典型個案——春江名城已開盤產(chǎn)品面積段配比各面積段產(chǎn)品去化情況面積段配比90-120120-140140-16060-9045%30%10%15%60-9090-120120-140140-16060%90%95%80%15公寓、別墅典型個案——太湖陽光假日區(qū)域位置：南太湖片區(qū)開展商：嘉業(yè)房產(chǎn)建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格產(chǎn)品指標(biāo)：用地面積62萬㎡總建面積約31萬㎡容積率：0.45綠化率：40%產(chǎn)品特點：1、物業(yè)類型有花園洋房、疊排、聯(lián)體別墅和景觀公寓等；2、法式二層悅湖聯(lián)排，共有二十余種房型，每戶贈送大面積地下室。距太湖僅200米，獨擁五星級酒店會所、網(wǎng)球場、桌球房、乒乓室、室內(nèi)游泳館、溫泉水療館等，另花園洋房有屋前花園、入戶花園、大露臺等；3、社區(qū)配套有兩個休閑活動中心、幼兒園、商業(yè)風(fēng)情街、體育公園〔有三洞的高爾夫練習(xí)場、極限運動設(shè)施等其它運動場所〕。主力面積：公寓38~80㎡〔少量100~130㎡〕排屋：170~270㎡推廣主題：1、地靈之處人杰聚純太湖別墅 2、別墅群落高端配套——太湖/景觀湖泊/大型奧林匹克體育公園/五星級太湖陽光雷迪森度假酒店/嘉業(yè)陽光會物業(yè)管理：湖州嘉業(yè)物業(yè)公司物業(yè)管理費：1.5元/平米/月開盤日期：2021年4月、2021年5月、2021年12月銷售進度：目前剩30余套排屋在售，價格13000元/㎡16公寓、別墅典型個案——太湖陽光假日

開盤時間2021年4月2021年5月2021年12月推出面積段分析17公寓典型個案——太湖陽光假日已開盤產(chǎn)品面積段配比各面積段產(chǎn)品去化情況面積段配比40-9035%40%20%5%90-120140以上120-14040-9090-120120-140140以上70%80%85%60%18公寓、別墅典型個案——綠城御園19公寓、別墅典型個案——綠城御園推出面積段分析開盤時間2021年11月2021年5月2021年11月20公寓、別墅典型個案——綠城御園

開盤時間2021年4月2021年5月2021年12月推出面積段分析21歐式風(fēng)格為主200~300平米250~400萬板塊樓盤名稱物業(yè)類型風(fēng)格類型戶型區(qū)間價格（元/㎡）主力總價（萬）南太湖區(qū)域

天璽別墅聯(lián)排、雙拼南加州風(fēng)格230~29010000起260~350半島領(lǐng)邸聯(lián)排西班牙風(fēng)格284~468均價11000300~400太湖陽光假日聯(lián)排法式風(fēng)格170~27013000220~350山水人家聯(lián)排中式庭院210~30010000左右200~300華萃庭院聯(lián)排中式合院171~350180萬/套起180萬/套起湖東區(qū)域幸福里聯(lián)排中式庭院200~260均價14500300~400諾德·上湖城聯(lián)排英式風(fēng)格220~532均價12000250~450東方國際別墅聯(lián)排、雙拼東南亞風(fēng)格217~283均價13000200~400升華·紅墅灣獨幢、聯(lián)排英式莊園200~340聯(lián)排16000獨幢30000300~600仁皇山區(qū)域綠城·御園聯(lián)排法式風(fēng)格270~420600萬/套起600萬/套起西南新城西西那堤聯(lián)排美式風(fēng)格220~300均價12000270~400湖州樓市分析------別墅市場22歐式風(fēng)格為主200~300平米板塊樓盤名稱物業(yè)類型戶型區(qū)間價格（元/㎡）西南區(qū)域

星匯半島高層119~161均價8200春江名城高層69~130均價8800得力淺水灣高層89~164均價8200三洋陽光海岸多層100~115暫無億豐怡家公館高層72~118暫無湖東區(qū)域贊成·學(xué)士府高層93~124暫無諾德·上湖城高層89~230均價6800幸福里高層203~252均價14500仁皇山區(qū)域天鴻·天際高層86~179均價11500中心城區(qū)天元頤城高層125~189均價12000湖州樓市分析------住宅市場23西南新區(qū)小析：24西南新區(qū)小析25個案分析小結(jié)：261.1湖州城市研究1.2湖州樓市分析1.3典型個案分析1.4未來市場供給1：市場研究27西南片區(qū)，以高層為主，預(yù)計體量約2.7萬方，總套數(shù)約230余套未來兩年公寓市場供給Q120212021Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32021淺水灣西西那堤……未來兩年內(nèi)湖州公寓產(chǎn)品供給量較大，特別是西南片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供給區(qū)域，在戶型、總價上與本案產(chǎn)品存在競爭較小。西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計體量約10萬方，總套數(shù)約750余套星匯半島二期西南片區(qū)，以小高層、高層為主，預(yù)計體量約10萬方，總套數(shù)約780余套麗水灣西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.4萬方，總套數(shù)約780余套香榭里西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4萬方，總套數(shù)約300余套陽光水岸西南片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約5萬方，總套數(shù)約500余套鳳凰明珠鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.9萬方，總套數(shù)約244套鳳凰城鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約9.6萬方，總套數(shù)約905套綠城御園鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約4.8萬方，總套數(shù)約270套翰林世家鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約7萬方，總套數(shù)約500套天鴻天際鳳凰片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約13萬方，總套數(shù)約765套上湖城湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約8萬方，總套數(shù)約640套新華府湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約7萬方，總套數(shù)約875套香墅里湖東片區(qū)，以多層、高層為主，預(yù)計體量約2.2萬方，總套數(shù)約143套工程入市時剩余超100萬方28總建筑面積約5.4萬方，共263戶，物業(yè)類型有高層住宅和法式排屋，預(yù)計2021年上市?？偨ㄖ娣e2.9萬方綜合體，物業(yè)類型為住宅、排屋等，其中排屋面積約0.7萬平米，戶型面積277平米左右。預(yù)計2021年上市?？偨ㄖ娣e6萬方，物業(yè)類型為排屋、雙拼、疊加別墅截至目前已售5.6萬方；戶型面積171~283平米。目前排屋價格在13000元/平米，疊加價格7800元/平米?？偨ㄖ娣e36萬方，物業(yè)有多聯(lián)別墅、雙聯(lián)別墅、小院別墅和公寓等。戶型面積220~532平米，目前有5套房源在售，價格在12000元/平米。總建筑面積36萬方，包含法式排屋、獨立官邸和高層、多層等高端物業(yè)。公寓面積在140-200平方米，聯(lián)排面積在270~420平米，公寓均價9000元/平米，聯(lián)排起價600萬/套?？偨ㄖ娣e約7.2萬方，歐式山地別墅，物業(yè)類型為獨幢別墅及聯(lián)排等，共130多套別墅，一期推出49套〔僅剩1套〕，戶型面積在400-750平方米之間，二期房源即將推出，目前價格17000元/平米?？偨ㄖ娣e約100萬方，物業(yè)有獨棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、觀湖公寓、超五星酒店、奧特萊斯世界名牌折扣中心。其中別墅等住宅建筑面積約69萬方，酒店約7萬方，奧特萊斯世界名牌折扣中心約19.8萬方，商業(yè)約5.8萬方。未來兩年別墅市場供給Q120212021Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32021太湖蘭亭東方國際別墅芭蕾雨上湖城香墅里……未來兩年內(nèi)湖州別墅產(chǎn)品供給量較大，特別是南太湖片區(qū)、湖東片區(qū)是未來主力供給區(qū)域，總價上與本案產(chǎn)品存在直接競爭。綠城御園鳳凰明珠香榭里巴黎春天總建筑面積約5.7萬方，共263戶，預(yù)計2021年上市?？偨ㄖ娣e約14萬方，物業(yè)類型為法式高層住宅和排屋。工程入市時剩余超160萬29市場分析小結(jié)：30研究思路第一局部：市場研究第二局部：客戶研究第三局部：工程定位市場時機分析工程SWOT分析工程總體定位第四局部：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議第五局部：營銷推廣湖州城市研究湖州樓市分析典型個案分析未來市場供給別墅客戶研究公寓客戶研究年度蓄客策略年度營銷策略年度推盤策略樣板區(qū)建議312.1別墅客戶研究2.2公寓客戶研究2：客戶研究3235—45歲左右。家庭年收入30萬以上。企業(yè)主或企業(yè)中堅力量，事業(yè)處于上升期，對未來開展有期許和信心。屢次置業(yè)，購置動機以改善型居住為主。換房周期較長，比較重視居住的舒適性、小區(qū)的整體品質(zhì)。家庭私家車擁有率150％左右，出行主要依賴自備車。關(guān)注居住社區(qū)的人群檔次，關(guān)注圈層朋友的建議。偏好品牌，以上流圈層社會為精神目標(biāo)，并愿意為此花費金錢，信任大品牌。一定程度考慮父母問題，關(guān)注度較高。房屋是舒適的享受空間，也是身份地位的象征。懂得享受，喜歡生態(tài)，重視健康。別墅公寓物業(yè)：居住客戶分析客戶分析33別墅公寓物業(yè)：成交客戶分析34對專業(yè)人士進行深入了解分析后，思考幾點：他們熟悉湖州的城市開展，了解湖州人的社會交際，對湖州城市、房地產(chǎn)行業(yè)都有自己獨特的見解：湖州城市規(guī)模有限，產(chǎn)業(yè)集群不強，人口增長緩慢；湖州人偏向安逸，一般居住都希望成熟的城市生活，居住配套完善的社區(qū)；認(rèn)同未來城市開展的主流方向，非常看好西南新城片區(qū)開展，對于目前區(qū)域的房產(chǎn)工程開發(fā)〔中高端類產(chǎn)品〕，更多需要打造產(chǎn)品品質(zhì)〔已具備良好環(huán)境、配套、輿論等〕工程必須做出自身“特有〞價值賣點：現(xiàn)場景觀、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品品質(zhì)……別墅公寓物業(yè)：專業(yè)人士看點35潛在客戶對購房置業(yè)，一般而言先有板塊選擇，再有工程選擇；市場對具體物業(yè)的需求，更偏向有一定市場稀缺性類獨棟別墅產(chǎn)品；但市場主力需求總價/面積卻在一個相對合理經(jīng)濟區(qū)間；追求外來新潮的歐美、地中海風(fēng)格，市場追風(fēng)心理比較濃重；重視需求生活配套，關(guān)注未來區(qū)域開展；別墅公寓物業(yè)：潛在客戶分析36公寓客戶分析首次置業(yè)屢次置業(yè)年輕群體，結(jié)婚需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶，工作調(diào)動或子女讀書主力需求90-130㎡區(qū)域歸屬性不強單價承受力弱主力需求100-180㎡看重商業(yè)、教育資源單價承受力一般公務(wù)員、企事業(yè)單位等泛公務(wù)員主力需求120-180㎡看重交通便捷、升值潛力單價承受力一般企業(yè)私營業(yè)主個體商戶主力需求130-180㎡看重工程口碑單價承受力較強37研究思路第一局部：市場研究第二局部：客戶研究第三局部：工程定位市場時機分析工程SWOT分析工程總體定位第四局部：產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位產(chǎn)品深化建議第五局部：營銷推廣湖州城市研究湖州樓市分析典型個案分析未來市場供給別墅客戶研究公寓客戶研究年度蓄客策略年度營銷策略年度推盤策略樣板區(qū)建議383.1工程SWOT分析3.2市場時機分析3.3工程總體定位3：工程定位39本工程SWOT分析減小劣勢，躲避威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用時機，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機優(yōu)勢〔S〕：劣勢〔W〕：時機〔O〕：威脅〔T〕：區(qū)位：有望打造成西南片區(qū)商業(yè)新城；板塊的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢；“陸家嘴〞效應(yīng)是工程的命脈；別墅風(fēng)格突破是工程集中閃亮點；開發(fā)商實力，當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊?。市政配套不夠完善，居住人口一般，購房者認(rèn)為目前居住不夠方便，離市區(qū)相對較遠周邊綠化缺乏，生活配套相對本區(qū)域其他工程較為缺乏。湖州未來次中心片區(qū)規(guī)劃，將有超過10萬以上的人口入住，開展?jié)摿薮鬄I湖都市拓展優(yōu)勢，西南板塊有得天獨厚的時機配套逐步完善，剛性需要強烈西南新區(qū)內(nèi)內(nèi)工程競爭房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境利用西南商業(yè)優(yōu)勢，抓住市級商業(yè)科技新區(qū)整體規(guī)劃時機，借勢出擊；發(fā)揮開發(fā)商的影響力，搶占市場地位。利用濱湖城市拓展時機，完善配套，抓住市場先機；利用區(qū)域開發(fā)前景，打造優(yōu)勢產(chǎn)品，吸引目標(biāo)客戶。發(fā)揮工程本錢低等優(yōu)勢，挖掘工程價值支撐點，產(chǎn)品創(chuàng)新，提高市場競爭力，與目標(biāo)客群精準(zhǔn)對位。利用產(chǎn)品組合創(chuàng)新和提高性價比，提升自身競爭力，做差異化及去化快的產(chǎn)品。40市場時機分析立足湖州，搶占先機，產(chǎn)品稀缺、創(chuàng)新型產(chǎn)品取勝關(guān)鍵本工程進入時機總面積控制在220~260/平米產(chǎn)品需求舒適居家型經(jīng)濟居家型主力時機市場公寓市場別墅市場市場類型不同的細分市場對工程價值的作用是不同的，根據(jù)不同的開發(fā)目標(biāo)，應(yīng)該有不同的市場定位，選取不同的細分市場.提高空間的使用率，控制總價高性價比取勝區(qū)域居住條件日趨完善快速去化回籠資金重點進入總面積控制在90~160/平米41工程定位依據(jù)工程總體定位42工程價值二大來源區(qū)域支撐產(chǎn)品支撐有怎么樣的資源適合打造工程有怎么樣的產(chǎn)品提高工程價值43-------------------

【區(qū)域資源】1.五百畝湘幾漾：絕美的生態(tài)居住環(huán)境2.紅星美凱龍生活廣場：三大巨頭強強聯(lián)手，集家居、建材、裝飾以及文化傳播、展覽掩飾和休閑購物為一體，盡享快捷便利3.國際頂級居住區(qū)：景瑞西西那堤，湖州金字塔富人居住區(qū)4、便利交通線：申蘇浙皖高速公路橫跨其邊，通往上海、杭州等地的城際輕軌亦在緊密規(guī)劃，隨著二環(huán)西路的開通，西南新區(qū)越發(fā)呈現(xiàn)出居住的價值工程總體定位44西南新城區(qū)三級式開展：第一階段第二階段第三階段開發(fā)區(qū)休閑型居住地規(guī)劃國際品質(zhì)生活特區(qū)/國家級商務(wù)高新區(qū)經(jīng)過多年的開展，西南新區(qū)已不僅僅是一個商務(wù)性質(zhì)的區(qū)域，而是慢慢適合居住的高品質(zhì)生活特區(qū)。寬闊的湘幾漾水面是區(qū)域給予的核心價值，但開展到今日，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的國際化屬性是區(qū)域典型另一個主題。湘幾漾岸·國際生活1996~20022003~20062007~至今區(qū)域未來目標(biāo)國家級.商務(wù)高新區(qū)45我們認(rèn)為要把工程提升到這樣的高度。。。>>國家級別墅商務(wù)生活樣板區(qū)比湖州其他地方別墅工程更高標(biāo)準(zhǔn)，比仁皇山邊上的工程更多居住價值！46【城市自然資源】獨一無二的漾岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈：1國際名牌商務(wù)廣場1國際風(fēng)情商業(yè)街1湘幾公園1稀缺獨棟大湖州城市新名片！世界級漾案“私家〞別墅商務(wù)生活特區(qū)！-------------------

【產(chǎn)品能利用的資源】工程總體定位集資源大成，顯遠見價值！47西南新區(qū)“商務(wù)〞別墅生活特區(qū)西南新區(qū)——湘幾漾岸，絕美風(fēng)景區(qū)，國際家居生活展示館，絕對震撼的生活！生活特區(qū)——這里擁有：未來長江三角高品質(zhì)漾岸線生活、絕版漾岸生態(tài)圈、頂級的國際風(fēng)情商業(yè)街、非凡居住空間，是以超越湖州現(xiàn)有的居住形態(tài)，如果說景瑞西西那堤是湖州的南加州生活，那么我們就是在湘幾漾岸線邊打造“官邸〞生活。我們認(rèn)為可以把工程打造成這樣。。。48定位一：鑄就西南板塊的又一個標(biāo)志性工程純低密度住宅：與湘幾漾岸、紅星美凱龍、嘉年華商務(wù)廣場、金茂商業(yè)配套契合。主基調(diào)：推崇享受型、城市白金級、漾區(qū)頂級生活演繹。主力客群：〔1〕內(nèi)向型---湖州本區(qū)域高收入人群、〔2〕外向型---長三角客群。產(chǎn)品：別墅排屋+高層。國家級漾岸線、藍色生活夢想〔別墅排屋+高層〕特點：精準(zhǔn)定位客戶群，產(chǎn)品上創(chuàng)新優(yōu)化，控制總價，提高性價比，抓牢目標(biāo)客戶。排屋+高層的市場競爭力表達為滿足客戶表達身份的載體、以經(jīng)濟型的價格、緊湊型的需求，相同總價范圍內(nèi)，實用性更強，贈送面積等性價比更高，把經(jīng)濟性做到極致，滿足他們表達的心理需求。別墅產(chǎn)品的市場競爭力表達滿足客戶向往湘幾漾生活，作為一種介于排屋和多層之間的物業(yè)形式，由于土地容積率等條件的限制，別墅近幾年在湖州出現(xiàn)體量保持中等，對于提升整個小區(qū)的品質(zhì)有很大的幫助。49定位二：平安回籠資金后，看重中長期收益中高端住宅：在西南新城實現(xiàn)國家級商務(wù)高新區(qū)過程中，為湖州、杭州、上海的精英人士打造一個舒適的生活藍圖，以區(qū)域的長遠優(yōu)勢和環(huán)境取勝市場。新貴之家：城市精英型客群的首選之地，金領(lǐng)一族的溫馨之家。主力客群：面向長三角，住宅抓住主城區(qū)外溢客群。產(chǎn)品：合院+花園洋房+高層+別墅湘幾漾，商務(wù)生活特區(qū)〔合院+花園洋房+高層+別墅〕特點：以花園洋房抓住市場契機，滿足區(qū)域內(nèi)外對高端配套的剛性需求中高端住宅打造成區(qū)域的錯位產(chǎn)品，抓住市場先機，滿足區(qū)域內(nèi)外目標(biāo)客