房地產(chǎn)估價理論與方法《市場法及其運用考試資料》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.市場法的理論依據(jù)是（）。A.預(yù)期原理B.替代原理C.生產(chǎn)費用價值論D.收益遞增遞減原理2.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.13B.310C.1015D.15以上3.某可比實例成交價格為8000元/㎡，交易時存在賣方急于出售的情況，經(jīng)調(diào)查，此類情況下成交價格比正常價格低6%，則該可比實例的正常價格為（）元/㎡。A.8480B.8510.64C.7520D.7547.174.市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵是將可比實例在（）的價格調(diào)整到（）的價格。A.成交日期；價值時點B.價值時點；成交日期C.簽訂合同日；過戶日D.過戶日；成交日期5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，若以估價對象狀況為基準(zhǔn)（分值100），可比實例狀況比估價對象好2%，則調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/102B.102/100C.100/98D.98/1006.下列房地產(chǎn)中，最不適用于市場法評估的是（）。A.商品住宅B.寫字樓C.學(xué)校D.商鋪7.某可比實例成交日期為2023年1月1日，價值時點為2023年7月1日。已知該類房地產(chǎn)2023年17月的環(huán)比價格指數(shù)分別為100.5、101.0、100.8、101.2、100.9、101.1（均以上月為100），則市場狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.045B.1.038C.1.027D.1.0528.交易情況修正中，若可比實例成交價格為正常價格的95%（賣方讓利），則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.95/100B.100/95C.100/105D.105/1009.房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，對區(qū)位狀況的調(diào)整不包括（）。A.交通條件B.周邊環(huán)境C.建筑結(jié)構(gòu)D.配套設(shè)施10.運用市場法評估時，若最終通過3個可比實例得到比準(zhǔn)價格分別為12000元/㎡、12500元/㎡、11800元/㎡，采用簡單算術(shù)平均法，則最終評估價值為（）元/㎡。A.12100B.12200C.12166.67D.12300二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.市場法適用的房地產(chǎn)需滿足（）。A.存在大量類似房地產(chǎn)交易B.同類房地產(chǎn)有活躍的市場C.房地產(chǎn)價值量大D.房地產(chǎn)具有獨特性2.選取可比實例的要求包括（）。A.與估價對象用途相同B.成交日期與價值時點相差不超過2年C.成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.區(qū)位與估價對象相近3.交易情況修正需要考慮的特殊情形有（）。A.利害關(guān)系人之間的交易B.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易C.相鄰房地產(chǎn)合并交易D.急于出售或購買的交易4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.交易日期調(diào)整5.市場狀況調(diào)整的方法包括（）。A.價格指數(shù)法B.價格變動率法C.收益還原法D.路線價法三、判斷題（每題2分，共10分，正確打√，錯誤打×）1.市場法評估的是房地產(chǎn)的客觀合理價格，不受個別交易的影響。（）2.可比實例必須是已成交的房地產(chǎn)，未成交的意向價格不能作為可比實例。（）3.交易情況修正時，若可比實例成交價格高于正常價格，則修正系數(shù)應(yīng)大于1。（）4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，若可比實例的實物狀況優(yōu)于估價對象，則調(diào)整后的價格會低于可比實例原價格。（）5.市場法的核心是對可比實例與估價對象的差異進行修正，使可比實例價格接近估價對象價格。（）四、簡答題（每題8分，共24分）1.簡述市場法的操作步驟。2.列舉可比實例選取的具體要求（至少5項）。3.說明房地產(chǎn)狀況調(diào)整中“區(qū)位狀況”包含的主要內(nèi)容。五、計算題（共31分）題目1（15分）：某估價對象為位于某市新城區(qū)的一套90㎡商品住宅，價值時點為2023年12月31日。選取3個可比實例如下：實例A：2023年6月30日成交，建筑面積95㎡，成交價格108萬元（含增值稅，增值稅率5%），交易雙方為兄妹關(guān)系，經(jīng)調(diào)查，此類交易價格比正常價格低8%；該區(qū)域2023年712月住宅價格月環(huán)比上漲0.6%；實例A區(qū)位狀況比估價對象差3%，實物狀況好2%，權(quán)益狀況相同（以估價對象為100分）。實例B：2023年9月30日成交，建筑面積88㎡，成交價格102萬元（不含增值稅），交易為賣方急于出售，成交價格比正常價格低5%；該區(qū)域2023年1012月住宅價格月環(huán)比上漲0.7%；實例B區(qū)位狀況比估價對象好1%，實物狀況差4%，權(quán)益狀況比估價對象差2%（以估價對象為100分）。實例C：2023年11月30日成交，建筑面積92㎡，成交價格110萬元（不含增值稅），交易為正常買賣；該區(qū)域2023年12月住宅價格月環(huán)比上漲0.5%；實例C區(qū)位狀況與估價對象相同，實物狀況差3%，權(quán)益狀況好1%（以估價對象為100分）。要求：計算各可比實例的比準(zhǔn)單價（單位：元/㎡，保留兩位小數(shù)），并采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的評估單價。題目2（16分）：某寫字樓需評估其2024年6月30日的市場價值。選取一可比實例：2023年12月31日成交，建筑面積2000㎡，成交單價25000元/㎡（正常價格）。已知：（1）該類寫字樓2024年16月的定基價格指數(shù)分別為102、103、105、106、108、110（以2023年12月為100）；（2）可比實例區(qū)位狀況比估價對象差5%，實物狀況好3%，權(quán)益狀況相同；（3）可比實例為毛坯房，估價對象為裝修房，裝修附加價值為1500元/㎡。要求：（1）計算市場狀況調(diào)整后的單價；（2）計算房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的單價（區(qū)位、實物狀況調(diào)整系數(shù)均以估價對象為100）；（3）考慮裝修差異，最終確定估價對象的評估單價。參考答案一、單項選擇題1.B2.B3.B（8000/(16%)≈8510.64）4.A5.A（100/102）6.C7.A（1.005×1.01×1.008×1.012×1.009×1.011≈1.045）8.B9.C10.A（(12000+12500+11800)/3=12100）二、多項選擇題1.AB2.ACD（成交日期一般要求1年內(nèi)）3.ABCD4.ABC5.AB三、判斷題1.√2.√3.×（若高于正常價格，修正系數(shù)=正常價格/可比價格<1）4.√（實物狀況好，需調(diào)減可比價格）5.√四、簡答題1.市場法操作步驟：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎(chǔ)（統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、付款方式、價格單位、幣種和貨幣單位）；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調(diào)整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計算比準(zhǔn)價格；（8）綜合確定最終評估價值。2.可比實例選取要求：（1）與估價對象用途相同；（2）區(qū)位相近（同一供求圈內(nèi)）；（3）權(quán)利性質(zhì)相同（如都是出讓建設(shè)用地使用權(quán)）；（4）規(guī)模相當(dāng)（面積相差不超過25%）；（5）成交日期與價值時點接近（一般1年內(nèi)）；（6）成交價格為正常價格或可修正為正常價格；（7）交易類型與估價目的吻合（如買賣對應(yīng)市場價值）。3.區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容：（1）位置（方位、與重要場所的距離）；（2）交通條件（道路狀況、公共交通、停車條件）；（3）外部配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）；（4）周圍環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）；（5）臨街狀況（是否臨街、街角地等）。五、計算題題目1解答：（1）統(tǒng)一價格基礎(chǔ)（實例A含增值稅，需扣除）：實例A正常成交價格（不含稅）=108萬/(1+5%)≈102.8571萬元實例A單價（不含稅）=1028571元/95㎡≈10827.06元/㎡（2）交易情況修正（修正為正常價格）：實例A修正后價格=10827.06/(18%)≈11768.54元/㎡實例B修正后價格=102萬/88㎡/(15%)≈1020000/88/0.95≈12174.23元/㎡實例C為正常交易，無需修正，單價=110萬/92㎡≈11956.52元/㎡（3）市場狀況調(diào)整（調(diào)整到2023年12月31日）：實例A：間隔6個月（612月），月環(huán)比上漲0.6%，調(diào)整系數(shù)=(1+0.6%)^6≈1.0366調(diào)整后價格=11768.54×1.0366≈12207.47元/㎡實例B：間隔3個月（912月），月環(huán)比上漲0.7%，調(diào)整系數(shù)=(1+0.7%)^3≈1.0212調(diào)整后價格=12174.23×1.0212≈12431.35元/㎡實例C：間隔1個月（1112月），月環(huán)比上漲0.5%，調(diào)整系數(shù)=1+0.5%=1.005調(diào)整后價格=11956.52×1.005≈12016.20元/㎡（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整（以估價對象為100）：實例A：區(qū)位3%（97分），實物+2%（102分），權(quán)益100分；調(diào)整系數(shù)=100/(97×102/100×100/100)=100/(98.94)=1.0107調(diào)整后價格=12207.47×1.0107≈12337.00元/㎡實例B：區(qū)位+1%（101分），實物4%（96分），權(quán)益2%（98分）；調(diào)整系數(shù)=100/(101×96/100×98/100)=100/(95.0352)=1.0522調(diào)整后價格=12431.35×1.0522≈13070.00元/㎡（注：此處可能因計算精度差異略有不同，需按步驟核對）實例C：區(qū)位100分，實物3%（97分），權(quán)益+1%（101分）；調(diào)整系數(shù)=100/(100×97/100×101/100)=100/(97.97)=1.0207調(diào)整后價格=12016.20×1.0207≈12265.00元/㎡（5）簡單算術(shù)平均評估單價=(12337+13070+12265)/3≈12557.33元/㎡題目2解答：（1）市場狀況調(diào)整（定基指數(shù)法）：2024年6月定基指數(shù)為110（以2023年12月為100），調(diào)整后單價=25000×(110/100)=27500元/㎡（2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：區(qū)位狀況調(diào)整系