房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理必看考點(diǎn)》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取階段，以下哪種土地出讓方式屬于非競(jìng)爭(zhēng)性方式？A.招標(biāo)出讓B.拍賣出讓C.掛牌出讓D.協(xié)議出讓答案：D2.房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不可預(yù)見費(fèi)通常占工程費(fèi)用的比例為？A.1%3%B.3%5%C.5%8%D.8%10%答案：B3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資中，以下哪種屬于權(quán)益融資方式？A.商業(yè)銀行貸款B.信托計(jì)劃C.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）D.建筑承包商墊資答案：C4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，核心目的是？A.分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手B.確定目標(biāo)客戶需求C.預(yù)測(cè)政策變化D.計(jì)算開發(fā)成本答案：B5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中，屬于“經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出”的是？A.土地購置費(fèi)B.銷售收入C.管理費(fèi)用D.償還貸款本金答案：C6.以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作？A.項(xiàng)目立項(xiàng)B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.施工招標(biāo)D.預(yù)售許可證辦理答案：D7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期計(jì)算起點(diǎn)為？A.項(xiàng)目可行性研究完成日B.土地出讓合同簽訂日C.工程開工日D.預(yù)售許可證取得日答案：C8.房地產(chǎn)租售階段，以下哪種定價(jià)策略屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)？A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值感知定價(jià)法答案：C9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例最低要求（2023年政策）為？A.15%B.20%C.25%D.30%答案：B10.以下哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)？A.設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)D.銷售團(tuán)隊(duì)效率風(fēng)險(xiǎn)答案：B11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容是？A.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期對(duì)比B.施工進(jìn)度總結(jié)C.銷售渠道效果分析D.團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核答案：A12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般應(yīng)控制在？A.40%50%B.50%60%C.60%70%D.70%80%答案：C13.以下哪種物業(yè)類型的開發(fā)周期最長(zhǎng)？A.普通住宅B.商業(yè)綜合體C.公寓D.別墅答案：B14.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“四證”不包括？A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程施工許可證D.商品房預(yù)售許可證答案：D15.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）的判斷標(biāo)準(zhǔn)是？A.FNPV≥0B.FNPV≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率C.FNPV≥1D.FNPV≥投資成本答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要階段包括？A.投資決策階段B.前期準(zhǔn)備階段C.建設(shè)實(shí)施階段D.租售管理階段答案：ABCD2.房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“開發(fā)間接費(fèi)”包括？A.項(xiàng)目管理人員工資B.工程監(jiān)理費(fèi)C.場(chǎng)地清理費(fèi)D.銷售推廣費(fèi)答案：ABC3.房地產(chǎn)租售階段的主要工作包括？A.制定租售方案B.選擇銷售渠道C.簽訂購房合同D.辦理產(chǎn)權(quán)登記答案：ABCD4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容包括？A.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.區(qū)域房地產(chǎn)供求C.目標(biāo)客戶特征D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略答案：ABCD5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)類型包括？A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)C.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D.自然風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCD6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道包括？A.自有資金B(yǎng).銀行貸款C.股權(quán)融資D.資產(chǎn)證券化答案：ABCD7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制要點(diǎn)包括？A.設(shè)計(jì)質(zhì)量B.材料質(zhì)量C.施工質(zhì)量D.驗(yàn)收質(zhì)量答案：ABCD8.以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)利潤(rùn)”計(jì)算基數(shù)的有？A.土地成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用答案：ABC9.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)包括？A.地理因素B.人口因素C.行為因素D.心理因素答案：ABCD10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的作用包括？A.總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)B.改進(jìn)未來決策C.考核團(tuán)隊(duì)績(jī)效D.優(yōu)化資源配置答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分）1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種。（）答案：×（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是政府下屬事業(yè)單位，負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)，非開發(fā)企業(yè)）2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)成本”包含土地增值稅。（）答案：×（土地增值稅屬于開發(fā)稅費(fèi)，不計(jì)入開發(fā)成本）3.預(yù)售許可證的取得條件之一是投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。（）答案：√4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中，銷售收入屬于“投資活動(dòng)現(xiàn)金流入”。（）答案：×（銷售收入屬于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入）5.商業(yè)地產(chǎn)的租金定價(jià)通常采用“成本加成法”。（）答案：×（商業(yè)地產(chǎn)租金更多采用市場(chǎng)比較法或收益法）6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金必須為企業(yè)自有資金，不得融資。（）答案：√7.房地產(chǎn)市場(chǎng)的“空置率”是指報(bào)告期期末空置房屋面積占同期房屋總面積的比例。（）答案：√8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“存貨”主要包括已完工未售出的商品房。（）答案：×（存貨包括土地儲(chǔ)備、在建工程、已完工未售商品房）9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“敏感性分析”主要用于分析單一變量變化對(duì)項(xiàng)目收益的影響。（）答案：√10.房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括房產(chǎn)原值和租金收入兩種形式。（）答案：√四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。答案：①項(xiàng)目背景與概況；②市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)）；③開發(fā)條件與方案（土地、規(guī)劃、建設(shè)方案）；④投資估算與資金籌措（成本、融資計(jì)劃）；⑤財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（現(xiàn)金流、盈利能力、清償能力）；⑥風(fēng)險(xiǎn)分析（敏感性、盈虧平衡、概率分析）；⑦結(jié)論與建議。2.列舉房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要構(gòu)成（至少5項(xiàng)）。答案：①土地取得成本（地價(jià)、契稅等）；②前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察）；③建筑安裝工程費(fèi)（土建、安裝、裝修）；④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（道路、水電、綠化）；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)（學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)中心）；⑥開發(fā)間接費(fèi)（項(xiàng)目管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)）。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)租售階段的主要定價(jià)策略（至少3種）。答案：①成本導(dǎo)向定價(jià)（成本加成法、目標(biāo)利潤(rùn)法）；②需求導(dǎo)向定價(jià)（價(jià)值感知定價(jià)法、差別定價(jià)法）；③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)（隨行就市定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法）；④心理定價(jià)策略（尾數(shù)定價(jià)、整數(shù)定價(jià)）。4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要步驟。答案：①確定調(diào)研目標(biāo)；②制定調(diào)研方案（內(nèi)容、方法、樣本）；③數(shù)據(jù)收集（二手資料、一手資料如問卷、訪談）；④數(shù)據(jù)整理與分析（統(tǒng)計(jì)、建模）；⑤撰寫調(diào)研報(bào)告（結(jié)論、建議）；⑥跟蹤反饋（驗(yàn)證結(jié)論有效性）。五、案例分析題（共10分）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一住宅項(xiàng)目，總占地面積20畝（1畝=666.67㎡），容積率2.5，建筑密度25%。已知：土地成本：800萬元/畝（含契稅）；前期工程費(fèi)：80元/㎡（按總建筑面積計(jì)）；建筑安裝工程費(fèi)：2500元/㎡；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：200元/㎡；公共配套費(fèi)：150元/㎡；開發(fā)間接費(fèi)：前五項(xiàng)之和的3%；管理費(fèi)用：開發(fā)成本的2%；銷售費(fèi)用：銷售收入的3%；銷售均價(jià)：15000元/㎡；銷售稅率：5.6%（增值稅及附加）；開發(fā)周期2年，假設(shè)所有成本在開發(fā)期均勻投入，銷售收入在開發(fā)期末一次性收回；企業(yè)要求的目標(biāo)成本利潤(rùn)率為30%（成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地成本+開發(fā)成本））。問題：（1）計(jì)算項(xiàng)目總建筑面積、總土地成本；（2分）（2）計(jì)算開發(fā)成本（前五項(xiàng)之和+開發(fā)間接費(fèi)）；（2分）（3）計(jì)算總成本（開發(fā)成本+管理費(fèi)用）；（2分）（4）計(jì)算目標(biāo)開發(fā)利潤(rùn)及對(duì)應(yīng)的銷售收入；（2分）（5）若實(shí)際銷售收入為6億元，計(jì)算成本利潤(rùn)率（保留兩位小數(shù)）。（2分）答案：（1）總建筑面積=20畝×666.67㎡/畝×2.5=33333.5㎡（約3.33萬㎡）；總土地成本=20畝×800萬元/畝=16000萬元。（2）前五項(xiàng)成本=（80+2500+200+150）元/㎡×33333.5㎡=2930元/㎡×33333.5≈9766.67萬元；開發(fā)間接費(fèi)=9766.67×3%≈293萬元；開發(fā)成本=9766.67+293≈10059.67萬元。（3）管理費(fèi)用=（土地成本+開發(fā)成本）×2%=（16000+10059.67）×2%≈521.19萬元；總成本=土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用=16000+10059.67+521.19≈26580.86萬元。（4）目標(biāo)開發(fā)利潤(rùn)=（土地成本+開發(fā)成本）×30%=（16000+10059.67）×30%≈7817.90萬元；設(shè)銷售收入為X，則：X總成本銷售費(fèi)用銷售稅金=開發(fā)利潤(rùn)；銷售費(fèi)用=3%X，銷售稅金=5.6%X；X26580.860.03X0.056X=7817.90；0.9