工程前期定位分析濟南觸動地產(chǎn)機構(gòu)2021年2月4日目錄公寓市場分析市場供給存量分析個案解析在售工程比照分析已售工程分析未來市場供給分析公寓市場特征總結(jié)目錄第一局部寫字樓市場分析目錄第二局部本工程定位思考目錄從市場角度的定位思考工程屬性分析工程產(chǎn)品定位開發(fā)資金風(fēng)險抵抗分析第三局部PART1公寓市場分析濟南公寓市場分布概況東部板塊：鑫苑金座，中齊未來城，匯展A派公寓，丁豪藍(lán)調(diào)國際等市中板塊：萬達(dá)達(dá)人界，萬豪國際公寓，誠基中心，名士公館等西部板塊：銀座中心，重汽彩世界，香港國際等未來城金座A派公寓藍(lán)調(diào)國際香港國際彩世界達(dá)人界誠基中心萬豪國際本案名士MINI公館銀座中心市場供給存量分析分析：官網(wǎng)統(tǒng)計2021年濟南市公寓市場總供給量25.55萬平米，4223套；據(jù)觸動統(tǒng)計市場總體供給34.36萬平米，6205套其中，09年新增供給量14.15萬平米，2532套，成交量32.64萬平米，5845套。2021年1月末，公寓剩余可售房源約1300套，其中LOFT剩余800套左右，近期開始認(rèn)籌準(zhǔn)備開盤的公寓約750套。2021年公寓市場可售供給量約5300套，其中普通居住型公寓有2900套，LOFT公寓有2400多套。項目名稱剩余套數(shù)戶型面積裝修平面布局價格（元/平米）香港國際2060-70（兩室）毛坯兩梯14戶與16戶5600丁豪藍(lán)調(diào)3082(兩室)毛坯一單元6000A派公寓24060-78（一室）毛坯12梯60戶5700未來城1082精裝3梯20戶6400萬豪國際800（LOFT）24-70（主要24-38）毛坯三梯12戶18000-23000發(fā)祥1號10045-80一室，119兩室精裝4梯17戶10500合計500+800一室、兩室在售工程分析香港國際位置：北園大街與黃岡交叉口西北角裝修狀況：毛坯公寓規(guī)模：四棟10層的小高層，底商為上下兩層，公寓規(guī)劃總戶數(shù)750套左右。工程情況：B棟公寓，共240套，8月開始認(rèn)籌，12月開盤，目前已根本售完，戶型面積為40平米一室、60-70平米兩室。目前北向兩室戶型價格5600元/平米〔七層價格，南向戶型比北向價格高200元左右〕。該棟公寓兩個單元分別為2梯14戶和2梯16戶。該工程目前正認(rèn)籌3號住宅樓，3月份開盤，其余公寓預(yù)計5月推出。住宅底商均價為13000元/平米。丁豪·藍(lán)調(diào)國際位置：化纖廠路中段，新馨家園對面公寓規(guī)模：共4棟公寓樓，分別為23層、26層2棟31層，共計1110套。工程情況：B座，388套房源，戶型面積為：40平米一室〔北向〕124套左右；58平米一室22套〔北向〕；72平米兩室22套〔北向〕；82平米220套〔南向〕。工程情況：工程9月25日開始認(rèn)籌，10月11日開盤，開盤均價6100元/平米。北向40平米戶型最暢銷，南向82平米戶型速度較慢，目前已根本售罄?，F(xiàn)在正認(rèn)籌C座，戶型同B座，26層，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套價格在6300—7000元/平米，已認(rèn)籌230個號，近期開盤。樓層中間有走廊，兩個單元，一個單元為兩梯7戶；另一個單元為兩梯10戶。位置：高新區(qū)國際會展中心后側(cè)裝修狀況：純毛坯公寓規(guī)模：總共三棟，東西塔27層，北塔31層，總建筑面積近23萬平方米，共2908套。工程情況：目前該工程東西塔各有580套居住性公寓現(xiàn)已銷售完畢，只有北塔還有240套房源在售。該棟公寓主要為商用，目前剩余可售房源為南側(cè)24層以上樓層和北側(cè)14層以上，面積為60—78平米，12梯60戶，通過消防門分割成3個單元。價格：起價5100元/平米，24層北側(cè)5700，南側(cè)6006，均價5700元/平米。A派公寓〔匯展·香格里拉〕位置：工業(yè)南路濟南國際會展中心東300米裝修狀況：精裝公寓規(guī)模：總共規(guī)劃4棟，1240套，已經(jīng)銷售1#，現(xiàn)正認(rèn)籌2#，310套房源。工程情況：1#公寓09年8月開始認(rèn)籌，9月份開盤?，F(xiàn)在可售房源只剩少量82平米大戶型。3梯20戶，已售公寓均價6400元/平米?，F(xiàn)在正認(rèn)籌2#公寓310套，戶型為48平米一室、52平米一室、89平米兩室?，F(xiàn)已認(rèn)籌100多號，認(rèn)籌到200號開盤，預(yù)計過完春節(jié)開盤。2期兩棟公寓樓預(yù)計在2021年5月份以后銷售，價格在6500—7000元/平米，3梯20戶。中齊未來城位置：文化東路與山師東路交叉口，原山藝對面。公寓規(guī)模：共13棟塔式18層〔產(chǎn)權(quán)層9層〕，戶型面積：24—38平米，總建筑面積8萬平米。工程情況：1月1日開盤，首先銷售的是沿街綜合樓，目前有3棟樓在售，分別是沿街商用公寓和兩棟住宅公寓，共計713套，26738平米；商鋪1428套，24480平米。公寓成交均價：23621元/平米；商業(yè)成交均價：24000元/平米。公寓銷售246套，商業(yè)銷售648套?，F(xiàn)在優(yōu)惠幅度較大，95折。萬豪國際位置：經(jīng)一緯五路口裝修狀況：精裝公寓規(guī)模：總建筑面積4萬平米，362套。工程情況：層高3.3米，共22層，戶型面積為45—53、60、80平米的一室和96、119平米的兩室。1月9日開盤，銷售均價10500元/平米。目前還有100多套，銷售率50%。發(fā)祥1號公館已售工程分析項目名稱總套數(shù)主力戶型銷售價格（均價：元/平米）銷售周期重汽.彩世界216030-80平米5100-600015個月誠基中心3335LOFT12000-1500024個月鑫苑.金座150030-60平米4800-600015個月萬達(dá)·達(dá)人界62440-6510000-110003個月根據(jù)已售公寓工程分析：1、公寓產(chǎn)品的戶型面積絕大局部保持在30-65平米之間；2、公寓產(chǎn)品在濟南一直處于較高的銷售速度，月均銷售100套以上。誠基中心LOFT產(chǎn)品，不僅受居住者歡送，大量商用客戶也選擇這一產(chǎn)品。所以，盡管單價很高，同樣保持了較高的銷售速度。樓盤名稱：重汽彩世界工程位置：北園大街與黃岡路交叉口裝修狀況：毛坯工程規(guī)模：建筑面積15萬平方米，8棟10-11層小高層，共2160套。戶型面積：30-80平米一室、兩室、三室工程情況：08-4辦卡認(rèn)籌08-10-252#、4#、6#、8#樓開盤，價格4400-5100元/平米09-67#樓開盤，均價：5200元/平米09-83#樓開盤均價：5200元/平米09-91#樓開盤均價：5200元/平米09-105#樓開盤均價：5800元/平米。2021年1月，住宅銷售完畢，銷售周期15個月重汽彩世界工程位置：和平路47號〔原山建工學(xué)院校址〕裝修狀況：毛坯戶型面積：LOFT公寓，層高5.2米工程規(guī)模：33萬平米，工程情況：分四期開發(fā)，前三期公寓，24萬平米，3335套。四期為商業(yè)。07-12認(rèn)籌，08-1開盤均價12000；2021-1剩余200套，目前價格：15000-19000元/平米。銷售周期2年。誠基中心樓盤名稱：鑫苑金座位置：高新區(qū)工業(yè)南路裝修狀況：毛坯戶型面積：30—60一室工程規(guī)模：1500套工程情況：開盤價格:4800元/㎡,目前6000元/㎡銷售周期：15個月。鑫苑金座工程名稱：萬達(dá)公寓戶型面積：40-65平米裝修狀況：精裝規(guī)模：1棟，28層，624戶價格：均價10000元/平米，最高11000元/平米銷售周期：3個月萬達(dá).達(dá)人界樓盤名稱產(chǎn)品（套數(shù)）面積裝修程度推盤時間平層LOFT藍(lán)調(diào)國際442350廚衛(wèi)裝修近期B座開盤，C、Dloft戶型5—6月未來城330+660精裝春節(jié)后2#開盤，3#、4#下半年香港國際500毛坯5月份MINI公館340100精裝，loft毛坯3—4月份萬豪國際800毛坯今年10月銀座中心384未知4月盛世名門90毛坯5月合計23021634未來市場供給分析觸動認(rèn)為：通過上述可預(yù)見工程明年初市場可供給量分析，預(yù)計市場潛在供給量約4000套，平層公寓2300套，loft公寓1600多套?；剡w安置公寓盛世名門歐洲城回遷建筑面積：26萬平方米居住戶數(shù)：1611戶工程情況：住宅局部由11棟樓組成，其中包括10棟高層和1棟小高層。1-6#樓為安置房總建筑面積7.75萬平方米，7-11#樓為商品房總建筑面積4.52萬平方米?？偩幼魯?shù)1611戶。戶型設(shè)計有一室兩廳，兩室兩廳，三室兩廳，面積從50-130平米.公寓市場特征總結(jié)：項目名稱一室（50以下）一室一廳（50-65）兩室一廳（65-75）兩室兩廳（75以上）LOFT（30—70）彩世界560490970140鑫苑金座147030誠基中心3335萬達(dá)達(dá)人界57252藍(lán)調(diào)國際2404848480350A派公寓911091909818未來城2306633香港國際200260300萬豪國際2800發(fā)祥公館12040180名士MINI公館274136100銀座中心348盛世名門7218合計38292191226916516931注：■：已售■：在售■：潛在供給整體市場戶型配比：面積區(qū)間50以下50-6565-7575以上戶型配比50%20%20%10%整體市場客戶群體：客戶群體首次置業(yè)投資客戶客戶比例70%30%綜上所述：公寓市場總價相對偏低，受市場剛性需求影響，整體市場去化速度相對較快。項目名稱一室(50以下）一室一廳（50-65）兩室一廳（65-75）兩室兩廳（75以上）LOFT（30—70）總價區(qū)間30萬以下30—40萬40—45萬45萬以上40萬-80萬整體市場價格區(qū)間以東部與西部公寓均價6000元/平米計，LOFT按11000元/平米計，一室總價在30萬元以下；一室一廳在30-40萬；兩室一廳40-45萬；75平米以上45萬以上。LOFT在40-80萬。PART2

寫字樓市場分析寫字樓整體市場概況從濟南建設(shè)網(wǎng)，網(wǎng)上備案透明數(shù)據(jù)顯示，濟南2021年初至12月底寫字樓總供給量1816套，面積23.57萬平米，銷售514套，6.24萬平米，成交量只占總供給量的26.5%，存量為17.33萬平米。從上表看出，濟南寫字樓供給嚴(yán)重大于需求。09年濟南寫字樓總銷售量偏低，說明濟南瘋狂的樓市行情，并沒有給寫字樓市場帶來急劇增溫，相反寫字樓市場依然比較平和，供給明顯大于需求，去化速度慢。寫字樓市場區(qū)域分布理想新城.群英會工程名稱：群英會工程位置：高新區(qū)工業(yè)南路與世紀(jì)大道交匯處開盤時間：2021年9月份開盤銷售入住時間：2021年5月份之前物業(yè)費：1.7元/平米綠化率：43%最新動態(tài)：目前在售房源主要為商住兩用的公寓，房源面積為70-120平米左右，可自由分割。均價4060元/平米，最高價4800元/平米。工程名稱：魯邦廣場工程地址：歷下區(qū)經(jīng)十路北，體育西路以西開發(fā)商：濟南魯邦置業(yè)總建筑面積：90648M2工程簡介：1棟樓25層2021年投入市場。目前沒有正式投入市場，魯邦廣場工程名稱：中鐵·匯展國際工程類型：公寓,商鋪,寫字樓高新區(qū)國際會展中心西側(cè)交通位置：工業(yè)南路與崇文路交匯處，會展中心以西工程情況：中鐵·匯展國際位于高新區(qū)國際會展中心西側(cè)。工程預(yù)計2021年3、4月份開盤銷售，目前5棟樓已封頂。預(yù)計2021年9月份交房。中鐵·匯展國際工程占地面積45381平米，規(guī)劃總建筑面積192342平米，工程規(guī)劃為商業(yè)步行街、開盤時間：預(yù)計2021年3-4月份開盤銷售中鐵匯展國際嘉馨商務(wù)大廈工程名稱：嘉馨商務(wù)大廈地址：花園路154號開發(fā)商：濟南萬漢城房地產(chǎn)開發(fā)均價：起價9500元/m2，最高價9660元/m2租金：1.5-2元/m2/天物業(yè)費：3.5元/m2/天總建筑面積：2.07萬m2車位：地下一層二層共100多個車位戶型：80-110m2層高：3米開盤時間：2021年8月簡介：一棟樓，總共14層，130套房子，2021年8月以8500元/m2的價格，99折優(yōu)惠投入市場，截至2021年11月銷售率90%，目前只剩8層以上90平米左右戶型，售價9500起，最高9660元/m2魯商廣場工程名稱：魯商廣場地址：經(jīng)十路與玉函路交叉口開發(fā)商：魯商置業(yè)占地面積：89400平米總建筑面積：21萬平米，兩棟樓容積率：2.8車位：地下一層二層1300個戶型：150-2000m2層高：3.5米價格：14000元/m2開盤時間：2021年5月簡介：兩棟樓8層，6部電梯，依靠附近便捷的交通、完善的商務(wù)配套，自2021年6月投入市場，價格未變，一直保持14000元/m2。截至現(xiàn)在寫字樓已銷售50%，由于剩余戶型較大去化較難。工程名稱：名士杰座地址：經(jīng)十路與漿水泉路交界口路南開發(fā)商：山東南豐房地產(chǎn)開展總建筑面積：20216㎡容積率：2.8車位：40-50個戶型：40-1000m2均價：8124元/m2開盤時間：2021年7月簡介：總建筑面積20216㎡，共18層，1～2層為配套品牌商業(yè)，3～18層為商務(wù)辦公，其中商業(yè)面積1372㎡，辦公面積18601㎡，已售11157m2，剩余7456平米。名士杰座工程名稱：潤陽大廈地址：歷下區(qū)經(jīng)十路175號開發(fā)商：山東潤陽置業(yè)總建筑面積：58430㎡容積率：6.0車位：40-50個，13萬一個戶型：40-1000m2均價：12000元/m2，全額9折，按揭9.2折開盤時間：2021年1月簡介：潤陽大廈主體分成東、西兩棟高層商業(yè)樓，西側(cè)塔式商務(wù)寫字樓92.45米，東側(cè)板式商用樓高29.8米。潤陽大廈恒展商務(wù)大廈工程名稱：恒展商務(wù)大廈地址：歷山路與花園路交叉口開發(fā)商：濟南房地產(chǎn)開發(fā)總公司占地面積：3300平米總建筑面積：1.3萬平米容積率：3.93車位：地下一層二層70個戶型：70-219m2層高：3米價格：均價9500元/m2物業(yè)費：3元/m2/天租金：2元/m2/天開盤時間：2021年7月清盤時間：2021年12月簡介：地上11層，地下二層。2021年7月以7780元/m2的價格投入市場，截至2021年6月70-80平米小戶型去化完，100-219平米戶型均價上漲到8800元/m2，2021年9月剩余高層大戶型9套房源，均價9500元/平米。天業(yè)國際工程名稱：天業(yè)國際地址：泉城路268號開發(fā)商：天業(yè)恒基股份占地面積：2966平米總建筑面積：3.3萬平米容積率：9.82車位：地下一層二層93個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價格：均價12000元/m2物業(yè)費：4元/m2/天租金：3元/m2/天開盤時間：2021年12月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰面戶型簡介：地上14層，地下二層，一層31戶。1至4層為商鋪。11月認(rèn)籌期內(nèi)每平米優(yōu)惠200元，整體團購的價格為1萬/平米。豐利大廈工程名稱：豐利大廈地址：泉城路318號開發(fā)商：山東福豐年總建筑面積：2萬平米容積率：2.0車位：地下100個戶型：45-60m2，一層1個280平米戶型，為提高去化速度特意全部隔成小戶型。層高：3.5米價格：均價9600元/m2物業(yè)費：3元/m2/天租金：3.5元/m2/天開盤時間：2005年7月清盤時間：目前底部商鋪，寫字間被整體團購，目前對外售的為8-12層，陰面戶型簡介：一至五層為商場，六至十層為公寓式寫字間，中央空調(diào)供暖，商業(yè)配套完善。萬達(dá)廣場工程名稱：萬達(dá)廣場工程地址：經(jīng)四路1號開發(fā)商：萬達(dá)集團總建筑面積：4棟17萬平米容積率：3.5車位：1：1戶型：70-300m2層高：3.9米價格：均價12000元/m2租金：3元/m2/天開盤時間：目前處于認(rèn)籌階段，這月開盤簡介：由于其知名度和品牌影響力，認(rèn)籌很快，無任何優(yōu)惠。明湖開元廣場工程名稱：明湖開元廣場地址：趵突泉北路1號開發(fā)商：新開元置業(yè)占地面積：2.8萬平米總建筑面積：9萬平米容積率：2.5車位：700個戶型：50-600m2層高：4.3米價格：均價14000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2021年9月簡介：目前銷售90%，剩余以大戶型為主，目前99折優(yōu)惠。明湖天地工程名稱：明湖天地地址：經(jīng)一路開發(fā)商：明湖天建建設(shè)開展占地面積：4萬平米總建筑面積：10萬平米容積率：2.5車位：1：0.5戶型：150-220平米，主力戶型168m2層高：3.3米價格：起價9000元/平米，均價11000元/m2租金：3-4元/m2/天開盤時間：2021年9月簡介：目前銷售90%，剩余10套。分析：2021年底濟南市場寫字樓存量約17.33萬平米；東部奧體板塊存量最多，約11萬平米；其次為二環(huán)東路板塊，存量約3.6萬平米；再次經(jīng)十路及濼源大街板塊，存量約2.4萬平米；緯二路板塊存量缺乏0.33萬平米，其余板塊已無存量。區(qū)域市場供給存量分析區(qū)域市場價格走勢比2021濟南寫字樓市場主要供量預(yù)測位置項目名稱產(chǎn)品面積（萬平米）奧體片區(qū)黃金·時代廣場B、D寫字樓5.72中鐵·匯展國際8棟寫字樓19魯邦廣場1棟25層寫字樓909年底存量11經(jīng)十路及濼源大街片區(qū)潤陽大廈2棟寫字樓5.84名士杰座1棟18層寫字樓0.7509年底存量2