上海奇正地產(chǎn)機(jī)構(gòu)|2021.08儀征龍山工程可行性研究報(bào)告QIZHENGESTATEAGENCY策略報(bào)告結(jié)構(gòu)Contents工程區(qū)域大背景理解工程構(gòu)思與結(jié)構(gòu)理解第一局部工程區(qū)域大背景分析QIZHENGESTATEAGENCY解決的核心問(wèn)題——工程區(qū)域現(xiàn)狀背景Chapter1PART1城市背景理解4儀征市是揚(yáng)州市代管的一個(gè)縣級(jí)市，位于江蘇省中西部，地處長(zhǎng)江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角〞地區(qū)的幾何中心。長(zhǎng)江岸線27公里，直順?lè)€(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長(zhǎng)江、運(yùn)河兩條大動(dòng)脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，是江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶之一。2021年全市新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)24家，已累計(jì)開(kāi)展到484家，園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)57家。城市理解1：潛在高端客源多新型的全國(guó)重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，開(kāi)展中的濱江城市崛起于長(zhǎng)江中下游北岸。工業(yè)的迅速開(kāi)展產(chǎn)生了大量的高端客源。城市理解2：客源封閉儀征城市人口呈負(fù)增長(zhǎng)，缺乏外來(lái)高端客源導(dǎo)入，城市客源封閉縣市人口GDP總量人均GDP寶應(yīng)91.6萬(wàn)199.2924375儀征56.6萬(wàn)227.2941157高郵82萬(wàn)213.2428409江都106萬(wàn)402.839929城市房地產(chǎn)開(kāi)展相對(duì)滯后，而人口住房消費(fèi)潛力明顯，房地產(chǎn)業(yè)還有較大的開(kāi)展空間城市理解3：房地產(chǎn)具備開(kāi)展?jié)摿Τ鞘欣斫?：交通升級(jí)長(zhǎng)江四橋長(zhǎng)江四橋位于南京長(zhǎng)江第二大橋下游約10公里處，起于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)以東與寧通高速公路相交處，經(jīng)龍袍鎮(zhèn)跨越長(zhǎng)江，與對(duì)岸石埠橋連接，止于滬寧高速公路相交處的麒麟樞紐，接在建的南京繞越高速公路東南環(huán)段，全長(zhǎng)28.996公里，其中跨江大橋長(zhǎng)約5.448公里，.預(yù)計(jì)將于2021年建成通車。工程地至夸江大橋只有約12公里的距離，開(kāi)車只需10分鐘就能到達(dá)大橋過(guò)江，大大縮短了到南京城區(qū)的距離。龍?zhí)哆^(guò)江通道龍?zhí)哆^(guò)江通道的線路已經(jīng)確定，該通道將跨越鎮(zhèn)江句容、南京龍?zhí)?、揚(yáng)州儀征三個(gè)城市。方案于2021年開(kāi)工建設(shè)。2021年建成通車。工程建成后儀征市民通過(guò)該通道到南京，將與南京規(guī)劃的都市圈S5線軌道相接，半小時(shí)不到可直達(dá)鼓樓。長(zhǎng)江四橋、龍?zhí)哆^(guò)江通道拉動(dòng)了區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，未來(lái)將為長(zhǎng)興導(dǎo)入更多的外來(lái)客源，改變目前封閉的局面。城市交通升級(jí)，導(dǎo)入更多外來(lái)高端客源，必將改變目前相對(duì)封閉的局面長(zhǎng)江四橋儀征市是以工業(yè)為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，致使得房地產(chǎn)開(kāi)展較為緩慢。儀征人口呈負(fù)增長(zhǎng)局面，城市外來(lái)高端客源導(dǎo)入缺乏。城市房地產(chǎn)開(kāi)展緩慢，而城市住房消費(fèi)潛力明顯，房地產(chǎn)還具有較大的開(kāi)展空間。未來(lái)長(zhǎng)江四橋和龍?zhí)哆^(guò)江通道的建成，將大大縮短儀征與南京的車程，同時(shí)也加強(qiáng)了儀征與南京的聯(lián)系，儀征工程客源封閉的局面將被打破。城市小結(jié)PART2工程區(qū)域理解102021年，城鎮(zhèn)人口50萬(wàn)，城區(qū)面積50平方公里目前儀征城鎮(zhèn)人口27.07萬(wàn)，城區(qū)面積37平方公里，下一步以建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市為統(tǒng)領(lǐng)，融入寧鎮(zhèn)同城化開(kāi)展。城東南規(guī)劃15.25平方公里新城城市向東開(kāi)展，與揚(yáng)州同城化，依托揚(yáng)州化工園為主體的西部石油化工經(jīng)濟(jì)區(qū)和以開(kāi)發(fā)區(qū)、汽車工業(yè)園為主體的東部車船制造和新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，在老城區(qū)東南區(qū)域，打造一個(gè)首期規(guī)劃15.25平方公里的現(xiàn)在濱江新城，啟動(dòng)了城東80萬(wàn)平米的征地、拆遷工作。創(chuàng)立國(guó)家生態(tài)市人居品質(zhì)建設(shè)親水態(tài)城：城南濱江公園、揚(yáng)子江公園打造沿江風(fēng)光帶；城東推進(jìn)紅旗河景觀、東園濕地公園城中儀城河、鏡湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生態(tài)城建設(shè)特色生態(tài)鎮(zhèn)：大儀、謝集鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、青山鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、棗林灣等因地制宜，建設(shè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)位理解1：城市主要向東、向南開(kāi)展東拓西聯(lián)，南優(yōu)北控，打造現(xiàn)代化濱江生態(tài)工業(yè)城市城市主要向東向南開(kāi)展，工程所處區(qū)域并非城市主要開(kāi)展方向區(qū)位理解2：區(qū)域內(nèi)配套低端青山中心學(xué)校鎮(zhèn)政府國(guó)土局周邊商業(yè)住宅龍山風(fēng)景區(qū)青山鎮(zhèn)固有的配套不齊全，且整體的形象較低，工程離市區(qū)大型商業(yè)配套又較遠(yuǎn)工程位置青山中心學(xué)校鎮(zhèn)政府龍儀路濱江路青山鎮(zhèn)商業(yè)配套主要沿龍儀路兩側(cè)分布工程位置長(zhǎng)江四橋12公里24公里10公里區(qū)位理解3：鄰近大都市，未來(lái)區(qū)域具備升值潛力相比儀征市區(qū)，工程更靠近南京區(qū)域，且更靠近規(guī)劃的長(zhǎng)江四橋及過(guò)江通道，使得工程在接受南京客源競(jìng)爭(zhēng)上更具備優(yōu)勢(shì)過(guò)江通道區(qū)位理解4：最具生態(tài)價(jià)值的居住片區(qū)龍山風(fēng)景區(qū)占地6000多畝，是揚(yáng)州地區(qū)保存最為完好的原生態(tài)地區(qū)。景區(qū)內(nèi)果木品種繁多，有桃園、梨園、山楂園、板栗林、葡萄溝和千畝以上的竹海等。風(fēng)景區(qū)內(nèi)四季常青，每個(gè)季節(jié)都有自己的特色，形成了“春可踏青郊游、夏可垂釣野炊、秋可登高賞葉、冬可踏雪尋梅〞的生態(tài)休閑觀光旅游區(qū)。揚(yáng)州保存最完好的原生態(tài)區(qū)，最具生態(tài)度假居住的價(jià)值區(qū)域望風(fēng)亭區(qū)域內(nèi)平整地塊較少靠近化工區(qū)，影響觀景內(nèi)部交通體系欠缺，對(duì)外聯(lián)通道路有待增加地塊制約條件較多，開(kāi)發(fā)難度增加區(qū)位理解4：小環(huán)境有所缺乏工程所處區(qū)域并不是城市開(kāi)展方向，但工程區(qū)位更靠近大都市南京，更容易吸納南京客源。小環(huán)境有所缺乏制約工程的開(kāi)發(fā)，短期對(duì)工程產(chǎn)生一定的影響。工程唯一商業(yè)配套區(qū)域表現(xiàn)較為低段。PART3儀征房地產(chǎn)市場(chǎng)理解17濱江生活區(qū)中心區(qū)城東區(qū)汽車工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)：政治經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，商業(yè)開(kāi)展快，傳統(tǒng)老城區(qū)城東區(qū)：城市未來(lái)開(kāi)展主流方向，東進(jìn)和揚(yáng)州接軌開(kāi)發(fā)區(qū)：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)區(qū)，儀征化纖等企業(yè)在內(nèi)，污染環(huán)境大，目前工程少汽車工業(yè)園區(qū)：新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，低污染，附加值高，具有潛在的人口導(dǎo)入潛力。濱江生活區(qū)：以開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江作為引擎，打造濱江生活帶，未來(lái)城市高端居住區(qū)人居集中：城市向東規(guī)劃的引導(dǎo)以及上海群眾的落戶，城東城北兩版塊成為新的人居聚集地樓盤(pán)集中：去年三季度新開(kāi)樓盤(pán)揚(yáng)州家園、宇斯浦國(guó)際花園以及新入市的和景印象城、東城水岸，加上先期開(kāi)發(fā)的奧林匹克花園、水木陽(yáng)光村組農(nóng)民向集鎮(zhèn)集中揚(yáng)州人流向市郊高端物業(yè)流動(dòng)：尤其以新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)為主，兩鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的多為別墅物業(yè)類型，主要客戶來(lái)源于揚(yáng)州市區(qū)工程以點(diǎn)為主，最少僅10畝，目前最大樓盤(pán)僅30多萬(wàn)平米，綜合配套差，工程品位普遍不高城東、汽車工業(yè)園板塊目前是熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)體量小大盤(pán)暫無(wú)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域日趨活潑板塊劃分及各板塊特點(diǎn)土地成交狀況土地成交明細(xì)成交區(qū)域主要集中在城東板塊的新集鎮(zhèn)，劉集鎮(zhèn)和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊10年房地產(chǎn)受新政影響較小，成交繼續(xù)走高，月度去化5萬(wàn)平米商品房成交狀況PART4競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析22競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)1：分布西郊莊園豪第舫優(yōu)詩(shī)美地第二江南山水豪庭石柱山莊東城水岸城市工程主要集中在市中心，城市東片〔新集鎮(zhèn)〕；別墅工程多集中在新集鎮(zhèn)，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。工程位置8000~11000元/㎡9000~16000元/㎡項(xiàng)目產(chǎn)品類型總體量(萬(wàn)方）已推體量（萬(wàn)方）已售體量（萬(wàn)方）未來(lái)可售（萬(wàn)方）印象城多層、聯(lián)排、疊加7.963.962.91.06東城水岸多層、疊加8.037.025.361.66優(yōu)詩(shī)美地聯(lián)排，獨(dú)棟25.78.84.64.2奧林匹克花園多層、洋房、別墅2116.911.35.2西郊花園獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加6.25.34.21.1山水豪庭聯(lián)排、4.22.92.60.3豪第舫聯(lián)排、獨(dú)棟224.953.441.51總計(jì)95.0945.4330.415.03競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)2：供給城市未來(lái)別墅供給在15萬(wàn)方左右，未來(lái)供給主要集中在聯(lián)排、雙拼類產(chǎn)品類獨(dú)棟產(chǎn)品具備市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)機(jī)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出數(shù)量去化套數(shù)去化率月均去化主力總價(jià)（萬(wàn)）石柱山莊（聯(lián)排）2009.320519896%9140-170第二江南（獨(dú)棟）2011.1421945%2.4236第二江南（聯(lián)排）2011.1282589%3.5146西郊花園（獨(dú)棟）2007.316312979%2.5378-445山水豪庭（聯(lián)排）2008.3756688%1.8314-330豪第舫（獨(dú)棟）2009.84343100%3.5500豪第舫（聯(lián)排）2010.614510170%7.2225市場(chǎng)整體月均去化在2-6套，高總價(jià)及常規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)去化缺乏低總價(jià)聯(lián)排去化水平明顯高于高總價(jià)獨(dú)棟豪第舫依托產(chǎn)品力跳脫了區(qū)域市場(chǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)改善需求較強(qiáng)工程未來(lái)運(yùn)作必須提升產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)3：去化項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型地上面積地下面積花園面積地上面積單價(jià)（萬(wàn)）主力總價(jià)（萬(wàn)）西郊花園獨(dú)棟267-350㎡78-85㎡60-100㎡1.1-1.3334-370第二江南聯(lián)排270-300㎡-60-120㎡0.5-0.54146-162獨(dú)棟309-330㎡-120-140㎡0.62-0.69215-230豪第舫聯(lián)排210-240㎡-90-140㎡1.2-1.4290-336獨(dú)棟268-310㎡-90-140㎡1.4-1.6308-420山水豪庭聯(lián)排240-330㎡-30-60㎡0.9-1.2314-330獨(dú)棟地上主力面積在300-350㎡，地上單價(jià)在萬(wàn)，總價(jià)在330-500萬(wàn)，為獨(dú)棟最熱銷區(qū)間；聯(lián)排地上主力面積在210-310㎡，地上單價(jià)在萬(wàn)，主力總價(jià)在200-370萬(wàn)，為聯(lián)排最熱銷區(qū)間；獨(dú)棟產(chǎn)品高于聯(lián)排2000-3000元/㎡，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，聯(lián)排產(chǎn)品銷售情況明顯好于獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)4：價(jià)格項(xiàng)目名稱區(qū)域分布層次主力年齡置業(yè)目的第二江南儀征市50%，南京區(qū)域30%，揚(yáng)州市20%私營(yíng)業(yè)主、政府高官、開(kāi)發(fā)區(qū)管理層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主35-45自住及改善型需求為主導(dǎo)西郊花園揚(yáng)州市50%，儀征本市30%，外地（以南京為主，占比8%）10%私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)山水豪庭揚(yáng)州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私營(yíng)業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、政府官員、開(kāi)發(fā)區(qū)高管35-45自住及改善型需求占主導(dǎo)豪第舫揚(yáng)州市70%，儀征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外地經(jīng)商戶、企業(yè)主35-45改善型需求為主客源以本地及揚(yáng)州區(qū)域?yàn)橹鳎纳菩途幼橹鲗?dǎo)市場(chǎng)受限于市場(chǎng)封閉，周邊城市〔如南京、鎮(zhèn)江〕高端外來(lái)客源導(dǎo)入缺乏競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)5：客源市場(chǎng)的理解區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯，面積段的合理分布，以及總價(jià)的控制；市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)改善型需求較強(qiáng)、但外區(qū)高端客源導(dǎo)入相對(duì)缺乏；對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)及工程亮點(diǎn)的打造，彰顯工程特色；PART4競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)29跳脫個(gè)案：總規(guī)以規(guī)模取勝容積率：0.75占地約450畝，由獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、情景洋房、沿河觀景洋房等多種建筑形態(tài)組成的居住區(qū)。豪第坊為其傾力打造的純木結(jié)構(gòu)別墅；總規(guī)以大組團(tuán)式為主，人車分流，組團(tuán)設(shè)立景觀軸，整體表現(xiàn)較好容積率：0.25工程總占地400畝，西郊花園別墅為揚(yáng)州首個(gè)高爾夫別墅區(qū)，擁有3條天然河流及9洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫綠洲球場(chǎng)；總規(guī)以組團(tuán)式為主，產(chǎn)品為獨(dú)棟，注重私家花園的打造，整體表現(xiàn)較好主要表現(xiàn)在整體規(guī)模上，對(duì)工程具備可參考性西郊莊園豪第舫立面表現(xiàn)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)美國(guó)進(jìn)口比沃德外墻乳膠漆、局部天然材料，美國(guó)進(jìn)口歐文斯多彩玻纖瓦，注重對(duì)廊柱、雕花等細(xì)節(jié)處理品質(zhì)感較強(qiáng)豪第舫西郊莊園中式立面風(fēng)格采用古樸線條勾勒出大家氣派，庭院以白墻青瓦為元素，品質(zhì)感較強(qiáng)跳脫個(gè)案：立面品質(zhì)感較高公共環(huán)境缺乏對(duì)別墅私密性營(yíng)造香堤雅墅除卻均設(shè)立景觀軸之外，社區(qū)內(nèi)部設(shè)立大型水景主題，廣場(chǎng)，注重對(duì)密植塑造，但私密性營(yíng)造缺乏景觀的打造稍有欠缺，社區(qū)整體表現(xiàn)較好，但內(nèi)部私密性營(yíng)造缺乏跳脫個(gè)案：私密性營(yíng)造缺乏豪第舫西郊莊園整體戶型設(shè)計(jì)表現(xiàn)常規(guī)，功能性設(shè)計(jì)略有欠缺。西郊莊園：357㎡，半地下室面積78-85㎡，贈(zèng)送前后庭院及景觀露臺(tái)，戶型附加值較高豪第舫：318㎡，贈(zèng)送大面積庭院，增加戶型附加值，非套房設(shè)計(jì)，舒適度需提高跳脫個(gè)案：功能性設(shè)計(jì)仍需提高整體市場(chǎng)立面風(fēng)格表現(xiàn)純粹，工程單純以立面作為主要時(shí)機(jī)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的跳脫；社區(qū)公共景觀對(duì)居住私密性的營(yíng)造力度缺乏；就此來(lái)看，高端個(gè)案缺乏對(duì)居住私密性及戶型功能的訴求，工程通過(guò)居住品質(zhì)及智能化的提升具備市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)機(jī)。產(chǎn)品的理解PART4南京周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)352021年1-6月南京市別墅成交均價(jià)新政之后，“鐵板一塊〞的別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。相比3月頂峰期，至6月，別墅成交均價(jià)下滑1301元/平方米;市場(chǎng)出現(xiàn)分化，遠(yuǎn)郊別墅價(jià)格率先松動(dòng)，高端別墅價(jià)格那么繼續(xù)上揚(yáng)白鷺島度假村碧桂園如山湖城百美山莊森湖溪谷世外邊城、新湖仙林翠谷湯山公館、明陽(yáng)山莊綠城玫瑰園、珍珠泉九號(hào)東部假日松鶴居金陵避暑山莊鐘山國(guó)際高爾夫金牛湖度假別墅、馬集鎮(zhèn)度假別墅南京周邊旅游度假性質(zhì)別墅分布圖周邊度假旅游工程較多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈本案南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：茅山灣1號(hào)茅山灣一號(hào)45KM22KM與工程類似，依托風(fēng)景區(qū)的景觀資源，打造生態(tài)度假別墅產(chǎn)品，且在南京都市圈范圍之內(nèi)南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：茅山灣1號(hào)產(chǎn)品類型主力面積推售（套）售出（套）價(jià)格（元/㎡）獨(dú)棟365419000雙拼、聯(lián)排28873408500茅山風(fēng)景區(qū)售樓部高爾夫球場(chǎng)法式、意式、西班牙式、英式風(fēng)格與地中海風(fēng)格的完美搭配

工程概況：玫瑰園系列是綠城的第三代產(chǎn)品，南京玫瑰園占地460畝，規(guī)劃總建9萬(wàn)方，位于南京浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)，該工程擁有10萬(wàn)畝的森林公園和1800畝的高爾夫球場(chǎng)，分二期開(kāi)發(fā)南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：綠城玫瑰園一期二期會(huì)所展示中心工程地處南京江北浦口，鄰近珍珠泉度假風(fēng)景區(qū)，對(duì)工程有一定借鑒意義開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期2007.11.18二期2021.10.2.，8月底加推10套獨(dú)棟，面積在600-900之間主力面積：一期600-650，二期600-900山地獨(dú)棟銷售價(jià)格：一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格在800-1600萬(wàn)之間，二期景觀獨(dú)棟價(jià)格在1400-3500萬(wàn)銷售情況：一期售罄，二期目前還剩余4套綠城玫瑰園打折優(yōu)惠信息：

全款優(yōu)惠10萬(wàn)元南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：綠城玫瑰園園林景觀一期建筑類型為地中海式的意大利風(fēng)格和西班牙風(fēng)格，其中西班牙風(fēng)格為主，庭院采用抬高標(biāo)高的方法，把高爾夫的景色收納于社區(qū)內(nèi)，庭院內(nèi)設(shè)游泳池和燒烤臺(tái)，社區(qū)入口處采用空間序列的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合景觀植物的層次搭配，一期小區(qū)景觀植物多達(dá)170種，景觀本錢均攤在建筑面積上達(dá)在1500元/平方米。，后期追加庭院裝修標(biāo)準(zhǔn)10萬(wàn)/戶珍珠泉風(fēng)景區(qū)昭富高爾夫球場(chǎng)老山森林公園工程位于浦口區(qū)珍珠泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，北靠10萬(wàn)余畝老山余脈，西臨昭富國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，南接3000畝珍珠泉濕地公園景區(qū)2號(hào)入口依托自然景觀資源，打造高檔的別墅小區(qū)南京別墅市場(chǎng)總結(jié)白鷺島國(guó)際旅游度假村〔來(lái)安〕南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：白鷺島國(guó)際旅游度假村65KM工程地處安徽省滁州，鄰近白鷺島生態(tài)旅游區(qū)推廣口號(hào)：原生態(tài)的優(yōu)美環(huán)境12341溫泉會(huì)所2原始山林景觀34湖景湖碧水山莊

南京周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案表現(xiàn)：白鷺島國(guó)際旅游度假村以溫泉會(huì)所、山景、湖景為賣點(diǎn)南京周邊競(jìng)爭(zhēng)的理解PART4工程整體定位44優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）龍山風(fēng)景區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮笊角逅悖m宜打造頂端別墅項(xiàng)目小環(huán)境不足、配套欠缺制約前期開(kāi)發(fā)周邊為化工園區(qū)，對(duì)環(huán)境造成影響機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，政府意欲打造成生態(tài)旅游區(qū)區(qū)域緊挨長(zhǎng)江，過(guò)江通道拉近與大城市距離，吸引南京等地客戶縣級(jí)市，政策影響較小依托青山鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)口號(hào)，樹(shù)立儀征別墅項(xiàng)目高端居住形象，樹(shù)立城市標(biāo)桿個(gè)案依托產(chǎn)品力提升，確立高端形象，通過(guò)造勢(shì)，弱化小環(huán)境影響。威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅城市別墅項(xiàng)目較多，去化壓力明顯城市客源封閉，外來(lái)高端客源導(dǎo)入不足政策調(diào)控存不確定因素較大強(qiáng)化未來(lái)區(qū)位價(jià)值，跳脫常規(guī)市場(chǎng)、走差異競(jìng)爭(zhēng)路線以品質(zhì)客源為項(xiàng)目主力目標(biāo)客源，跳脫運(yùn)作，爭(zhēng)奪外部高端客源工程swot分析工程整體定位集生態(tài)與旅游為一體的儀征首個(gè)大型高端的生態(tài)別墅PART5目標(biāo)客源圈定47屢次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在異地置業(yè)不單純以地段作為首選因素，產(chǎn)品要求提升地段、產(chǎn)品具有彰顯身份的空間價(jià)值多數(shù)有過(guò)2次以上置業(yè)行為，關(guān)注居所品質(zhì)需要通過(guò)居住產(chǎn)品的品質(zhì)做到自我的提升客戶構(gòu)成品質(zhì)改善生活改善剛需首置客戶類型多數(shù)有過(guò)1次置業(yè)行為對(duì)于目前居住環(huán)境有所不滿，急需改善看重房間的功能空間尺度和社區(qū)的口碑資金限制置業(yè)總價(jià)，居住品質(zhì)要求不高生活配套完善，交通便捷，滿足工作需要戶型合理，附加值高，總價(jià)費(fèi)用低客戶特征高端客戶層次企業(yè)合伙人企業(yè)高層政府高官小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、公務(wù)員高收入白領(lǐng)、公務(wù)員、企業(yè)精英原住民、拆遷戶、外來(lái)置業(yè)者財(cái)富階層主力客源工程客源主要為該市及周邊城市最高端客源層高端客源容量區(qū)域產(chǎn)業(yè)客源人口數(shù)量主力年收入個(gè)體工商戶儀征市、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊城市私營(yíng)業(yè)主以及合伙人461880萬(wàn)以上從商人員14.12萬(wàn)人企業(yè)高層、部門經(jīng)理（平均每個(gè)企業(yè)2位）923630-60萬(wàn)中級(jí)以上職稱、中級(jí)管理者2309010-20萬(wàn)初級(jí)管理者、初級(jí)技術(shù)員、基層員工、白領(lǐng)6927010萬(wàn)以內(nèi)全市高端客源基數(shù)較大，具備高端個(gè)案運(yùn)作支撐區(qū)域區(qū)域分布核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模企業(yè)數(shù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度客源表現(xiàn)主城區(qū)主城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)化纖、汽車、化工規(guī)模以上企業(yè)484家較強(qiáng)核心客源鄉(xiāng)鎮(zhèn)青山鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、船舶工業(yè)園、現(xiàn)代物流園和城市商貿(mào)區(qū)規(guī)模企業(yè)274家較強(qiáng)主力客源工程主力客源集中在化工業(yè)為主，表現(xiàn)為化工、電子、汽車、機(jī)械制造等行業(yè)中高端產(chǎn)業(yè)儀征高端客源特征結(jié)論工程目標(biāo)客源？1、處于城市富豪開(kāi)展的初級(jí)階段，表現(xiàn)高調(diào)、喜歡炫富2、頂層富豪外流，追求更高生活品質(zhì)3、注重在朋友圈內(nèi)的面子和身份，資產(chǎn)保值4、注重事物外在表現(xiàn)，對(duì)于本質(zhì)要求較低以區(qū)域客源為主導(dǎo)，表現(xiàn)為封閉工程參考50%市場(chǎng)客源項(xiàng)目名稱區(qū)域分布層次主力年齡置業(yè)目的第二江南儀征市50%，南京區(qū)域30%，揚(yáng)州市20%私營(yíng)業(yè)主、政府高官、