漳州海灣·太武城工程

二期營銷總綱謹呈：漳州徳友盛房地產(chǎn)2核心目標及問題：如何樹立嶄新形象，短期內(nèi)積累客戶，實現(xiàn)快速銷售與預期價格？銷售目標2021年6月初開盤，首期入市取得熱銷；2021年年底售罄；價格不低于廈門灣南岸平均水平；核心問題：如何從劇烈的市場競爭中突圍，短期內(nèi)積累有效客戶，實現(xiàn)快速銷售及預期價格？形象目標以提升整體工程品質(zhì)實現(xiàn)工程熱銷，通過工程熱銷實現(xiàn)企業(yè)品牌提升以工程熱賣實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)、廈門市場形象拔升大勢研判1趨勢。2021年政府出臺一系列新政后，廈門房地產(chǎn)市場隨之波動，限購令使廈門房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)大幅度下跌

4月15日4月17日4月20日4月30日5月5日5月17日5月22日5月26日6月3日6月5日6月21日9月29日《國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施》《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》“京十二條”（包括限購令）“深十三條”“浙十八條”“穗二十四條”《關于土地增值稅清算有關問題的通知》《關于加強土地增值稅征管工作的通知》《關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知》《關于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》《關于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》15個城市的限購令取消七折利率調(diào)控力度調(diào)控密集期調(diào)控強化期調(diào)控淡化期562021年政府對房地產(chǎn)調(diào)控的方向為保障性住房、收緊開發(fā)商資金、收土地、限貸限購，資金緊縮是重點開發(fā)商：拿地謹慎，發(fā)力銷售保利潤。9市場風險加大，躲避風險，先走量是大方向【海灣太武城二期平開高走，走量為主】對手們在賣什么？市場環(huán)境2競爭。11數(shù)據(jù)來源：漳州市房管局備案及市場調(diào)研2021年2021年1月9月水岸書香永鴻·尚海灣永鴻·御景灣南太武高爾夫億景海岸總占地30500㎡，二期建面約7.9萬㎡二期三期將一起推，產(chǎn)品包括高層、別墅剩余40左右套獨棟別墅總占地36382㎡，建面112110㎡二期4.4萬平，509套區(qū)域內(nèi)競爭分析1：2021年上半年區(qū)內(nèi)將上市工程有新城·海世界、水岸書香及永鴻·尚海灣等，總推貨量逾25萬平米總占地44.35萬㎡，建面約80萬㎡卡達凱斯3月6月2021年花園城二期占地52.56畝，總建約6萬㎡假日365港昌新蘇格蘭海灣太武城10月5月兩棟18層小高層二期占地23920.8㎡，建面7.4萬㎡剩余約10套聯(lián)排產(chǎn)品剩余20%產(chǎn)品，以130三房為主剩余約50%產(chǎn)品，以一房、三房為主存量推售量滕王閣工程總占地43萬㎡，建面106萬㎡新城·海世界三棟30層高層4月12區(qū)域內(nèi)競爭分析2：2021年廈門灣南岸競爭戶型集中在80-90兩房項目名稱開發(fā)商規(guī)模（㎡）產(chǎn)品、主力戶型工程進度入市時間永鴻·尚海灣漳州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地52.56畝，建面約6萬㎡3幢22-120㎡酒店式公寓，7幢141-143㎡疊拼別墅營銷中心于2010年11月13日開放公寓，2011年上半年水岸書香福建廣恒地產(chǎn)不詳2棟18層小高層，單身公寓、89㎡（二房）實際可使用約130㎡（大三房），100㎡（二房）實際可使用面積約140㎡（大三房）地面平整中2011年4月新城·海世界漳州新城房地產(chǎn)有限公司12棟30層高層30幾㎡單身公寓，80-90㎡兩房，130㎡三房地面平整2011年上半年招商·假日365招商地產(chǎn)主力戶型50-70㎡一房、兩房已動工2011年5月招商·花園城二期招商地產(chǎn)二期占地23920.8㎡，建面7.4萬㎡4棟18層小高層，509套地面平整2011年6月港昌·新蘇格蘭二期漳州港昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建面約5萬多㎡未定一期在做綠化，二期尚未動工預計國慶前后推出（開盤時間將與假日365錯開）南太武高爾夫漳州翔燁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不詳33層高層精裝公寓、別墅3棟33層高層公寓在地面平整二期、三期將一起推，具體時間未定騰王閣項目漳州滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地43萬㎡，建面106萬㎡一期將推濱海山地居住組團，包括商業(yè)配套、高層、超高層、別墅規(guī)劃中，商業(yè)配套將率先啟動預計2012年凱城花園二期漳州凱城房地產(chǎn)有限公司不詳6棟17層小高層2011年動工2011年，具體時間未定數(shù)據(jù)來源：漳州市房管局備案及市場調(diào)研1313項目概況占地10.8萬m2，總建筑面積16萬m2，總戶數(shù)975戶，容積率1.4，綠化率：40%，小高層住宅，疊加、聯(lián)排別墅產(chǎn)品類型主力戶型二房二廳、三房二廳、疊加別墅；在售55#、56#兩棟小高層，包括82、94平米二房兩種戶型銷售情況1月19日疊加別墅開盤，開盤5天銷售率達65%，6月、10月開盤高層公寓及別墅。目前疊加和一房公寓剩余房源較多價格公寓起價6000，均價7000多；別墅單價1.2萬，總價250萬左右營銷策略永鴻御景灣營銷活動較少，價格定位在區(qū)內(nèi)較高；主要靠少量網(wǎng)絡軟文發(fā)布開盤及優(yōu)惠信息房車展蓄客效果較差，10月29日御景灣開盤銷售一般客戶情況以廈門、福州等省內(nèi)客戶投資為主13區(qū)域內(nèi)競爭分析3：典型工程——永鴻·御景灣、尚海灣針對永鴻·御景灣，本工程的競爭優(yōu)勢：低密體驗、優(yōu)越戶型、高性價比強化14典型工程——水岸書香推廣訴求：揮桿·聽海·心假設度外

待售戶型：規(guī)劃2棟18層海景公寓，共124套房源。兩梯四戶，89㎡(二房)實際可使用約130㎡(大三房)，100㎡(二房)實際可使用面積約140㎡(大三房)優(yōu)勢：充分借助花架、露臺及凸窗，贈送面積大，高達30%。開發(fā)商：福建廣恒地產(chǎn)

營銷代理：廈門恒至尚工程及接待中心地址：招商局漳州開發(fā)區(qū)湘江路廈大商業(yè)街強化實景體驗與大盤優(yōu)勢15典型工程——新城·海世界

待售戶型：30幾㎡單身公寓，80-90㎡兩房，130㎡三房未來供給：規(guī)劃12棟高層，首期3棟30層高層入市，現(xiàn)在地面平整階段廈門灣第一站，縱覽山、海、園極景

首席31層景致社區(qū)，

37000㎡海韻歐風大中庭

26—159㎡全海景格局。強化純粹居住感體驗針對新城·海世界，本工程的競爭優(yōu)勢：純粹居住感體驗、優(yōu)越戶型、組團園林因此：區(qū)內(nèi)競爭重點為單價和總價，本工程以產(chǎn)品實景品質(zhì)、高性價比突圍。1：針對區(qū)內(nèi)工程，本工程在大盤社區(qū)和景觀資源上占有優(yōu)勢，應予以放大。2：大多工程在下半年推向市場，本工程應抓準時機，盡早出貨市場競爭總結與啟示——本體優(yōu)勢3價值。18關鍵詞：區(qū)域蛻變4公里30分鐘2008年開工建設的廈漳大橋計劃建設的廈漳隧道本工程屬廈門灣南岸，行政屬漳州但遠離漳州市區(qū)，與廈門一水相隔陸路交通不便，是一個無中心城區(qū)依靠的新興區(qū)域；但區(qū)域正在加速融入廈門30分鐘生活圈工程區(qū)位0二期Ⅱ區(qū)占地2.39萬㎡，建面7.4萬㎡，在建3棟18層小高層，2棟33層高層工程指標總體用地指標占地面積330713.70㎡總建筑面積地上建筑面積556977.40㎡496069.5㎡用地性質(zhì)商住用地（一類住宅區(qū)）綜合容積率1.5綠地率35.00%分期情況一期已建二期Ⅱ區(qū)在建用地：69095.4㎡建筑面積：95493.39㎡容積率：1.3產(chǎn)品類型:公寓為主，配以部分疊加別墅用地：23920.8㎡建筑面積：74192.4㎡容積率：2.57產(chǎn)品類型：3棟18層小高層，2棟33層高層剩余建筑面積：46.5萬㎡，規(guī)劃產(chǎn)品：小高層、高層、雙拼別墅、獨棟別墅二期Ⅱ區(qū)二期戶型雖然分區(qū)合理，但面積偏大，不屬于區(qū)內(nèi)暢銷房源面積之列優(yōu)勢：方正戶型，南北通風，全明設計主臥朝南，寬景陽臺三陽臺設計劣勢：入戶口正對主臥入戶門，風水上有一定的忌諱客廳陽臺實用性較差廚房較小面積偏大，不屬于區(qū)內(nèi)暢銷面積戶型分析21工程一期銷售時，缺乏現(xiàn)場展示，無現(xiàn)場展示區(qū)、樣板房等，銷售中心包裝檔次不夠現(xiàn)場展示現(xiàn)狀工程無展示區(qū)、無樣板房、售樓處‘門臉’較為普通，這些導致工程缺乏亮點，價格難以突破本工程二期須放大景觀資源及大盤純粹居住社區(qū)的優(yōu)勢優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢劣勢規(guī)模優(yōu)勢：50幾萬建面大盤，具有大盤社區(qū)的背景優(yōu)勢；資源條件：工程擁有山、湖、海三景，環(huán)境幽靜優(yōu)美；區(qū)位優(yōu)勢：濱海新城的核心位置；地塊條件：地價低，本錢占優(yōu)勢；客戶方向4定位。四大客戶群體

廈門島內(nèi)外溢客戶開發(fā)區(qū)內(nèi)本地客戶漳州及其縣市客戶客戶分析結合開發(fā)區(qū)目前的客戶狀況，本工程初期的核心客戶是本地換房及廈門島內(nèi)中高端財富階層他們具有如下共同特征：核心客戶重要客戶偶得客戶廈門富人階層、閩南、臺灣、龍巖、三明、南平度假及遷移客戶福建區(qū)域頂級財富階層、部分企業(yè)需求、少量自住客戶廈門中高端財富階層、本地換房客客戶分析通過對不同客群的分析，工程鎖定漳州及開發(fā)區(qū)本地客戶為我們前期主抓的客戶漳州及開發(fā)區(qū)本地客戶特征：行為驅(qū)動：重點關注價格，實在實用的居住消費理念；障礙：本工程須突破廈門灣南岸平均價格，較一期產(chǎn)品而言有較大提升；突破：必須提升工程性價比，高性價比的產(chǎn)品，區(qū)域及工程前景的展示；廈門地區(qū)客戶特征：行為驅(qū)動：注重升值潛力及休閑度假氣氛；障礙：隧道立項時間未定，休閑氣氛缺乏，配套缺乏，生活不便；突破：炒作廈漳一體化及隧道，營造休閑氣氛，形成全新的郊區(qū)休閑生活方式，打造品質(zhì)產(chǎn)品、品質(zhì)社區(qū)；最可能滿足，客戶群體大，購置力相對有限受限購影響可能滿足，需要進行區(qū)域、工程價值提升客戶分析結論2、隨著海底隧道利好消息的不斷釋放，成交客戶的自住需求越來越明顯，自住客戶集中在漳州及開發(fā)區(qū)、港尾本地客戶，重視工程性價比。1、成交客戶區(qū)域來源從開發(fā)區(qū)向漳州、向省內(nèi)其它地區(qū)不斷擴散，但漳州本地客戶近期在逐步增多。案例借鑒萬科·金色悅城——實現(xiàn)快速走量的三大法寶案例選取原那么：短時間內(nèi)快速走量、擁有隧道利好的區(qū)域2021年2月4月3月5月6月9月7月10月11月8月SM展場開放1、2#開盤3#開盤洋房認購12月洋房二期開盤售樓處、樣板房開放營銷節(jié)點推售數(shù)量536套〔售罄〕402套〔余3套〕54套54套〔余8套〕高層一期高層二期洋房一期洋房二期推售安排蓄客節(jié)點蓄客2個月高層155套/月洋房蓄客6.5個月洋房66套/月76㎡兩房，89㎡、106㎡三房，戶型緊湊方正萬科·金色悅城創(chuàng)造了廈門市樓盤銷售速度的奇跡，短時間內(nèi)迅速走量項目名稱萬科金色悅城物業(yè)地址廈門市翔安區(qū)舫陽北路與舫陽東路交叉口東南側建筑面積109000m2占地面積54400m2容積率2.0物業(yè)類型35層高層，洋房開盤情況5月29日公寓1、2#開盤售罄，9月27日公寓3#開盤基本售罄案例借鑒名

次

企業(yè)名稱

1萬科企業(yè)股份有限公司

2中國海外發(fā)展有限公司

3合生創(chuàng)展集團有限公司

4保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司……

52廈門建發(fā)集團股份有限公司……

54禹州集團有限公司……81聯(lián)發(fā)集團有限公司大牌不貴萬科，中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。

法寶一：萬科地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)第一品牌，品牌效應備受追捧大品牌，有面子--摘自2021年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會買房買未來選房選品牌法寶二：從售樓處周圍的現(xiàn)場包裝到樣板房堅持做好充分展示才對外開放，品牌體驗維系客戶

品牌體驗，展示先行，做足細節(jié)洋房入戶門親地院墅生活萬客會清水樣板房品牌展示信報箱及提示鈴鐺展示到位景觀通道園林小品高層客戶：島內(nèi)占很大一局部，泉州也有一局部，不過不多，主要是看中工程安靜、方便和萬科的品牌洋房客戶：泉州客戶買高層的不多，有買洋房自己住的；還有馬巷的、政府部門的，大都是有家庭的有老人家的偏好1樓帶院子的，年輕人喜歡三躍四的，看中空間感和私密——金色悅城銷售代表黃友寶法寶三：拓客渠道,定向客戶群線下登門拜訪，密集的營銷活動新鮮不斷將客戶邀約上門線下拓客+營銷活動調(diào)研發(fā)現(xiàn)，萬科金色悅城憑借其營銷手段以及萬科品牌，對翔安工業(yè)園進行拓客，效果明顯，成交量中工業(yè)園員工約占50%，其成交量在翔安區(qū)的比例也大幅度上升。翔安工業(yè)園區(qū)教師組織團購勞抓這兩撥客戶萬科華南十城房聯(lián)展2010.11.13-11.21萬科社區(qū)第八屆HAPPY家庭節(jié)之環(huán)保衛(wèi)士世博游2010.10.26-10.272010.08-12院HOUSE精裝樣板11月開放2021.11萬科第八屆HAPPY家庭節(jié)之體質(zhì)檢測走進社區(qū)

2010.09.04二期示范區(qū)和樣板房公開展示2010.09.23一期業(yè)主答謝會網(wǎng)上蓋樓贏50萬元購物券活動2010.08.145月“悅〞享美食活動

2010.05.15-05.16售樓處樣板房開放

2010.05.18情景示范區(qū)開發(fā)，兩千人品鑒2010.05.26精裝戶型全掃描，網(wǎng)上先睹為快2010.05.27一期開盤，售出506套2010.06.01超值三房戶型公開，97平新戶型引領島外新主張2010.06.152010.06.25冰紛夏日冰品節(jié)活動開幕2010.07.17溫馨獻禮母親節(jié)，與金色悅城一起取悅母親

2010.05.07五一與金色悅城一起在SM共享美食

2010.05.01金色悅城奠基

2010.04.292021許愿墻啟動，征集愿望

2010.04.28萬科社區(qū)HAPPY家庭節(jié)中秋博餅會2010.09.24

2010.04.23萬科精裝修成果鑒賞會

2010.04.20

萬科館剪彩HELLO悅城展，逛城贏世博門票

金色悅城巴士亮相中山路

2010.03.21金色悅城接待處開放萬科·金色悅城在銷售的8個月中，共有8個營銷節(jié)點，16場主題活動，通過一系列活動展示樹立產(chǎn)品形象和提升客戶產(chǎn)品認知度密集而新鮮的營銷活動吸引了目標客戶，此營銷策略直接有效促進其快速銷售2010.09.27二期開盤，售出399套本工程可借鑒點：做足展示線下多渠道拓客展示包括售樓處、看房通道、樣板房及園林等等，這些展示將直接傳遞工程的品質(zhì)，也將直接影響購房者的信心及意愿；建議本工程在售樓處、樣板房及看房通道等展示方面做足功課針對翔安工業(yè)園區(qū)、教師組織團購，瞄準目標客戶逐一登門拜訪，再結合密集的營銷活動將其拉到售樓處現(xiàn)場促成交建議本工程針對區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)、卓歧華僑村及港尾、附中等教師組織線下拜訪及團購通過市場、客戶和案例分析，結合本工程實際情況，建議二期應搶占市場時機，快速消化35SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak在符合規(guī)劃報批前提下，產(chǎn)品形式可多樣地塊有較豐富的湖、海資源及山體資源可以利用片區(qū)配套不成熟，認知度低交通系統(tǒng)不完善各項市政工程進展節(jié)點存在不確定性機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢隨城市外擴、交通系統(tǒng)的改善逐漸成為廈門第五城居住主動郊區(qū)化的趨勢外部加強與城區(qū)的聯(lián)系，內(nèi)部營造度假、生活的氛圍依托環(huán)境優(yōu)勢打造通過風情化、復合化打造休閑度假社區(qū)模式，形成差異競爭借勢周邊項目，共同炒熱片區(qū)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅廈門灣南岸片區(qū)及馬洋溪、汀溪片區(qū)的同質(zhì)休閑度假樓盤大量供應，競爭激烈滕王閣地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等知名地產(chǎn)商后續(xù)會有大動作利用湖岸資源，成立度假人士專屬俱樂部，形成核心賣點借勢滕王閣地產(chǎn)、招商地產(chǎn)，通過發(fā)展模式差異規(guī)避其競爭借勢周邊項目的發(fā)展，充分即將形成的商業(yè)、會所等配套功能充分挖掘湖、海資源及片區(qū)人文資源，形成差異化，規(guī)避競爭戰(zhàn)略推導整體定位：一期升級版產(chǎn)品，廈門灣南岸典范新城產(chǎn)品升級客戶升級品牌升級123全新高層產(chǎn)品戶型全面更新外立面震撼登場園林更新?lián)Q代以區(qū)內(nèi)客戶為主逐步擴展為區(qū)內(nèi)客戶、異地客戶、廈門客戶三分天下不僅從區(qū)內(nèi)競爭對手搶手，還要從其它板塊搶客樹立德友盛地產(chǎn)全新市場形象必須通過二期在市場上重新發(fā)出聲音為后續(xù)工程做品牌積淀，積累客戶資源案名推薦：湖畔漫步——廈門灣南岸典范新城備注：建議二期以全新形象對外進行推廣，建議市場高度，為后續(xù)大二期的推廣做鋪墊。營銷總攻略：精準客戶渠道+中低本錢營銷路線，快速消化是關鍵總體營銷策略：承擔提升太武城整體形象的重任，必須重新對整體形象進行包裝，以高形象實現(xiàn)較高價格。針對目標客戶進行精準營銷，充分發(fā)揮老帶新及團購效用，強化片區(qū)未來價值及產(chǎn)品特色。走中低本錢營銷路線，通過現(xiàn)場包裝、展示、效勞強化工程形象，適當線上推廣拔高工程形象，保持熱度。三大攻略客戶攻略——明確、找到我們的客戶主動式客戶營銷推廣攻略——讓客戶來線上+線下，渠道滲透展示攻略——讓客戶買價值展示+氣氛營造營銷攻略二、客戶！客戶！還是客戶！找對人：5月楊梅全城大派送，轟動全城搭對車：流動巴士全程掃街，主動出擊占對位：全方位多角度廣告宣傳投放定準位，針對不同客戶運用不同拓展策略大優(yōu)惠，拓展企事業(yè)團購，組團越大優(yōu)惠越多三、持續(xù)不斷的工程影響力！4月：南太武踏青休閑游，全面啟動老帶新5月：楊梅節(jié)+母親節(jié)，打動決策層的客戶6月：兒童節(jié)，通過情感營銷，促成購置決策8月：七夕，針對年青客戶群體，促進銷售9月：中秋節(jié)，答謝客戶，加強老帶新一、重新立勢，全新形象出擊！大學生自行車海灣游，媒體全程報道4月中旬，自行車協(xié)會廈門灣結伴游，擴大灣居生活影響力，重新樹立本工程灣居生活形象目的：1、全城造城活動，引起市場轟動及關注度，為高層前期蓄客；2、樹立本工程灣居生活形象；渠道：聯(lián)合新浪微博及開心網(wǎng)作為網(wǎng)上平臺，增加客戶參與度；豐富活動空檔期，且拓展宣傳渠道并形成網(wǎng)絡口碑。操作要點：利用高校自行車協(xié)會資源，統(tǒng)一著工程LOGO的服裝，媒體全程跟蹤報道。時間：2021年4月中旬立勢活動騎行路線：濱海新城——開發(fā)區(qū)——〔輪渡〕——環(huán)島路——五緣灣找對人：4月下旬，楊梅全城大派送，將廈門灣南岸的楊梅送向四面八方時間：預計四月下旬的周末。人員：太武城老業(yè)主及招商局部業(yè)主活動形式：邀約客戶采摘楊梅，同時將楊梅親自送到客戶家中活動目的：線下向老客戶傳遞老帶新消息，并擴大工程影響力客戶拓展楊梅節(jié)操作要點：客戶全家參與，送禮上門同時釋放老帶新優(yōu)惠信息。搭對車：流動的現(xiàn)代時尚巴士，鷺島地毯式掃客，建立廣泛的客戶根底客戶拓展核心動作一：現(xiàn)代時尚巴士——移動接待點目標：利用時尚現(xiàn)代的流動巴士，在全城移動蓄客，制造噱頭，吸引客戶眼球；大范圍蓄客，積累人氣和意向客戶；利用高品質(zhì)特色風情巴士，不僅外形靚麗，內(nèi)部功能裝修特色，并結合意外驚喜活動吸引人氣，并將前期客戶，嫁接到固定接待點，提升誠意度。功能：雙層巴士流動宣傳接待及接送客戶雙重功能設點時間：2021年5月—9月占對位---媒體投放原那么：以戶外和分眾為主，報廣、短信、雜志和網(wǎng)絡為輔客戶拓展布點：集美大橋、市內(nèi)中心區(qū)、泉廈高速、翔安隧道出口等內(nèi)容：持續(xù)釋放工程品質(zhì)、形象賣點，輔助產(chǎn)品熱銷和新品加推信息戶外分眾頻道：高端樓盤電梯分眾，車載分眾電視廣告，高檔寫字樓電梯分眾廣告形式：園林實景標版和影視片內(nèi)容：強化宣傳工程品質(zhì)、形象賣點，輔助產(chǎn)品熱銷和加推信息報廣頻次：每次加推前一周或兩周的周四、周五、每次活動前2-3天媒體：《海峽導報》《廈門日報》內(nèi)容：持續(xù)釋放項目品質(zhì)、形象賣點，輔助產(chǎn)品熱銷和加推信息短信頻次：加推前后兩周或者現(xiàn)場活動的每周五、周六平臺：以短信公司為主。購買競爭樓盤進線電話，以及發(fā)送老業(yè)主溫馨提示短信內(nèi)容：強化唯一性、品質(zhì)、園林等賣點信息，同時，針對活動和加推發(fā)送加推信息雜志頻次：以月刊的硬廣+軟文形式媒體：廈航雜志、動車組內(nèi)容：強化項目賣點、提升形象影響力

網(wǎng)絡形式：以網(wǎng)絡通欄和新聞形式投放媒體：廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、房友網(wǎng)內(nèi)容：持續(xù)釋放項目品質(zhì)、形象賣點，輔助產(chǎn)品熱銷和加推信息；活動信息以及活動軟文戶外推廣：廈門市區(qū)關鍵位置T牌，集美大橋、市內(nèi)中心區(qū)、翔安隧道出口等客戶拓展目標：占領目標客戶來源區(qū)域的主要路口及街道。覆蓋主要繁華路段，提升工程知名度。投放時間：2021年4月15日---2021年12月31日投放位置：SM市場廣場附近集美大橋翔安隧道等報紙推廣：訴求工程灣居形象，搶占客戶眼球。邀約媒體進行軟性報道，提升品質(zhì)底蘊認知

客戶拓展目標：覆蓋目標客戶及競爭樓盤客戶，擴大樓盤知名度。充分利用硬廣信息提升工程形象及灣居生活演繹、未來開展印象。持續(xù)釋放工程品質(zhì)、形象賣點，輔助產(chǎn)品熱銷和加推信息投放時間：第一波：2021年4月中旬企業(yè)形象導入第二波：2021年5月中下旬全新售樓處及展示區(qū)開放、首批產(chǎn)品入市第三波：2021年7月上旬二期產(chǎn)品入市投放媒體：?廈門日報?、?海峽導報?短信推廣：點對點式的客群分層短信排布，利用優(yōu)勢渠道直擊圈層客戶客戶拓展海灣·太武城，廈門灣南岸灣居生活典范新城，海湖雙景，觸手可及。定準位---針對不同客戶群采取不同策略，實行各個擊破制客戶拓展區(qū)分別墅客戶不同需求目標：高層客戶——島內(nèi)展場蓄客，本地掃客措施：通過島內(nèi)展場及活動吸引高層客戶群體；主題式營銷形成傳播噱頭；開發(fā)區(qū)當?shù)仄髽I(yè)、工業(yè)區(qū)及重要人流入口定點拓展針對學?？蛻簦嚎赏瞥鼍植恐付ǚ吭瘁槍W校老師進行集中推售與優(yōu)惠。針對老師贈送專業(yè)書籍與畫冊，通過踏青游等方式軟性推廣。謝謝你，媽媽！湖畔漫步5月健康母親公益活動持續(xù)影響力5月-母親節(jié)Mother'sday時間：2021年5月8日地點：現(xiàn)場售樓部對象：意向客戶及其母親家人概況：邀請著名醫(yī)師及體檢團隊為客戶母親免費體檢，結束后贈送標有湖畔漫步的絲巾禮物目的：聚集客戶，以關愛家人加速高意向客戶的決策過程費用：2萬七彩兒童節(jié)，七彩湖畔漫步持續(xù)影響力6月-兒童節(jié)Children'sday時間：2021年6月4日地點：工程幼兒園對象：客戶及其兒女家人概況：選擇幼兒園舉辦豐富多彩的游園小活動，贈送兒童節(jié)禮物目的：聚集客戶，以關愛家人加速高意向客戶的決策過程費用：2萬手牽手，跟著幸福走——七夕針對青年客群的大型party活動持續(xù)影響力8月-七夕Chinesevalentine'sday時間：2021年8月6日地點：現(xiàn)場售樓部、樣板房對象：高層意向客戶及其配偶伴侶概況：邀請客戶攜家人一起參加七夕小游戲〔愛情小游戲，自制巧克力等〕，贈送湖畔漫步小禮物目的：聚合意向客戶，繼續(xù)宣傳幸福家主題費用：3萬千里共嬋娟——湖畔漫步中秋答謝會

持續(xù)影響力9月-中秋節(jié)Mid-Autumnday時間：2021年9月11日地點：樣板房、售樓處對象：前期別墅業(yè)主、高層業(yè)主概況：舉辦小型中秋晚會，博餅抽獎，并宴請業(yè)主目的：維系感情，促進老帶新費用：8萬尋寶圣誕節(jié)，全家總發(fā)動

持續(xù)影響力12月-圣誕節(jié)Christmas

時間：2021年12月20日地點：外展場、售樓部、樣板房對象：新客戶、老業(yè)主及其家人概況：在售樓部、樣板房內(nèi)設置圣誕節(jié)禮物，業(yè)主客戶全家根據(jù)線索進行游園尋寶活動目的：實景展示，全家發(fā)動，維系客戶感情，以老帶新費用：5萬推售攻略：結合工程進度小量多批次靈活加推，大小戶型交叉推出取得預售證順序：2021.05-06：21#、22#、23#將率先取得預售證，其余兩棟樓同時開工，取得預售證時間還未確定。序號樓號戶型套數(shù)單身公寓兩房三房30.3686.8874.5462.06113.6136.2131138.7121#7272144222#7272144323#7272144424#643296525#6464128住宅小計14414472726464643265611年6月8月開盤活動首期推出23#144套加推22#144套10月推出25#128套21#22#23#24#25#樣板房12月加推21#144套12年3月推出24#96套2021年[太武城二期]營銷總控圖1-2月工程節(jié)點推盤節(jié)奏推廣方式推廣主題營銷活動營銷強度3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月形象展示推廣蓄客期23#開盤重新蓄客期22#加推持續(xù)熱銷期戶外廣告網(wǎng)絡廣告短信DM大學生自行車海灣游——大型立勢活動產(chǎn)品推廣主要方式：展示+現(xiàn)場活動+短信主打：高性價比產(chǎn)品區(qū)域推廣主要方式：廣告+活動主打：廈門灣南岸開展前景；工程整體度假調(diào)性；海西“二居〞時代概念包裝主要方式：網(wǎng)絡+活動+展示主打：形象包裝，結合活動10%30%15%25%20%每逢佳節(jié)舉辦活動——客戶體驗活動小型客戶營銷活動2021年售樓處、看房通道完成6月開盤打樁基樣板房完成、8月加推10月加推12月加推1-3月2021年3月加推工程展示攻略——以全新展示打動客戶利用一期商業(yè)營造海濱風情休閑商業(yè)街，形成精神堡壘，打造客戶第一印象個性化、特色售樓處，全面展示整個工程的風格檔次個性樣板房環(huán)城景觀大道物業(yè)服務風情商業(yè)豪華、舒適、典雅樣板塊，體驗尊貴生活及全新生活方式園林風情特色化園林，體驗私享專屬浪漫風景售樓處全面周到、細致的物業(yè)效勞，體驗專屬管家式新生活方式，加深客戶印象建議看房動線與施工動線進行區(qū)分，外立面進行適當調(diào)整，與一期進行區(qū)分，同時與大二期進行融合展示攻略二期Ⅱ區(qū)建議在二期的入口處打造園林展示區(qū)，結合看房通道，打造品質(zhì)第一印象21門前遮陽傘及整裝的保安入口處門前放置四季花壇1看房通道地毯及綠植3采用綠植區(qū)隔周邊環(huán)境展示攻略一個讓人徹底放松的休閑廣場：休閑座椅、咖啡屋、酒吧、特色餐廳…不僅讓客戶享受大自然的恩賜〔陽光、?！尺€能享受輕松的閑暇時光展示攻略商業(yè)街適當包裝利用現(xiàn)有售樓處，進行全面改造，以個性化“大盒子“包裝售樓處吸引眼球保存現(xiàn)有售樓處選址。對售樓處外觀進行大幅調(diào)整，增加個性化元素，增強昭示性。售樓處內(nèi)部在保存各項功能的前提下，盡可能得表現(xiàn)更時尚展示攻略60售樓處內(nèi)部：建議調(diào)整軟裝及功能分區(qū)，提升工程形象，突顯現(xiàn)代感及檔次洽談區(qū)營銷辦公室洗手間沙盤展示吧臺控臺戶型展示區(qū)增設吧臺軟件裝飾洽談區(qū)調(diào)整功能分區(qū)：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、財務室、展示區(qū)1、天花板彩帶撤銷，增設水晶吊燈等，增設吧臺；2、增加沙盤展示區(qū)及戶型圖展示；3、軟裝要具備一定的檔次和個性；4、增加軟隔斷，形成較私密空間；展示攻略簽約區(qū)VIP區(qū)沙盤展示售樓處現(xiàn)狀充分利用漳州港碼頭的接待處，建議進行適當包裝以及增強其昭示性展示攻略充分利用和休整現(xiàn)有碼頭接待處。在接待處外面適當增加相應的指示牌或者易拉寶，增強昭示性。接待處內(nèi)部光線較差，建議增設燈光。工程沙盤需清洗整理。打造一套海洋主題樣板房，吸引客戶參觀，到達口碑傳播的良好效果建議樣板房選址為售樓處對面的商場，利用隔間的形式打造〔移動樣板房〕；先按照21#-23#中的主力戶型86.88㎡的戶型設計一套樣板房；后期建議按照24#、25#中的主力戶型再設置一套大戶型的樣板房。展示攻略精裝修易引發(fā)的問題：存在本錢高、難度大、無法滿足個性化需求等問題面積核算標準不一精裝修時面積的核算標準不統(tǒng)一，擔憂將來與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。無法滿足消費者個性化需求個性化裝修操作困難：統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，對于菜單式裝修，業(yè)主總會按照自己的意圖修改增減工程，導致工程失控現(xiàn)象出現(xiàn)；后期維護本錢高、延長開發(fā)周期后期維護本錢較高，且法律約束較弱；后續(xù)維護的要求拉長開發(fā)周期，存在后續(xù)維護風險交房難度較大真正的成品房應設計、建造、裝修一體化，但設計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的本錢和難度。主要問題本工程精裝修建議精裝修優(yōu)勢及適用條件：迎合市場開展趨勢，并成為品牌與形象提升的助力精裝修的適用條件：開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)及精裝修的經(jīng)驗比較豐富；開發(fā)商具有較強的資金能力及施工能力以及風險控制能力；精裝修僅出于品牌營銷的角度考慮，提升工程附加值及賣點；迎合市場開展趨勢：精裝修為市場未來開展一大趨勢，與本工程同期入市的工程中目前只有招商·假日365為精裝修工程，在廈門灣南岸市場精裝修成為提升工程競爭力的一大新的賣點；提升品牌和產(chǎn)品形象：成功的精裝修工程能夠助推企業(yè)品牌和產(chǎn)品形象；精裝修的優(yōu)勢：客戶驗證說明對精裝修產(chǎn)品具一定的感知度，建議本工程二期選取21#試行精裝修結合市場水平、客戶感知等因素，對本案建議選取21#一棟試行精裝修，基于廈門灣南岸市場客戶接受水平的考慮，建議裝修標準為800-1200元/平米即可。客戶裝修訴求2、賣房子一定是要帶裝修的，一是大家沒時間去裝修，二是如果大家的裝修時間不一樣，先住進來的人就要忍受后面人的噪音。3、精裝修可以考慮，但擔憂會存在裝修質(zhì)量和材料價格方面的爭議。4、房子要精裝修的，可以用菜單式來選擇。5、開發(fā)商提供裝修設計師給客戶參考，有好的設計師，可以帶精裝修。6、菜單項選擇擇性裝修，細節(jié)上自己跟設計師溝通，比方全屋的無線局域網(wǎng)設置，喜歡現(xiàn)代裝修風格。廈門客戶認可精裝修產(chǎn)品，但希望精裝修產(chǎn)品能解決以下問題：統(tǒng)一裝修，防止干擾；菜單式裝修方案；知名設計師設計；保證裝修質(zhì)量；材料價格合理；后期維護保障。項目四海公寓德意名居第五園里城金地上塘道精裝修標準880元/平米1000元/平米1000元/平米1000元/平米客廳餐廳地面“新南悅”高級地板磚高級地磚，單房為復合木地板木地板圣象復合地板墻面“多樂士”高級乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆天花“多樂士”高級乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆入戶門“名豪”高級木質(zhì)門高級木質(zhì)防火門、配門套、高級機械鎖高級木質(zhì)門乙級鋼材防火門家電無名牌液晶電視機及預留有線電視插座、名牌分體空調(diào)無無家私無名牌沙發(fā)、茶幾、衣櫥整體鞋柜主人房定制衣柜其他無高級吸頂燈無入口處高級防滑地磚臥室地面“宏耐”高級強化地板復合木地板木地板圣象地板墻面“多樂士”高級乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆天花“多樂士”高級乳膠漆乳膠漆乳膠漆乳膠漆門高級木門配木門套木質(zhì)夾板門高級木質(zhì)門高級木質(zhì)門家電無名牌分體空調(diào)一臺無無家私無名牌床架、床墊、床頭柜墻體衣柜無附一：800——1000元/平的精裝修標準精裝修標準880元/平米1000元/平米1000元/平米1000元/平米廚房地面“新南悅”高級防滑瓷磚，高級石材門坎高級地磚高級地磚高檔地磚墻面“新南悅”高級瓷磚高級墻面磚高級墻面磚高級墻面磚天花埃特板天花，防水乳膠漆鋁扣板吊頂鋁扣板吊頂鋁板吊頂櫥柜“博洛尼”櫥柜高級人造石臺面、不銹鋼星盆普通櫥柜方太整體櫥柜電器“櫻花”抽油煙機、爐灶、消毒柜名牌抽油煙機、嵌入式燃氣灶、消毒柜各一臺方太抽油煙機方太爐灶、抽油煙機水槽“博洛尼”單盆水槽普通摩恩水槽德國科勒洗菜盆龍頭“博洛尼”高級龍頭普通摩恩龍頭德國科勒龍頭門高級木門配木門套普通高級木質(zhì)門高檔木門其他無配成品煙道，燃氣鋼管入戶無無衛(wèi)生間地面“新南悅”高級防滑瓷磚，高級石材門坎高級防滑地磚高級地磚高檔地磚墻面“新南悅”高級瓷磚高級面磚高級墻面磚高檔墻面磚天花埃特板天花，防水乳膠漆鋁扣板吊頂?shù)蹴數(shù)蹴敐嵕摺皹芳摇备呒壏煮w座廁、“樂家”立柱盆TOTO坐便器、洗手盆、龍頭

樂家德國科勒潔具、摩恩龍頭及花灑“樂家”高級龍頭、高級花灑配升降式花灑桿TOTO淋浴屏、花灑摩恩德國科勒潔具、摩恩沐浴房鋼化玻璃屏風，平開門玻璃門玻璃門玻璃門門高級木門配木門套高級玻璃門玻璃門玻璃門其他鍍鉻毛巾桿、鍍鉻衛(wèi)生紙盒排氣扇一臺收納柜無陽臺

“新南悅”高級瓷磚無無無其他開關插座“ABB”開關插座高級開關插座、燈飾普通品牌西門子燃氣、電話及有線電視接口正常安裝可視對講系統(tǒng)