房屋登記官考試《房屋登記官考試試題預(yù)測》新版含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列哪類登記無需提供不動產(chǎn)權(quán)屬證書？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記B.預(yù)購商品房預(yù)告登記C.因人民法院生效法律文書導(dǎo)致的轉(zhuǎn)移登記D.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記答案：C（依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第二十七條，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致物權(quán)變動的，當(dāng)事人申請登記時無需提交權(quán)屬證書，僅需提交生效法律文書。）2.某房屋登記簿記載的所有權(quán)人為甲，但乙提出異議并申請異議登記。異議登記生效后，甲擬將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的處理，正確的是：A.甲與丙共同申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理B.甲與丙共同申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求乙到場確認(rèn)C.甲與丙共同申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)繼續(xù)辦理，但需在登記簿中注明異議登記存在D.甲與丙共同申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知丙存在異議登記風(fēng)險答案：D（《民法典》第二百二十條規(guī)定，異議登記期間，登記簿記載的權(quán)利人處分不動產(chǎn)申請登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知受讓人存在異議登記的情況，受讓人可自行決定是否繼續(xù)申請。）3.未成年人名下的房產(chǎn)申請轉(zhuǎn)移登記時，下列哪項(xiàng)材料并非必須？A.未成年人的身份證明B.監(jiān)護(hù)關(guān)系證明C.處分行為不損害未成年人利益的書面保證D.父母的婚姻狀況證明答案：D（《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，未成年人的不動產(chǎn)登記由監(jiān)護(hù)人代為申請，需提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及處分不損害未成年人利益的書面保證，無需父母婚姻狀況證明。）4.某公司以其廠房設(shè)定最高額抵押權(quán)，債權(quán)確定期間為2020年1月1日至2025年1月1日。2023年5月，該公司與銀行協(xié)商將債權(quán)確定期間延長至2026年1月1日。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的處理，正確的是：A.應(yīng)辦理最高額抵押權(quán)變更登記B.應(yīng)辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記C.應(yīng)辦理最高額抵押權(quán)注銷登記后重新申請D.無需登記，債權(quán)確定期間變更不影響抵押權(quán)效力答案：A（《實(shí)施細(xì)則》第六十八條規(guī)定，最高額抵押權(quán)的債權(quán)確定期間變更屬于抵押權(quán)變更情形，應(yīng)申請變更登記。）5.下列哪類情形不屬于可以單方申請不動產(chǎn)登記的范圍？A.繼承取得不動產(chǎn)權(quán)利B.依人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理登記C.預(yù)售人未按約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人單方申請D.不動產(chǎn)滅失申請注銷登記答案：C（《實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，預(yù)售人未按約定申請預(yù)告登記的，預(yù)購人可單方申請，但需提交預(yù)售合同約定預(yù)售人應(yīng)申請的材料；而選項(xiàng)C表述不完整，實(shí)際需滿足“預(yù)售合同約定”條件，因此嚴(yán)格來說不屬于法定單方申請情形。）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)包括：A.查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人C.如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)D.對不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看答案：ABCD（《條例》第十八條明確登記機(jī)構(gòu)職責(zé)包括查驗(yàn)材料、詢問申請人、如實(shí)登記、實(shí)地查看等。）2.下列哪些情形需要辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？A.企業(yè)合并導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移B.房屋贈與C.繼承取得房屋所有權(quán)D.因人民法院判決導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移答案：ABCD（《實(shí)施細(xì)則》第二十七條規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記包括買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、法人或其他組織合并分立等導(dǎo)致的權(quán)利轉(zhuǎn)移。）3.關(guān)于居住權(quán)登記，下列說法正確的是：A.居住權(quán)自登記時設(shè)立B.居住權(quán)合同需明確居住權(quán)期限C.設(shè)立居住權(quán)的住宅可以出租，除非合同另有約定D.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承答案：ABD（《民法典》第三百六十八條規(guī)定居住權(quán)自登記設(shè)立；第三百六十七條要求合同明確期限；第三百六十九條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租，另有約定除外，故C錯誤。）4.申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需提交的材料包括：A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書或土地權(quán)屬來源材料B.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料C.房屋已竣工的材料D.房地產(chǎn)調(diào)查或測繪報告答案：ABCD（《實(shí)施細(xì)則》第三十五條明確首次登記需提交土地權(quán)屬來源、規(guī)劃、竣工、測繪等材料。）5.下列哪些情形會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記？A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請登記的事項(xiàng)與登記簿記載沖突C.申請材料不齊全且未在指定期限內(nèi)補(bǔ)正D.利害關(guān)系人對登記事項(xiàng)提出異議答案：ABC（《條例》第二十二條規(guī)定，存在權(quán)屬爭議、材料不全、權(quán)利超過期限、與登記簿沖突等情形應(yīng)不予登記；利害關(guān)系人提出異議需先申請異議登記，不直接導(dǎo)致不予登記，故D錯誤。）三、案例分析題（每題10分，共3題）案例1：張某與李某于2018年結(jié)婚，2020年以張某名義購買一套商品房，購房合同及貸款均由張某簽署。2023年，張某未經(jīng)李某同意，持偽造的單身證明與王某簽訂房屋買賣合同，并向登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)審核時未發(fā)現(xiàn)單身證明系偽造，為王某辦理了轉(zhuǎn)移登記。2024年，李某發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)移，向法院起訴確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效，并要求登記機(jī)構(gòu)賠償損失。問題：（1）該房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？為什么？（2）登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？答案：（1）屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第一千零六十二條，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房產(chǎn)，雖登記在一方名下，仍屬夫妻共同財產(chǎn)，除非有特別約定。（2）應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返诙俣l規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)因過錯導(dǎo)致登記錯誤，造成他人損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，登記機(jī)構(gòu)未審慎核查單身證明真?zhèn)?，存在過錯，需賠償李某損失。案例2：甲公司以其名下工業(yè)廠房設(shè)定抵押權(quán)向銀行貸款，后因經(jīng)營困難，甲公司將廠房出租給乙公司，租期5年并辦理了租賃備案。貸款到期后甲公司未還款，銀行申請實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，法院裁定拍賣廠房，丙公司以最高價競得。丙公司要求乙公司搬離，乙公司以“買賣不破租賃”為由拒絕。問題：（1）丙公司是否有權(quán)要求乙公司搬離？為什么？（2）若租賃發(fā)生在抵押登記之前，處理結(jié)果是否不同？答案：（1）有權(quán)。根據(jù)《民法典》第四百零五條，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。本案中租賃發(fā)生在抵押之后，抵押權(quán)優(yōu)先，丙公司取得所有權(quán)后可要求乙公司搬離。（2）不同。若租賃發(fā)生在抵押登記前，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃合同對丙公司繼續(xù)有效，丙公司無權(quán)要求乙公司搬離。案例3：王某因繼承取得其母遺留的房屋，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。后王某與李某簽訂房屋買賣合同，李某按約定支付了全部房款，王某將房屋交付李某居住，但未辦理過戶登記。半年后，王某的妹妹以繼承糾紛為由起訴王某，法院判決房屋由王某與妹妹按份共有（各50%）。李某得知后，要求王某繼續(xù)履行合同并辦理登記，王某以法院判決為由拒絕。問題：（1）王某與李某的買賣合同是否有效？為什么？（2）李某能否取得房屋所有權(quán)？登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理李某的登記申請？答案：（1）有效。根據(jù)《民法典》第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)合同，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。（2）不能取得。王某在未辦理繼承轉(zhuǎn)移登記的情況下，僅為房屋的繼承人之一（法院判決后為按份共有人），無權(quán)單獨(dú)處分全部產(chǎn)權(quán)。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理轉(zhuǎn)移登記，因王某處分行為超出其產(chǎn)權(quán)份額，需經(jīng)其他共有人同意。四、綜合應(yīng)用題（20分）2023年10月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“幸福小區(qū)”一期項(xiàng)目竣工，申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。登記機(jī)構(gòu)在審核中發(fā)現(xiàn)以下問題：（1）項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，但規(guī)劃部門批準(zhǔn)的部分樓層用途為商業(yè)；（2）開發(fā)公司提供的測繪報告中，部分房屋面積與規(guī)劃許可面積存在3%的誤差；（3）開發(fā)公司未提供該項(xiàng)目的土地出讓金全部繳納憑證，僅提供了部分繳納票據(jù)；（4）該項(xiàng)目存在在建工程抵押，抵押權(quán)人為某銀行，尚未注銷。問題：針對上述問題，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？請逐一說明法律依據(jù)。答案：（1）關(guān)于用地性質(zhì)與規(guī)劃用途沖突：根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第三十五條，首次登記需提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料。若規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)用途與土地出讓合同約定的住宅用途不一致，屬于規(guī)劃與土地用途不符，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求開發(fā)公司提供規(guī)劃調(diào)整批準(zhǔn)文件及土地用途變更手續(xù)，否則不予登記（依據(jù)《土地管理法》第五十六條）。（2）關(guān)于面積誤差：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)退房。但首次登記中，測繪報告與規(guī)劃許可面積存在3%誤差，登記機(jī)構(gòu)需核實(shí)誤差原因。若屬測繪誤差，應(yīng)要求重新測繪；若屬超規(guī)劃建設(shè)，需開發(fā)公司提供規(guī)劃部門的認(rèn)可文件或行政處罰決定書，否則不予登記（依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條）。（3）關(guān)于土地出讓金未全額繳納：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時需已支付全部土地使用權(quán)出讓金。首次登記雖非轉(zhuǎn)讓，但土地出讓金未全額繳納可能導(dǎo)致土地權(quán)屬不完整。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求開發(fā)公司補(bǔ)繳剩余出讓金并提供全額繳納憑證，否則不予登記（依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》