商品房房屋征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范商品房房屋征收行為，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法典》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的征收與補償活動。征收集體土地上房屋的補償安置，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）基本原則1.決策民主：房屋征收應(yīng)當遵循民主決策原則，廣泛征求社會公眾意見，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.程序正當：嚴格按照法定程序進行房屋征收，確保征收過程公開、公平、公正。3.補償公平：對被征收房屋所有權(quán)人給予公平、合理的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。4.結(jié)果公開：房屋征收補償結(jié)果應(yīng)當向社會公開，接受公眾監(jiān)督。二、征收決定（一）征收主體與征收部門1.征收主體：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。2.征收部門：市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。（二）征收范圍確定符合下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：1.國防和外交的需要；2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。房屋征收部門應(yīng)當對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。（三）征收補償方案制定房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。征收補償方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：1.征收范圍、實施時間和期限；2.被征收房屋的基本情況，包括房屋用途、權(quán)屬、建筑面積等；3.補償方式、補償標準和計算方法；4.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積、戶型、價格等情況；5.搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房的標準和支付方式；6.停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準和計算方法；7.補助和獎勵標準；8.征收補償費用的專戶存儲、?？顚Ｓ们闆r；9.其他事項。市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)當包括以下內(nèi)容：1.征收項目的合法性、合理性、可行性；2.征收補償方案的合理性、公平性；3.被征收人對征收補償方案的意見和訴求；4.可能引發(fā)的社會矛盾和不穩(wěn)定因素；5.預(yù)防和化解社會矛盾的措施和建議。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告應(yīng)當作為房屋征收決定的重要依據(jù)。（五）征收決定的作出市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。三、征收評估（一）評估機構(gòu)選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。（二）評估程序1.房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。3.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。4.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當修正。5.分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。6.被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。7.原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。8.被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。四、征收補償（一）補償方式房屋征收補償方式分為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（二）貨幣補償1.貨幣補償金額根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估時，應(yīng)當考慮被征收房屋的折舊情況、市場行情等因素。2.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。3.房屋征收部門應(yīng)當在房屋征收決定公告之日起一定期限內(nèi)將評估結(jié)果告知被征收人。被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以按照本辦法規(guī)定申請復(fù)核評估和鑒定。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋（以下稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋），應(yīng)當符合國家質(zhì)量安全標準，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積、戶型、樓層等應(yīng)當與被征收房屋協(xié)商確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積應(yīng)當不小于被征收房屋的面積，具體面積差額按照當?shù)匾?guī)定執(zhí)行。3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。臨時安置費標準按照當?shù)貙嶋H情況確定，并根據(jù)市場變化適時調(diào)整。周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當符合基本居住條件。（四）搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償1.搬遷費：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費。搬遷費標準由房屋征收部門根據(jù)實際情況制定，并向社會公布。2.臨時安置費：選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費。臨時安置費標準按照當?shù)貙嶋H情況確定，并根據(jù)市場變化適時調(diào)整。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（五）補助和獎勵市、縣級人民政府可以根據(jù)實際情況，對被征收人給予補助和獎勵。補助和獎勵標準由房屋征收部門制定，并報市、縣級人民政府批準后實施。五、征收實施（一）簽訂補償協(xié)議房屋征收部門與被征收人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。（二）作出補償決定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當公平，包括本辦法第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。（三）強制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。六、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查1.市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當加強對房屋征收與補償工作的監(jiān)督檢查，確保征收與補償工作依法依規(guī)進行。2.房屋征收部門應(yīng)當建立健全內(nèi)部監(jiān)督制度，對房屋征收工作人員的行為進行規(guī)范和監(jiān)督。3.審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。（二）投訴舉報處理任何單位和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。七、法律責任（一）行政責任1.房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。2.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員