鶴崗物業(yè)收費管理辦法總則制定目的為加強鶴崗市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于鶴崗市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并收取物業(yè)服務費用的活動?；驹瓌t物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費的定價形式政府指導價1.對普通住宅（含保障性住房）物業(yè)服務收費實行政府指導價。政府指導價的基準價及其浮動幅度，由鶴崗市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定并定期公布。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度，與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定具體的收費標準。市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及寫字樓、商業(yè)物業(yè)、別墅等非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，價格主管部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)收費行為的規(guī)范和指導，引導其合理定價，維護市場價格秩序。物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。物業(yè)服務收費標準的確定政府指導價標準的確定1.物業(yè)服務等級劃分根據(jù)物業(yè)的硬件設施、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等因素，將本市物業(yè)服務等級劃分為一級、二級、三級、四級、五級，具體等級標準見附件[具體等級標準附件]。2.各級物業(yè)服務收費標準各級物業(yè)服務收費標準根據(jù)物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤等因素確定，具體收費標準如下：一級物業(yè)服務標準，每月每平方米建筑面積收費標準為[X]元至[X]元；二級物業(yè)服務標準，每月每平方米建筑面積收費標準為[X]元至[X]元；三級物業(yè)服務標準，每月每平方米建筑面積收費標準為[X]元至[X]元；四級物業(yè)服務標準，每月每平方米建筑面積收費標準為[X]元至[X]元；五級物業(yè)服務標準，每月每平方米建筑面積收費標準為[X]元至[X]元。物業(yè)服務企業(yè)可在上述收費標準范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務合同約定，結合實際服務情況，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。市場調(diào)節(jié)價標準的確定1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務的實際需求、服務成本、市場行情等因素，在物業(yè)服務合同中自主約定收費標準。2.物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務成本清單，作為雙方協(xié)商定價的參考依據(jù)。成本清單應包括人員費用、維修費用、能耗費用、管理費用等詳細內(nèi)容，并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務收費的計費方式包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的服務標準和內(nèi)容提供服務，并承擔相應的經(jīng)營風險。酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度向業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務資金的收支情況，并接受業(yè)主的審計監(jiān)督。物業(yè)服務資金的收支情況應當單獨列賬，專款專用。物業(yè)服務收費的收取與繳納收費時間1.物業(yè)服務費用自房屋交付之日起按月收取。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。2.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式按時足額交納物業(yè)服務費用。收費方式1.物業(yè)服務企業(yè)可以通過委托銀行代收、上門收取、自助繳費等多種方式收取物業(yè)服務費用。鼓勵業(yè)主采用銀行代扣、網(wǎng)上繳費等便捷方式繳納費用。2.業(yè)主無正當理由逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，并可按照合同約定收取違約金。費用調(diào)整1.物業(yè)服務合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。確因服務成本上升、物價上漲等原因需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在調(diào)整前[X]個月書面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費標準、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準等相關信息。2.業(yè)主對調(diào)整后的物業(yè)服務收費標準有異議的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以按照合同約定的爭議解決方式處理。物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理價格主管部門職責1.鶴崗市價格主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，依法查處價格違法行為。2.加強對物業(yè)服務收費明碼標價情況的監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的價格行為，維護市場價格秩序。房地產(chǎn)行政主管部門職責1.鶴崗市房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作，指導、協(xié)調(diào)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量。2.會同價格主管部門對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，擅自提高收費標準或者降低服務質(zhì)量的行為進行查處。業(yè)主及業(yè)主大會監(jiān)督1.業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費情況進行監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)違反法律法規(guī)和合同約定的行為有權向相關部門投訴、舉報。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務行為和收費情況，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主大會可以通過業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行評價，并根據(jù)評價結果決定是否調(diào)整物業(yè)服務費用或者更換物業(yè)服務企業(yè)。違反本辦法的責任追究物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處[X]元以上[X]元以下的罰款：擅自提高物業(yè)服務收費標準的；不按照規(guī)定實行明碼標價的；提供服務質(zhì)價不符的；違反規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費的。2.物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定，服務質(zhì)量達不到標準，給業(yè)主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。業(yè)主違規(guī)責任業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，應當承擔違約責任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持