預(yù)售管理市級管理辦法總則目的與依據(jù)為加強本市預(yù)售管理，規(guī)范預(yù)售行為，保障交易各方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類商品房預(yù)售活動及其相關(guān)管理?；驹瓌t預(yù)售管理應(yīng)當遵循合法、公正、公開、高效的原則，保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請與受理開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。市房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審查，材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補正的內(nèi)容。審核與許可市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理之日起10日內(nèi)，對符合預(yù)售條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定并說明理由。《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當載明開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證號、預(yù)售房屋坐落位置、面積、用途、預(yù)售期限等內(nèi)容。預(yù)售許可證的使用與管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在預(yù)售場所顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》。2.預(yù)售許可證不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照預(yù)售許可范圍預(yù)售商品房，不得擅自變更。如需變更的，應(yīng)當重新申請預(yù)售許可。預(yù)售合同管理合同簽訂開發(fā)企業(yè)與承購人應(yīng)當簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當采用統(tǒng)一文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理部門和市土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)，對預(yù)售合同進行網(wǎng)上備案。合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自變更或解除合同之日起10日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理部門辦理變更或解除合同登記備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知承購人，并在合理期限內(nèi)提供證明。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于預(yù)售資金的收存、支出和使用管理。監(jiān)管賬戶應(yīng)當與項目預(yù)售許可證相對應(yīng)，一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶。資金繳存開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金繳存比例按照不同建設(shè)進度進行分階段控制：1.基礎(chǔ)完工后，繳存比例為預(yù)售款的20%。2.主體結(jié)構(gòu)完工后，繳存比例為預(yù)售款的50%。3.竣工驗收合格后，繳存比例為預(yù)售款的85%。4.房屋交付使用后，剩余預(yù)售款由開發(fā)企業(yè)申請?zhí)崛　ＹY金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金，應(yīng)當向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃進行審核，對符合規(guī)定的，按照工程進度和實際需要撥付資金。3.預(yù)售資金應(yīng)當優(yōu)先用于支付工程建設(shè)進度款、購買建筑材料、設(shè)備等，確保項目順利建設(shè)。監(jiān)管措施1.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同相關(guān)部門對預(yù)售資金監(jiān)管情況進行監(jiān)督檢查。2.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由市房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，暫停其預(yù)售項目網(wǎng)簽資格，并可處挪用金額1%以下的罰款。3.監(jiān)管銀行未按照規(guī)定履行監(jiān)管職責的，由市房地產(chǎn)管理部門責令改正；情節(jié)嚴重的，暫停其預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并可處1萬元以下的罰款。預(yù)售行為規(guī)范廣告宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房預(yù)售廣告應(yīng)當真實、準確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。2.預(yù)售廣告中涉及的房屋面積、價格、戶型等內(nèi)容應(yīng)當與預(yù)售合同一致。銷售現(xiàn)場管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、預(yù)售許可證。商品房預(yù)售方案。購房須知、風險提示。商品房買賣合同示范文本。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息。2.銷售現(xiàn)場應(yīng)當配備專業(yè)銷售人員，銷售人員應(yīng)當具備相應(yīng)的從業(yè)資格，并佩戴標明姓名、職務(wù)、資格證書號等內(nèi)容的胸牌。禁止行為1.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。2.開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.開發(fā)企業(yè)不得分割拆零銷售商品住宅。4.開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。監(jiān)督管理部門職責1.市房地產(chǎn)管理部門負責本市預(yù)售管理工作，對開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為進行監(jiān)督檢查。2.市土地管理部門負責對土地出讓及開發(fā)利用情況進行監(jiān)督檢查。3.市價格管理部門負責對商品房價格行為進行監(jiān)督檢查。4.其他相關(guān)部門按照各自職責，做好預(yù)售管理的相關(guān)工作。檢查內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)的預(yù)售條件是否符合規(guī)定。2.預(yù)售許可證的取得、使用及管理情況。3.預(yù)售合同的簽訂、備案情況。4.預(yù)售資金的繳存、使用及監(jiān)管情況。5.預(yù)售廣告宣傳及銷售現(xiàn)場管理情況。6.開發(fā)企業(yè)是否存在禁止的銷售行為。檢查方式1.定期檢查：市房地產(chǎn)管理部門會同相關(guān)部門定期對預(yù)售項目進行檢查。2.不定期抽查：根據(jù)群眾舉報、媒體曝光等情況，對重點項目進行不定期抽查。3.專項檢查：針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，開展專項檢查。違法違規(guī)處理1.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市房地產(chǎn)管理部門或者其他相關(guān)部門按照各自職責，依法予以處罰。2.對違反本辦法規(guī)定的行為，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。3.相關(guān)部門工作人員在預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。信息公開與查詢信息公開1.市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立預(yù)售管理信息公開制度，及時向社會公開預(yù)售許可、預(yù)售合同備案、預(yù)售資金監(jiān)管等信息。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售現(xiàn)場和企業(yè)網(wǎng)站上公開預(yù)售項目的相關(guān)信息，接受社會監(jiān)督。信息查詢1.承購人可以通過市房地產(chǎn)管理部門網(wǎng)站、銷售現(xiàn)場公示等方式查詢預(yù)售項目的相關(guān)信息。2.有關(guān)部門和單位因工作需要，可以按照規(guī)定程序查詢預(yù)售管理相關(guān)信息。爭議處理投訴與舉報1.承購人對預(yù)售活動中的違法違規(guī)行為有權(quán)向市房地產(chǎn)管理部門或者其他相關(guān)部門投訴、舉報。2.市房地產(chǎn)管理部門或者其他相關(guān)部門應(yīng)當及時受理投訴、舉報，并依