鎮(zhèn)江新區(qū)拆遷管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會公共利益和城市建設(shè)發(fā)展需要，根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合本新區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于鎮(zhèn)江新區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋拆遷及其相關(guān)活動。集體土地上房屋拆遷可參照本辦法執(zhí)行，并依據(jù)相關(guān)集體土地管理法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。基本原則1.依法拆遷原則：拆遷活動必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，做到程序合法、行為規(guī)范。2.公平公正原則：保障拆遷當(dāng)事人在拆遷過程中享有平等的權(quán)利，公平合理地確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方式。3.先補(bǔ)償后搬遷原則：拆遷人必須在對被拆遷人給予充分補(bǔ)償安置后，方可實(shí)施搬遷行為，切實(shí)保障被拆遷人的生活居住權(quán)益。4.妥善安置原則：以保障被拆遷人居住條件改善為出發(fā)點(diǎn)，通過多種安置方式，確保被拆遷人得到妥善安置。拆遷管理職責(zé)拆遷管理部門職責(zé)1.鎮(zhèn)江新區(qū)拆遷管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)拆遷工作的監(jiān)督管理和指導(dǎo)協(xié)調(diào)。具體職責(zé)包括：貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)拆遷管理的法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本轄區(qū)拆遷管理的具體措施和辦法。審核拆遷項(xiàng)目的相關(guān)資料，發(fā)放房屋拆遷許可證，對拆遷項(xiàng)目進(jìn)行備案管理。監(jiān)督拆遷實(shí)施單位的拆遷行為，調(diào)解拆遷糾紛，查處拆遷違法行為。負(fù)責(zé)拆遷評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審查和日常監(jiān)管，規(guī)范評估市場秩序。建立拆遷檔案管理制度，對拆遷項(xiàng)目資料進(jìn)行整理、歸檔和保管。2.相關(guān)部門職責(zé)：規(guī)劃建設(shè)部門負(fù)責(zé)審查拆遷項(xiàng)目的規(guī)劃選址和建設(shè)方案，確保拆遷項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。國土資源部門負(fù)責(zé)保障拆遷項(xiàng)目用地需求，辦理土地征收、出讓等相關(guān)手續(xù)。財(cái)政部門負(fù)責(zé)拆遷資金的籌集、監(jiān)管和撥付，確保拆遷補(bǔ)償資金及時足額到位。公安部門負(fù)責(zé)維護(hù)拆遷現(xiàn)場秩序，保障拆遷工作順利進(jìn)行，依法處理拆遷過程中的治安問題。信訪部門負(fù)責(zé)接待和處理拆遷信訪事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決拆遷矛盾糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定。拆遷實(shí)施單位職責(zé)1.拆遷實(shí)施單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事拆遷業(yè)務(wù)。2.拆遷實(shí)施單位受拆遷人的委托，具體實(shí)施拆遷工作，其主要職責(zé)包括：按照拆遷許可證確定的拆遷范圍、拆遷期限等要求，組織實(shí)施拆遷工作。向被拆遷人宣傳解釋拆遷政策法規(guī)，做好拆遷動員和思想工作。對被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查登記，核實(shí)房屋權(quán)屬、面積等情況，建立拆遷檔案。與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定及時支付補(bǔ)償款、提供安置房源。負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)場的安全管理和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做好拆遷過程中的各項(xiàng)服務(wù)工作。定期向拆遷管理部門報(bào)告拆遷工作進(jìn)展情況，及時反饋拆遷過程中出現(xiàn)的問題。拆遷程序拆遷計(jì)劃與方案制定1.拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，制定年度拆遷計(jì)劃，并報(bào)拆遷管理部門備案。2.拆遷人在實(shí)施拆遷前，應(yīng)當(dāng)制定拆遷方案，拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：拆遷范圍、拆遷期限。拆遷實(shí)施步驟和方法。拆遷補(bǔ)償安置方式及標(biāo)準(zhǔn)。拆遷資金預(yù)算及使用計(jì)劃。安置房源情況。拆遷工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和人員配備。拆遷過程中的安全保障措施。其他需要說明的事項(xiàng)。拆遷申請與審批1.拆遷人向拆遷管理部門提出拆遷申請時，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。拆遷計(jì)劃和拆遷方案。辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。2.拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，書面通知拆遷人并說明理由。3.拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷公告應(yīng)當(dāng)張貼在拆遷范圍內(nèi)的顯著位置，并通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體向社會發(fā)布。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂1.拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商，并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：拆遷當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址。被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途、權(quán)屬等情況。拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額及支付期限。安置用房的地點(diǎn)、面積、戶型、交付期限等情況。搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限。違約責(zé)任和爭議解決方式。其他需要約定的事項(xiàng)。2.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人不履行協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。3.在拆遷期限內(nèi)，拆遷實(shí)施單位與被拆遷人經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由拆遷管理部門進(jìn)行裁決。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到裁決申請之日起30日內(nèi)作出裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。拆遷實(shí)施與監(jiān)督1.拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和拆遷許可證確定的拆遷范圍、拆遷期限等要求，組織實(shí)施拆遷工作。拆遷期限不得擅自延長，確需延長的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向拆遷管理部門提出延期申請；拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。2.拆遷實(shí)施單位在拆遷過程中應(yīng)當(dāng)做好以下工作：對被拆遷房屋及附屬物進(jìn)行拍照、錄像，做好證據(jù)保全工作。妥善保管拆遷檔案資料，接受拆遷管理部門的監(jiān)督檢查。按照規(guī)定及時支付拆遷補(bǔ)償款，提供安置房源，確保被拆遷人按時搬遷。3.拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷實(shí)施單位的監(jiān)督管理，定期對拆遷項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。對違反拆遷管理規(guī)定的行為，依法予以查處。拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償：拆遷人按照被拆遷房屋的市場評估價，以貨幣形式對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購買的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按照規(guī)定結(jié)算差價。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)評估規(guī)范進(jìn)行評估。2.拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照評估價格的一定比例給予被拆遷人獎勵，具體獎勵比例由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況確定。3.拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供與被拆遷房屋建筑面積相當(dāng)?shù)陌仓糜梅浚凑找?guī)定結(jié)算差價。安置用房的建筑面積不得小于被拆遷房屋的建筑面積。因戶型設(shè)計(jì)等原因，安置用房建筑面積超過被拆遷房屋建筑面積的部分，由被拆遷人按照安置用房的成本價購買；安置用房建筑面積不足被拆遷房屋建筑面積的部分，由拆遷人按照被拆遷房屋的市場評估價給予補(bǔ)償。4.拆遷非住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、土地性質(zhì)等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照評估價格的一定比例給予被拆遷人獎勵，具體獎勵比例由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況確定。5.拆遷非住宅房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供與被拆遷房屋建筑面積相當(dāng)?shù)陌仓糜梅?，并按照?guī)定結(jié)算差價。安置用房的建筑面積不得小于被拆遷房屋的建筑面積。因戶型設(shè)計(jì)等原因，安置用房建筑面積超過被拆遷房屋建筑面積的部分，由被拆遷人按照安置用房的成本價購買；安置用房建筑面積不足被拆遷房屋建筑面積的部分，由拆遷人按照被拆遷房屋的市場評估價給予補(bǔ)償。同時，拆遷人還應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋評估價格的一定比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體補(bǔ)償比例由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況確定。安置房源1.拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理規(guī)劃安置房源，確保被拆遷人能夠及時得到妥善安置。安置房源可以是拆遷人自行建造的安置房，也可以是通過購買等方式取得的存量房。2.安置用房應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)房屋質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，具備基本的居住條件。拆遷人應(yīng)當(dāng)在安置用房交付前，完成房屋的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，并向被拆遷人提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書。3.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的時間和地點(diǎn)，將安置用房交付給被拆遷人。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)。搬遷補(bǔ)助與臨時安置補(bǔ)助1.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由拆遷管理部門根據(jù)實(shí)際情況確定。2.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向被拆遷人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積、安置方式等因素確定。3.因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷評估評估機(jī)構(gòu)選擇1.拆遷評估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)名錄中協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過投票、抽簽等方式確定。2.拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)等級，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務(wù)。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)對評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行審查，定期公布符合條件的評估機(jī)構(gòu)名錄。評估程序1.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)評估規(guī)范，對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，收集相關(guān)資料，并與被拆遷人協(xié)商確定評估時點(diǎn)。2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、裝修等因素，采用市場比較法、收益法、成本法等評估方法，對被拆遷房屋的市場價值進(jìn)行評估，并出具評估報(bào)告。3.評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評估依據(jù)、評估方法、評估結(jié)果等內(nèi)容，并由評估機(jī)構(gòu)蓋章和注冊房地產(chǎn)估價師簽字。評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)公示，接受被拆遷人的監(jiān)督。評估異議處理1.被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，并出具復(fù)核評估報(bào)告。2.被拆遷人對復(fù)核評估結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對評估報(bào)告進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見。法律責(zé)任拆遷人法律責(zé)任1.拆遷人未按照本辦法規(guī)定辦理拆遷相關(guān)手續(xù)，擅自實(shí)施拆遷的，由拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。2.拆遷人未按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定支付補(bǔ)償款、提供安置房源的，由拆遷管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法承擔(dān)違約責(zé)任，并按照未支付金額的一定比例向被拆遷人支付違約金。3.拆遷人采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被拆遷人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。拆遷實(shí)施單位法律責(zé)任1.拆遷實(shí)施單位未取得相應(yīng)資質(zhì)等級從事拆遷業(yè)務(wù)的，由拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，沒收違法所得，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。2.拆遷實(shí)施單位超越資質(zhì)等級范圍從事拆遷業(yè)務(wù)的，由拆遷管理部門責(zé)令限期改正，處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款；逾期不改正的，吊銷資質(zhì)證書。3.拆遷實(shí)施單位在拆遷過程中違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款：未按照拆遷許可證確定的拆遷范圍、拆遷期限實(shí)施拆遷的。未向被拆遷人宣傳解釋拆遷政策法規(guī)，做好拆遷動員和思想工作的。未對被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查登記，核實(shí)房屋權(quán)屬、面積等情況，建立拆遷檔案的。未與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，或者未按照協(xié)議約定及時支付補(bǔ)償款、提供安置房源的。未負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)場的安全管理和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，做好拆遷過程中的各項(xiàng)服務(wù)工作的。未定期向拆遷管理部門報(bào)告拆遷工作進(jìn)展情況，及時反饋拆遷過程中出現(xiàn)的問題的。評估機(jī)構(gòu)法律責(zé)任1.評估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：未按照國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)評估規(guī)范進(jìn)行評估的。出具虛假評估報(bào)告的。與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的。2.評