鐘秀路工程產(chǎn)品定位報告目錄第一局部工程市場分析第二局部工程立地分析第三局部工程定位分析1、宏觀市場分析2、競爭工程市場分析一、工程市場分析南通隔江與中國經(jīng)濟最興旺的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上海〞；蘇通大橋建成通車以后，已使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟圈。南通面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟輻射扇面，與上海有著相似的地理區(qū)位優(yōu)勢。上海南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉〞，城市概況

PART

1宏觀市場分析港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)新城區(qū)南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為根底，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形開展的態(tài)勢。開發(fā)區(qū)：以開展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。新城區(qū)：及行政中心、文化中心、體育中心、金融中心于一體新核心區(qū)域。港閘區(qū)：工業(yè)、商貿(mào)及居住為主的現(xiàn)代化北城區(qū)。主城區(qū)：全市的經(jīng)濟、文化、金融、貿(mào)易中心。城市產(chǎn)業(yè)格局

PART

1宏觀市場分析老城區(qū)為南通的商業(yè)中心，區(qū)域?qū)傩悦鞔_，板塊內(nèi)成熟便捷的生活、商業(yè)、交通、學(xué)區(qū)配套設(shè)施,對整個南通自住消費者都具有極強的吸引力。成熟的配套，稀缺的土地資源，使得老城區(qū)的房價穩(wěn)定在高位。2021年金鼎灣花園、萬濠華府、濠南君邑、恒盛尚海城等高端工程相繼面市，均價皆15000以上，藏瓏25000元/㎡的均價為整體市場峰值，自此老城區(qū)高端工程林立。裕豐大廈鳳凰匯晏園玖瓏城翰林府藏瓏金鼎灣花園萬濠華府本案蘇建花園城恒盛尚海灣未售項目在售項目老城區(qū)市場簡介

PART

1宏觀市場分析

PART

1市場新政分析

PART1市場新政分析綠洲國際北城一品閣調(diào)百花左岸第三街區(qū)蝶韻御庭東景國際尚層通富婦兒樂城現(xiàn)代生活廣場PART2競爭工程分析目前市場在售LOFT工程較少，除綠洲國際通富婦兒樂城工程外，根本以尾盤為主；北城一品工程預(yù)計將于2021年5月對外公開；蝶韻御庭工程預(yù)計將于2021年下半年對外公開；目前市場LOFT產(chǎn)品在售量體較少，市場存在一定的空白點。競爭工程根本情況表項目名稱總體量（萬㎡）產(chǎn)品開盤時間推出套數(shù)剩余套數(shù)綠洲國際9.7精裝LOFT2010.10.23308250閣調(diào)百花左岸1.37LOFT2010.12.1221429第三街區(qū)3.15LOFT2009.10.220080東景國際尚層2.5LOFT2009.12.343030現(xiàn)代生活廣場0.3LOFT2010.94112通富婦兒樂城2LOFT2010.10.16269221蝶韻御庭3精裝LOFT未推北城一品5.16LOFT未推PART2競爭工程分析占地：3.5萬㎡

建面9.7萬㎡容積率：2.77產(chǎn)品：LOFT戶型45-85㎡綠洲國際鳥瞰圖綠洲國際工程簡介：PART2競爭工程分析占地：3.18萬㎡

建面5.16萬㎡容積率：1.62產(chǎn)品：LOFT戶型44、52-54、93㎡北城一品鳥瞰圖北城一品工程簡介：北城一品位于南通市港閘區(qū)北翼新城核心區(qū)，長華路東側(cè)，南側(cè)為永和路，北側(cè)為草場河，東側(cè)為規(guī)劃道路。工程集商業(yè)、辦公、LOFT公寓于一體的綜合性商業(yè)工程；工程目前處于前期蓄水狀態(tài)，一期9#樓預(yù)計在3月底4月初開盤，目前發(fā)行VIP卡〔VIP卡分兩種：5萬元和10萬元，至工程開盤前，5萬元卡每天增值100元，10萬元卡每天增值200元).PART2競爭工程分析占地：0.14萬㎡

建面1.37萬㎡容積率：2.87產(chǎn)品：LOFT戶型58㎡閣調(diào)百花左岸鳥瞰圖閣調(diào)百花左岸工程簡介：

閣調(diào)百花左岸工程位于老城區(qū)百花苑西側(cè)、鐘秀路南側(cè)，工程總高度為88米，總層數(shù)18層，底層為沿街商鋪，2—18層為高品質(zhì)的挑高LOFT公寓，每套公寓約58㎡，工程已于12月12日開盤，200余套房源全部推出，均為58平米，層高4.7米的戶型，均價9500元/平方米，截至目前房源已根本售罄。PART2競爭工程分析占地：2㎡

建面3萬㎡容積率：1.5產(chǎn)品：LOFT戶型53、81、113㎡蝶韻御庭鳥瞰圖蝶韻御庭工程簡介：

蝶韻御庭位于南通市工農(nóng)路，小石橋北、工農(nóng)路側(cè)。工程規(guī)劃精裝LOFT產(chǎn)品；工程正在進(jìn)行前期的規(guī)劃設(shè)計，預(yù)計將于2021年上半年開工，秋季開盤。PART2競爭工程分析占地：1.45㎡

建面3.15萬㎡容積率：2.17產(chǎn)品：LOFT、酒店式公寓戶型63-115㎡第三街區(qū)鳥瞰圖第三街區(qū)工程簡介：

第三街區(qū)位于港閘區(qū)長平路與永揚路交匯處，開發(fā)商為南通遠(yuǎn)鵬置業(yè)，工程物業(yè)類別分為住宅、寫字樓和商鋪。工程LOFT產(chǎn)品于09年10月對外銷售，均價6000元/㎡，截至目前工程LOFT均價6800元/㎡。PART2競爭工程分析北城一品戶型圖閣調(diào)百花左岸戶型圖目前市場公開工程LOFT產(chǎn)品戶型主力面積段為52-67㎡；北城一品與閣調(diào)百花左岸在戶型設(shè)計上有一定的附加值表達(dá)，利用走道以及陽臺贈送面積，深受購房者青睞。項目名稱面積配比綠洲國際45-5231%61-6450%7212.50%846.50%閣調(diào)百花左岸58100.00%北城一品4412.50%9312.50%4712.50%52-5462.50%通富婦兒樂城61-6772.00%7514.00%8214.00%東景國際尚層525.00%61-6680.00%8115.00%PART2競爭工程分析目前市場在售工程LOFT產(chǎn)品根本以毛坯產(chǎn)品為主，市場均價段為6800-13000元/㎡，綠洲國際為精裝LOFT產(chǎn)品，均價13000元/㎡精裝本錢對外報價3500元/㎡；目前市場在售工程主力總價段在50-90萬元，50-60萬總價市場接受度較高；重點項目單價圖重點項目總價價圖PART2競爭工程分析綠洲國際戶型平面圖北城一品戶型平面圖目前市場LOFT產(chǎn)品建筑形態(tài)以板式樓為主，蝶韻御庭、北城一品為點式樓；因此導(dǎo)致工程LOFT產(chǎn)品朝向出現(xiàn)東南西北向；綠洲國際、第三街區(qū)LOFT產(chǎn)品分南北向，同一樓層南向高于北向過千元/㎡；閣調(diào)百花左岸工程均為南向，因此市場認(rèn)可度極高。項目名稱建筑形態(tài)LOFT朝向綠洲國際板式樓南北分布閣調(diào)百花左岸板式樓南向第三街區(qū)板式樓南向蝶韻御庭點式樓東南西北分布北城一品點式樓東南西北分布東景國際商城板式樓南向通富婦兒樂城板式樓南向PART2競爭工程分析目前市場競爭工程土地性質(zhì)均為商業(yè)性質(zhì)，使用年限均為40年；市場在售LOFT產(chǎn)品層高均為4.7米；水電性質(zhì)已民用為主，通管道煤氣，購房者對水電性質(zhì)以及是否通管道煤氣較為看重；對提升工程銷售價格尤為重要。競爭工程根本屬性表項目名稱年限水電性質(zhì)管道煤氣LOFT層高綠洲國際40民用不通4.7閣調(diào)百花左岸40民用通4.7第三街區(qū)40個人申請通4.7蝶韻御庭40未定4.7北城一品40個人申請通4.7東景國際商城50商業(yè)不通4.7通富婦兒樂城40商業(yè)不通4.7PART2競爭工程分析置業(yè)目的圖客源區(qū)域圖PART2競爭工程分析

PART

2LOFT市場總結(jié)1、工程立地分析2、工程SWOT分析3、確定工程定位出發(fā)點二、工程立地分析本項目項目東側(cè)薄荷廠房項目地塊現(xiàn)狀工程立地圖PART1工程立地分析工程總平圖項目數(shù)值規(guī)劃用地面積9704㎡占地面積2717㎡總建筑面積26400㎡商業(yè)建筑面積26294㎡建筑密度28%容積率2.72工程主要經(jīng)濟指標(biāo)PART1工程立地分析LOFT優(yōu)勢（Strength）S1.項目屬于老城區(qū)，市民認(rèn)可度高；

S2:項目周邊大配套齊全，緊鄰主干道交通便利S3：隨著周邊住宅項目銷售、交房入住，居住氛圍逐步增加；劣勢(Weakness)W1項目周邊有當(dāng)?shù)鼐用裨缒甑淖越ㄗ≌?，環(huán)境總的來說比較嘈雜，周圍建筑普遍形象陳舊，無形中會弱化本項目的檔次和品位。W2直接臨街：小區(qū)臨路，噪音污染較大，項目居住感，私密性不強機會(Opportunity)A、住宅市場不明朗（政策面），商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯；B、區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，土地的升值潛力大；SO策略在宣傳與推廣中強調(diào)地段的優(yōu)越和未來區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，及政策面商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢，提升項目關(guān)注度。WO策略1、提升物業(yè)水平，結(jié)合產(chǎn)品的特殊性，提高吸引力2、小戶型物業(yè)的自身優(yōu)勢和特殊投資價值威脅(Threat)A、價格相對較低區(qū)域的住宅項目沖擊；B、未來市場LOFT產(chǎn)品的量體逐步增加，市場面臨一定的競爭壓力ST策略A、拼搶時間，不在同一個時間段進(jìn)行拼殺；B、利用自身優(yōu)勢創(chuàng)新概念和營銷手段，綜合所有有利條件突出重圍擴大市場份額。

WT策略擬定合理價格和競爭策略，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心，同時利用自己所有商鋪，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，改善配套。PART2工程SWOT分析產(chǎn)品創(chuàng)新以可預(yù)期的成交量和成交速度為考量；迅速有效的找準(zhǔn)市場、占領(lǐng)市場并完成銷售目標(biāo)；創(chuàng)造南通市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌和創(chuàng)新地產(chǎn)概念。PART3確定工程定位出發(fā)點找出“LOFT工程〞的市場時機點：PART3確定工程定位出發(fā)點隨著房地產(chǎn)的開展以及未來土地供給量的匱乏，小高層、高層建筑將呈現(xiàn)越來越多的開展趨勢，同時，小高層也將是隨著城市的經(jīng)濟開展一步一步占據(jù)市場的主流的，從長遠(yuǎn)看，在一個不斷開展的城市中，高昂的土地價格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種，在成熟的中心區(qū)，這一趨勢更加明顯。隨著經(jīng)濟的開展和購置力的提高，選擇小高層物業(yè)的尊榮感與品位更非多層物業(yè)可比。〔1〕小高層物業(yè)的開展趨勢與存在價值PART3確定工程定位出發(fā)點PART3確定工程定位出發(fā)點物業(yè)：增加物業(yè)高端化標(biāo)準(zhǔn)，形成市場話題。增加物業(yè)效勞內(nèi)容，個性化效勞內(nèi)容、定制式效勞內(nèi)容等。如專屬預(yù)見式效勞，從客戶踏入售樓部那一刻起，就能體驗到人性化的效勞；禮品購置及包裝效勞、衣物干洗效勞、行李暫存效勞、餐廳預(yù)約效勞、協(xié)助安排家居裝修、旅游助理效勞等?！?〕物業(yè)的高檔配套PART3確定工程定位出發(fā)點三、工程定位分析1、工程顛覆與創(chuàng)新2、工程綜合定位3、工程客層定位4、工程推廣定位5、工程企劃表現(xiàn)〔一〕規(guī)劃創(chuàng)新總體思路建議PART1工程的顛覆與創(chuàng)新結(jié)論：走大型商場是死胡同！建議為產(chǎn)權(quán)小鋪路線?！捕愁嵏?-2層商場定位的理由：1、工程自身立地條件的缺乏〔占地僅2000多方，單層商業(yè)凈深缺乏，加上電梯筒、扶梯、消防樓梯及地下車庫入口影響，難以形成商業(yè)環(huán)流，商業(yè)動線不連貫不順暢；同時通車位嚴(yán)重缺乏?！?、周邊無商業(yè)格局，商場定位差異化路線難突破；3、如此局促的商場，2層商業(yè)人流到達(dá)度極弱，成為開發(fā)商揮之不去的雞肋；4、南通市空間距離及成熟商圈對本地購置力形成的阻力；PART1工程的顛覆與創(chuàng)新商業(yè)除了位于主樓中央的電梯筒外，在主樓電梯口增設(shè)一個觀光電梯，解決挑空景觀中庭的垂直交通，一層觀光電梯間內(nèi)墻設(shè)燈箱,彌補一層暗室弱勢；PART1工程的顛覆與創(chuàng)新建議售樓處、樣板區(qū)域先行，其中設(shè)立會所區(qū)域。會所布置咖啡廳、棋牌室、自助廚房、瑜伽室等除商業(yè)局部外其余局部均設(shè)計為LOFT復(fù)式結(jié)構(gòu)復(fù)式(LOFT)〔復(fù)式均為小戶型〕〔一〕、產(chǎn)品定位LOFT復(fù)式PART2工程綜合定位思考方向：戶型面積小、層高較高、特色創(chuàng)新〔參考戶型〕〔二〕、戶型建議房型設(shè)計外形不一定方正，但要與與其內(nèi)部靈活開敞的居住空間相吻合，同時可以利用錯層做到面積不變，但格局更立體，更富有視覺效果。內(nèi)部空間因其獨特性而成為設(shè)計創(chuàng)新的重要切入點。由于小戶型產(chǎn)品具有過渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長久，而是呈動態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長與變化的可能。PART2工程綜合定位——戶型定位3.9米3.9米2.15米2.8米2.8米PART2工程綜合定位——戶型定位提供一種空間上的變化，強調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費者的歡送PART2工程綜合定位——戶型定位自由組合空間通常所說的“躍廊式〞產(chǎn)品。戶戶南北通透、空間感強。多用間設(shè)計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住……可變的空間表達(dá)居住的個性PART2工程綜合定位——戶型定位廚房空間分開設(shè)置，功能動線完整合理，并可以較好的解決中國傳統(tǒng)烹飪中油煙對住宅其他生活空間的污染問題，是開敞局部的廚房空間更具實用性，同時通過櫥具、設(shè)備的裝飾功能，使其成為住宅空間內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景PART2工程綜合定位——戶型定位窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值。特色設(shè)計飄窗PART2工程綜合定位——戶型定位PART2工程綜合定位——戶型定位PART2工程綜合定位——戶型定位PART2工程綜合定位——戶型定位

1、從建筑本身來說，是通過