蘇地2003B42地塊商辦局部定位報告華燕市場部2021年6月前言作為一家專業(yè)房地產(chǎn)咨詢公司，我們將通過于各個業(yè)態(tài)目前在租賃市場及銷售市場的表現(xiàn)，從而復原出本案當前市場上的價值表現(xiàn)，通過市場價格對工程進行各個業(yè)態(tài)上的經(jīng)濟測算，以價值最大化的標準對工程進行最優(yōu)化的定位。蘇地2003B42地塊工程簡介本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氣氛本案三香路干將西路西環(huán)路高架蘇州高新區(qū)蘇州市市中心本案位于西環(huán)路高架與三香路的交界處，以西環(huán)路高架為界,本案正處于中心城區(qū)與蘇州高新區(qū)的交接處。本案未能擠入新城CBD區(qū)，僅屬于CBD的輻射范圍蘇地2003B42地塊工程簡介受地塊限制，本案未能融入新區(qū)CBD內(nèi)，但受CBD區(qū)的輻射影響工程東起國際經(jīng)貿(mào)大廈。西至運河公園，南依三香路，北靠活絡浜。區(qū)域受獅山橋影響。與新城CBD區(qū)產(chǎn)生阻隔，本案未能融入新區(qū)CBD內(nèi)，但受CBD區(qū)的輻射影響。蘇地2003B42地塊工程簡介工程由五星級酒店及辦公產(chǎn)權性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項目經(jīng)濟指標項目占地建筑面積16841㎡項目總建筑面積104182㎡其中地上建筑面積76005㎡地下建筑面積28177㎡機動車總停車數(shù)662容積率4.51辦公產(chǎn)品經(jīng)濟指標總共辦公層數(shù)（7-42F包括兩層設備層）36F預計總計銷售面積約57466㎡五星酒店總平圖辦公產(chǎn)權標準層辦公產(chǎn)品套內(nèi)使用面積：50-80平方米。單套間面積小，可分割。參與經(jīng)濟測算面積在57466㎡區(qū)位：中心和商務的交匯本體：生活屬性大于商務屬性12蘇地2003B42地塊工程簡介產(chǎn)品價值的思考——對于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？純辦公or效勞式公寓?

注：站在經(jīng)濟測算的角度，我們以價值最大化理論確定本案的產(chǎn)品落位。PART-1區(qū)域辦公市場簡析蘇州地區(qū)辦公市場目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)CBD三大辦公區(qū)為主新區(qū)CBD中心區(qū)辦公集中區(qū)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)本案

蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個區(qū)域內(nèi)各聚集了一局部寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州市整體在售辦公市場供不應求，價格穩(wěn)步上升。09年至今蘇州辦公市場總供給面積為208095平方米，09年至今蘇州辦公市場總成交面積為429695平方米，蘇州市場供求比為1：2.06。單位：㎡單位：元/㎡供求比蘇州地區(qū)辦公市場市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢明顯由于新區(qū)、園區(qū)沒有限高限制，新推出的寫字樓多為小高層或高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結構，使之能按客戶需求自由分割單位。這批寫字樓外觀新穎，設備先進，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過有實力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個寫字樓的檔次。金洲大廈光大銀行新區(qū)CBD園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)蘇州地區(qū)辦公市場兩大新崛起的辦公市場均表現(xiàn)供不應求，價格受個案影響起伏大根據(jù)兩大新生的辦公市場均出現(xiàn)銷售市場供不應求的狀態(tài)。兩大區(qū)域成交價格受個案影響呈現(xiàn)波動起浮狀態(tài)。09年至今園區(qū)供給面積77773平方米，09年至今園區(qū)成交面積163095平方米，園區(qū)供求比為1：2.09。09年至今新區(qū)成交面積163095平方米，單位：㎡單位：元/㎡單位：㎡單位：元/㎡蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)典型辦公樓一覽 項目名稱位置物業(yè)管理水平配套設施周圍商業(yè)配套商務氛圍檔次租金售價國際大廈星漢街★★★★電梯、中央空調(diào)銀行★★★★高檔租金100物業(yè)管理費2214000金融大廈星漢街★★★★電梯、中央空調(diào)銀行★★★★高檔租金100物業(yè)管理費1813000建屋大廈星湖街★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★高檔租金90物業(yè)管理費2210000商旅大廈星湖街★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★高檔租金75物業(yè)管理費1810000高峰會蘇繡路★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★★★高檔租金75物業(yè)管理費1812000環(huán)球188星海街★★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★★★高檔租金12022000加城大廈金雞湖路★★★電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市★★★中高租金65馨都廣場金雞湖路★★★電梯、中央空調(diào)銀行、歐尚超市★★★中高租金75宗藝開元東環(huán)路★★★中央空調(diào)、電梯銀行、郵局★★★中高租金48國際科技園機場路★★★中央空調(diào)、電梯超市、咖啡屋、餐廳★★★高檔租金48、物業(yè)管理8.5東環(huán)時代東環(huán)路★★★中央空調(diào)、電梯超市、咖啡屋、餐廳★★★中高租金50，物業(yè)管理費615000蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照〔環(huán)球188〕：目前是整個蘇州市高檔寫字樓標桿 高端個案參照〔環(huán)球188〕：采用高標準配置，整體品質(zhì)在整個蘇州市場屬于一流蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征

相對而言，園區(qū)的寫字樓分布較散，但根本已形成集中的寫字樓區(qū)域。

產(chǎn)品的檔次主要在中高檔以上，目前高檔產(chǎn)品環(huán)球188等

產(chǎn)品出租的方式予以經(jīng)營。

大多數(shù)寫字樓車庫或車位數(shù)量還有待增加，少數(shù)高檔寫字樓車庫或車位數(shù)量充足。

園區(qū)的寫字樓功能單純，其絕大局部都缺少輔助設施以及一些生活娛樂配套，如商務中心、接待中心、餐廳等。園區(qū)的寫字樓商務氣氛、生活工作氣氛明顯比往年活潑。在國內(nèi)外。園區(qū)的大局部寫字樓的租金主要在48—120元/平米/月的范圍。國際大廈和環(huán)球188租金和售價代表了目前蘇州寫字樓市場的最高標準。最高價格可達22000元/平方米，目前各個工程去化良好。蘇州地區(qū)辦公市場項目名稱位置物業(yè)管理水平配套設施周圍商業(yè)配套商務氛圍檔次產(chǎn)品不利點租售價格產(chǎn)品綜合力沿海國際中心干將西路★★★★★電梯、中央空調(diào)

——★★★★高檔徑深長，采光差，面積大租金85★★★★光大銀行西環(huán)路★★電梯銀行、超市★★★★中檔房型陳舊，走道窄租金45★★★長谷金融大廈宮巷口★★★★電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市★★★中高交通及商務、商業(yè)氛圍差租金47★★★★麗景苑干將東路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店★★★中高交通及商務、商業(yè)氛圍差租金70★★★★遠東大廈閶胥路★★★電梯銀行、歐尚超市★★★中高交通及商務、商業(yè)氛圍差租金25★★★泰華商城人民路★★★電梯商店、銀行等★★★★中低結構和布局差租金40★★★★金州大廈閶胥路★★★電梯無★★★中低——租金30★★★廣大商務樓臨頓路★★★電梯無★★★中高——租金40★★★嘉福寫字樓閶胥路★★★中央空調(diào)、電梯銀行、郵局★★★中高——租金70★★★市區(qū)典型辦公樓一覽 蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照〔沿海國際中心〕：對本案最具有參考意義的工程之一 座落：市政府北，干將路旁，主城中心唯一的花園廣場式商業(yè)綜合體概況：集五星級萬豪酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓和精品商業(yè)于一體，以174.8米的主城第一高樓，由開發(fā)商持有，正對外租賃中?？勺鈱訑?shù)為3—27層。辦公戶型面積：180-220平米物業(yè)管理費：12元/平米/月租金：75-85元/平米/月〔含水電〕層高：3.00米目前租賃情況：82%裝修本錢：毛坯西環(huán)路高架干將路沿海國際中心高端個案參照〔沿海國際中心〕：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借鑒作用 蘇州地區(qū)辦公市場古城最高建筑174.8米五星級萬豪國際酒店(29-49F)甲級寫字樓〔1-28F,30000㎡〕精裝公寓〔3-9F，13600㎡〕底商〔1-2F，3000㎡〕擁有5星級國際酒店配套，定位為蘇州最高檔的綜合商住廣場；175的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)可視性強，形象昭示性強。該工程區(qū)位位于老城區(qū)與新區(qū)的交界附近，屬于非CBD區(qū)域內(nèi)。該工程頂部為萬豪國際五星級酒店，與本案具有五星級酒店屬性相同。在品質(zhì)上該工程為老城區(qū)標桿工程，辦公租賃價格位于區(qū)域內(nèi)之首。蘇州地區(qū)辦公市場市區(qū)寫字樓的開發(fā)時間普遍都比園區(qū)的早幾年。

寫字樓主要集中在市區(qū)的主要干道沿線或附近，分布廣泛且總量較大。

物業(yè)管理水平并不高，效勞和寫字樓管理落后。

市區(qū)寫字樓在地理位置、交通、配套等方面占有絕對優(yōu)勢，成為其吸引客戶入住的主要因素之一。

寫字樓設施、房型布局、結構等普遍陳舊和落后，以中高和中低檔次寫字樓居多。

許多寫字樓的功能復雜，比方混合有商業(yè)、有居住、有辦公等租金水平大大低于新區(qū)或園區(qū)的，這是市區(qū)寫字樓的又一個優(yōu)勢。

出租率也很高，平均在85%以上。

市區(qū)辦公樓銷售價格維持在7000-220000元之間，租金除了沿海國際中心在100元其他工程根本在30-70間。市區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征 市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征

市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州外鄉(xiāng)中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機構或公司為主，特征比較明顯。

單個寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。

這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。

他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護公司的形象和價值等。蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)典型辦公樓一覽 項目名稱位置物業(yè)管理水平配套設施周圍商業(yè)配套商務氛圍檔次售價租售價格產(chǎn)品綜合力國際經(jīng)貿(mào)大廈南環(huán)西路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★中高檔9000租金60★★★★★金獅大廈獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔9500租金75★★★★★新地國際中心獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔13000租金95★★★★★金河國際大廈獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔13000租金72★★★★★金河國際中心獅山路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★中高檔12000租金75★★★★獅山峰匯獅山路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★

中高檔10000租金70★★★★新創(chuàng)大廈獅山路★★★電梯、中央空調(diào)人力資源銀行★★★中檔-----租金50★★★香格里拉獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)酒店、餐廳★★★★★高檔9500租金55★★★★蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照〔國際經(jīng)貿(mào)大廈〕：緊臨本案，另一個可參考的辦公工程座落：環(huán)西路高架與三香路交界處概況：共25層的辦公格局，近10年左右的歷史，由于當?shù)毓ど虆f(xié)會入駐，因此在當?shù)鼐邆湟欢ㄓ绊憽＾k公戶型面積：138-248平米租金：55-60元/平米/月〔含物業(yè)管理費〕層高：3.5米裝修本錢：毛坯得房率：75%目前租賃情況：98%的入駐率。公司情況：以外貿(mào)、駐蘇州公司分支機構居多。蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照〔國際經(jīng)貿(mào)大廈〕：品質(zhì)感相比新興辦公工程有劣勢，車位緊缺。國際經(jīng)貿(mào)大廈由于開發(fā)年限較早，整體品質(zhì)老化嚴重。整體形象對于注重形象的外資企業(yè)不具有吸引力。由于前期規(guī)劃考慮缺乏，區(qū)域內(nèi)可停車位缺乏，目前出現(xiàn)搶“車位置〞現(xiàn)象。蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征

新區(qū)的寫字樓主要位于獅山路一帶的新區(qū)的“中央商貿(mào)區(qū)〞，其比較集中，互相之間的距離較近。

在新區(qū)相對集中的寫字樓區(qū)域內(nèi)，商務氣氛、商業(yè)配套等較好。

這一區(qū)域的寫字樓裝修和產(chǎn)品塑造要求高，且單體的規(guī)模都較大。

主要寫字樓的租售率、租金均高于市區(qū)寫字樓的水平。

寫字樓的風格和提供的效勞差異性大，雷同性較小。

新區(qū)主要高檔寫字樓的功能設計上考慮全面，能滿足除辦公之外的其他一些效勞。目前新區(qū)寫字樓工程以在租賃方式為主，整個樓盤出租率到達70-85%左右，國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率高達98%，租金體系控制在80元/平方米/月。銷售價格僅在9000-12000元/平方米。

客戶群以外資企業(yè)或機構，外省市公司機構，及蘇州外鄉(xiāng)外向性公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。

客戶群以中小型的公司最多，主要從事管理或效勞類的業(yè)務，兼有局部生產(chǎn)加工性的公司新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征 蘇州地區(qū)辦公市場1、目前蘇州地區(qū)及各個板塊內(nèi)可售辦公市場供不應求。2、各工程間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。3、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場較高，新區(qū)入住率高達80%。4、新區(qū)可售的產(chǎn)品價格由于品質(zhì)較老化，價格根本在9000-12000元/平方米。蘇州市區(qū)辦公市場總結 PART-2純辦公形態(tài)經(jīng)濟測算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算3A甲級寫字樓工程自身經(jīng)濟指標工程根本定位——3A甲級寫字樓開展商對工程的預期利潤價值最大實現(xiàn)工程所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算工程定價依據(jù)——參照周邊工程的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。市場租金收益還原法周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準價格根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。收益還原價格根據(jù)周邊在售辦公項目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原那么選取工程進行辦公產(chǎn)權方案的優(yōu)化方式。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算市場比較法——選取新河國際大廈及環(huán)球188作為銷售型辦公定價參照比較項目權重金河國際中心（參考權重70%）環(huán)球188（參考權重30%）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置101100.091100.09商務氛圍301100.271500.2硬件配置10900.111400.07立面形象101000.11800.05戶型設計101000.11200.08配套設施101100.091200.08物業(yè)管理201000.21500.13合計1000.960.71項目當前市場均價（元/平方米）1200019000系數(shù)還原價格（元/平方米）1152013490本案市場擬合價格=11520×70%+13490×30%=12100元/㎡。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算收益復原法——以國際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國際中心作為工程收益定價依據(jù)國際經(jīng)貿(mào)大廈租金在45元/平方米/月；（不含物業(yè)費）出租率為98%沿海國際中心租金在80元/平方米/月；（不含物業(yè)費）出租率為80%通過調(diào)整，建議本案的租金在75元/平方米/月，折合年收益為900元/平方米/年。確保90%以上的出租率本案的租金復原==13644元/㎡以本案40年的經(jīng)營使用年限，以銀行五年以上年基準利率下限5.94%純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟測算定價總結——在目前市場環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售方案1：辦公出售當前市場比準價格為12100元/㎡方案2：辦公出租當前租金復原價格為13644元/㎡√PART-3效勞式公寓市場簡析本案位置中翔麗晶8000元/㎡〔在售〕飛凡第5街8600元/㎡〔在售〕金楓國際8500元/㎡〔在售〕印象198000元/㎡〔在售〕上城9000元/㎡〔在售〕環(huán)球18828000元/㎡〔在售〕永誠國際廣場8000元/㎡〔在售〕蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場目前蘇州市在售的效勞式公寓售價差異明顯樓盤名稱地理位置物業(yè)形態(tài)總建面積總套數(shù)容積率主力面積上城

長江路花苑東路路口住宅、商業(yè)23000平米250套1.845平米飛凡第5街蘇福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3萬平米300套2.035~40平米金楓國際吳中區(qū)金楓南路9號公寓、商鋪7.7萬平米/3.040~60平米中翔麗晶相城大道大潤發(fā)北側(cè)酒店式公寓26萬平米924戶2.550-67平米永誠國際廣場吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心公寓63000平米864戶340-130平米環(huán)球188左岸商業(yè)街酒店公寓18萬平米/1083~105平米印象19吳中區(qū)東吳北路19號酒店式公寓17500平米277戶4.840~50平米除環(huán)球188外，其他產(chǎn)品面積以50平方米的小戶型為主目前主要在售酒店式公寓主力面積大多集中在40-60㎡之間，而絕對高端的工程主力面積集中在80-100平米左右，且集中在園區(qū)；工程多為復合型地產(chǎn)，容積率總體不高，高端綜合體工程相對較少；蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場樓盤名稱產(chǎn)品亮點配套服務設施風格備注上城全明空間構造，4.95米層高兩層獨立設計，全部精裝修長江路沿街純一層商鋪現(xiàn)代風格無酒店服務飛凡第5街5米層高的酒店式公寓凱馬廣場的商業(yè)配套現(xiàn)代風格無酒店服務金楓國際挑空高達4.98米，附贈4平米花臺金楓商業(yè)核心圈/華潤超市簡約現(xiàn)代4-11層挑高住宅、毛坯，無酒店服務中翔麗晶歐典裝修商務會所簡約現(xiàn)代無酒店服務、戴德梁行提供高品質(zhì)物業(yè)服務永誠國際廣場4.9米挑高空間、精裝修2萬平方米綜合商業(yè)廣場

現(xiàn)代簡約產(chǎn)權40年環(huán)球1884.2米大空間，豪華裝修左岸商業(yè)街，天虹百貨等現(xiàn)代ARTDECO新加坡FRASERS運營管理并提供居家式酒店服務印象19精品樣板房/豪華酒店式裝修商業(yè)裙樓，酒店會所現(xiàn)代無酒店服務產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為工程入市的附加值蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場樓盤名稱所在區(qū)域價格價格描述上城高新區(qū)均價9500元/㎡全精裝修酒店式公寓復式挑高4.95米飛凡第5街吳中區(qū)起價9000元/㎡總價35萬左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高金楓國際高新區(qū)均價8500元/㎡40－90㎡時尚空間，挑空高達4.98米，1層價格換取2層面積中翔麗晶相城區(qū)均價8000元/㎡目前剩余百套左右，價格上漲500元/㎡永誠國際廣場吳中區(qū)均價8500元/㎡4.8米挑高菜單式精裝修環(huán)球188園區(qū)均價28000元/㎡軟、硬裝全配豪華裝修，裝修成本5000-6000元/㎡印象19吳中區(qū)均價8500元/㎡精裝修酒店式公寓環(huán)球188憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢使價格脫離普通酒店式公寓市場蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場樓盤名稱所在區(qū)域開盤時間去化描述上城高新區(qū)2009年6月目前去化90%，月去化30-35套飛凡第5街吳中區(qū)2008年8月酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金楓國際高新區(qū)2009年6月公寓部分去化60%，月去化33-35套中翔麗晶相城區(qū)2009年6月目前去化80%，月去化45-50永誠國際廣場吳中區(qū)2009年8月目前去化50%，月去化48-50環(huán)球188園區(qū)2009年8月公寓目前去化70%，月去化50-55套印象19吳中區(qū)2008年5月目前已去化90%，月去化15-18套園區(qū)及新區(qū)的酒店公寓產(chǎn)品由于商務配套及產(chǎn)品等優(yōu)勢，去化率明顯高于其他區(qū)域的工程。具備售價優(yōu)勢的諸如中翔麗晶等工程，去化同樣相對較高。環(huán)球188的表現(xiàn)為本案入市說明市場存在對高端品質(zhì)公寓的購置力及需求蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場參照個案〔環(huán)球188〕：唯一一個能參照的高檔在售效勞式公寓設備效勞配套：全球最正確效勞式公寓管理公司FrasersHospitality提供酒店式效勞中央空調(diào)系統(tǒng)配套中央新風系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng)公寓主衛(wèi)配備新型地暖系統(tǒng)24小時頂級酒店式效勞享受尊崇時光全落地玻璃窗，立體自然采光公寓電梯獨立運行，確保出行入樓更私密更舒適蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場參照個案〔環(huán)球188〕：主力面積段相比一般酒店式公寓要多該工程主力面積段在83-105，以一室一廳的產(chǎn)品為主蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場樣板房標準參照個案〔環(huán)球188〕：精裝修提升了整個工程的品質(zhì)蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場

零散分布，高端項目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段，在售高端項目相對較少。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長。

普通產(chǎn)品價格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售價更多依賴高標準裝修與高品質(zhì)服務產(chǎn)生的附加值。綜合體項目強化配套，提升產(chǎn)品附加值。

普通產(chǎn)品面積集中在40-60平，裝修標準800-1500元/平米，售價8500-11000元/平米；在售高端產(chǎn)品面積在80平以上；裝修標準3000以上，售價20000-25000元/平米。園區(qū)酒店公寓的租金回報率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。蘇州地區(qū)效勞式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場區(qū)域案名主力面積戶型租金（元/平米/月）目前同區(qū)域住宅二手售價（元/平米）平均收益率中心城區(qū)富達大廈40-501-1-135-40100004.20%自由之邑40-761-1-130-3590004.6%摩登99501-1-135-4080006.00%吳中區(qū)凱悅公寓401-1-14068007.5%藍調(diào)都匯40-501-1-140

80006.0%新區(qū)獅山麗晶401-1-14590006.1%獅山峰會862-1-138100004.5%御庭國際公寓531-1-11201100013.9%匯豪國際35-451-1-155-65110006.0%園區(qū)晶匯新屹40-701房1廳35-5060008-10%中茵皇冠國際60/951房1廳2房2廳100-150240006-8%雅戈爾YARK公館40-501房1廳60140005%租賃工程租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢老城區(qū)：租賃產(chǎn)品多為改造工程，整體檔次較低；主力面積集中于40-50平米；租金集中于35-40元/平方米/月，收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年輕或企業(yè)小白領為主，在售工程少。新區(qū)：租賃產(chǎn)品集中于獅山路附近；面積范圍從35-95平方米不等，以一室一廳產(chǎn)品為主；租金水平在35-150元/平方米/月之間，平均收益率在5%-10%之間；目前區(qū)域內(nèi)在售酒店式公寓工程不多，80平方米以上客戶構成以外資、合資企業(yè)管理層及歐美客源為主，35-45平方米之間為在高新區(qū)工作的白領、年輕客戶為主蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場本案的自己身條件要求本案應該向更高一層定位邁進產(chǎn)業(yè)的升級及五星級酒店管理為本案向區(qū)域頂級效勞式公寓作為有利支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場以本案周邊的五星級酒店作為參照，確定本案的租金落位本案萬豪五星級酒店香格里拉酒店新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報率區(qū)域案名主力面積戶型長期租金（元/平方米/月）已除去服務費用中心城區(qū)萬豪酒店40-501-1-1311新區(qū)新城花園酒店50-601-1272香格里拉大酒店60-651-1-1290新城花園酒店萬豪五星級酒店香格里拉大酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照〔新城花園酒店〕：與本案最接近的五星級酒店本案新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場舊樓新樓高端個案參照〔新城花園酒店〕：目前長期客全部集中在新樓區(qū)，外國人居多舊樓租金明顯低于新樓該工程以地上車位與地下車位結合，停車系統(tǒng)井然有序蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照〔新城花園酒店〕：花園行政樓的奢華體驗與家的溫馨舒適安靜的行政酒廊每天安排五次茶點，包括早餐，午間小點，下午茶，雞尾酒開胃小點，以及晚間巧克力小點飲料，還有整晚供給的自助飲料?；▓@行政酒廊備有各類國際報刊雜志，書籍和高速上網(wǎng)區(qū)域。具有行政配套效勞行政房和行政套房，高速的上網(wǎng)寬帶讓您與外界的商談接洽迅捷便利，數(shù)字客房系統(tǒng)，量身定制了五大效勞版塊，具有特色的室內(nèi)無線上網(wǎng)系統(tǒng)貼身管家將提供您獨享的房內(nèi)快速入住和離店手續(xù)以及無微不至的禮賓效勞。對客戶開放一周提供5個小時會議室滿足商務的需求。蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照〔新城花園酒店〕：花園行政樓的奢華體驗與家的溫馨康樂伴您尊享高貴、健身房

、游泳池模擬高爾夫射擊、臺球、乒乓球、棋牌、室美容美發(fā)1、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店效勞機構。2、整體品質(zhì)高，且硬件效勞設施配套完善，軟件效勞到達人性化3、新城花園由于價格優(yōu)勢入駐率相比其他工程較高，入住率高達70%。4、目前價格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在272-311元/平方米/月〔含管理費及裝修〕本案周邊酒店產(chǎn)品長期租賃市場總結蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場PART-4效勞式公寓形態(tài)經(jīng)濟測算效勞式公寓形態(tài)經(jīng)濟測算商務型效勞式公寓周邊環(huán)境資源工程根本定位——國際化效勞式公寓五星級酒店的配套利潤價值最大實現(xiàn)工程所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位工程定價依據(jù)——參照周邊工程的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法根據(jù)周邊在售服務式公寓項目銷售價格對比確定本案均價。市場租金還原價格周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準價格根據(jù)周邊在售服務式公寓項目售格對比確定本案均價。收益還原價格根據(jù)周邊在售酒店項目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原那么選取工程進行酒店式產(chǎn)權最后的利潤經(jīng)濟測算。效勞式