住宅房屋預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為加強(qiáng)住宅房屋預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)從事住宅房屋預(yù)售活動及其管理。本辦法所稱住宅房屋預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。（三）基本原則1.依法管理原則住宅房屋預(yù)售活動及其管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，確保各項行為合法合規(guī)。2.公平公正原則保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人和其他相關(guān)方的合法權(quán)益，維護(hù)市場公平競爭環(huán)境，在預(yù)售管理過程中做到公平對待各方，公正處理各類問題。3.信息公開原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實、及時地向社會公開預(yù)售房屋的相關(guān)信息，保障購房人的知情權(quán)，促進(jìn)市場信息透明化。二、預(yù)售許可管理（一）預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照土地出讓合同的約定，足額支付土地出讓金，取得合法的土地使用權(quán)證書，確保土地來源合法合規(guī)，為后續(xù)的房屋建設(shè)奠定基礎(chǔ)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是確保房屋建設(shè)符合城市規(guī)劃要求的重要憑證，施工許可證則是允許房屋正式施工建設(shè)的法定文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需同時具備這兩個證件，才能開展預(yù)售活動，保證房屋建設(shè)的合法性和規(guī)范性。3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一條件旨在防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目預(yù)售，保障房屋建設(shè)的順利進(jìn)行。投入足夠的資金是保證工程質(zhì)量和按時交付的關(guān)鍵，明確施工進(jìn)度和竣工交付日期則為購房人提供了明確的預(yù)期。4.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售許可證明是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售的法定憑證，未經(jīng)取得該證明而進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法行為。房產(chǎn)管理部門在核發(fā)預(yù)售許可證明時，將嚴(yán)格審查企業(yè)是否符合上述各項條件。（二）申請與受理1.申請材料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.受理程序房產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的申請材料后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。對符合預(yù)售條件的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證。對不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定，說明理由，并告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。（三）預(yù)售許可的變更與注銷1.變更房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證明上核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房，不得擅自變更。如需變更預(yù)售許可內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)向原許可機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)審查符合條件的，準(zhǔn)予變更；不符合條件的，不予變更，并書面說明理由。2.注銷有下列情形之一的，原許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法注銷商品房預(yù)售許可：開發(fā)企業(yè)申請注銷的；預(yù)售許可有效期屆滿未延續(xù)的；開發(fā)項目依法終止的；因不可抗力導(dǎo)致許可事項無法實施的；法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷的其他情形。三、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號，否則，該廣告和說明書不得作為商品房預(yù)售合同的組成部分，對開發(fā)企業(yè)沒有約束力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（二）合同內(nèi)容商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2.商品房基本狀況，包括房屋的位置、面積、戶型、朝向等；3.商品房的銷售方式；4.商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11.解決爭議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約定的其他事項。（三）合同履行1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給承購人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知承購人。2.承購人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款方式和時間支付房價款。逾期付款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（四）合同變更與解除1.經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除商品房預(yù)售合同。變更或者解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。2.有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。四、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則住宅房屋預(yù)售資金實行?？顚Ｓ谩舸鎯?、政府監(jiān)管的原則。房產(chǎn)管理部門會同銀行對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于房屋建設(shè)，保障購房人的利益。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可前，按照預(yù)售項目設(shè)置專用賬戶，用于商品房預(yù)售資金的收存、支出和使用管理。專用賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)其他資金賬戶分開，獨(dú)立核算。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可后10日內(nèi)，將專用賬戶的開戶銀行、賬號報房產(chǎn)管理部門備案。（三）資金繳存房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的比例，將預(yù)售資金足額繳存到專用賬戶。繳存比例根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用，一般可分為基礎(chǔ)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、竣工驗收備案等節(jié)點。（四）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計劃進(jìn)行審核，對符合規(guī)定的，在3個工作日內(nèi)予以撥付。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付工程建設(shè)進(jìn)度款、購買建筑材料、設(shè)備和支付法定稅費(fèi)等與項目建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用，不得挪作他用。（五）監(jiān)督管理1.房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同銀行定期對預(yù)售資金的繳存、使用情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令開發(fā)企業(yè)整改。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房產(chǎn)管理部門和購房人提供預(yù)售資金繳存、使用情況的報告，接受社會監(jiān)督。五、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.未取得商品房預(yù)售許可證明，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由原許可機(jī)關(guān)予以撤銷，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售款項的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法使用款項20%以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗收或者驗收不合格的房屋交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定處罰。（二）購房人權(quán)益保護(hù)1.開發(fā)企業(yè)未按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償購房人的損失。2.因開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е沦彿咳藷o法取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）其他相關(guān)責(zé)任1.房產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.銀行未按照本辦法規(guī)定履行監(jiān)管職責(zé)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正；拒不改正的，可暫停其預(yù)