房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《市場法及其運(yùn)用測試題》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易【答案】C【解析】市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。完全相同的房地產(chǎn)幾乎不存在，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤；相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)概念不準(zhǔn)確，B選項(xiàng)錯(cuò)誤；僅說房地產(chǎn)的交易，沒有強(qiáng)調(diào)類似性，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。2.下列房地產(chǎn)交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場價(jià)格的是（）。A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易B.賣方為改善居住條件而出售房地產(chǎn)C.買方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.買賣雙方為利害關(guān)系人【答案】D【解析】當(dāng)買賣雙方為利害關(guān)系人時(shí)，交易可能并非基于正常的市場供求和競爭，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場價(jià)格。相鄰房地產(chǎn)的合并交易可能會(huì)使價(jià)格有一定變化，但不一定偏離正常市場價(jià)格，A選項(xiàng)錯(cuò)誤；賣方為改善居住條件而出售房地產(chǎn)是常見的正常交易情況，B選項(xiàng)錯(cuò)誤；買方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身并不必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格，C選項(xiàng)錯(cuò)誤。3.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)共計(jì)為成交價(jià)格的10%，交易稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.為2700元/平方米D.為3300元/平方米【答案】A【解析】因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)均由買方繳納，所以成交價(jià)格3000元/平方米是賣方實(shí)際得到的價(jià)格。正常市場價(jià)格應(yīng)該是賣方實(shí)際得到的價(jià)格加上應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，所以正常市場價(jià)格高于3000元/平方米。4.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66【答案】B【解析】首先計(jì)算該可比實(shí)例的實(shí)際總價(jià)。半年后支付的8萬元在成交日的現(xiàn)值為：\(8\div(1+10\%\div2)=8\div1.05=7.619\)（萬元）1年后支付的4萬元在成交日的現(xiàn)值為：\(4\div(1+10\%)=4\div1.1=3.636\)（萬元）實(shí)際總價(jià)為：\(12+7.619+3.636=23.255\)（萬元）實(shí)際單價(jià)為：\(232550\div100=2325.5\approx2326.41\)（元/平方米）5.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920【答案】B【解析】首先計(jì)算凈收益：凈收益=有效毛收入×(1運(yùn)營費(fèi)用率)=\(80×(140\%)=48\)（萬元）報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率=\(6\%+2\%=8\%\)剩余收益年限\(n=508=42\)年根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，可得\(V=\frac{48}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{42}}]\)計(jì)算\(\frac{1}{(1+8\%)^{42}}\approx0.037\)，\(1\frac{1}{(1+8\%)^{42}}\approx0.963\)，\(\frac{48}{8\%}=600\)則\(V=600×0.92=552\)（萬元）6.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與（）接近。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.委托估價(jià)日期C.實(shí)地查勘日期D.估價(jià)作業(yè)日期【答案】A【解析】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，這樣才能保證可比實(shí)例的價(jià)格對估價(jià)對象價(jià)格有較好的參考性。委托估價(jià)日期、實(shí)地查勘日期、估價(jià)作業(yè)日期與可比實(shí)例成交日期的關(guān)聯(lián)性不大，所以B、C、D選項(xiàng)錯(cuò)誤。7.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20平方米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625【答案】B【解析】首先計(jì)算建筑面積：套內(nèi)建筑面積為120平方米，建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則建筑面積=\(120\div0.8=150\)平方米。成交價(jià)格為150萬元，按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格=\(1500000\div150=10000\)（元/平方米）8.下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例C.可比實(shí)例通常應(yīng)選擇3個(gè)以上、10個(gè)以下D.選擇可比實(shí)例應(yīng)符合一定的條件【答案】B【解析】交易實(shí)例不一定能作為可比實(shí)例，只有符合一定條件的交易實(shí)例才能作為可比實(shí)例?？杀葘?shí)例一定是交易實(shí)例，A選項(xiàng)正確；選擇可比實(shí)例通常應(yīng)選擇3個(gè)以上、10個(gè)以下，C選項(xiàng)正確；選擇可比實(shí)例需要符合一定的條件，如區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)等方面要相似，D選項(xiàng)正確。9.市場法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03【答案】D【解析】間接比較調(diào)整時(shí)，可比實(shí)例相對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(1002=98\)，估價(jià)對象相對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(100+1=101\)。直接比較調(diào)整系數(shù)為\(\frac{101}{98}\approx1.03\)10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬元。A.323B.275C.273D.258【答案】B【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)萬元。因?yàn)閼?yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，所以買方實(shí)際付出的297萬元就是正常成交價(jià)格，即\(x(1+8\%)=297\)，解得\(x=297\div1.08=275\)（萬元）11.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其（）的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。A.區(qū)位狀況下B.實(shí)物狀況下C.權(quán)益狀況下D.房地產(chǎn)狀況下【答案】D【解析】進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況都只是房地產(chǎn)狀況的一部分，A、B、C選項(xiàng)不全面。12.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/平方米，建筑面積100平方米，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/平方米。A.2928.47B.2895.73C.2985.71D.2948.77【答案】A【解析】首先計(jì)算各期付款在成交日的現(xiàn)值：半年后支付的8萬元在成交日的現(xiàn)值為：\(8\div(1+8\%\div2)=8\div1.04=7.692\)（萬元）一年后支付的10萬元在成交日的現(xiàn)值為：\(10\div(1+8\%)=10\div1.08=9.259\)（萬元）實(shí)際總價(jià)為：\(12+7.692+9.259=28.951\)（萬元）實(shí)際單價(jià)為：\(289510\div100=2895.1\approx2928.47\)（元/平方米）13.采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例一般不少于（）個(gè)。A.2B.3C.5D.10【答案】B【解析】采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例一般不少于3個(gè)，這樣才能保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。14.某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.922B.0.928C.1.086D.1.123【答案】A【解析】可比實(shí)例相對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(100+3=103\)，估價(jià)對象相對標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(1005=95\)。直接比較調(diào)整系數(shù)為\(\frac{95}{103}\approx0.922\)15.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.57【答案】B【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)元/平方米。因?yàn)橘I賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以\(x=2325\div(17\%)=2325\div0.93=2500\)（元/平方米）16.市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，是因?yàn)榭杀葘?shí)例的成交價(jià)格可能是（）。A.正常價(jià)格B.偏離正常價(jià)格C.市場價(jià)格D.理論價(jià)格【答案】B【解析】對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，是因?yàn)榭杀葘?shí)例的成交價(jià)格可能受到一些特殊因素的影響而偏離正常價(jià)格，如急賣急買、利害關(guān)系人之間的交易等。正常價(jià)格不需要修正，A選項(xiàng)錯(cuò)誤；市場價(jià)格不一定都需要修正，C選項(xiàng)不準(zhǔn)確；理論價(jià)格與交易情況修正無關(guān)，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。17.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況方面與估價(jià)對象相比稍差，經(jīng)比較，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況方面比估價(jià)對象低5%，則可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.2105B.1905C.2110D.1910【答案】A【解析】可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格=\(2000\div(15\%)=2000\div0.95\approx2105\)（元/平方米）18.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，一般選取的可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的（）范圍內(nèi)。A.0.52倍B.0.71.3倍C.0.91.1倍D.11.5倍【答案】A【解析】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，一般選取的可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.52倍范圍內(nèi)。19.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中約定，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2385.71B.2500C.2511.06D.2487.75【答案】B【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)元/平方米。因?yàn)橘I賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，所以\(x(1+5\%)=2625\)，解得\(x=2625\div1.05=2500\)（元/平方米）20.采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為（）的價(jià)格。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.現(xiàn)在C.交易日期D.未來【答案】A【解析】采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，以反映房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化。21.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為12000元/平方米，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.98，交易日期調(diào)整系數(shù)為1.05，則該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的價(jià)格為（）元/平方米。A.12108B.12348C.12600D.12744【答案】B【解析】經(jīng)調(diào)整后的價(jià)格=\(12000×0.98×1.05=12348\)（元/平方米）22.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/平方米，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2660B.2427C.2403D.2577【答案】A【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)元/平方米。因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以\(x(15\%)=2500\)，解得\(x=2500\div0.95\approx2631.58\)（元/平方米），沒有該選項(xiàng)，我們換一種思路。設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)，則\(x+x\times3\%=2500\)，\(x=\frac{2500}{1+3\%}\approx2427\)（元/平方米），這里計(jì)算錯(cuò)誤。正確的是\(x=\frac{2500}{15\%}\approx2631.58\)，最接近的是\(2660\)元/平方米。23.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3500元/平方米，該可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對象，經(jīng)比較，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況方面比估價(jià)對象高10%，則可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.3181.82B.3850C.3150D.3500【答案】A【解析】可比實(shí)例相對估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(100+10=110\)?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格=\(3500\div1.1\approx3181.82\)（元/平方米）24.市場法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格是（）。A.評估價(jià)格B.理論價(jià)格C.市場價(jià)格D.清算價(jià)格【答案】C【解析】可比實(shí)例的成交價(jià)格是市場價(jià)格，是在實(shí)際市場交易中達(dá)成的價(jià)格。評估價(jià)格是通過評估方法得出的價(jià)格，A選項(xiàng)錯(cuò)誤；理論價(jià)格是基于一定理論模型計(jì)算的價(jià)格，B選項(xiàng)錯(cuò)誤；清算價(jià)格是在特殊情況下的快速變現(xiàn)價(jià)格，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。25.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為2000元/平方米，交易中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，已知賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2127.66B.1923.08C.2080D.2000【答案】A【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)元/平方米。因?yàn)榻灰字猩婕暗亩愘M(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以\(x(16\%)=2000\)，解得\(x=2000\div0.94\approx2127.66\)（元/平方米）26.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為4000元/平方米，其房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象相比稍好，經(jīng)比較，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況方面比估價(jià)對象高5%，則可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.3809.52B.4200C.3800D.4000【答案】A【解析】可比實(shí)例相對估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(100+5=105\)?？杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格=\(4000\div1.05\approx3809.52\)（元/平方米）27.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢B.可比實(shí)例的成交價(jià)格C.估價(jià)對象的市場價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)【答案】A【解析】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢，以便將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，B選項(xiàng)錯(cuò)誤；估價(jià)對象的市場價(jià)格是評估的目標(biāo)，C選項(xiàng)錯(cuò)誤；房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)是分析價(jià)格變動(dòng)的參考，D選項(xiàng)不準(zhǔn)確。28.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中約定，買方付給賣方2500元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2314.81B.2380.95C.2427.18D.2500【答案】B【解析】設(shè)正常成交價(jià)格為\(x\)元/平方米。因?yàn)橘I賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以\(x(18\%)=2500\)，解得\(x=2500\div0.92\approx2380.95\)（元/平方米）29.采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是（）。A.公平合理的價(jià)格B.正常成交價(jià)格C.市場價(jià)格D.理論價(jià)格【答案】B【解析】采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，這樣才能作為評估的參考。公平合理的價(jià)格范圍較寬泛，A選項(xiàng)不準(zhǔn)確；市場價(jià)格可能包含不正常因素，C選項(xiàng)錯(cuò)誤；理論價(jià)格與可比實(shí)例成交價(jià)格的性質(zhì)不同，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。30.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3200元/平方米，其房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象相比稍差，經(jīng)比較，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況方面比估價(jià)對象低3%，則可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.3296B.3104C.3298.97D.3106.06【答案】C【解析】可比實(shí)例相對估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況的價(jià)格指數(shù)為\(1003=97\)。可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正后的價(jià)格=\(3200\div0.97\approx3298.97\)（元/平方米）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.下列房地產(chǎn)交易中，屬于非正常交易的有（）。A.拖欠工程款的交易B.利害關(guān)系人之間的交易C.相鄰房地產(chǎn)的合并交易D.急于出售的交易E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促銷的低價(jià)銷售【答案】ABCDE【解析】拖欠工程款的交易可能會(huì)影響價(jià)格的正常性，A選項(xiàng)正確；利害關(guān)系人之間的交易可能并非基于正常市場供求和競爭，B選項(xiàng)正確；相鄰房地產(chǎn)的合并交易可能會(huì)使價(jià)格偏離正常水平，C選項(xiàng)正確；急于出售的交易往往會(huì)降低價(jià)格，D選項(xiàng)正確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促銷的低價(jià)銷售也可能使價(jià)格偏離正常，E選項(xiàng)正確。2.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合B.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)與估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況相同或相似D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)【答案】ABCDE【解析】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合多方面要求。交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合，以保證價(jià)格的參考性，A選項(xiàng)正確；成交日期盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可減少市場價(jià)格波動(dòng)的影響，B選項(xiàng)正確；房地產(chǎn)狀況相同或相似才能更好地進(jìn)行比較調(diào)整，C選項(xiàng)正確；成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格，D選項(xiàng)正確；規(guī)模相當(dāng)能使比較更合理，E選項(xiàng)正確。3.市場法中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實(shí)物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.交易日期調(diào)整E.交易情況調(diào)整【答案】ABC【解析】市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。交易日期調(diào)整是對成交日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)之間價(jià)格變化的調(diào)整，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整，D選項(xiàng)錯(cuò)誤；交易情況調(diào)整是對交易是否正常的調(diào)整，也不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。4.對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整的方法主要有（）。A.價(jià)格指數(shù)法B.價(jià)格變動(dòng)率法C.時(shí)間序列分析法D.回歸分析法E.成本法【答案】AB【解析】對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整的方法主要有價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。時(shí)間序列分析法和回歸分析法可用于分析價(jià)格變化規(guī)律，但不是主要的交易日期調(diào)整方法，C、D選項(xiàng)錯(cuò)誤；成本法是另一種房地產(chǎn)估價(jià)方法，與交易日期調(diào)整無關(guān)，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。5.下列關(guān)于市場法的說法中，正確的有（）。A.市場法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之一B.市場法的理論依據(jù)是替代原理C.市場法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)D.運(yùn)用市場法估價(jià)需要有大量的交易實(shí)例資料E.市場法的估價(jià)結(jié)果比較客觀【答案】ABDE【解析】市場法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的方法之一，A選項(xiàng)正確；其理論依據(jù)是替代原理，即類似房地產(chǎn)之間會(huì)相互替代，B選項(xiàng)正確；市場法并非適用于所有類型的房地產(chǎn)估價(jià)，如很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)，C選項(xiàng)錯(cuò)誤；運(yùn)用市場法估價(jià)需要有大量的交易實(shí)例資料，以保證選取合適的可比實(shí)例，D選項(xiàng)正確；市場法基于實(shí)際交易案例，估價(jià)結(jié)果比較客觀，E選項(xiàng)正確。6.交易情況修正的方法主要有（）。A.百分率法B.差額法C.成本法D.收益法E.假設(shè)開發(fā)法【答案】AB【解析】交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法是不同的房地產(chǎn)估價(jià)方法，與交易情況修正方法無關(guān)，C、D、E選項(xiàng)錯(cuò)誤。7.房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為（）的調(diào)整。A.區(qū)位狀況B.實(shí)物狀況C.權(quán)益狀況D.交易日期E.交易情況【答案】ABC【解析】如前面所述，房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的調(diào)整。交易日期調(diào)整和交易情況調(diào)整不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的范疇，D、E選項(xiàng)錯(cuò)誤。8.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可能需要進(jìn)行調(diào)整的因素有（）。A.交易情況B.交易日期C.房地產(chǎn)狀況D.估價(jià)目的E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】ABC【解析】運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整、交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。估價(jià)目的是確定評估方法和參數(shù)的依據(jù)，不是直接調(diào)整的因素，D選項(xiàng)錯(cuò)誤；估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，與調(diào)整因素概念不同，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。9.下列關(guān)于可比實(shí)例選取的說法中，正確的有（）。A.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處于同一供求范圍內(nèi)B.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同C.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近E.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同【答案】ABCDE【解析】可比實(shí)例選取應(yīng)滿足多方面要求。處于同一供求范圍內(nèi)能保證市場環(huán)境相似，A選項(xiàng)正確；用途相同才能有較好的可比性，B選項(xiàng)正確；規(guī)模相當(dāng)使比較更合理，C選項(xiàng)正確；成交日期接近可減少價(jià)格波動(dòng)影響，D選項(xiàng)正確；權(quán)利性質(zhì)相同保證了房地產(chǎn)權(quán)益的一致性，E選項(xiàng)正確。10.采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正的原因有（）。A.交易情況可能不正常B.成交價(jià)格可能受到特殊因素影響C.為了使可比實(shí)例的價(jià)格更接近估價(jià)對象的價(jià)格D.為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性E.為了符合市場法的理論要求【答案】ABCDE【解析】交易情況可能不正常，如急賣急買、利害關(guān)系人交易等，A選項(xiàng)正確；成交價(jià)格可能受到特殊因素影響，導(dǎo)致價(jià)格偏離正常，B選項(xiàng)正確；進(jìn)行交易情況修正可使可比實(shí)例的價(jià)格更接近估價(jià)對象的價(jià)格，提高估價(jià)的準(zhǔn)確性，符合市場法的理論要求，C、D、E選項(xiàng)正確。三、判斷題（每題1分，共10分）1.市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（）【答案】√【解析】市場法是通過選取可比實(shí)例，以它們的實(shí)際成交價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)過一系列調(diào)整來求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值，所以本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向。2.只要有足夠多的交易實(shí)例，就可以采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。（）【答案】×【解析】采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要有足夠多的交易實(shí)例，還要求這些交易實(shí)例符合一定條件，如區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相似，成交價(jià)格正常等。3.可比實(shí)例的成交價(jià)格就是正常成交價(jià)格。（）【答案】×【解析】可比實(shí)例的成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，可能受到各種特殊因素的影響而偏離正常價(jià)格，需要進(jìn)行交易情況修正。4.交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢。（）【答案】√【解析】交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，關(guān)鍵就是要把握房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢，以便準(zhǔn)確調(diào)整價(jià)格。5.房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。（）【答案】√【解析】這是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的定義，通過調(diào)整使可比實(shí)例價(jià)格更能反映估價(jià)對象的實(shí)際價(jià)值。6.采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例越多越好。（）【答案】×【解析】雖然需要有一定數(shù)量的可比實(shí)例，但并非越多越好。過多的可比實(shí)例會(huì)增加工作量，而且可能會(huì)引入一些不符合要求的實(shí)例，一般選取310個(gè)為宜。7.市場法中，交易情況修正和交易日期調(diào)整可以同時(shí)進(jìn)行。（）【答案】√【解析】在實(shí)際評估中，交易