房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)及其描述考試試題》模擬練習(xí)卷含答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將其編號填在括號內(nèi)）1.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間答案：C解析：房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及組合完成的功能。2.房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和（）。A.租約限制B.區(qū)位C.相鄰關(guān)系D.保險價值答案：C解析：房地產(chǎn)權(quán)益包括權(quán)利、利益和相鄰關(guān)系等。3.房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中經(jīng)過土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和拆遷安置補(bǔ)償?shù)冗^程，將集體土地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程答案：B解析：毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地，它經(jīng)過土地征收等過程將集體土地變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。4.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（）。A.位置B.交通C.外部配套設(shè)施D.樓層答案：D解析：樓層屬于建筑物本身的因素，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素，區(qū)位因素包括位置、交通、外部配套設(shè)施等。5.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.以上均正確答案：D解析：房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性使得其難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，市場不能實現(xiàn)完全競爭，交易也難以采取樣品交易的方式。6.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是因為（）。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大答案：C解析：房地產(chǎn)供給有限的本質(zhì)原因是其不可移動性，土地總量有限是前提，但不可移動才是導(dǎo)致供給有限的關(guān)鍵。7.房地產(chǎn)的保值增值性意味著（）。A.房地產(chǎn)的價值始終是上升的B.房地產(chǎn)的價值不會下降C.房地產(chǎn)的價值總體上呈上升趨勢D.房地產(chǎn)的價值和物價水平變動一致答案：C解析：房地產(chǎn)的保值增值性是指房地產(chǎn)的價值總體上呈上升趨勢，但不意味著其價值始終上升，也可能會下降。8.從實物角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象不包括（）。A.已完成的建筑物B.在建工程C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.剛開發(fā)的土地答案：C解析：未來狀況下的房地產(chǎn)不屬于現(xiàn)實中的實物，從實物角度，估價對象包括已完成的建筑物、在建工程和剛開發(fā)的土地等。9.房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣答案：A解析：不可移動特性是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。10.下列對房地產(chǎn)市場說法錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成D.房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性市場答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所或領(lǐng)域，而不是僅指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。11.房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常要花費(fèi)相當(dāng)長的時間，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）特性。A.流動性差B.用途多樣C.相互影響D.易受限制答案：A解析：房地產(chǎn)流動性差的特性表現(xiàn)為同一宗房地產(chǎn)買賣不頻繁，交易需花費(fèi)較長時間。12.下列不屬于房地產(chǎn)價格特征的是（）。A.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C.房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格D.房地產(chǎn)價格通常不受交易者個別情況的影響答案：D解析：房地產(chǎn)價格通常會受交易者個別情況的影響，如交易者的偏好、談判能力等。13.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e=145+23=168m2，總價=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)單價=145×7500=1087500元，按建筑面積計算的價格=總價÷建筑面積=1087500÷168≈6473元/m2。14.房地產(chǎn)按其用途來劃分，其中娛樂、餐飲、旅館等建筑屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.特殊用途房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.旅館房地產(chǎn)答案：A解析：娛樂、餐飲、旅館等建筑屬于商業(yè)房地產(chǎn)。15.下列關(guān)于房地產(chǎn)位置的描述，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置包括坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況等B.房地產(chǎn)位置是決定房地產(chǎn)價格的重要因素之一C.房地產(chǎn)位置是固定不變的，不會隨著時間而變化D.房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣會影響其使用價值和價值答案：C解析：房地產(chǎn)位置雖然不可移動，但隨著周圍環(huán)境、交通等因素的變化，其位置的優(yōu)劣可能會發(fā)生變化，并非固定不變。16.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。A.不可移動B.獨(dú)一無二C.價值量大D.用途多樣答案：B解析：房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性使得其具有獨(dú)占性。17.房地產(chǎn)市場通常是一個（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷答案：B解析：房地產(chǎn)市場通常是一個壟斷競爭市場，因為房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，每個房地產(chǎn)都有一定的差異。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益B.房地產(chǎn)權(quán)益中的權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)等C.房地產(chǎn)權(quán)益的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記D.房地產(chǎn)權(quán)益的價值與房地產(chǎn)實物的價值無關(guān)答案：D解析：房地產(chǎn)權(quán)益的價值與房地產(chǎn)實物的價值密切相關(guān)，不同的權(quán)益狀況會影響房地產(chǎn)的價值。19.某宗土地面積為1000m2，建筑密度為40%，土地單價為2000元/m2，則樓面地價為（）元/m2。A.500B.800C.1000D.2000答案：C解析：建筑總面積=土地面積×建筑密度=1000×40%=400m2，土地總價=土地面積×土地單價=1000×2000=2000000元，樓面地價=土地總價÷建筑總面積=2000000÷400=1000元/m2。20.下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的是（）。A.行政辦公樓B.學(xué)校C.公園D.出租型公寓答案：D解析：收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，出租型公寓有租金收益，通常適用收益法估價，而行政辦公樓、學(xué)校、公園一般沒有直接的經(jīng)濟(jì)收益。21.房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，下列屬于熟地的是（）。A.三通一平的土地B.未完成拆遷補(bǔ)償安置的土地C.荒地D.在建工程答案：A解析：三通一平的土地屬于熟地，未完成拆遷補(bǔ)償安置的土地是毛地，荒地是生地，在建工程不屬于熟地范疇。22.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處不包括（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.都有折舊現(xiàn)象答案：D解析：一般物品存在折舊現(xiàn)象，而土地具有增值性，房地產(chǎn)中的土地部分通常不存在折舊，只有建筑物會折舊，所以這不是房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處。23.下列關(guān)于房地產(chǎn)區(qū)位的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置B.房地產(chǎn)區(qū)位包括位置、交通、環(huán)境等方面C.房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接影響其價值D.房地產(chǎn)區(qū)位不會隨著時間的推移而變化答案：D解析：如前面所述，房地產(chǎn)區(qū)位會隨著周圍環(huán)境、交通等因素的變化而變化，并非固定不變。24.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米建筑面積的價格為5000元，則該套住宅每平方米使用面積的價格為（）元。A.5750B.6250C.5326D.5580答案：B解析：總價=建筑面積×建筑面積單價=100×5000=500000元，每平方米使用面積的價格=總價÷使用面積=500000÷80=6250元。25.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。A.不可移動B.獨(dú)一無二C.價值量大D.易受限制答案：D解析：房地產(chǎn)易受限制的特性，如政策法規(guī)的變化等，使得房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。26.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.方位B.樓層C.朝向D.臨街狀況答案：B解析：樓層屬于建筑物自身的因素，不屬于區(qū)位因素中的位置因素，位置因素包括方位、朝向、臨街狀況等。27.房地產(chǎn)按其用途來劃分，下列屬于工業(yè)房地產(chǎn)的是（）。A.廠房B.寫字樓C.酒店D.醫(yī)院答案：A解析：廠房屬于工業(yè)房地產(chǎn)，寫字樓屬于辦公房地產(chǎn)，酒店屬于商業(yè)房地產(chǎn)，醫(yī)院屬于特殊用途房地產(chǎn)。28.房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，類似于（）。A.本金與利息的關(guān)系B.原值與折舊的關(guān)系C.基礎(chǔ)價格與附加價格的關(guān)系D.直接成本與間接成本的關(guān)系答案：A解析：房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系類似于本金與利息的關(guān)系，租金可以看作是房地產(chǎn)價格的利息收益。29.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1500m2，土地單價為1500元/m2，建筑物單價為1200元/m2，則該宗房地產(chǎn)的房地單價為（）元/m2。A.1700B.1600C.1500D.1400答案：A解析：土地總價=土地面積×土地單價=1000×1500=1500000元，建筑物總價=建筑面積×建筑物單價=1500×1200=1800000元，房地總價=土地總價+建筑物總價=1500000+1800000=3300000元，房地單價=房地總價÷建筑面積=3300000÷1500=1700元/m2。30.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，錯誤的是（）。A.權(quán)益狀況對房地產(chǎn)價值有很大影響B(tài).房地產(chǎn)權(quán)益狀況包括權(quán)利狀況、使用管制等C.同一宗房地產(chǎn)，權(quán)益狀況相同則價值相同D.租賃權(quán)的存在會影響房地產(chǎn)的價值答案：C解析：同一宗房地產(chǎn)，即使權(quán)益狀況相同，由于市場行情、區(qū)位等其他因素的影響，價值也可能不同。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請將其編號填在括號內(nèi)。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.房地產(chǎn)的特性主要有（）。A.不可移動B.獨(dú)一無二C.壽命長久D.供給有限E.價值量大答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價值量大等特性。2.房地產(chǎn)區(qū)位因素包括（）。A.位置B.交通C.外部配套設(shè)施D.周圍環(huán)境E.樓層答案：ABCD解析：樓層屬于建筑物本身因素，不屬于區(qū)位因素，房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置、交通、外部配套設(shè)施和周圍環(huán)境等。3.下列房地產(chǎn)中，屬于按實物形態(tài)劃分的有（）。A.土地B.建筑物C.在建工程D.期房E.現(xiàn)房答案：ABC解析：按實物形態(tài)房地產(chǎn)可分為土地、建筑物和在建工程，期房和現(xiàn)房是按是否建成使用來劃分的。4.房地產(chǎn)價格的特征主要有（）。A.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格C.房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格D.房地產(chǎn)價格形成的時間較長E.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價格受區(qū)位影響大、實質(zhì)是權(quán)益價格、有買賣和租賃價格、形成時間長、易受交易者個別情況影響等都是其價格特征。5.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。A.普通商品住宅B.標(biāo)準(zhǔn)廠房C.寫字樓D.在建工程E.學(xué)校答案：ABC解析：比較法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，普通商品住宅、標(biāo)準(zhǔn)廠房、寫字樓有較多的交易實例，通常適用比較法估價，在建工程和學(xué)校交易實例較少，不適合用比較法。6.房地產(chǎn)按其用途來劃分，可分為（）。A.居住房地產(chǎn)B.商業(yè)房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.工業(yè)房地產(chǎn)E.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)按用途可分為居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等房地產(chǎn)。7.房地產(chǎn)權(quán)益包括（）。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。8.影響房地產(chǎn)價格的自身因素有（）。A.區(qū)位因素B.實物因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素答案：ABC解析：人口因素和心理因素屬于外部因素，影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括區(qū)位、實物和權(quán)益因素。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性市場B.房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場C.房地產(chǎn)市場交易的對象是房地產(chǎn)實物D.房地產(chǎn)市場的參與者包括開發(fā)商、購房者、中介機(jī)構(gòu)等E.房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系會影響房地產(chǎn)價格答案：ABDE解析：房地產(chǎn)市場交易的對象不僅是房地產(chǎn)實物，還包括房地產(chǎn)權(quán)益，A、B、D、E的說法均正確。10.下列關(guān)于樓面地價的說法，正確的有（）。A.樓面地價=土地總價÷建筑總面積B.樓面地價=土地單價÷容積率C.樓面地價是一種平均價格D.樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低E.樓面地價與建筑層數(shù)無關(guān)答案：ABCD解析：樓面地價與建筑層數(shù)有關(guān)，建筑層數(shù)影響容積率，進(jìn)而影響樓面地價，A、B、C、D的說法正確。三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷每題的表述是否正確，正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.房地產(chǎn)的不可移動性決定了房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。（）答案：×解析：房地產(chǎn)的不可移動性和獨(dú)一無二性等特性決定了房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。2.房地產(chǎn)的價值量大，所以其交易金額也一定很大。（）答案：×解析：雖然房地產(chǎn)價值量大，但交易金額還受到付款方式等因素影響，不一定很大。3.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，它是固定不變的。（）答案：×解析：如前面所述，房地產(chǎn)區(qū)位會隨著周圍環(huán)境等因素變化而變化。4.同一宗房地產(chǎn)在不同的權(quán)利狀況下，其價值是相同的。（）答案：×解析：不同的權(quán)利狀況會影響房地產(chǎn)的價值，如所有權(quán)和租賃權(quán)下的房地產(chǎn)價值不同。5.房地產(chǎn)價格的形成時間較長，是因為房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性和價值量大的特性。（）答案：√解析：房地產(chǎn)獨(dú)一無二和價值量大，使得交易決策過程復(fù)雜，價格形成時間較長。6.比較法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價。（）答案：×解析：比較法適用于有較多交易實例的房地產(chǎn)，對于交易實例很少的房地產(chǎn)不適用。7.房地產(chǎn)按其開發(fā)程度可分為生地、毛地、熟地和在建工程。（）答案：√解析：這是房地產(chǎn)按開發(fā)程度的常見分類。8.土地的自然供給是完全無彈性的，經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。（）答案：√解析：土地自然供給總量固定，無彈性，經(jīng)濟(jì)供給可通過改變用途等調(diào)節(jié)，有彈性。9.房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值的影響是相互獨(dú)立的。（）答案：×解析：實物、權(quán)益和區(qū)位相互關(guān)聯(lián)，共同影響房地產(chǎn)價值。10.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。（）答案：√解析：收益法需要準(zhǔn)確量化收益和風(fēng)險才能合理估價。四、簡答題（每題10分，共20分）1.簡述房地產(chǎn)的特性及其對房地產(chǎn)估價的影響。答：房地產(chǎn)具有以下特性及其對估價的影響：不可移動性：房地產(chǎn)的位置固定，決定了其只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性。在估價時，要特別重視區(qū)位因素對房地產(chǎn)價值的影響，不同區(qū)位的房地產(chǎn)價值差異很大。獨(dú)一無二性：每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)難以出現(xiàn)大量供給，交易實例相對較少，在采用比較法估價時，需要對可比實例進(jìn)行修正以使其更具可比性。壽命長久性：土地具有永續(xù)性，建筑物也有較長的使用壽命。在估價時，對于土地的價值評估要考慮其長期的收益和增值潛力，對于建筑物要考慮折舊等因素對其價值的影響。供給有限性：由于土地總量有限且不可移動，房地產(chǎn)供給有限。這使得房地產(chǎn)價格受供求關(guān)系影響較大，在估價時要分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。價值量大：房地產(chǎn)價值通常較高，交易金額大，交易過程復(fù)雜，價格形成時間長。在估價時需要謹(jǐn)慎對待，采用多種估價方法進(jìn)行驗證，以確保估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。用途多樣性：房地產(chǎn)可以有多種用途，不同用途的房地產(chǎn)價值不同。在估價時，需要確定房地產(chǎn)的最佳用途，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行估價。相互影響性：房地產(chǎn)的價值會受到周圍房地產(chǎn)的影響，如相鄰房地產(chǎn)的用途、建筑質(zhì)量等。在估價時，要考慮周圍環(huán)境對估價對象的影響。易受限制性：房地產(chǎn)受到法律法規(guī)、政策等多方面的限制，如規(guī)劃限制、用途管制等。在估價時，要充分考慮這些限制因素對房地產(chǎn)價值的影響。2.簡述房地產(chǎn)價格的特征。答：房地產(chǎn)價格具有以下特征：受區(qū)位的影響很大：房地產(chǎn)的位置不同，其價值差異很大。好的區(qū)位，如交通便利、配套設(shè)施完善的地方，房地產(chǎn)價格往往較高；而區(qū)位較差的地方，價格較低。實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格：房地產(chǎn)交易不僅是實物的交易，更重要的是權(quán)益的交易。不同的權(quán)益狀況