臨河物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范臨河物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)行為，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于臨河物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理活動(dòng)，包括住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)的收費(fèi)管理。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（四）定義1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。2.業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有權(quán)利，同時(shí)履行相應(yīng)義務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）定價(jià)方式1.政府指導(dǎo)價(jià)：對(duì)于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：非普通住宅以及寫字樓、商業(yè)物業(yè)等的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（三）具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅根據(jù)本區(qū)域物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)等級(jí)，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：一級(jí)：[X]元/平方米·月，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為……二級(jí)：[X]元/平方米·月，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為……三級(jí)：[X]元/平方米·月，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為……四級(jí)：[X]元/平方米·月，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為……2.非普通住宅由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.商業(yè)、辦公物業(yè)根據(jù)物業(yè)的類型、規(guī)模、位置等因素，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般可參考以下方式：按建筑面積計(jì)費(fèi)：[X]元/平方米·月；按租金比例計(jì)費(fèi)：根據(jù)租金收入的一定比例收取，如[X]%；按服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)：對(duì)各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目分別定價(jià)，如保潔[X]元/月、安保[X]元/月等，根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目計(jì)算收費(fèi)總額。三、收費(fèi)方式（一）包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。（二）酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。（三）其他收費(fèi)方式除包干制和酬金制外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況采取其他收費(fèi)方式，如按次收費(fèi)、按項(xiàng)目收費(fèi)等，但應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。四、收費(fèi)時(shí)間與繳費(fèi)方式（一）收費(fèi)時(shí)間1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月收取的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每月[具體日期]前繳納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季收取的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每季度首月[具體日期]前繳納當(dāng)季的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按年收取的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每年[具體日期]前繳納當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）繳費(fèi)方式1.現(xiàn)金繳費(fèi)：業(yè)主可前往物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的收費(fèi)地點(diǎn)，以現(xiàn)金方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.銀行轉(zhuǎn)賬：業(yè)主可通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的銀行賬戶。轉(zhuǎn)賬時(shí)，請(qǐng)注明業(yè)主姓名、房號(hào)及繳費(fèi)月份。3.電子支付：業(yè)主可通過微信、支付寶等電子支付平臺(tái)，掃描物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的繳費(fèi)二維碼進(jìn)行繳費(fèi)。五、費(fèi)用調(diào)整（一）調(diào)整條件1.物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生重大變化，如人工成本增加、原材料價(jià)格上漲等，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了更高質(zhì)量的服務(wù)，需要相應(yīng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。3.政府價(jià)格主管部門調(diào)整了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度的。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前[X]個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說明調(diào)整的理由、調(diào)整的幅度、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告后，組織召開業(yè)主大會(huì)，就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整事項(xiàng)進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可通過物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案。3.業(yè)主大會(huì)通過物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于[X]天。4.公示期滿無異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。六、代收代繳費(fèi)用（一）代收代繳項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主或者使用人的委托，代收代繳下列費(fèi)用：1.水費(fèi)；2.電費(fèi)；3.燃?xì)赓M(fèi)；4.通訊費(fèi)；5.有線電視費(fèi)；6.其他經(jīng)業(yè)主或者使用人同意的費(fèi)用。（二）代收代繳規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關(guān)單位簽訂代收代繳協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)單位規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)時(shí)間，及時(shí)向業(yè)主或者使用人代收代繳費(fèi)用，并不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立代收代繳費(fèi)用臺(tái)賬，詳細(xì)記錄代收代繳費(fèi)用的收取、使用和結(jié)余情況，并定期向業(yè)主公布。4.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因?qū)е麓沾U費(fèi)用未能及時(shí)繳納，影響業(yè)主或者使用人正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。七、費(fèi)用減免與優(yōu)惠（一）費(fèi)用減免情形1.房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照一定比例減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體減免比例由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因?qū)е路课葙|(zhì)量問題，影響業(yè)主正常居住使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)減免相應(yīng)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.其他經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意的費(fèi)用減免情形。（二）優(yōu)惠政策1.對(duì)于老年人、殘疾人、軍烈屬等特殊群體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以給予適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用優(yōu)惠。2.對(duì)于長(zhǎng)期按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以給予一定的積分獎(jiǎng)勵(lì)，積分可用于兌換物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的其他服務(wù)或者禮品。八、收費(fèi)管理與監(jiān)督（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法及物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全收費(fèi)管理制度，明確收費(fèi)流程和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。（二）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為有異議的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)部門投訴、舉報(bào)。（三）監(jiān)督檢查1.政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改；對(duì)拒不整改的，可以通過業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。九、違約責(zé)任（一）業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；整改后仍不符合約定的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目的，由政府價(jià)格主管部門責(zé)令改正，退還多收的費(fèi)用，并依法予以處罰。十、爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)問題上發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可以就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通、協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，促使雙方