企業(yè)物業(yè)維修管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)企業(yè)物業(yè)維修管理，保障物業(yè)的正常使用功能，延長物業(yè)使用壽命，維護(hù)企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于企業(yè)所有自有物業(yè)及委托管理的物業(yè)的維修管理工作。（三）基本原則1.安全第一原則：維修工作必須確保人員安全和物業(yè)安全，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。2.預(yù)防為主原則：加強(qiáng)日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)和排除潛在故障，預(yù)防故障擴(kuò)大。3.質(zhì)量至上原則：維修工作應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保維修質(zhì)量。4.成本控制原則：在保證維修質(zhì)量的前提下，合理控制維修成本，提高資金使用效益。二、維修管理職責(zé)（一）管理部門職責(zé)1.制定維修計(jì)劃：根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況和使用需求，制定年度、季度、月度維修計(jì)劃。2.組織實(shí)施維修：負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)和實(shí)施，確保維修工作按時、按質(zhì)完成。3.監(jiān)督檢查：對維修工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保維修質(zhì)量和安全，對違規(guī)行為進(jìn)行糾正和處理。4.費(fèi)用管理：負(fù)責(zé)維修費(fèi)用的預(yù)算編制、審核、支付和結(jié)算，控制維修成本。5.檔案管理：建立健全維修檔案，包括維修記錄、圖紙、資料等，為物業(yè)維護(hù)和管理提供依據(jù)。（二）使用部門職責(zé)1.提出維修需求：及時向管理部門反饋物業(yè)使用過程中出現(xiàn)的問題，提出維修需求。2.協(xié)助維修工作：配合管理部門進(jìn)行維修工作，提供必要的協(xié)助和支持。3.監(jiān)督維修質(zhì)量：對維修工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。（三）維修人員職責(zé)1.遵守操作規(guī)程：嚴(yán)格遵守維修安全操作規(guī)程，確保維修工作安全進(jìn)行。2.保證維修質(zhì)量：按照維修標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量達(dá)到要求。3.及時完成任務(wù)：按時完成維修任務(wù)，不得拖延，確保物業(yè)正常使用。4.節(jié)約維修材料：合理使用維修材料，杜絕浪費(fèi)，降低維修成本。5.做好維修記錄：認(rèn)真做好維修記錄，包括維修時間、內(nèi)容、材料使用等，及時反饋維修情況。三、維修計(jì)劃管理（一）計(jì)劃制定1.年度維修計(jì)劃：每年年底，管理部門組織各使用部門對物業(yè)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果和物業(yè)使用情況，制定下一年度維修計(jì)劃。年度維修計(jì)劃應(yīng)包括維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時間、維修費(fèi)用等。2.季度維修計(jì)劃：每季度末，管理部門根據(jù)年度維修計(jì)劃和本季度物業(yè)使用情況，對年度維修計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，制定下一季度維修計(jì)劃。季度維修計(jì)劃應(yīng)明確重點(diǎn)維修項(xiàng)目和維修時間安排。3.月度維修計(jì)劃：每月初，管理部門根據(jù)季度維修計(jì)劃和上月物業(yè)維修情況，制定本月維修計(jì)劃。月度維修計(jì)劃應(yīng)具體安排維修項(xiàng)目的實(shí)施時間和責(zé)任人。（二）計(jì)劃審批維修計(jì)劃制定后，應(yīng)報(bào)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過后的維修計(jì)劃作為維修工作的依據(jù)，不得隨意更改。如因特殊情況需要調(diào)整維修計(jì)劃，應(yīng)按原審批程序重新報(bào)批。（三）計(jì)劃執(zhí)行1.任務(wù)分配：管理部門根據(jù)維修計(jì)劃，將維修任務(wù)分配給具體的維修人員或維修班組，并明確維修要求和完成時間。2.進(jìn)度跟蹤：維修人員在維修過程中，應(yīng)及時向管理部門匯報(bào)維修進(jìn)度，管理部門對維修進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，確保維修工作按時完成。3.計(jì)劃調(diào)整：如因不可抗力或其他特殊原因?qū)е戮S修計(jì)劃無法按時執(zhí)行，維修人員應(yīng)及時向管理部門報(bào)告，管理部門根據(jù)實(shí)際情況對維修計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。四、維修項(xiàng)目管理（一）維修項(xiàng)目分類1.日常維修：對物業(yè)日常使用過程中出現(xiàn)的一般性故障和損壞進(jìn)行及時維修，如門窗維修、水電維修等。2.定期保養(yǎng)：按照規(guī)定的時間間隔和保養(yǎng)要求，對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)，如電梯保養(yǎng)、消防設(shè)備保養(yǎng)等。3.專項(xiàng)維修：對物業(yè)出現(xiàn)的較大故障或損壞進(jìn)行專項(xiàng)維修，如屋面防水維修、墻體裂縫維修等。4.更新改造：根據(jù)物業(yè)發(fā)展需要和使用功能要求，對物業(yè)進(jìn)行更新改造，如建筑物外立面改造、內(nèi)部裝修改造等。（二）維修項(xiàng)目申報(bào)1.使用部門申報(bào)：物業(yè)使用過程中出現(xiàn)問題需要維修時，使用部門應(yīng)填寫《維修項(xiàng)目申報(bào)表》，詳細(xì)說明維修項(xiàng)目的內(nèi)容、地點(diǎn)、原因等，并提交給管理部門。2.管理部門審核：管理部門收到《維修項(xiàng)目申報(bào)表》后，應(yīng)及時組織人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，核實(shí)維修項(xiàng)目的真實(shí)性和必要性，并根據(jù)維修項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模，確定維修等級和維修方案。3.維修方案制定：對于一般性維修項(xiàng)目，管理部門可直接制定維修方案；對于較大的維修項(xiàng)目，管理部門應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行論證，制定詳細(xì)的維修方案。維修方案應(yīng)包括維修內(nèi)容、維修方法、維修材料、維修時間、維修費(fèi)用等。（三）維修項(xiàng)目實(shí)施1.維修準(zhǔn)備：維修人員接到維修任務(wù)后，應(yīng)根據(jù)維修方案做好維修準(zhǔn)備工作，包括準(zhǔn)備維修工具、材料、設(shè)備等。2.維修施工：維修人員按照維修方案進(jìn)行維修施工，嚴(yán)格遵守維修安全操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。在維修過程中，如發(fā)現(xiàn)原維修方案存在問題或需要變更維修方案，應(yīng)及時向管理部門報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整。3.質(zhì)量檢驗(yàn)：維修工作完成后，管理部門應(yīng)組織相關(guān)人員對維修質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)合格的，辦理維修驗(yàn)收手續(xù)；檢驗(yàn)不合格的，責(zé)令維修人員限期整改，直至達(dá)到質(zhì)量要求。（四）維修項(xiàng)目驗(yàn)收1.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：維修項(xiàng)目驗(yàn)收應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保維修質(zhì)量符合要求。2.驗(yàn)收程序：維修工作完成后，維修人員應(yīng)填寫《維修項(xiàng)目驗(yàn)收單》，提交給管理部門。管理部門組織使用部門、相關(guān)專業(yè)人員等對維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，在《維修項(xiàng)目驗(yàn)收單》上簽字確認(rèn)；驗(yàn)收不合格的，應(yīng)明確指出存在的問題，要求維修人員限期整改，整改完成后重新進(jìn)行驗(yàn)收。五、維修費(fèi)用管理（一）費(fèi)用預(yù)算1.年度預(yù)算編制：每年年底，管理部門根據(jù)年度維修計(jì)劃，編制下一年度維修費(fèi)用預(yù)算。維修費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括維修項(xiàng)目費(fèi)用、維修材料費(fèi)用、維修人工費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用等。2.預(yù)算審核：維修費(fèi)用預(yù)算編制完成后，應(yīng)報(bào)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核。審核通過后的維修費(fèi)用預(yù)算作為年度維修費(fèi)用控制的依據(jù)。（二）費(fèi)用支付1.支付申請：維修項(xiàng)目完成并驗(yàn)收合格后，維修人員應(yīng)填寫《維修費(fèi)用支付申請表》，附上維修發(fā)票、維修合同、維修項(xiàng)目驗(yàn)收單等相關(guān)資料，提交給管理部門。2.審核支付：管理部門對《維修費(fèi)用支付申請表》及相關(guān)資料進(jìn)行審核，審核無誤后報(bào)企業(yè)財(cái)務(wù)部門支付維修費(fèi)用。財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度和審批程序進(jìn)行支付，確保維修費(fèi)用支付的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。（三）費(fèi)用結(jié)算1.定期結(jié)算：每月末或每季度末，管理部門應(yīng)對維修費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，統(tǒng)計(jì)維修項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用支出情況，與預(yù)算進(jìn)行對比分析，找出差異原因，提出改進(jìn)措施。2.年度結(jié)算：每年年底，管理部門應(yīng)對全年維修費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，編制年度維修費(fèi)用結(jié)算報(bào)告，總結(jié)全年維修費(fèi)用管理情況，為下一年度維修費(fèi)用預(yù)算編制提供參考依據(jù)。六、維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.維修記錄：包括維修項(xiàng)目名稱、維修時間、維修地點(diǎn)、維修內(nèi)容、維修人員、維修費(fèi)用等。2.維修圖紙：如建筑物結(jié)構(gòu)圖、電氣線路圖、給排水系統(tǒng)圖等。3.維修資料：如設(shè)備設(shè)施的使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、維修合同等。4.驗(yàn)收資料：如維修項(xiàng)目驗(yàn)收單、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告等。（二）檔案建立維修工作完成后，維修人員應(yīng)及時將維修記錄、驗(yàn)收資料等整理歸檔，管理部門負(fù)責(zé)對維修檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理。維修檔案應(yīng)按照類別和時間順序進(jìn)行編號，便于查找和使用。（三）檔案保管維修檔案應(yīng)妥善保管，存放于專門的檔案柜或檔案室。檔案保管期限應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般不少于[X]年。檔案保管期間，應(yīng)定期對檔案進(jìn)行檢查和整理，確保檔案的完整性和安全性。（四）檔案查閱因工作需要查閱維修檔案時，應(yīng)填寫《維修檔案查閱申請表》，經(jīng)管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。查閱檔案時，應(yīng)在指定地點(diǎn)進(jìn)行，不得擅自涂改、復(fù)印、轉(zhuǎn)借檔案資料。查閱完畢后，應(yīng)及時歸還檔案，并在《維修檔案查閱申請表》上簽字確認(rèn)。七、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查1.定期檢查：管理部門應(yīng)定期對維修工作進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括維修計(jì)劃執(zhí)行情況、維修質(zhì)量、維修安全、維修費(fèi)用控制等。2.不定期抽查：管理部門應(yīng)不定期對維修工作進(jìn)行抽查，及時發(fā)現(xiàn)和解決維修工作中存在的問題。3.問題整改：對于檢查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題，管理部門應(yīng)及時下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任部門或責(zé)任人限期整改。整改完成后，應(yīng)進(jìn)行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。（二）考核評價(jià)1.考核指標(biāo)：建立維修工作考核評價(jià)指標(biāo)體系，包括維修計(jì)劃完成率、維修質(zhì)量合格率、維修安全事故發(fā)生率、維修費(fèi)用控制率等。2.