懷化物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)懷化物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于懷化行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.對(duì)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅的界定按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商確定。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及寫字樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)供求狀況等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.鼓勵(lì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展服務(wù)成本公開、業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)等工作，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理定價(jià)，提高服務(wù)質(zhì)量。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定（一）普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為不同等級(jí)，各等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《懷化普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)》執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可按照新的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。（二）非普通住宅及其他物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.非普通住宅以及寫字樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)行情、服務(wù)質(zhì)量等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。2.對(duì)于商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和特點(diǎn)，提供個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，并按照市場(chǎng)規(guī)則收取相應(yīng)費(fèi)用。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)，保障物業(yè)的正常使用和安全。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（二）繳納時(shí)間業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同未約定的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面通知的繳費(fèi)期限內(nèi)繳納。（三）欠費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯的，人民法院不予支持。3.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)使用人逾期未交納的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主和物業(yè)使用人主張權(quán)利。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況以及業(yè)主承受能力等因素，適時(shí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。調(diào)整前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成本監(jiān)審，并廣泛征求社會(huì)意見。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，按照合同約定的方式和程序，與業(yè)主協(xié)商是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及調(diào)整的幅度等內(nèi)容。協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不一致的，合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以退出服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價(jià)格違法行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，并指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展相關(guān)工作。3.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理相關(guān)的工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否明碼標(biāo)價(jià)，公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在價(jià)格欺詐、價(jià)格壟斷等價(jià)格違法行為；4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照規(guī)定的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照規(guī)定使用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，有無將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)挪作他用的行為。（三）投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門投