住宅委托管理暫行辦法總則目的與依據(jù)為規(guī)范住宅委托管理行為，維護(hù)住宅委托管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)住宅管理行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本行業(yè)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)，自然人、法人或其他組織將自有住宅委托給專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的活動(dòng)?；驹瓌t住宅委托管理應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。委托人與受托人委托人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利有權(quán)了解住宅管理情況，查閱相關(guān)管理資料。有權(quán)要求受托人按照合同約定履行管理職責(zé)。對受托人管理不善造成的損失，有權(quán)要求賠償。2.義務(wù)如實(shí)向受托人告知住宅的真實(shí)情況，包括房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備狀況等。按照合同約定支付管理費(fèi)用。配合受托人開展管理工作，提供必要的協(xié)助。受托人的資質(zhì)與條件1.資質(zhì)要求受托人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的住宅管理資質(zhì)，取得相關(guān)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書。2.人員要求管理人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能，經(jīng)過培訓(xùn)并取得從業(yè)資格證書。從事特殊崗位工作的人員，如維修人員、保潔人員等，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書。受托人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利按照合同約定收取管理費(fèi)用。有權(quán)根據(jù)管理需要，制定合理的管理制度和操作規(guī)程。對委托人違反合同約定的行為，有權(quán)要求糾正。2.義務(wù)按照合同約定履行管理職責(zé)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)。定期向委托人報(bào)告住宅管理情況，接受委托人的監(jiān)督。妥善保管委托人提供的相關(guān)資料，不得泄露委托人的隱私信息。委托管理合同合同的簽訂1.委托人與受托人應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托管理合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。住宅的基本情況，包括地址、面積、戶型等。委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)和要求。管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間。合同期限。違約責(zé)任。爭議解決方式。合同的變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除合同。2.因不可抗力等不可預(yù)見、不可避免的原因致使合同無法履行的，雙方可以協(xié)商變更或解除合同。3.一方要求變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前通知對方，并經(jīng)對方同意。住宅管理服務(wù)內(nèi)容房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.定期對房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋安全隱患。2.對住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修，確保其正常運(yùn)行。3.建立房屋及設(shè)施設(shè)備檔案，記錄相關(guān)信息。環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，保持住宅區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生。2.定期進(jìn)行清掃、消毒，及時(shí)清理垃圾和廢棄物。3.做好垃圾分類工作，引導(dǎo)居民正確分類投放。綠化養(yǎng)護(hù)管理1.對住宅區(qū)域內(nèi)的綠化植物進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.合理規(guī)劃綠化布局，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。秩序維護(hù)管理1.制定秩序維護(hù)制度，加強(qiáng)住宅區(qū)域的安全防范。2.安排專人負(fù)責(zé)門禁管理、巡邏等工作，確保居民人身和財(cái)產(chǎn)安全。3.協(xié)助有關(guān)部門做好治安、消防等工作。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)合理、透明，包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，結(jié)合市場行情合理確定，并在委托管理合同中明確約定。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。住宅維修資金管理維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項(xiàng)維修資金。2.維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅的建筑安裝工程每平方米造價(jià)的一定比例確定，并向業(yè)主公布。維修資金的使用1.維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會組織實(shí)施使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支。業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；其中，涉及工程招標(biāo)的，需經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施維修、更新和改造工程。工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請返還住宅專項(xiàng)維修資金余額。維修資金的監(jiān)督管理1.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.負(fù)責(zé)管理維修資金的部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保維修資金?？顚Ｓ谩１O(jiān)督檢查與投訴處理監(jiān)督檢查1.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅委托管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。2.監(jiān)督檢查的內(nèi)容包括：委托管理合同的簽訂與履行情況。住宅管理服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取與使用情況。住宅維修資金的繳存、使用與管理情況。投訴處理1.建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理業(yè)主的投訴。2.對業(yè)主的投訴，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，依法依規(guī)處理，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。法律責(zé)任委托人的法律責(zé)任委托人違反本辦法規(guī)定，未如實(shí)告知住宅真實(shí)情況，或者未按照合同約定支付管理費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。給受托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。受托人的法律責(zé)任1.受托人違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事住宅委托管理活動(dòng)的，由相關(guān)部門責(zé)令停止違法行為，并處以罰款；給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。2.受托人違反合同約定，不履行管理職責(zé)，或者管理不善造成住宅損壞、業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。3.受托人挪用住宅維修資金的，由相關(guān)部門追回挪用的資金，沒收違