天津維修基金管理辦法一、引言維修基金對于保障房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的正常使用、維護(hù)業(yè)主的共同利益至關(guān)重要。在天津，為了規(guī)范維修基金的管理，確保其合理使用和安全運(yùn)作，特制定本管理辦法。作為一名從事維修基金管理工作二十年的專家，深知其重要性和復(fù)雜性，希望通過本辦法的實(shí)施，能更好地服務(wù)廣大業(yè)主，保障物業(yè)的長期穩(wěn)定運(yùn)行。二、適用范圍本辦法適用于天津市行政區(qū)域內(nèi)各類新建商品住房和公有住房出售后的維修基金管理。無論是高層住宅、多層住宅還是別墅等不同類型的房屋，均在本辦法的覆蓋范圍內(nèi)。三、維修基金的籌集（一）新建商品住房1.購房者應(yīng)當(dāng)按照購房款的一定比例向售房單位繳交維修基金。具體比例由市房地產(chǎn)管理部門會同市財(cái)政部門根據(jù)本市實(shí)際情況確定并公布。一般來說，多層住宅不低于購房款的2%，高層住宅不低于購房款的3%。2.售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。售房單位在收到購房者繳交的維修基金后，應(yīng)及時(shí)存入維修基金專戶，并按規(guī)定將相關(guān)信息報(bào)送至管理部門。（二）公有住房1.公有住房出售后，售房單位應(yīng)當(dāng)按照一定比例從售房款中提取維修基金。具體比例為：多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。2.公有住房維修基金由售房單位和購房人共同籌集，其中售房單位提取的部分從售房款中一次性提取，購房人按購房款2%的比例繳交。售房單位應(yīng)在公有住房出售時(shí)，將代收的維修基金存入維修基金專戶，并向購房人出具維修基金專用票據(jù)。四、維修基金的管理（一）專戶存儲1.維修基金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。2.維修基金管理部門應(yīng)委托商業(yè)銀行作為專戶管理銀行，負(fù)責(zé)維修基金的存儲和核算。專戶管理銀行應(yīng)按照維修基金管理部門的要求，定期報(bào)送維修基金存儲情況及相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。3.維修基金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設(shè)立明細(xì)賬戶，分別核算各物業(yè)管理區(qū)域或幢的維修基金收支情況。（二）專款專用1.維修基金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.任何單位和個(gè)人不得擅自改變維修基金的用途。如因特殊情況確需調(diào)整使用范圍的，必須按照規(guī)定的程序辦理相關(guān)手續(xù)，并經(jīng)業(yè)主大會同意。3.維修基金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，接受業(yè)主、業(yè)主大會和相關(guān)部門的監(jiān)督。（三）賬目管理1.維修基金管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全維修基金財(cái)務(wù)管理制度，定期對維修基金的收支情況進(jìn)行核算和公示。公示內(nèi)容應(yīng)包括維修基金的收支明細(xì)、使用情況、結(jié)余情況等，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。2.業(yè)主有權(quán)查詢本人名下維修基金的繳存、使用、結(jié)存情況，維修基金管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供相關(guān)信息。業(yè)主大會可以委托專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修基金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。3.維修基金管理部門應(yīng)當(dāng)妥善保管維修基金的賬目、憑證等資料，保存期限不得少于規(guī)定年限。五、維修基金的使用（一）使用范圍1.住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.具體的使用范圍可根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定，但必須符合維修基金的使用宗旨，即保障房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的正常使用。（二）使用程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況提出維修、更新和改造項(xiàng)目建議，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，報(bào)維修基金管理部門備案。2.維修基金管理部門對項(xiàng)目建議進(jìn)行審核，符合使用條件的，通知專戶管理銀行將維修基金劃轉(zhuǎn)至維修單位賬戶。3.維修單位按照合同約定組織實(shí)施維修、更新和改造項(xiàng)目，維修工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，維修基金管理部門根據(jù)合同約定和驗(yàn)收情況進(jìn)行結(jié)算。4.在緊急情況下，如發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行組織維修，同時(shí)向業(yè)主委員會和維修基金管理部門報(bào)告。維修費(fèi)用在維修工程竣工驗(yàn)收后，按照規(guī)定程序從維修基金中列支。（三）費(fèi)用分?jǐn)?.維修基金的使用費(fèi)用按照受益原則分?jǐn)?，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.涉及多個(gè)業(yè)主共同使用的維修項(xiàng)目，如電梯維修、消防設(shè)施更新等，費(fèi)用由該幢或該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照建筑面積比例分?jǐn)偂?.對于部分業(yè)主專有部分的維修、更新和改造，費(fèi)用由該業(yè)主自行承擔(dān)，但如果該維修項(xiàng)目涉及到共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?。六、監(jiān)督管理（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對維修基金的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主大會可以通過業(yè)主委員會行使監(jiān)督職責(zé)。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。業(yè)主對維修基金的管理和使用有異議的，可以向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查和處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。3.業(yè)主大會可以委托專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修基金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。如發(fā)現(xiàn)存在問題，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改。（二）行政監(jiān)督1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修基金管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，定期對維修基金的繳存、管理和使用情況進(jìn)行檢查。2.財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對維修基金財(cái)務(wù)收支情況的監(jiān)督，確保維修基金的安全和合理使用。3.審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)依法對維修基金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)提出整改意見。（三）違規(guī)處理1.對于違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，追回挪用的維修基金，并依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定使用維修基金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)資格，并依法給予處罰。3.維修基金管理部門工作人員在維修基金管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給