2021年8月謹(jǐn)呈：天津國(guó)泰恒生實(shí)業(yè)開展一、工程目標(biāo)確立二、酒店公寓優(yōu)化調(diào)整四、營(yíng)銷推廣概念三、商業(yè)調(diào)整建議工程提案結(jié)構(gòu)開發(fā)商目標(biāo)以及達(dá)觀對(duì)目標(biāo)理解——在控制風(fēng)險(xiǎn)的根底上保證快速回現(xiàn)，兼顧利潤(rùn)最大化工程目標(biāo)：在低風(fēng)險(xiǎn)的前提下保證回現(xiàn)速度，同時(shí)兼顧利潤(rùn)最大化。企業(yè)層面工程承擔(dān)的使命：工程是國(guó)泰恒生在天津資本運(yùn)作的戰(zhàn)略之一，將為企業(yè)持續(xù)性開展提供資金支持。工程限制條件工程目前為現(xiàn)樓，前身為五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)，工程轉(zhuǎn)化酒店式公寓需解決建筑改造及銷售條件的問題前期整體沉淀資金22億元達(dá)觀對(duì)開發(fā)商目標(biāo)的理解低風(fēng)險(xiǎn)，快速現(xiàn)金流利潤(rùn)最大化，工程首期沉淀大量資金強(qiáng)化企業(yè)品牌開發(fā)商根本目標(biāo)工程的目標(biāo)是：基于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，首先在化解前期風(fēng)險(xiǎn)后，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定合理的快速現(xiàn)金流，然后是躲避風(fēng)險(xiǎn)之后的高利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商目標(biāo)解析1、如何實(shí)現(xiàn)合理化的公寓分割，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求？2、如何提升酒店式公寓產(chǎn)品的整體價(jià)值？1〕完善的商業(yè)配套提高酒店式公寓形象標(biāo)準(zhǔn)2〕高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理效勞提升公寓的效勞檔次3〕高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓裝修3、如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化？A、融合地域商圈氣氛，合理業(yè)態(tài)功能定位。符合城市商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)功能模式的綜合價(jià)值B、商業(yè)產(chǎn)品分割實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化。4、如何產(chǎn)品包裝與推廣讓市場(chǎng)認(rèn)同，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值？達(dá)觀對(duì)本案營(yíng)銷核心問題的思考：工程概況一、工程目標(biāo)確立二、酒店公寓優(yōu)化調(diào)整四、營(yíng)銷推廣概念三、商業(yè)調(diào)整建議工程提案結(jié)構(gòu)酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整公寓產(chǎn)品分割要點(diǎn)一保持主體外檐形象二優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)空間三提高房間家居功能四增加銷售面積比重修改樓層：

9、10、11、13、14、16、17、19、20、22層酒店式公寓局部新風(fēng)機(jī)房修改樓層：

12、15、18、21層酒店式公寓局部景觀功能陽臺(tái)景觀功能陽臺(tái)修改樓層：

23層酒店式公寓局部主要分割為90平米左右中戶型，一室一廳，增加生活居家功能。系本案中端提升產(chǎn)品，滿足客戶對(duì)戶型全功能需求。修改樓層：

24層酒店式公寓局部管道井管道井修改樓層：

25層酒店式公寓局部主要分割為150平米左右大戶型，二室一廳或三室二廳，系本案高端形象產(chǎn)品，滿足高端客戶追求生活品質(zhì)或多口居住者需求。管道井管道井公寓產(chǎn)品分解產(chǎn)品面積區(qū)間（平米）套數(shù)（套）套數(shù)比小戶型45－70平米34092％中戶型85－100平米165％大戶型145－160平米123％匯總368100％工程主力產(chǎn)品主要集中在45－70平米之間，風(fēng)險(xiǎn)降低，力求快速去化，大戶型產(chǎn)品較少僅為工程整體比例的3％，主要為提升工程品質(zhì)，樹立工程價(jià)值標(biāo)桿的作用。酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整——市場(chǎng)現(xiàn)狀——公共部位——室內(nèi)部位酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整公寓裝修建議名稱天津中心天津公館君隆廣場(chǎng)上品天津環(huán)球金融中心嘀嗒位置和平區(qū)南京路219號(hào)河西區(qū)解放南路與紹興道交口天津市和平區(qū)南京路99號(hào)河西區(qū)大沽南路與奉化道交口天津和平區(qū)大沽路與興安路交口南開區(qū)鳳麗路與南馬路交匯處東北角占地123178110150009791.60津門31000；津塔2200019000平米建面1539745240518萬81395.3060萬72535.84容積率11.866.58.87津門4.8；津塔11.73類型酒店式公寓服務(wù)式公寓，商業(yè)、寫字樓酒店式公寓服務(wù)式公寓，商住兩用酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅公寓物業(yè)世邦魏理仕第一太平戴維斯戴德梁行世邦魏理仕第一太平戴維斯博華物業(yè)售價(jià)22000元/平米18000元/平米25000元/平米13000元/平米23500元/平米12500元/平米套數(shù)一期300套一期72套一期240套一期590套

456套主力面積40－120平米（100平米主力）40－90平米70－180平米60－90平米

63－71平米裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米2500元/平米

1000元左右4000元/平米1500元/平米天津酒店式公寓典型工程酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)天津酒店公寓精裝市場(chǎng)天津中心銷售價(jià)格：22000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/平米環(huán)球金融中心銷售價(jià)格：23500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/平米銷售價(jià)格：17000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米天津公館上品銷售價(jià)格：12000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：1300元/平米酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整首層門廳：地面：優(yōu)質(zhì)大理石/花崗石

墻面：優(yōu)質(zhì)大理石/花崗石/局部裝飾

天花：立邦或多樂士環(huán)保乳膠漆/造型吊頂配豪華燈飾

電梯門套：優(yōu)質(zhì)大理石/花崗石雕刻造型

電梯門：金色鏡面不銹鋼腐蝕圖案

電氣：有線電視系統(tǒng)：各廳室預(yù)留有線電視接口

系統(tǒng)：每戶一條線、90平米以上2條線

信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供寬帶平臺(tái)社區(qū)局域網(wǎng)公共部位酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整公共部位入戶門：高級(jí)胡桃木色鋼木復(fù)合門配仿銅大拉手鎖具內(nèi)門：雅白色古典造型實(shí)木復(fù)合門配高級(jí)鎖具廳、房、走道、臥室及封閉陽臺(tái)1、地面多層實(shí)木復(fù)合地板，配雅白色古典造型踢腳線2、墻面進(jìn)口高級(jí)環(huán)保壁紙3、頂面雅白色高級(jí)乳膠漆，配高級(jí)石膏頂角線，雅白色高級(jí)乳膠漆罩面酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整室內(nèi)部位燈具、排風(fēng)扇及開關(guān)、電氣面板1、筒燈 廚房及衛(wèi)生間配雷士高級(jí)筒燈(不含主燈〕2、換氣扇〔艾美特高級(jí)換氣扇〕3、開關(guān)、電氣面板〔德國(guó)西門子經(jīng)典系列〕酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整室內(nèi)部位櫥柜：古典白造型門板配高級(jí)五金件，象牙白人造石臺(tái)面美國(guó)摩恩水槽及龍頭，意大利華倫帝煙機(jī)、電磁爐、烤箱酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整室內(nèi)部位洗手間：1、地面 高級(jí)地磚2、墻面 高級(jí)墻磚3、吊頂 防水石膏板吊頂，白色高級(jí)乳膠漆罩面4、潔具及配件衛(wèi)生潔具、龍頭及花灑科勒白色古典系列臉盆及座便，配同品牌高級(jí)龍頭及花灑5、淋浴屏風(fēng)：玻璃淋浴屏風(fēng)配高級(jí)五金件6、配件：毛巾?xiàng)U、浴巾?xiàng)U、銀鏡、手紙架7、浴霸：高級(jí)浴霸拎包入住類別項(xiàng)目品牌家電電視32’液晶國(guó)際品牌冰箱174L外資國(guó)際品牌洗衣機(jī)4.6kg外資國(guó)際品牌電磁爐國(guó)內(nèi)品牌烤箱國(guó)內(nèi)品牌熱水器50升電熱水器家具衣柜單體獨(dú)立衣柜床2米雙人臥床沙發(fā)單體3人布藝考慮到拎包入住，極大方便相關(guān)客群需求，也表達(dá)工程品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，我們建議在精裝修根底上添加相關(guān)家電和家具物品方案1精裝修：2000元/平米方案2拎包入?。?000元/平米酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整公寓裝修建議——效勞圈定——特色內(nèi)容——室內(nèi)局部酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整物業(yè)管理效勞建議物業(yè)管理效勞建議高端的物業(yè)效勞，可以幫助物業(yè)提升內(nèi)在品質(zhì)與形象，增加工程的附加值，吸引銷售階段的客戶。且對(duì)物業(yè)交房后的保值與升值提供保證。酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整針對(duì)本案物業(yè)公司要到達(dá)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一：人性化標(biāo)準(zhǔn)二：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)三：定制效勞標(biāo)準(zhǔn)四：齊全效勞酒店式公寓特色效勞內(nèi)容室內(nèi)清潔效勞；物業(yè)租賃效勞；叫醒效勞；商務(wù)效勞；訂、送報(bào)效勞；代找傭工效勞；室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修，室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)效勞；訂票效勞；購(gòu)物效勞；會(huì)所效勞；觀光旅游指導(dǎo)效勞；行李效勞；留言效勞；飲用水送水效勞；送餐效勞；鮮花送遞/室內(nèi)植物擺放；訂、洗、泊車效勞；洗衣、縫紉、擦鞋效勞；搬遷效勞；門衛(wèi)應(yīng)接效勞；為殘廢人提供特殊效勞；照顧兒童效勞；效勞中心提供宣傳品效勞；酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整物業(yè)管理效勞公司建議1、第一太平戴維斯2、雅詩(shī)閣酒店管理具備酒店和商業(yè)兩方面的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，世界之名管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)工程核心競(jìng)爭(zhēng)力。酒店式公寓優(yōu)化調(diào)整一、工程目標(biāo)確立二、酒店公寓優(yōu)化調(diào)整四、營(yíng)銷推廣概念三、商業(yè)調(diào)整建議工程提案結(jié)構(gòu)商業(yè)根本情況樓層位置建筑面積(㎡)1層2412.282層3573.185層4269.756層4308.117層4284.058層(含A區(qū))10877.41合計(jì)29724.78商業(yè)調(diào)整建議1、借地鐵人流和本區(qū)域高端消費(fèi)群等優(yōu)勢(shì)，使本工程成為本區(qū)域消費(fèi)者的首選購(gòu)物目的地。2、引進(jìn)高端知名品牌商家和精致舒適的購(gòu)物環(huán)境，打造本工程成為天津一線商業(yè)陣營(yíng)高端品牌聚集地。3、借本工程商業(yè)高端定位，和公寓的商務(wù)商業(yè)配套，提升酒店公寓的整體價(jià)值。4、實(shí)現(xiàn)商鋪銷售及商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)兩相旺，利益最大化。商業(yè)定位目標(biāo)商業(yè)調(diào)整建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化滿足商家進(jìn)駐要求實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)滿足市場(chǎng)消費(fèi)者需求有利于實(shí)現(xiàn)分割產(chǎn)權(quán)式銷售商業(yè)成功定位三大要素商業(yè)調(diào)整建議工程物業(yè)功能定位集世界名品+商務(wù)配套+休閑娛樂餐飲為一體的購(gòu)物中心。商業(yè)調(diào)整建議以現(xiàn)代個(gè)性化的裝修風(fēng)格、世界前沿品牌組合、時(shí)尚精致舒適的購(gòu)物環(huán)境，樹立本工程市場(chǎng)高端定位標(biāo)桿?，F(xiàn)代、高端、時(shí)尚、精致SHOPPINGCENTER商業(yè)調(diào)整建議工程物業(yè)形象定位工程消費(fèi)者定位核心消費(fèi)者：本案酒店公寓居住者/周邊高端消費(fèi)需求的居民。偶得消費(fèi)者：往來本區(qū)域商務(wù)辦事的消費(fèi)者。次主力消費(fèi)者：受本案商業(yè)定位和遠(yuǎn)東百貨、家居廣場(chǎng)吸引過來的消費(fèi)者。商業(yè)調(diào)整建議商鋪劃分原那么商業(yè)調(diào)整建議1F商鋪規(guī)劃圖酒店局部?jī)?nèi)街商業(yè)人流動(dòng)線街鋪局部公寓大堂遠(yuǎn)東百貨地鐵出入口家居廣場(chǎng)商業(yè)調(diào)整建議2F商鋪規(guī)劃圖遠(yuǎn)東百貨家居廣場(chǎng)內(nèi)街商業(yè)人流動(dòng)線商業(yè)調(diào)整建議商鋪類型劃分標(biāo)準(zhǔn)建筑面積區(qū)間開間比例備注1F街鋪30-50平方米左右，可靈活組合獨(dú)立鋪6—20平方米根據(jù)商家要求確定，可靈活組合靠墻設(shè)立,隔墻到天花頂。休閑餐飲主力店20-100平方米根據(jù)主力店商家的要求確定2F獨(dú)立鋪6—30平方米1：1.5或1：2.5靠墻設(shè)立,隔墻到天花頂。5F酒吧主力店一般在1000~2000平方米左右夜總會(huì)/KTV主力店根據(jù)商家要求確定，一般在2000平方米以上6F夜總會(huì)/KTV主力店7F大型餐飲主力店根據(jù)商家要求確定，如引進(jìn)兩家，其中一間單店最少1000平方米以上8F桑拿洗浴主力店根據(jù)商家要求確定，8000平方米以上酒店公寓商務(wù)配套根據(jù)商家要求確定，單店50平方米以上商鋪劃分標(biāo)準(zhǔn)建議商業(yè)調(diào)整建議業(yè)態(tài)定位的原那么1、滿足酒店公寓使用者的生活商務(wù)消費(fèi)需求；2、與家居廣場(chǎng)和遠(yuǎn)東百貨業(yè)態(tài)，形成相關(guān)聯(lián)及互補(bǔ)；3、滿足不同業(yè)態(tài)對(duì)商鋪形態(tài)的租賃使用要求；4、滿足商場(chǎng)高端定位要求；5、利用原有設(shè)施滿足商業(yè)規(guī)劃布局要求。商業(yè)調(diào)整建議垂直業(yè)態(tài)規(guī)劃圖正圖側(cè)圖8F7F6F5F4F3F2F1F商業(yè)調(diào)整建議1F，業(yè)種概念性定位高端名品專賣店+休閑商務(wù)餐飲以下為品牌示意，具體品牌落位將根據(jù)中后期招商工作啟動(dòng)時(shí)，與走訪商家后最終確定。商業(yè)調(diào)整建議高端時(shí)尚家居飾品\數(shù)碼產(chǎn)品\運(yùn)動(dòng)休閑等體驗(yàn)專賣店+休閑商務(wù)餐飲2F，業(yè)種概念性定位以下為品牌示意，具體品牌落位將根據(jù)中后期招商工作啟動(dòng)時(shí)，與走訪商家后最終確定。商業(yè)調(diào)整建議酒吧夜總會(huì)酒吧夜總會(huì)KTV5F，業(yè)種概念性定位商業(yè)調(diào)整建議夜總會(huì)KTV夜總會(huì)KTV6F，業(yè)種概念性定位商業(yè)調(diào)整建議大型主題餐飲一家或兩家，中式主題餐飲或異國(guó)特色餐飲7F，業(yè)種概念性定位商業(yè)調(diào)整建議桑拿洗?。汉惋嫛⒔∩?、養(yǎng)生、美容美發(fā)等酒店公寓商務(wù)配套：含商務(wù)代辦、物業(yè)管理辦公室等8F，業(yè)種概念性定位商業(yè)調(diào)整建議經(jīng)營(yíng)方式定位建議1：委托遠(yuǎn)東百貨作為本工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司；建議2：聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)商業(yè)管理公司作為本工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理參謀，同時(shí)自行組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司及招聘專業(yè)人士為工程中后期招商管理團(tuán)隊(duì)。商業(yè)調(diào)整建議委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理銷售和招商節(jié)奏策略招商先行,銷售在后主力店招商先行,散戶在后在商業(yè)定位方案論證確定和招商宣傳資料制作到位后,在9月份先啟動(dòng)主力店的招商,在有兩到三家主力店簽定進(jìn)駐意向協(xié)議后,啟動(dòng)商鋪的銷售〔預(yù)計(jì)在11月底12月初〕；同時(shí)以品牌主力店的已進(jìn)駐為噱頭進(jìn)行全面的銷售及招商宣傳炒作,全面啟動(dòng)散戶招商和銷售，到達(dá)銷售和招商的“短、平、快〞售磬目的。整體策略：二層和街鋪先行,一層在后銷售策略：招商策略：商業(yè)調(diào)整建議各樓層產(chǎn)品銷售策略樓層業(yè)態(tài)銷售模式1F街鋪直接銷售主力特色餐飲只租不賣或帶已租商家的租約銷售內(nèi)鋪主力店帶3年8%租約，24%一次性沖抵總價(jià)，以后按實(shí)際市場(chǎng)租金計(jì)算2F商鋪5F/6F酒吧只租不賣或帶已租商家的租約銷售夜總會(huì)/KTV7F/8F主題餐飲/桑拿洗浴目的：以帶租約銷售模式，滿足本工程前期統(tǒng)一招商策略的順利執(zhí)行。商業(yè)調(diào)整建議天津商業(yè)工程銷售價(jià)格項(xiàng)目銷售模式價(jià)格新世界花園街鋪直接銷售目前轉(zhuǎn)手2~3萬元/㎡壹街區(qū)街鋪直接銷售在售新盤，一二層整體銷售均價(jià)3.5萬元/㎡新安花園街鋪直接銷售臨遠(yuǎn)東百貨和銅鑼灣花園街鋪轉(zhuǎn)手2.5萬元/㎡臨新世界百貨家樂福超市的街鋪轉(zhuǎn)手2萬元/㎡鼓樓北路街鋪直接銷售目前轉(zhuǎn)手2.5萬元/㎡說明：因目前工程周邊競(jìng)品較少，現(xiàn)收集以下個(gè)案作為制定本工程的銷售價(jià)格的參照個(gè)案。商業(yè)調(diào)整建議銷售價(jià)格建議運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估原理，及綜合結(jié)合本工程為地鐵商業(yè)、成熟商圈等優(yōu)勢(shì)因素，厘定本工程的市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格；再將根據(jù)銷售策略進(jìn)行擬定最終的銷售價(jià)格。根據(jù)我司歷往成功操作商業(yè)工程的經(jīng)驗(yàn)，如本工程采用“帶租約模式銷售策略〞，其價(jià)格的定位應(yīng)在市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格的根底上提升15~20%，以確保開展商的實(shí)際收益。商業(yè)調(diào)整建議樓層業(yè)態(tài)市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格（萬元/㎡）返租銷售價(jià)格（萬元/㎡）1F街鋪4~54~5內(nèi)鋪2.5~32.8~3.52F商鋪1.7~2.12~2.55F/6F酒吧1.5~1.81.5~1.8夜總會(huì)/KTV7F/8F主題餐飲/桑拿洗浴1.5~1.81.5~1.8商業(yè)布局功能調(diào)整建議1F2F商業(yè)調(diào)整建議增加一至二層扶手電梯，盤活人流盲點(diǎn)。借助原有內(nèi)部垂直電梯，滿足商業(yè)的送貨和人流垂直引導(dǎo)，盤活人流盲點(diǎn)，增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值,和提供支持銷售價(jià)格均好性的有利條件。1F2F商業(yè)布局功能調(diào)整建議商業(yè)調(diào)整建議把此處的新風(fēng)機(jī)房，改遷別處，將此處改為街鋪，增加收益商業(yè)布局功能調(diào)整建議把此處的機(jī)房，改遷別處，將此處改為街鋪，增加收益商業(yè)調(diào)整建議把原規(guī)劃的洗手間取消，改為商鋪，增加商業(yè)統(tǒng)一性和提升形象，增加收益。商業(yè)布局功能調(diào)整建議商業(yè)調(diào)整建議一、工程目標(biāo)確立二、酒店公寓優(yōu)化調(diào)整四、營(yíng)銷推廣概念三、商業(yè)調(diào)整建議工程提案結(jié)構(gòu)工程核心價(jià)值提煉區(qū)位：核心區(qū)位商圈：多重商圈交匯附加值：地鐵上蓋外部：酒店公寓：拎包入住5星標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)：旗艦進(jìn)駐，首層開售附加值：國(guó)際物業(yè)，高端品質(zhì)內(nèi)部：多重商圈云集區(qū)，地鐵上蓋稀有地5星酒店拎包入住，國(guó)際物管成熟品營(yíng)銷推廣概念推廣定位酒店式公寓尚品寓·聚商區(qū)商業(yè)高層建筑，風(fēng)帆式設(shè)計(jì)，高尚商務(wù)人群聚集，宜商宜住地鐵上蓋，繁華都市商圈，多種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)共存領(lǐng)航國(guó)際公寓的商住新天地推廣概念形象定位營(yíng)銷推廣概念作為一個(gè)成功的工程，主要在市場(chǎng)、客群、以及工程整體形象3個(gè)方面著手，如何利用現(xiàn)有資源，在營(yíng)銷周期內(nèi)的不同節(jié)點(diǎn)進(jìn)行引爆及釋放，是我們銷售策略中主要解決的問題。銷售策略營(yíng)銷推廣概念小戶型產(chǎn)品低總價(jià)，高受眾，回流快中戶型產(chǎn)品大戶型產(chǎn)品樹品質(zhì)，立標(biāo)桿風(fēng)向標(biāo)，多重性樹立工程形象快