南充小區(qū)自治管理辦法一、引言小區(qū)自治管理對(duì)于提升居民生活質(zhì)量、營造和諧社區(qū)環(huán)境具有至關(guān)重要的意義。在南充，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的小區(qū)面臨著如何實(shí)現(xiàn)有效自治管理的問題。本管理辦法旨在為南充各小區(qū)提供一套科學(xué)、規(guī)范、可行的自治管理方案，促進(jìn)小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，讓居民生活得更加安心、舒心。二、適用范圍本辦法適用于南充市內(nèi)所有實(shí)行自治管理的住宅小區(qū)。三、基本原則1.以人為本原則：充分尊重居民的意愿和需求，以居民的利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。2.民主協(xié)商原則：鼓勵(lì)居民積極參與小區(qū)事務(wù)的決策、管理和監(jiān)督，通過民主協(xié)商達(dá)成共識(shí)，共同解決問題。3.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保小區(qū)自治管理活動(dòng)合法合規(guī)。4.公平公正原則：對(duì)待小區(qū)內(nèi)所有居民一視同仁，保障居民的合法權(quán)益，維護(hù)小區(qū)的公平正義。四、管理架構(gòu)1.業(yè)主大會(huì)成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料；已交付的專有部分面積未超過建筑物總面積50%，但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組中業(yè)主代表的人數(shù)和表決權(quán)不低于籌備組總?cè)藬?shù)和總表決權(quán)的二分之一的，建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)按照前款要求報(bào)送文件資料。職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。會(huì)議形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。工作制度：建立健全各項(xiàng)工作制度，定期召開會(huì)議，向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式：由業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘。職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；及時(shí)向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。五、小區(qū)事務(wù)決策與管理1.決策機(jī)制議題提出：業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等均可提出小區(qū)事務(wù)決策議題。議題應(yīng)明確、具體，并附有相關(guān)背景資料和建議方案。議題審議：業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)議題進(jìn)行審議，業(yè)主可以在會(huì)議上發(fā)表意見，進(jìn)行充分討論。審議過程中，應(yīng)當(dāng)尊重多數(shù)業(yè)主的意見，同時(shí)也要保障少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。決策表決：根據(jù)審議結(jié)果，對(duì)議題進(jìn)行表決。表決方式可以采用投票、電子投票等方式進(jìn)行。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布，并記錄在案。2.日常管理物業(yè)服務(wù)管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，認(rèn)真履行職責(zé)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等方面的管理，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。公共設(shè)施設(shè)備管理：建立健全公共設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，保障業(yè)主的合法權(quán)益。環(huán)境衛(wèi)生管理：加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的管理，定期進(jìn)行清掃、消毒，保持小區(qū)環(huán)境整潔。合理設(shè)置垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)等設(shè)施，及時(shí)清運(yùn)垃圾，防止垃圾堆積和異味產(chǎn)生。綠化養(yǎng)護(hù)管理：做好小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對(duì)花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，保持小區(qū)綠化美觀。加強(qiáng)對(duì)公共綠地的保護(hù)，禁止業(yè)主擅自占用或破壞。安全保衛(wèi)管理：建立健全安全保衛(wèi)制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)出入口、巡邏通道等重點(diǎn)部位的管理，確保小區(qū)安全。配備必要的安全保衛(wèi)人員和設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)人員、車輛的出入登記和管理，防止外來人員和車輛隨意進(jìn)入小區(qū)。六、經(jīng)費(fèi)管理1.經(jīng)費(fèi)來源物業(yè)服務(wù)費(fèi)：由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)成本合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。公共收益：小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地、公共設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的收益，如停車費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)等，歸全體業(yè)主所有。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，?？顚Ｓ茫饕糜谘a(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、開展小區(qū)公益活動(dòng)等。2.經(jīng)費(fèi)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于支付物業(yè)服務(wù)人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。公共收益使用：公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、開展小區(qū)公益活動(dòng)等。使用公共收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并保留相關(guān)憑證。3.經(jīng)費(fèi)監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)小區(qū)經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。審計(jì)監(jiān)督：小區(qū)應(yīng)當(dāng)定期聘請(qǐng)專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行審計(jì)，確保經(jīng)費(fèi)使用合法合規(guī)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。七、維修資金管理1.維修資金的籌集籌集方式：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。交存時(shí)間：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.維修資金的使用使用范圍：住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。使用程序：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主委員會(huì)根據(jù)使用建議制定使用方案；使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3.維修資金的監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修資金的使用情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。審計(jì)監(jiān)督：小區(qū)應(yīng)當(dāng)定期聘請(qǐng)專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，確保維修資金使用合法合規(guī)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。八、爭議解決1.業(yè)主與業(yè)主之間的爭議協(xié)商解決：鼓勵(lì)業(yè)主之間通過友好協(xié)商解決爭議。業(yè)主可以自行協(xié)商，也可以在業(yè)主委員會(huì)的主持下進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商過程中，應(yīng)當(dāng)尊重對(duì)方的意見和權(quán)益，尋求雙方都能接受的解決方案。調(diào)解解決：如協(xié)商不成，業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并組織雙方進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解過程中，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合法的原則，引導(dǎo)雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。訴訟解決：如調(diào)解不成，業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。人民法院應(yīng)當(dāng)依法審理，公正判決，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的爭議協(xié)商解決：鼓勵(lì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過友好協(xié)商解決爭議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽取業(yè)主的意見和建議，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行自己的義務(wù)。調(diào)解解決：如協(xié)商不成，業(yè)主可以向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并組織雙方進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解過程中，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合法的原則，引導(dǎo)雙