東達國際廣場工程招商定位策略制作：張楠二零一一年十一月叁肆定位策略選擇壹目錄貳伍前言區(qū)域環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境陸初步營銷設(shè)想直沽風景文化柒周邊工程分析前言

得城市商業(yè)綜合體，得城市商業(yè)未來天津市東達房地產(chǎn)開發(fā)東達國際廣場海河東岸CBD都心區(qū)目錄叁肆定位策略選擇壹貳伍宏觀市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境分析前言陸初步營銷設(shè)想直沽風景文化柒周邊工程分析宏觀經(jīng)濟方面宏觀市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境目錄叁肆定位策略選擇壹貳伍區(qū)域環(huán)境分析前言宏觀市場環(huán)境陸初步營銷設(shè)想直沽風景文化柒周邊工程分析作為歷史悠久的城市成熟核心區(qū)，本區(qū)域呈現(xiàn)高度的復合性，這在某種角度上表現(xiàn)為區(qū)域?qū)傩圆幻?，同時更為工程的開展提供了大量的可能性。區(qū)域開展特征區(qū)域環(huán)境分析東達國際廣場—都心區(qū)位商業(yè)的區(qū)域優(yōu)勢—工程位于河東大直沽中路與八緯路交口處?！笾惫林新肺磥頃某刹叫薪中问?，大大帶動了周圍的商業(yè)氣氛—工程所處海河，廟宇文化商業(yè)版塊，是天津市重點打造的城市副中心之一區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析

紅星國際商業(yè)綜合體〔在建中〕河東萬達國際廣場東達國際廣場〔本案〕同行業(yè)聚集的價值在于“扎堆效應(yīng)〞，也就是“最小消費半徑內(nèi)的最大可選擇性〞，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引來大局部有相同消費需求的人群，人們可以在很小的消費半徑內(nèi)通過“比較購物〞進行消費，河東萬達廣場和正在建設(shè)中的紅星國際商業(yè)綜合體工程與本案同屬同一區(qū)域2公里消費半徑內(nèi)。東達國際廣場借助于同區(qū)域“扎堆效應(yīng)〞的商機，用與萬達廣場和紅星國際錯位經(jīng)營的開展目標，來吸引不同層次的消費人群，共同打造河東新城市商業(yè)中心。“官氣〞、“商氣〞與“人氣〞的復合體本區(qū)域各大部委、政府機關(guān)云集，商務(wù)、商業(yè)氣氛較為成熟，同時存在大量原住民，生活氣息濃厚，本案恰處于三者交匯的邊界。區(qū)域環(huán)境分析市政配套條件交通便利配套齊全距津塘公路260米、快速路540米，周邊有多條公交車線路，距地鐵站850米，交通便利，通達性較強。作為城市核心區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，生活便利。高檔商務(wù)、休閑、娛樂、購物場所密集。區(qū)域環(huán)境分析坐擁海河東岸中心的便利交通距離：到東站驅(qū)車只需2分鐘。距離濱海新區(qū)的重要交通主干線—津塘公路僅需2分鐘的車程。地鐵：輕軌1號線，未來的地鐵3號線，輕軌9號線公路：距離奉化快速路500米，距中環(huán)線僅需800米。公共交通：665,668,678等10條公交線路。區(qū)域環(huán)境分析坐擁天津河東中心的多元化商業(yè)綜合體

【交通線路】工程周邊交通便利，津塘公路，八緯路，七緯路，六緯路，大直沽中路，中環(huán)線，解放南路，津濱輕軌，公交方面有673,668,656,665,847,856,643等十余條公交線路?！静惋嬇涮住勘毖蠛ｕr酒樓，鴻起順，正陽春酒樓，津軒閣酒樓【學校教育】音樂學院，54中學，82中學，大橋道小學【周邊醫(yī)院】三中心醫(yī)院【鄰近銀行】中國銀行，交通銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行等等區(qū)域環(huán)境分析本體屬性界定區(qū)位屬性：工程屬性：叁肆定位策略選擇壹貳伍周邊工程分析區(qū)域環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境陸初步營銷設(shè)想直沽風景文化柒前言目錄周邊工程分析距本案最近的商業(yè)工程即為天津灣嘉茂購物中心，其體量與本案也最為相近。其中業(yè)態(tài)分布范圍涉及餐飲、娛樂、購物等多重，劣勢為布局較亂，不夠合理。距本工程最近的最大的商業(yè)中心為河東萬達商業(yè)廣場，其與對面的紅星國際招相照應(yīng)。但由于其體量較大，而紅星國際的商業(yè)局部還未正式銷售。與工程同屬區(qū)域的同類產(chǎn)品還有天津嘉華商業(yè)中心。距工程最近的大型購物區(qū)為淘寶街人人樂大型超市區(qū)域。中山門區(qū)域的天潤購物中心也屬本案的競品工程。周邊工程分析區(qū)域商業(yè)分布情況周邊工程分析競爭樓盤分析競爭樓盤界定原那么

區(qū)域在售商業(yè)樓盤、臨街商鋪、市場輻射3公里范圍內(nèi)競爭樓盤選擇天津嘉茂購物中心、天津嘉華中心、河東萬達廣場周邊工程分析天津河東萬達廣場全體商業(yè)共三層主體店有國美電器、華潤萬家、萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV、大玩家超樂場

其中

萬千百貨、大玩家、大歌星、萬達電影等都屬萬達集團所有整體業(yè)態(tài)布局及分布

共4層L4美食薈萃L3運動休閑L2摩登淑女L1時尚新貴B1地下車庫周邊工程分析天津灣嘉茂購物廣場周邊工程分析L2摩登淑女：淑女裝、化裝品、易買得超市、主題餐廳、美甲〔桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、HOTWIND、MrPizza、DHC、譚木匠、KFC、mege、呷哺呷哺、麗湖蒸菜、EVE’S〕〔BAA、麥考林、搜衣蓮、蒙曼特、萬文化店、電視購物、摩堤工坊、抵羊1932、carwell、CacheCache、天津市芭比指尖造型設(shè)計〕L1時尚新貴時尚女裝、珠寶配飾、表精品鞋包、主題餐廳〔得啊特、米蓮諾、西鐵城、牧馬人、好人緣、夢特嬌、流行美、百思圖、碧姬、大唐、江南布衣、純粹、森達、香港老銀匠、貝兒多爸爸、戴夢得古珀行、歐絲迪娜美容院〕〔ME&CITY、SELECTED、TEEMIX、VEROMODA、Columbia、Cabbeen、LAChepelle、Sunnywell、Wanko、Bata、ebase、Jack&Jones、Tata、MrPizza、麥當勞、季候風、豪享來、屈臣氏、亦谷〕周邊工程分析L3運動休閑：易買得超市、休閑裝、運動裝、童裝家具、美容美發(fā)、主題餐廳、兒童攝影〔安踏、時尚殿堂、土大力、opin、天福名茶、、左妝、IRISLife、隆順榕、私房小廚、好想你百棗匯、優(yōu)的良品〕〔大眼蛙、佐丹奴、歐味多、盈之彩、九張機、甲蟲屋、pureland、南海風情、互動地帶、空中天使、阿迪耐克折扣店、康普萊兒童服飾品牌折扣連鎖〕周邊工程分析天津嘉華購物中心共4層F4A.B區(qū)NO.1觸覺電玩世界/新洋網(wǎng)吧廣場C區(qū)agogo自助KTV/英嘉臺

球俱樂部/沸騰魚鄉(xiāng)/寬巷子窄巷子F3A.B區(qū)御尊大酒樓C區(qū)沃爾瑪購物廣場F2A.B區(qū)御尊大酒樓C區(qū)沃爾瑪購物廣場F1A.B區(qū)御尊大酒樓C區(qū)國美/肯德基F-1地下停車場(免費)周邊工程分析普遍性業(yè)態(tài)：超市、影院、電玩城餐飲業(yè)態(tài)：范圍比較廣，必備餐飲業(yè)態(tài)為水吧生活購物類：中端商場：滿足日常需求，大型的品牌齊全〔如萬達〕銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社通訊：移動、聯(lián)通、電信均有其他：中小型餐館，小型便利超市定論：周邊業(yè)態(tài)比較豐富全面。機遇：1、市場需求：可定位為效勞于周邊民眾為主。2、本案優(yōu)勢：以中國北方民族文化集散地為特色，可與旅游結(jié)合。目錄叁肆定位策略選擇壹貳伍直沽風景文化區(qū)域環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境陸初步營銷設(shè)想前言柒周邊工程分析直沽風情“先有大直沽，后有天津衛(wèi)〞直沽風景文化大直沽歷史文化濃厚，城市配套相對成熟。自我國元代天津出現(xiàn)“直沽寨〞至今，河東區(qū)大直沽地區(qū)迄今已有800多年歷史。它是天津的發(fā)祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津衛(wèi)〞之說。直沽風景文化直沽風景文化

中國近代第一所陸軍軍官學?！旖蛭鋫鋵W堂。冀滿紅清光緒十一年正月〔１８８５年２月〕，直隸總督兼北洋通商大臣李鴻章根據(jù)淮軍將領(lǐng)周盛波和周盛傳的建議，在天津創(chuàng)辦了一所武備學堂，這就是中國近代第一所陸軍軍官學校———天津武備學堂。直沽風景文化天津武備學堂洋務(wù)溯源.兩堂一局曹錕段祺瑞馮國璋直沽風景文化〔1865-1936〕皖第軍閥首領(lǐng)。1885年考入天津武備學堂，畢業(yè)后被選送德國學習軍事回國后成為袁世凱擴編北洋軍的重要幫手，與馮國璋、王士珍被并稱為“北洋三杰〞。歷任國務(wù)總理兼陸軍總長。大直沽“大學堂〞大直沽“大學堂〞是天津民立第六兩等小學堂的俗稱，創(chuàng)辦于1904年，校址在河東大直沽，由一座姑子廟改建而成。創(chuàng)辦人為李雅香、李子和。李雅香〔耀曾〕乃清末舉人，直隸省議員。李子和〔學曾〕乃清末秀才，著名書法家，與華世奎齊名。解放后，更名為河東區(qū)大直沽中街小學。著名校友有：書法家寧書綸、醫(yī)學博士孫壁如、企業(yè)家孫冰如等。

直沽風景文化大直沽薦福庵觀音寺直沽風景文化

直沽風景文化直沽風景文化直沽風景文化直沽風物酒香飄溢“先有大直沽，后有天津衛(wèi)〞已為世人所共識。而多少年來有傳承著“大直沽三宗寶——古廟、燒酒、臺子高〞之說?？梢?，大直沽釀酒業(yè)的開展，也是大直沽歷史文化中不可磨滅的一局部。大直沽釀酒業(yè)舊稱燒鍋，元代興起的漕運為直沽造酒帶來了無限生機。清冽甘醇的白河〔即海河〕之水孕育了大直沽的釀酒業(yè)，一切得天獨厚的條件使直沽燒鍋從無到有，從弱到強。經(jīng)過數(shù)百年的開展，釀酒成為大直沽人的主要產(chǎn)業(yè)。大直沽史記載，從1900年帝國主義八國聯(lián)軍入侵前，大直沽已是“村居民千余戶，鋪統(tǒng)燒鍋十余家，前曾有典當一處，林林總總，實繁有徒，城東數(shù)十村，大直沽那么首屈一指也〞。直沽風景文化目錄叁肆前言壹貳伍定位策略選擇區(qū)域環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境陸初步營銷設(shè)想直沽風景文化柒周邊工程分析寫字樓大型娛樂配套特色主題婚慶機構(gòu)定位方向酒店式公寓集中商業(yè)定位策略選擇規(guī)劃解構(gòu)：ABCD后樓商業(yè)街E工程位于大直沽中心區(qū)域，利于打造新的城市中心東達國際廣場—客群定位追求生活品質(zhì)，崇尚時尚的人群~~~~工程要瞄準時尚白領(lǐng)的消費群體，她們之間的年齡多在18-40歲之間，他們有著屬于自己的工作，有十分注重生活品質(zhì)的提高，她們具有知性需求，而此同時也追求時尚潮流。工程除了河東地區(qū)的消費人群外，例如和平區(qū)，濱江道，小白樓cbd，南樓cbd的消費人群也不占少數(shù)，工程未來要規(guī)劃3條地鐵線路，從工程出發(fā)，乘地鐵5-10分種就可到達市區(qū)中心，交通十分便捷本案商業(yè)類型、商業(yè)定位、整體業(yè)態(tài)分析及建議本案商業(yè)環(huán)境SWOT分析地理位置優(yōu)越位于城市繁華地段、交通便利周邊商業(yè)氣氛較為濃厚區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛較好，已形成較為成熟的商業(yè)圈本工程面臨的市場工程眾多，同質(zhì)產(chǎn)品競爭劇烈；SWOT優(yōu)勢劣勢時機威脅本工程面臨的市場挑戰(zhàn)與時機本案自身體量較小，無法形成較大規(guī)模的商業(yè)圈商業(yè)類型建議商業(yè)類型可考慮方向從低風險、利潤最大化原那么出發(fā)商業(yè)城市功能定位：輻射周邊+集散商場商業(yè)類型選擇：專業(yè)市場方向商業(yè)輻射范圍：工程周邊客戶+邊緣消費群體商業(yè)類型選擇本案商業(yè)定位建議商業(yè)定位通過商業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合工程自身條件本案符合這樣的商業(yè)定位區(qū)域商業(yè)+餐飲+時尚生活+品質(zhì)生活區(qū)域商業(yè)——滿足工程周邊人群消費，提升工程品質(zhì)。餐飲一條街——外向型商業(yè)，占據(jù)市場空白，吸引邊緣消費群體。兩局部商業(yè)之間的配比：以區(qū)域商業(yè)為主，餐飲為輔。本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)定位一層二層三層四層五層六層一層為品牌主力店〔例：肯德基、知名服飾品牌店等〕二層為休閑服飾品牌店等三層為進口食品超市、時尚生活類、雪茄吧、紅酒坊四層為特色品牌餐飲

五層為量販式ktv六層為娛樂〔例：臺球城、電玩城，健身會館等〕東達國際廣場—1F〔如以下圖〕：一層全部以品牌主力店的形式呈現(xiàn)。如品牌珠寶店，品牌服飾，品牌化裝品，星巴克，kfc,品牌蛋糕房，和一家交通銀行。銀行KFC屈臣氏星巴克一家珠寶店〔周大?！?、化裝品

精品服飾面包房公共走廊觀景平臺東達國際廣場—2F〔如以下圖〕：本層主要經(jīng)營精品服飾，蘋果iphone體驗店，精品腕表系列，旅游文化商品等等。銀行kfc旅游文化商品腕表蘋果體驗店精品服飾精品服飾公共走廊水吧東達國際廣場—3F〔如以下圖〕：商場左半?yún)^(qū)做一家大型的進口超市，小面積商鋪可做一家雪茄吧，一家紅酒坊，和一家滾石音像店，超市旁邊經(jīng)營一家高端體育用品店。因為該工程定位在旅游文化觀光地，所有走廊局部全部做旅游文化商品店。公寓局部做為銀行的辦公區(qū)。銀行〔待定〕旅游文化商品水吧雪茄吧紅酒坊滾石音像店進口超市進口超市高端體育用品東達國際廣場—4F〔如以下圖):本層主要以餐飲為主，商場和連廊局部經(jīng)營特色餐飲店，公寓局部經(jīng)營老舍書場，京劇票友館，和主題茶館。特色餐飲店老舍書場，京劇票友館，主題茶館東達國際廣場—5F(如以下圖〕：經(jīng)營一家大型量販式KTV量販式KTV東達國際廣場—6F〔如以下圖〕：商場局部做大型娛樂配套如〔電玩城，臺球城等〕。連廊和公寓局部做一家大型會員制健身會館。大型娛樂配套〔電玩城，臺球城，〕大型會員制健身會館酒店式公寓公寓介紹：共24層，其中1到5層是商業(yè)局部，6-24層全部為酒店式公寓，寫字樓?？偨ㄖ娣e2萬1平方米。采用每層4梯9戶和4梯11戶2種形式，每套面積在40-110平米不等酒店式公寓公寓定位河東區(qū)大直沽生活區(qū)，現(xiàn)擁有96萬人以上居住人口，輻射周邊經(jīng)濟圈，總體消費能力極強。隨著大直沽區(qū)域的高尚住宅區(qū)陸續(xù)建成，未來三年會有大量人口入住大直沽將成為必然趨勢，嶄新的居住理念，勢必讓都市精英、社會名流選擇在此棲息。 大直沽具有得天獨厚的交通網(wǎng)絡(luò)，集中有序的科教文衛(wèi)，目前數(shù)十條公交線路便捷有序，隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)的擴張、道路的全線貫穿，輕軌線路的建成，地段價值日益凸顯，必然會躋身成為天津城市次中心。在這樣一個各項都興旺的地段，無疑是各個公司辦公區(qū)的首選位置，而對于現(xiàn)在的河東區(qū)寫字樓這樣的資源還是相當稀缺的?！材壳爸挥腥f達到達甲級寫字樓水準〕建議公寓6-12層以寫字樓的形式出售，13-24層以公寓的形式出售目錄叁肆定位策略選擇壹貳伍初步營銷設(shè)想?yún)^(qū)域環(huán)境分析宏觀市場環(huán)境陸前言直沽風景文化柒周邊工程分析營銷策略創(chuàng)造與目標客群深層溝通的根底，滿足特殊階層對于的生活、建筑、智慧、財富的專屬考量。整合工程形象，達成高端人群的偏好和價值認同的序幕，進而關(guān)注工程、實現(xiàn)購置。營銷初步設(shè)想營銷初步設(shè)想

東達國際廣場打造都心商業(yè)區(qū)的奇跡，24小時隨享7大頂級業(yè)態(tài)，從此比肩國際品質(zhì)的生活，盡享一站式都心繁華，創(chuàng)津城生活典范；東達獨有的空中連廊系統(tǒng)，將世界頂級都心酒店式公