【新天澤·國際廣場】2021年營銷籌劃報告天晟不動產·重慶SUPERCITYCONTENTS目錄PartOne工程/產品解讀PartTwo市場簡析PartThree工程營銷定位及解決措施PartFour工程營銷推廣執(zhí)行策略1、土地屬性分析2、產品解讀Page2香港城大渡口區(qū)政府香港城順祥壹街區(qū)土地屬性分析區(qū)位屬性城市中心區(qū)域，主城第六商圈，大渡口中央商業(yè)商務CBD龍頭地位，步行街心臟地帶。3新天澤國際廣場土地屬性分析交通屬性

本項目輕軌總站沙坪壩楊家坪觀音橋解放碑南坪火車南站火車北站江北機場朝天門碼頭4公交體系成熟完善，輕軌2號線新山村站近在咫尺土地屬性分析配套屬性浙江義烏商城重慶金店米籮咖啡美人美火鍋歡樂迪KTV…沃爾瑪肯德基豪客來以純旗艦店…新世紀百貨（即將入駐）春光購物廣場鄉(xiāng)村基…步行街廣場輕軌總站永輝超市移動營業(yè)廳美嘉森·奧特萊斯（即將開業(yè)）

…重百商場鄉(xiāng)村基新華書店…區(qū)域成熟，配套完善，人氣集中，商業(yè)氣氛濃厚，但檔次不高，以中檔及中檔偏下為主。5香港城順祥壹街區(qū)新天澤國際廣場大渡口公園大渡口區(qū)政府產品解讀工程指標總體指標：總占地面積：15666㎡總建筑面積：10.85萬㎡工程構成：2棟30層高3梯16戶的高層商務公寓〔4.77萬㎡，戶型28-80㎡〕4層商業(yè)裙樓〔4.3萬㎡〕2層地下車庫〔320個車位〕67產品解讀商務公寓產品特點標準層平面圖三梯16戶單配28.79-36.65㎡一房41.83-47.35㎡兩房67.66-80.32㎡單配：功能緊湊，總價低一房：功能緊湊，實用性高，景觀陽臺可變空間，性價比高，1房變2房兩房：功能齊全，景觀陽臺可變空間，性價比高，2房變3房，總價較高每戶設置陽臺，生活陽臺及飄窗，提升居住品質8產品解讀商務公寓戶型配比統(tǒng)計戶型面積區(qū)間（㎡）套數配比單配戶型28.79-36.6528636.39%一房戶型41.83-47.3525632.57%兩房戶型67.66-80.3224431.04%總套數786套，其中50㎡以下戶型比例占69%，與項目定位及市場需求基本符合。9產品解讀商務公寓缺乏之處梯戶比比例太低，降低項目品質（標準層3梯16戶）E戶型空間尺寸過于局促，難以利用（最寬處開間僅3米）兩房戶型面積稍顯過大（67.66-80.32㎡），總價較高，具有一定抗性10產品解讀商業(yè)廣場商業(yè)的操作是本項目品質、檔次提升的重要支撐大型集中式商業(yè)，-1F至4F，總體量4.3萬方大渡口商圈首間體驗式商務化購物中心區(qū)域型集約型中央商務商業(yè)區(qū)CBD商業(yè)旗艦目前已有華潤萬家超市及貴州國貿接洽11產品解讀商業(yè)廣場本卷須知商業(yè)發(fā)展需要結合區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況，不能過于拔高業(yè)態(tài)組合規(guī)劃及品牌招商需要找準市場空白及消費需求后期經營管理直接影響項目的持續(xù)運營，必須加以重視12產品解讀小結城市中心區(qū)域稀缺地塊，發(fā)展前景可觀。商業(yè)商務服務、居住潛力巨大，具備打造區(qū)域高端商業(yè)、居住物業(yè)的條件。13CONTENTS目錄PartOne工程/產品解讀PartTwo市場簡析PartThree工程營銷定位及解決措施PartFour工程營銷推廣執(zhí)行策略1、宏觀分析2、市場分析14大渡口區(qū)地處重慶市主城區(qū)西南部，瀕臨長江，東臨巴南，南接江津，西北面與九龍坡接壤。轄區(qū)面積103平方公里，全部處于重慶二環(huán)線以內，現轄五街三鎮(zhèn)，人口近30萬。是重慶市主城區(qū)12個中心組團之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的600平方公里主城核心區(qū)內的兩個區(qū)之一，也是重慶主城的生態(tài)和諧宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、現代物流開展區(qū)、新型工業(yè)興旺區(qū)。大渡口區(qū)是重慶主城核心區(qū)，是重慶重要冶金、建材工業(yè)基地和物資配送基地。

大渡口區(qū)大渡口區(qū)區(qū)位圖宏觀分析宏觀分析15宏觀分析宏觀分析大渡口區(qū)成立以來，經濟開展勢頭良好。經過了2001-2005年的根底設施的建設，從2007年開始快速增長，其中2007年增長最快；2021年GDP約到達149.6億元，在2005年的根底之上翻了一番。大渡口區(qū)已經成為重慶市經濟增長極中的重要增長點。數據來源：大渡口區(qū)政府網站16宏觀分析宏觀分析大渡口區(qū)將建成為西部物流中心、長江中上游樞紐港、航空港，將提速該區(qū)的經濟發(fā)展，促進大渡口區(qū)乃至整個重慶市區(qū)的繁榮。高速公路五縱五橫水路交通鐵路交通軌道交通輕軌2號線、5號線、8號線縱貫全區(qū)，目前2號線已通車。川黔、成渝、襄渝鐵路交匯，有6個火車站，7條鐵路專用線成渝、渝武、渝長、渝黔

有34公里的黃金水道，8個水運碼頭，年通過能力達446萬噸。五縱線“指：袁茄路、陳庹路、華福路、郭伏路及濱江路。"五橫線"指：中壩路、金建路、雙山路、福茄路及新九中路17宏觀分析宏觀分析在最新的?城市總體規(guī)劃?中，大渡口的定位由之前的“現代制造業(yè)基地〞修改為“生態(tài)和諧宜居區(qū)〞及“分擔楊家坪城市副中心功能〞

本項目都市中心片區(qū)都市產業(yè)片區(qū)南部濱江休閑區(qū)中梁山生態(tài)片區(qū)新興工業(yè)拓展區(qū)18宏觀分析宏觀分析：小結經濟基礎支撐房地產發(fā)展資源優(yōu)勢支撐房價上漲空間內外交通優(yōu)勢促進房地產飛速發(fā)展大渡口區(qū)在政府支持、區(qū)域規(guī)劃、產業(yè)發(fā)展、交通網絡等方面都有其得天獨厚的優(yōu)勢，房地產市場基礎較好，處于市場發(fā)展初期，市場有較好的發(fā)展空間，未來區(qū)域價值將得到進一步提升。19市場分析總體特征大渡口區(qū)房地產長期處于一種基地型、邊緣化開展的一個狀態(tài)。

在快速城市化的進程下，重慶“西進〞成為近幾年的大趨勢，隨著輕軌二號線、晨庹路和袁茄路的開通，區(qū)域房地產市場快速開展。

隨著重鋼的搬遷，如今的大渡口正在由一個重工業(yè)區(qū)向一個山水園林生態(tài)宜居區(qū)轉變。本項目主城西進大渡口區(qū)迎來市場發(fā)展契機20市場分析開展特征普通住宅品質普遍不高，注重經濟適用，區(qū)域房地產開發(fā)集中在區(qū)府、鋼花路和陶瓷市場和九宮廟等中心區(qū)域。本階段，區(qū)域房地產開發(fā)集中在中心區(qū)域，且在軌道沿線形成開發(fā)熱點，在追求品質和完備居住功能上能夠滿足消費者的基本需求。區(qū)域價值進一步被挖掘，區(qū)域產品、客群均向多元化發(fā)展，涵蓋投資性小戶型到別墅等物業(yè)類型，保利、中交、晉愉和東海等知名開發(fā)商進駐開發(fā)項目，區(qū)域房地產處于加速提升階段。2001-2005年2006-2008年2009-2010年起步階段發(fā)展階段提升階段大渡口區(qū)經過了2001-2005年的基礎設施建設，2006年房地產市場開始發(fā)展，“城市西進”的居住理念順勢而生，隨著交通的改善，憑借區(qū)域內較好的資源優(yōu)勢，吸引晉愉、保利、中交和東海等知名開發(fā)企業(yè)進駐開發(fā)，目前，房地產市場開始加速提升。21市場分析供求關系大渡口區(qū)價格年均增幅：4.4％主城區(qū)價格年均增幅：8.1%2002-2021年，商品房年均成交53萬方，是主城八區(qū)中最冷清的區(qū)域，由于客群以內需為主，因此銷售量未能快速上漲。大渡口區(qū)占主城八區(qū)市場比例在3-5%左右，區(qū)域對外輻射能力較弱，市場未能翻開，內需消費力缺乏，導致房價上漲緩慢，明顯低于主城平均水平。內需消費為主，銷售量受制，價格上漲緩慢22市場分析在售工程樓盤名稱在售體量未推體量價格主力戶型國瑞城三期未開盤約20萬方預計不高于7200元/平米36—110平米恒通·御景天都已售約2萬方（一期10萬方）二期約8萬方均價6300元/平米66—97平米順祥·壹街區(qū)未開盤（預計10年8月開盤）即將推一棟，體量約2.5萬方預計6000—7000元/平米38—54平米鋪金·昊城未開盤約3萬方待定44—80平米新寶龍易城·小渡口約4萬方無待定40—70平米晉愉·碧怡林畔4套臨湖獨棟別墅（共計3.7萬方）無最低600萬一套226—700平米晉愉·林畔神韻未開盤（預計10年9月）3萬方待定120—220平米（5+1北歐花園洋房）大渡口區(qū)目前在售工程主要以中小規(guī)模為主，產品形態(tài)主要是高層工程，檔次以中低檔次為主，高端產品僅有晉愉開發(fā)的洋房及別墅工程。區(qū)內工程均為住宅工程，根本沒有商務屬性工程。目前片區(qū)高層銷售價格在6000-7000元/平方米。產品設計主要以中小戶型為主，一房面積40-50平方米、兩房面積：60-80平方米。23市場分析在售工程新寶龍·易城恒通·御景天都晉愉·碧怡林畔晉愉·林畔神韻本項目國瑞城三期順祥壹街區(qū)鋪金·昊城在售項目圖示：24市場分析潛在供給從區(qū)域內主要潛在工程看，保利品牌開發(fā)商開始進入開發(fā)，區(qū)域內樓盤品質將會有所改觀。工程規(guī)模同樣還是以中小規(guī)模為主，產品主要是高層，短期內仍難以對外區(qū)客戶形成較大的吸引力。項目名稱容積率規(guī)劃建筑面積（㎡）樓板價（元/㎡）預計形態(tài)預計上市時間國順項目3.51388731634.59高層2011年晉愉項目2.92586923.81703.80高層+洋房2011年東海阿特豪斯/約180000/高層2011年保利項目3.5104429.51876.86高層2010年底保利工程晉渝工程國順工程大渡口區(qū)主要潛在工程情況品牌開發(fā)商開始進入，但規(guī)模較小，難以形成強大的輻射力東海阿特豪斯本工程25市場分析小結缺乏品質標桿項目項目品種單一，缺乏商務屬性項目，現有項目品質、形象偏低外區(qū)域客戶的引入有待通過交通改變市場的發(fā)展缺乏品牌開發(fā)商的進入帶動大渡口區(qū)房地產起步較晚，發(fā)展相對滯后，近年隨著交通的改善，品牌開發(fā)商的進入，房地產市場將進入快速提升階段。26CONTENTS目錄PartOne工程/產品解讀PartTwo市場簡析PartThree工程營銷定位及解決措施PartFour工程營銷推廣執(zhí)行策略1、營銷的課題2、如何提升產品

的價值3、價值點提煉4、目標消費者描述27營銷的課題我們需要解決的不僅是如何將產品銷售出去！而是如何提升產品的價值，同時保證合理的銷售速度和營銷本錢？28如何提升產品價值？29如何提升產品價值第一步：改變項目的功能定位價值提升的過程30如何提升產品價值第二步：概念包裝（形象定位）西重慶首座

miniCBDSOHO商務公寓高檔購物中心精裝酒店服務式公寓31如何提升產品價值第二步：一種新復合型房地產工程定位詞，工程所在區(qū)位遠離CBD市中心，但是擁有CBD內所有的城市商業(yè)功能配套。是中心城市真正CBD的精致縮影。相比傳統(tǒng)的中心CBD的有限區(qū)域有更寬廣的開展空間，不僅是傳統(tǒng)CBD的價值濃縮更是未來城市多元化開展的先導。MiniCBD的概念詮釋32如何提升產品價值第三步：措施1：精裝修提升溢價空間——高標準裝修水準，菜單式備選方案增加附加值高標準裝修水準，提升工程整體品質,到達排它性市場地位；菜單式備選精裝方案，個性家居設計，引領時尚新潮流；品質→品味→個性化，處處有驚喜如何提升產品價值第三步：精裝修標準建議：按1000元/平米的價格考慮精裝標準。主要品牌參考如下：序號項目參考品牌一地面1、復合地板圣像/紅海風情2、?；u/防滑磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚二墻面1、套裝門/門套線美心/鑫鑫2、墻磚諾貝爾瓷磚/長城瓷磚三安裝材料1、筒燈/日光燈三雄極光2、開關/插座正泰幻銀3、面盆/馬桶/花灑杜拉維特/TOTO4、地柜/吊柜博洛尼/百吉5、洗菜盆/龍頭科勒6、熱水器能率/華帝7、灶/抽油煙機老板/華帝3334如何提升產品價值第三步：借力發(fā)力，擴大影響。利用品牌嫁接策略，可使工程迅速提高品牌知名度和美譽度，迅速獲得購房群體的認知和喜愛，占領市場，樹立市場競爭壁壘，提高市場競爭力。如可聘請國際知名物業(yè)公司〔如ＤＴＺ〕為工程物業(yè)參謀，印證工程高端的形象和提供價格支撐。措施2：嫁接名牌提升市場價值增加附加值35如何提升產品價值第三步：措施3：提供售后資產管理服務，實現有保障的投資增加附加值36如何提升產品價值第三步：1、公共空間裝修——星級裝修標準，強化視覺沖擊，提升工程品質，弱化梯戶比比例過低帶來的不利影響，以表達業(yè)主尊崇感。措施4：改善產品細節(jié)，提升產品檔次增加附加值37如何提升產品價值第三步：2、智能化概念——引入物聯網概念，打造“智慧人居生活〞，提升工程檔次，營造工程高端形象。措施4：改善產品細節(jié)，提升產品檔次增加附加值智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。創(chuàng)造安全、舒適、高品位的居住，滿足業(yè)主對不同環(huán)境的需求，極大地改善了生活品質，服務于人們的居家生活，因此應更全面、更富有人性化，為項目制造賣點，提高附加值。除去小區(qū)自身的智能安防系統(tǒng)外，將安防的層面擴展為家庭化，業(yè)主通過系統(tǒng)的設備，利用自己的手機，就可以清楚知道家里的情況，幫助業(yè)主了解家中老人、小孩獨處的情況，解決了業(yè)主“身在外面，心在家中”的境況38如何提升產品價值第三步：引入全球最大效勞式公寓管理公司Oakwood〔奧克伍德〕，為工程注入國際化元素措施5：引入高檔商業(yè)機構，為公寓貼金增加附加值如何提升產品價值第三步：目前周邊工程多為封閉式的商場，設計較為傳統(tǒng)；周邊滿足根本日常生活需求的設施已齊備〔浙江義烏商城、香港城OUTLETS、春光購物廣場、沃爾瑪等〕，區(qū)域型商業(yè)已足夠；目前區(qū)域內缺少一個上檔次的商業(yè)物業(yè)，截流本區(qū)域消費，滿足時尚休閑、娛樂的場所；區(qū)域內缺少一個聚集人氣的中心廣場；措施6：打造商業(yè)廣場，提升項目整體形象、檔次，提供強力支撐增加附加值通過對周邊市場的了解，我們看到…39如何提升產品價值第三步：40因此，天晟對工程商業(yè)的初步設想是：體驗式精品購物中心與開放式休閑廣場的完美結合體量適中的精品購物中心，提供舒適的室內購物環(huán)境，考慮滿足目標客戶群的業(yè)態(tài)組合；設計獨特，開放式的休閑廣場，吸引及聚集人氣。如何提升產品價值第三步：休閑廣場：中高檔，待未來開業(yè)后市場與工程自身的開展再逐步調整檔次；以其自身所營造的景觀效果及各種活動，吸引人群聚集，增加商業(yè)人氣。41商場局部：商業(yè)檔次——適當超前，不宜過度拔高〔中高檔，隨著區(qū)域開展逐漸提升〕，中檔局部為主流，高檔局部拔高工程調性，到達高調亮相目的業(yè)態(tài)規(guī)劃——休閑、娛樂、餐飲為主，購物〔精品專賣等〕為輔〔區(qū)域缺乏上檔次上規(guī)模的娛樂休閑中心，而購物類零售商業(yè)較多〕入駐品牌——國內一線品牌、國際二線品牌為主〔隨著經營的情況不斷更替提高〕成為覆蓋大渡口區(qū)、輻射臨近區(qū)域的最高檔次體驗式休閑、娛樂購物中心42如何提升產品價值第四步：重慶市的客戶比價系統(tǒng)本區(qū)域的客戶比價系統(tǒng)擴大客戶區(qū)域，制造價格勢能43如何提升產品價值第五步：制造區(qū)域話題，炒作區(qū)域概念44價值點提煉以產品為基點，挖掘多重價值點精裝、智能化大渡口CBD核心，商業(yè)步行街中心主城第六商圈，生態(tài)和諧宜居區(qū)輕軌2號線總站近在咫尺購物中心，周邊成熟配套專業(yè)效勞團隊提供高品質效勞目標消費者描述目標市場45目標消費者描述目標客戶4647CONTENTS目錄PartOne工程/產品解讀PartTwo市場簡析PartThree工程營銷定位及解決措施PartFour工程營銷推廣執(zhí)行策略1、營銷目標2、銷售財務報表3、價格策略4、營銷策略5、推盤順序6、入市時機7、渠道銷售建議8、蓄客方案9、推廣策略10、營銷推廣排期11、銷售中心選址12、現場包裝建議48營銷推廣執(zhí)行策略營銷目標新天澤國際廣場品牌建立實現利潤樹立標桿49營銷推廣執(zhí)行策略銷售財務報表以上為清水房價格，裝修房銷售時只需在此根底上加上裝修價款即可。50營銷推廣執(zhí)行策略價格策略清水房套內均價為9155元/平米，裝修建議加價1500元/平米，最終實現裝修房價格10655元/平米。開盤起價清水房8000元/平米，每月價格上漲約2%~5%。

10個月完成銷售，清水房總銷售金額達到3.53億元。51營銷推廣執(zhí)行策略營銷策略高舉高打，事件造勢，快速建立項目領導者地位成為政府的合作者，共同助推大渡口“第六商圈〞地位，在媒體上發(fā)起話題，進行輿論造勢，引起市民對大渡口的關注，同時借勢推出工程理念，迅速樹立工程區(qū)域領導者地位，營造“大渡口崛起，搶占制高點〞的市場氣氛。渠道先行，由外而內，利用外區(qū)域市場對項目的認同喚起本地市場對項目的趨向。營銷推廣執(zhí)行策略營銷策略先期在主城各大商圈中心位置設立外賣場〔不便設立固定外賣場的地方考慮定期巡展〕，借工程媒體造勢的勢頭，迅速建立與客戶直接溝通渠道，以區(qū)域高度開展前景，巨大升值潛力及市場價格上的巨大落差，引起外區(qū)域市場的高度關注與認同。52商業(yè)同步，提升項目整體檔次，確立高端客戶吸引力營銷推廣執(zhí)行策略營銷策略商業(yè)是提升工程形象、檔次的重要承載物，需要盡早完成商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設計，確定經營檔次，引進品牌的規(guī)劃〔最好能先期敲定局部知名高端品牌商家的簽約或入駐意向〕，樹立工程高端形象、檔次的信心，提升對高端客戶的吸引力。53營銷推廣執(zhí)行策略營銷策略形象高舉，銷售落地；體驗展示，撬動人群取消目前現場臨時接待點，前期可考慮在附近酒店設立臨時接待點或附近高端超市設立外展地點接待客戶，同時選取工程最正確位置精心打造現場銷售中心，務求以高端形象正式亮相，造成轟動效應，直接引爆市場。5455營銷推廣執(zhí)行策略推盤順序理由：商務公寓靠近步行街中心，同時其價值相對效勞式公寓稍高，后期推出利于漲價。精裝酒店服務式公寓SOHO商務公寓一期：精裝酒店服務式公寓，分兩次推出二期：SOHO商務公寓，分兩次推出56營銷推廣執(zhí)行策略入市時機根據工程工程進度，預計9月份有可能取得預售許可；考慮商業(yè)先行的營銷策略，預留一定商業(yè)招商推廣時間；考慮工程銷售中心裝修開放、物料制作等時間，留足一定蓄客時間。建議項目9月份銷售中心正式開放蓄客，10月中旬一期開盤（金九銀十的重慶傳統(tǒng)旺銷月份，結合秋季房交會引爆市場）57營銷推廣執(zhí)行策略渠道銷售建議1、以“天澤會〞吸納原始客戶,為工程開盤積累更多的客戶資源。2、為工程一期開盤認購積累團購客戶，在開盤期營造旺銷局面。工作方式：1、針對大型企事業(yè)單位、商家進行客戶上門拜訪，挖掘團購客戶。2、利用外賣場作為據點宣傳工程及辦理“天澤會〞會員入會?！疤鞚蓵?8營銷推廣執(zhí)行策略蓄客方案1、拜訪大渡口區(qū)政府機關科級以上政府官員〔載體：工程樓書、天澤會會員手冊〕2、跟蹤大渡口區(qū)效益好的企事業(yè)單位和產業(yè)園區(qū)〔載體：工程樓書、天澤會會員手冊〕3、外展場〔楊家坪、沙坪壩、南坪等中心商圈：外賣場；九龍園區(qū)、巴南區(qū)巡展〕4、開展VIP客戶〔10月初正式進行VIP卡客戶認購，開展“客帶客〞客戶〕5、SP活動積累、房交會展示積累等6、所有自然來訪、來電客戶。蓄客方案59營銷推廣執(zhí)行策略推廣策略“如果你錯過了解放碑,錯過了觀音橋,請不要再錯過時代廣場”“投資應該選擇低點”“步行街的公寓,如果你不要就虧了”推廣主題60營銷推廣執(zhí)行策略推廣策略以事件炒作造勢——通過電臺專題、媒體軟文等宣傳造勢以外展確立高形象度——通過外展場表達工程形象以電視樹立高知名度——通過移動電視、樓宇分眾媒體樹立工程知名度以活動、樣板示范區(qū)開展體驗式營銷傳播策略61營銷推廣執(zhí)行策略推廣策略推廣調性——品質、品味、價值推廣目標——樹立“大渡口MiniCBD〞形象廣告調性——國際化，時代感，符合樓盤區(qū)域高端形象的廣告設計形象策略62營銷推廣執(zhí)行策略推廣策略渠道銷售現場包裝及物料媒體宣傳（報媒及其它媒體）營銷活動不可預計費用35%15%25%15%10%為節(jié)約本錢，提高資金使用效率，將本工程推廣費用預算控制在總銷售額的1.5%范圍內，按工程預估總銷售額3.53億元計算，推廣預算費用約530萬元，建議具體分配比例如下：費用預算63營銷推廣執(zhí)行策略推廣策略主要渠道及費用分配宣傳渠道：以渠道、活動、媒體為主，輔助現場配合線上——開盤前，以搜房網、大渝網、車身廣告、移動電視、電臺、分眾媒

體、短期戶外、現包裝為主，實施短期集中發(fā)布。銷售期，輔以

報媒、巡展、短信投放。