武漢居民住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強武漢居民住宅管理，保障居民的合法權(quán)益，維護(hù)住宅區(qū)域的安全、整潔與有序，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于武漢市行政區(qū)域內(nèi)居民住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。包括各類住宅小區(qū)、公寓、別墅等居住建筑及其配套的共用設(shè)施設(shè)備、場地等。（三）基本原則1.以人為本原則以保障居民的居住安全、舒適和便利為出發(fā)點，充分考慮居民的需求和利益。2.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，規(guī)范住宅管理行為，確保管理活動合法合規(guī)。3.權(quán)責(zé)一致原則明確管理各方的權(quán)利和責(zé)任，做到權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)，責(zé)任與行為相匹配。4.共同治理原則鼓勵居民、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方共同參與住宅管理，形成合力，實現(xiàn)共建共享。二、管理主體與職責(zé)（一）居民委員會1.宣傳國家有關(guān)居民住宅管理的法律法規(guī)和政策，教育引導(dǎo)居民遵守相關(guān)規(guī)定。2.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。3.協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展住宅管理相關(guān)工作，參與社區(qū)環(huán)境整治、治安防范等活動。（二）業(yè)主大會1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。3.審議決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等重大事項。4.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取業(yè)主的意見和建議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（三）業(yè)主委員會1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。2.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行檢查和評估。3.組織業(yè)主籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。4.及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，包括房屋維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等。2.制定物業(yè)服務(wù)方案，建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理制度，加強對服務(wù)人員的培訓(xùn)和管理。3.定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。4.協(xié)助有關(guān)部門做好住宅區(qū)域的安全防范、消防、防汛等工作。（五）政府相關(guān)部門1.住房保障和房屋管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督居民住宅管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)管理，處理住宅管理中的投訴和糾紛。2.城市管理部門負(fù)責(zé)對住宅區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、市容秩序等進(jìn)行監(jiān)督管理。3.公安部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)域的治安管理、消防安全等工作，維護(hù)居民的人身和財產(chǎn)安全。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好居民住宅管理的相關(guān)工作。三、住宅使用與維護(hù)（一）住宅使用規(guī)范1.居民應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。2.禁止在住宅內(nèi)從事危害公共安全、損害他人合法權(quán)益的活動，如私拉亂接電線、違規(guī)存放易燃易爆物品等。3.業(yè)主或者使用人裝修住宅時，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.住宅的共用部位，如屋頂、外墻、樓梯間、走廊等，由全體業(yè)主共同負(fù)責(zé)維護(hù)。2.共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行日常維護(hù)和管理。3.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修。（三）維修資金管理與使用1.住宅專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、專戶存儲、專款專用、公開透明的原則。業(yè)主大會可以決定維修資金的使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，定期清掃、清運住宅區(qū)域內(nèi)的垃圾，保持環(huán)境整潔。2.居民應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。3.加強對住宅區(qū)域內(nèi)公共廁所、垃圾收集點等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的管理，定期進(jìn)行清潔和消毒，確保設(shè)施完好、正常使用。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對住宅區(qū)域內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，保持綠化景觀效果。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化設(shè)施和花草樹木，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.鼓勵居民參與綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)，共同營造優(yōu)美的居住環(huán)境。五、秩序維護(hù)與安全管理（一）秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定秩序維護(hù)制度，配備必要的秩序維護(hù)人員，加強對住宅區(qū)域的巡邏和值守，維護(hù)公共秩序。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)當(dāng)文明執(zhí)勤，不得侵害業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。3.加強對進(jìn)出住宅區(qū)域人員和車輛的管理，實行來訪登記、車輛出入證制度，確保住宅區(qū)域安全。（二）安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全管理制度，加強對住宅區(qū)域的安全防范工作，包括消防、防汛、電梯安全等。2.定期組織開展安全檢查和隱患排查，及時消除安全隱患。3.配合有關(guān)部門做好治安防范、消防安全等宣傳教育工作，提高居民的安全意識。六、物業(yè)服務(wù)收費與管理（一）收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報價格主管部門備案。（二）收費方式物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。（三）費用收支管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進(jìn)行查詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實提供相關(guān)資料。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用的收支核算。七、監(jiān)督檢查與投訴處理（一）監(jiān)督檢查1.住房保障和房屋管理部門應(yīng)當(dāng)加強對居民住宅管理工作的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況等進(jìn)行檢查和評估。2.其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對住宅管理中的違法行為進(jìn)行查處。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。（二）投訴處理1.建立健全投訴處理機制，設(shè)立投訴電話、信箱等，及時受理業(yè)主、使用人關(guān)于住宅管理的投訴和建議。2.對于投訴事項，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查核實，依法依規(guī)處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人。3.加強對投訴處理情況的跟蹤和回訪，確保投訴得到妥善解決。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人法律責(zé)任1.業(yè)主或者使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由住房保障和房屋管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可處一定數(shù)額的罰款。2.業(yè)主或者使用人在住宅內(nèi)從事危害公共安全、損害他人合法權(quán)益活動的，由相關(guān)部門依法予以處罰；造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不按時繳存維修資金的，由住房保障和房屋管理部門責(zé)令限期繳存；逾期仍不繳存的，可按規(guī)定加收滯納金。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的，由價格主管部門依法予以處罰。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金的，由住房保障和房屋管理部門追回挪用的維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）其他單位和個人法律責(zé)任1.居民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等違反本辦法規(guī)定，未依法履行職責(zé)的，