昆明租賃房屋管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)昆明市租賃房屋管理，規(guī)范房屋租賃行為，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《商品房屋租賃管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于昆明市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱房屋租賃，是指自然人、法人或其他組織作為出租人，將其擁有所有權(quán)或使用權(quán)的房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（三）基本原則房屋租賃管理應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。（四）管理部門職責(zé)1.昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市房屋租賃管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱“市住建部門”），負(fù)責(zé)全市房屋租賃管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，并具體負(fù)責(zé)五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)房屋租賃管理的實(shí)施工作。2.各縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃管理工作的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的日常管理工作，協(xié)助相關(guān)部門做好房屋租賃管理工作。4.市、縣（市）區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、稅務(wù)、自然資源和規(guī)劃、城市管理、消防救援等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋租賃管理相關(guān)工作。二、租賃合同（一）合同簽訂1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；租金和押金數(shù)額、支付方式；租賃用途和房屋使用要求；租賃期限；房屋維修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任；其他約定。2.房屋租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。（二）合同備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地的縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋租賃合同備案。2.辦理房屋租賃合同備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。出租委托代管房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交委托人的委托證明；出租共有房屋的，還應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意出租的證明。3.縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃合同備案申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合備案條件的，予以備案，并出具房屋租賃合同備案證明；對(duì)不符合備案條件的，不予備案，并書面說(shuō)明理由。（三）合同變更與解除1.房屋租賃期間，發(fā)生下列情形之一的，房屋租賃合同可以變更或者解除：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。2.因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。三、租賃當(dāng)事人（一）出租人義務(wù)1.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。2.出租住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)以保障居住安全和正常使用為原則，保證出租的房屋符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。3.出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅。4.出租人有權(quán)按照合同約定收取租金，有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。（二）承租人義務(wù)1.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)支付租金。3.承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，不得利用租賃房屋從事違法活動(dòng)。4.承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，發(fā)現(xiàn)房屋及附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)及時(shí)通知出租人修復(fù)。因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋及附屬設(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。5.租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃房屋。返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者房屋性質(zhì)使用后的狀態(tài)。（三）轉(zhuǎn)租規(guī)定1.承租人經(jīng)出租人書面同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。2.承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。四、房屋租賃登記備案（一）備案程序1.房屋租賃當(dāng)事人提交房屋租賃合同備案申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)租賃房屋的有關(guān)情況，并對(duì)申報(bào)信息的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。2.縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查。材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成備案。材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。3.房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等內(nèi)容。（二）備案信息管理1.縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)房屋租賃信息的網(wǎng)上登記備案，并與相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)信息共享。2.房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)記錄房屋租賃當(dāng)事人的基本信息、房屋租賃情況等內(nèi)容，并對(duì)房屋租賃登記備案信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。3.房屋租賃當(dāng)事人可以通過(guò)房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)查詢房屋租賃登記備案信息。（三）備案證明補(bǔ)辦與變更1.房屋租賃登記備案證明遺失的，房屋租賃當(dāng)事人可以持有效身份證件到原登記備案部門申請(qǐng)補(bǔ)辦。2.房屋租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼、租賃房屋坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，到原登記備案部門辦理房屋租賃登記備案的變更手續(xù)。五、房屋租賃價(jià)格管理（一）價(jià)格指導(dǎo)1.市住建部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)情況，定期發(fā)布不同區(qū)域、不同類型房屋的租賃價(jià)格指導(dǎo)信息，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。2.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照公平、合理、誠(chéng)實(shí)信用的原則確定租金標(biāo)準(zhǔn)，不得惡意抬高或者壓低租金價(jià)格。（二）租金調(diào)整1.租賃期間，因市場(chǎng)因素等原因確需調(diào)整租金的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。2.出租人調(diào)整租金的，應(yīng)當(dāng)提前合理期限通知承租人。承租人對(duì)租金調(diào)整有異議的，可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等方式解決；協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。（三）價(jià)格監(jiān)管1.價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.房屋租賃當(dāng)事人違反價(jià)格法律法規(guī)的，由價(jià)格主管部門依法予以處罰。六、房屋租賃安全管理（一）安全責(zé)任1.出租人是房屋租賃安全的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)依法履行房屋租賃安全責(zé)任，確保出租房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守房屋租賃安全規(guī)定，合理使用房屋，不得危及房屋安全。（二）安全檢查1.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)定期組織對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房屋租賃情況進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、消防救援等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)房屋租賃安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)責(zé)令相關(guān)責(zé)任人限期整改。（三）消防要求1.出租房屋應(yīng)當(dāng)符合消防安全要求，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在租賃房屋內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設(shè)備、堆放易燃可燃物品等，確保消防安全。（四）治安管理1.出租房屋應(yīng)當(dāng)符合治安管理規(guī)定，不得將房屋出租給無(wú)有效身份證件的人員居住。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守治安管理規(guī)定，不得在租賃房屋內(nèi)從事違法犯罪活動(dòng)。七、房屋租賃糾紛處理（一）協(xié)商解決房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。（二）行政調(diào)解當(dāng)事人可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)行政調(diào)解。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行調(diào)解。（三）仲裁或訴訟當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以根據(jù)租賃合同中的仲裁條款或者事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有仲裁條款或者仲裁協(xié)議的，可以依法向人民法院提起訴訟。八、法律責(zé)任（一）出租人的法律責(zé)任1.出租人有下列行為之一的，由縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款：未按照本辦法規(guī)定簽訂書面租賃合同的；未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃合同備案的；未經(jīng)承租人同意擅自進(jìn)入租賃房屋的；未按照合同約定履行房屋維修義務(wù)的。2.出租人違反本辦法規(guī)定，將不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租的，由縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.出租人違反本辦法規(guī)定，利用出租房屋從事違法活動(dòng)的，由相關(guān)部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）承租人的法律責(zé)任1.承租人有下列行為之一的，由縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以下罰款：未按照本辦法規(guī)定簽訂書面租賃合同的；未按照合同約定的租賃用途使用房屋的；未按照合同約定按時(shí)支付租金的。2.承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的，由縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。3.承租人違反本辦法規(guī)定，利用租賃房屋從事違法活動(dòng)