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文檔簡介
武漢拆遷補(bǔ)償管理辦法一、總則(一)目的與依據(jù)為了加強(qiáng)武漢城市建設(shè)與發(fā)展,規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償行為,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障城市建設(shè)順利進(jìn)行,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。(二)適用范圍本辦法適用于武漢市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償活動(dòng)。集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償,按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(三)基本原則1.決策民主房屋拆遷補(bǔ)償工作應(yīng)廣泛征求社會公眾意見,保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.程序正當(dāng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行拆遷補(bǔ)償活動(dòng),確保每一個(gè)環(huán)節(jié)公開、公平、公正。3.補(bǔ)償公平對被拆遷人給予公平合理的補(bǔ)償,保障其原有生活水平不降低,長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。4.結(jié)果公開拆遷補(bǔ)償結(jié)果應(yīng)向社會公開,接受公眾監(jiān)督。(四)管理部門職責(zé)1.市房屋征收部門負(fù)責(zé)本市房屋拆遷補(bǔ)償工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。制定房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn),審核拆遷補(bǔ)償方案,對重大拆遷項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排。2.區(qū)房屋征收部門具體組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償工作。負(fù)責(zé)拆遷項(xiàng)目的申報(bào)、拆遷補(bǔ)償方案的制定與實(shí)施、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂與備案等工作。3.其他相關(guān)部門發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、財(cái)政、公安、城管等部門按照各自職責(zé),協(xié)同做好房屋拆遷補(bǔ)償相關(guān)工作。二、拆遷補(bǔ)償范圍與對象(一)拆遷補(bǔ)償范圍1.被拆遷房屋及其附屬物包括房屋的主體建筑、附屬建筑(如車庫、地下室、閣樓等)以及與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(如水、電、氣管道,通訊線路等)。2.因拆遷造成的搬遷、臨時(shí)安置的損失如搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。3.因拆遷停產(chǎn)停業(yè)造成的損失對因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)的經(jīng)營性用房,給予相應(yīng)的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。(二)拆遷補(bǔ)償對象1.被拆遷房屋的所有權(quán)人持有合法有效的房屋產(chǎn)權(quán)證書的單位或個(gè)人。2.房屋承租人在拆遷范圍內(nèi)合法承租房屋,并與房屋所有權(quán)人簽訂有效租賃合同的單位或個(gè)人。在拆遷時(shí),承租人有權(quán)獲得因拆遷造成的搬遷、臨時(shí)安置等相關(guān)補(bǔ)償。三、拆遷補(bǔ)償方式(一)貨幣補(bǔ)償1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。評估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。2.計(jì)算公式貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷房屋評估單價(jià)×建筑面積+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)(如有)(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.調(diào)換原則以房屋建筑面積計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積,按照“拆一還一”的原則進(jìn)行調(diào)換。被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積相等部分,互不結(jié)算差價(jià);超出部分按照市場價(jià)格結(jié)算差價(jià),不足部分按照市場價(jià)格給予補(bǔ)償。2.安置地點(diǎn)與房源安置地點(diǎn)應(yīng)符合城市規(guī)劃要求,方便被拆遷人生活。拆遷人應(yīng)提供符合質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房源供被拆遷人選擇。房源包括現(xiàn)房和期房,拆遷人應(yīng)向被拆遷人明確告知房源情況。四、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(一)房屋價(jià)值補(bǔ)償1.住宅房屋按照房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償金額。評估時(shí)應(yīng)考慮房屋的結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修等因素。對于成套住宅房屋,按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算房屋面積;對于非成套住宅房屋,按照建筑面積計(jì)算房屋面積。2.非住宅房屋根據(jù)房屋的用途、區(qū)位、建筑面積等因素,按照市場評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。對于商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途的非住宅房屋,評估時(shí)應(yīng)充分考慮其市場價(jià)值和收益情況。(二)搬遷補(bǔ)助費(fèi)1.住宅房屋按照被拆遷房屋的建筑面積計(jì)算搬遷補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況制定,一般為每平方米[X]元至[X]元不等。2.非住宅房屋根據(jù)設(shè)備、物資等的搬遷難度和數(shù)量,協(xié)商確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)。對于大型設(shè)備或特殊物資的搬遷,可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定費(fèi)用。(三)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)1.住宅房屋在過渡期限內(nèi),被拆遷人自行安排住處的,按照被拆遷房屋的建筑面積給予臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月[X]元至[X]元。由拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的,不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。2.非住宅房屋因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的,按照被拆遷房屋的建筑面積給予臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月[X]元至[X]元。同時(shí),根據(jù)停產(chǎn)停業(yè)的實(shí)際損失情況,給予適當(dāng)?shù)耐.a(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。(四)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)1.對于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房根據(jù)房屋被拆遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。一般按照上年度月平均凈利潤額乘以停產(chǎn)停業(yè)期限計(jì)算。月平均凈利潤額根據(jù)稅務(wù)部門出具的完稅證明確定。2.對于工業(yè)用房按照房屋被拆遷前的生產(chǎn)規(guī)模、設(shè)備折舊、原材料庫存等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)??晌袑I(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定費(fèi)用。五、拆遷補(bǔ)償程序(一)前期準(zhǔn)備1.項(xiàng)目申報(bào)建設(shè)單位向區(qū)房屋征收部門提出房屋拆遷申請,提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料。2.制定拆遷補(bǔ)償方案區(qū)房屋征收部門根據(jù)項(xiàng)目情況,制定拆遷補(bǔ)償方案。方案應(yīng)包括拆遷范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容。拆遷補(bǔ)償方案應(yīng)征求被拆遷人的意見,并進(jìn)行公示,公示期限不得少于[X]個(gè)工作日。3.進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估區(qū)房屋征收部門組織對拆遷項(xiàng)目進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估,制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施和預(yù)案。評估內(nèi)容包括拆遷項(xiàng)目的合法性、合理性、可行性以及可能對社會穩(wěn)定造成的影響等。(二)房屋征收決定1.審核與批準(zhǔn)區(qū)房屋征收部門將拆遷補(bǔ)償方案、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告等材料報(bào)區(qū)人民政府審核。區(qū)人民政府根據(jù)審核情況,作出房屋征收決定,并予以公告。公告應(yīng)載明征收目的、征收范圍、征收補(bǔ)償方案、行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。2.通知相關(guān)部門區(qū)人民政府作出房屋征收決定后,通知相關(guān)部門暫停辦理征收范圍內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長不得超過[X]年。(三)評估與協(xié)商1.選定評估機(jī)構(gòu)被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu);協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作,并向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。2.公示評估結(jié)果房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被拆遷人公示,公示期限不得少于[X]個(gè)工作日。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的,可以自收到評估報(bào)告之日起[X]日內(nèi),向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的,可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起[X]日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。3.簽訂補(bǔ)償協(xié)議房屋征收部門與被拆遷人根據(jù)評估結(jié)果,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,達(dá)成一致后簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù),并一式多份,雙方各執(zhí)一份,房屋征收部門留存一份,報(bào)區(qū)人民政府備案一份。(四)補(bǔ)償安置1.貨幣補(bǔ)償支付拆遷人按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的金額,向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款。被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷后,拆遷人將補(bǔ)償款一次性支付給被拆遷人。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置拆遷人按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的安置地點(diǎn)和面積,為被拆遷人提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。在房屋交付前,拆遷人應(yīng)向被拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搬遷后,按照協(xié)議約定的時(shí)間和方式辦理房屋交接手續(xù)。(五)強(qiáng)制執(zhí)行1.申請強(qiáng)制執(zhí)行條件被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2.強(qiáng)制執(zhí)行程序區(qū)人民政府向人民法院提交強(qiáng)制執(zhí)行申請書,并提供相關(guān)材料,包括征收補(bǔ)償決定及相關(guān)證據(jù)、催告情況及證明材料、被征收人意見及處理情況等。人民法院對申請進(jìn)行審查,作出是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行的裁定。經(jīng)裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行的,由區(qū)人民政府組織實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。六、特殊情況處理(一)設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋,依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。2.抵押房屋被拆遷時(shí),抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂前,抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。3.抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商一致的,按照協(xié)商結(jié)果處理抵押房屋的拆遷補(bǔ)償事宜;協(xié)商不成的,按照以下規(guī)定處理:抵押權(quán)人向房屋征收部門主張權(quán)利的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存公證,待抵押權(quán)人和抵押人就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理達(dá)成協(xié)議后,按照協(xié)議支付補(bǔ)償款;無法達(dá)成協(xié)議的,按照法律規(guī)定進(jìn)行處理。抵押人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償款由房屋征收部門向公證機(jī)構(gòu)辦理提存公證,待抵押權(quán)人和抵押人就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理達(dá)成協(xié)議后,按照協(xié)議支付補(bǔ)償款;無法達(dá)成協(xié)議的,按照法律規(guī)定進(jìn)行處理。抵押人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門向公證機(jī)構(gòu)辦理提存公證,待抵押權(quán)人和抵押人就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理達(dá)成協(xié)議后,按照協(xié)議辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);無法達(dá)成協(xié)議的,按照法律規(guī)定進(jìn)行處理。(二)產(chǎn)權(quán)不明房屋拆遷補(bǔ)償1.拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)予以公告,并向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全。2.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向房屋所在地的區(qū)人民政府申請裁決。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起[X]日內(nèi)作出書面裁決。3.在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi),被拆遷人未搬遷的,由區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷,或者由房屋征收部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。(三)公有房屋拆遷補(bǔ)償1.公有房屋的拆遷補(bǔ)償,按照國家和本市有關(guān)公有房屋管理的規(guī)定執(zhí)行。2.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止,對被拆遷人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷房屋評估單價(jià)×建筑面積+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人按照前款規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償后,應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分支付給房屋承租人。3.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋,被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,由被拆遷人安置房屋承租人,租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被拆遷人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷房屋評估單價(jià)×建筑面積+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人按照前款規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償后,應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分支付給房屋承租人。4.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有非住宅房屋,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,租賃關(guān)系終止,對被拆遷人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷房屋評估單價(jià)×建筑面積+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。拆遷人按照前款規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償后,應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分支付給房屋承租人。5.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有非住宅房屋,被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,由被拆遷人安置房屋承租人,租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被拆遷人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷房屋評估單價(jià)×建筑面積+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。拆遷人按照前款規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償后,應(yīng)當(dāng)將被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分支付給房屋承租人。七、監(jiān)督管理與法律責(zé)任(一)監(jiān)督管理1.建立健全拆遷補(bǔ)償監(jiān)督檢查制度房屋征收部門應(yīng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償工作的日常監(jiān)督檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。對拆遷補(bǔ)償資金的使用、補(bǔ)償協(xié)議的簽訂與履行等情況進(jìn)行定期檢查和不定期抽查。2.信息公開房屋征收部門應(yīng)建立拆遷補(bǔ)償信息公開制度,定期公布拆遷項(xiàng)目的進(jìn)展情況、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償結(jié)果等信息,接受社會公眾監(jiān)督。3.投訴舉報(bào)處理設(shè)立投訴舉報(bào)電話和信箱,接受被拆遷人及社會公眾的投訴舉報(bào)。對投訴舉報(bào)事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理,并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。(二)法律責(zé)任1.拆遷人違法責(zé)任拆遷人違反本辦法規(guī)定,未按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定支付補(bǔ)償款、提供安置房屋或者未履行其他約定義務(wù)的,由房屋征收部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,依法承擔(dān)違約責(zé)任,并按照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。2.被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人違反本辦法規(guī)定,采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋拆遷補(bǔ)償工作,構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。3.評估機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定,出具虛
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