版權(quán)聲明：本文僅供同致行內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行〔中國〕地產(chǎn)參謀所有，未同致行〔中國〕地產(chǎn)參謀書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。鄭州綜合體市調(diào)報告綜合體市調(diào)匯報123城市綜合體概述個案分析城市綜合體概念、分類、典型特征、功能分析、根本信息、工程規(guī)劃、產(chǎn)品分析、鄭州綜合體分布、綜合體根本信息鄭州綜合表達狀城市綜合體概念“城市綜合體〞就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。1、交通樞紐型城市綜合體，如曼哈頓廣場。2、城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點。如鄭州中原萬達廣場。3、城郊結(jié)合部城市綜合體。分類城市綜合體的四大典型特征超大空間尺度通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計高科技集成設(shè)施城市綜合體的功能分析

2.1.1商務(wù)

2.1.2商業(yè)

2.1.3居住

2.1.4酒店綜合體市調(diào)匯報123城市綜合體概述個案分析城市綜合體概念、分類、典型特征、功能分析、根本信息、工程規(guī)劃、產(chǎn)品分析、城市綜合體概述城市綜合體概念、分類、典型特征、功能分析、城市綜合體概念、分類、典型特征、功能分析、鄭州綜合體分布、綜合體根本信息鄭州綜合表達狀曼哈頓廣場----金東門戶，繁華一統(tǒng)開發(fā)商河南升龍置業(yè)有限公司位置金水路未來路交叉口東北角規(guī)模113390平方米，總建筑面積80萬平米，容積率6.5，綠化率25%。物業(yè)形態(tài)高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店主力戶型主力戶型：二居90平米三居110-130平米價格策略住宅：從5月16號起，價格從9000元/㎡上調(diào)至10000元/㎡。商業(yè)：價格為3萬至4萬，寫字樓：均價1.2萬/平方米。公寓：價格為1。3萬元/㎡。銷售情況住宅：24#剩余10套120-130㎡，為雙產(chǎn)證房源以及9#1套復(fù)式。商業(yè)：現(xiàn)銷售A、B區(qū)底商，剩余30多套，三期G、H商業(yè)未開盤。寫字樓：金融中心寫字樓剩余5層整層，標準層面積為3000㎡。公寓：剩余4套，面積為51-55㎡。配套設(shè)施周邊分布有眾多黨政機關(guān)，金融商業(yè)機構(gòu)繁多（商品交易所），中州皇冠假日酒店、索菲特國際飯店、興亞建國飯店等星級酒店都位于金水路兩側(cè)。賣點新型建筑模式、優(yōu)越地理位置、地鐵沿線C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)E區(qū)H區(qū)F區(qū)G區(qū)C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)E區(qū)H區(qū)F區(qū)H區(qū)C區(qū)D區(qū)A區(qū)B區(qū)E區(qū)G區(qū)F區(qū)整體規(guī)劃：工程分為：ABCDEFGH8塊地，ABEFGH區(qū)位高檔住宅區(qū)，CD區(qū)位商務(wù)區(qū)。A區(qū)為1#-4#，4棟高層住宅和2層商業(yè)。B區(qū)為5#-6#，2棟高層住宅和2層商業(yè)。C區(qū)為11#升龍大廈寫字樓，12#國際公寓。D區(qū)為13#希爾頓酒店，底下5層商業(yè)；14#金融中心寫字樓，底下4層商業(yè)。E區(qū)為7-10#住宅，底下三層商業(yè)。F區(qū)為18#-20#，其中還19#20#地塊未拆遷，規(guī)劃中。18#4層商業(yè)，1層為KTV，2層為電玩城，3/4層為奧斯卡影城。G區(qū)為21#住宅，底下3層商業(yè)H區(qū)為22#-24#3棟住宅，底下3層商業(yè)?，F(xiàn)售賣住宅：24#剩余10套120-130㎡，為雙產(chǎn)證房源以及9#1套復(fù)式。商業(yè)：現(xiàn)銷售A、B區(qū)底商，剩余30多套，寫字樓：金融中心寫字樓剩余5層整層，標準層面積為2000㎡。公寓：剩余4套，面積為51-55㎡。預(yù)售買：三期G、H商業(yè)未開盤，三層商業(yè)，共15套，有純一層、一托二、一托三，面積有170—1600㎡不等。商務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略：曼哈頓源自于金水路城中村燕莊的改造，金水區(qū)城中村改造的“橋頭堡〞，占地面積113390平方米，總建筑面積80萬平方米，詣在打造中原地區(qū)最具標志性、最具影響力、購物環(huán)境最出色的購物、休閑、美食、娛樂、旅游為一體的大型頂級商業(yè)中心，使之成為鄭州的商業(yè)地標。57街57街整體規(guī)劃規(guī)劃之變2棟寫字樓,3棟公寓2棟寫字樓，1棟酒店，1棟公寓變化原因：希爾頓酒店的入住，使得原先的三棟公寓改成了一棟公寓，一棟酒店。希爾頓酒店集團是一家國際化，全球性連鎖的五星級酒店。希爾頓在中國已經(jīng)開業(yè)的酒店分布在北京、上海、重慶、三亞、合肥、昆山、青島、無錫、廣州、太原、香港、杭州，共22家酒店。跟希爾頓酒店合作，這幾大地提升了曼哈頓的國際地位以及它的品質(zhì)。同時為曼哈頓聚集高端商務(wù)人士提供了良好的根底。住宅雙地面、商業(yè)雙首層理念規(guī)劃----住宅雙地面、商業(yè)雙首層，鄭州首個雙首層概念商業(yè)街出現(xiàn)?！白≌p地面〞在二層以上的商業(yè)屋頂上設(shè)架空層，使架空層上面成為建有花園的大平臺——即住宅景觀地面層，通過地面底層氣派的大門廳〔內(nèi)設(shè)扶梯，觀光電梯〕，住宅人流可以在優(yōu)美景觀的環(huán)境中到達設(shè)于架空層的每幢樓的電梯大堂，然后再乘電梯回家。這樣，位于三層的景觀地面層與地面一層就形成了“住宅雙地面〞?！吧虡I(yè)雙首層〞為了把下面兩層的商業(yè)氣氛營造好，規(guī)劃設(shè)計在商業(yè)的各個入口處設(shè)立自動扶梯及直上二層的景觀大臺階，把人流盡可能向第二層商業(yè)引導(dǎo)。同時，在二層形成連貫的步行系統(tǒng)，與底層共同構(gòu)筑繁榮的商業(yè)環(huán)境，從而使商業(yè)的第二層變得和第一層一樣方便、快捷和繁華。啟示：通過住宅雙地面和商業(yè)雙首層的形式，將商業(yè)和住宅完美地結(jié)合在一起，帶動自身開展的同時，帶動了區(qū)域的開展。案名分析----曼哈頓美國紐約曼哈頓美國紐約曼哈頓紐約曼哈頓第五大道紐約曼哈頓金融中心鄭州曼哈頓廣場的案名通過效仿紐約曼哈頓，來確定本工程的高端定位及國際化風格，這樣的案名在當時的鄭州來說是鮮少的，形成一定的主題化和特色化，從而吸引中高端人士的購置和參與。曼哈頓推售回憶曼哈頓·首府曼哈頓·第五大道曼哈頓·國際公寓曼哈頓·上東區(qū)升龍大廈曼哈頓公館曼哈頓·G、H住宅曼哈頓·金融中心曼哈頓·57街產(chǎn)品：建筑特色建筑風格：現(xiàn)代歐式風格，明朗的線條，簡約的風格，尊顯奢華氣派。外立面：通過高聳的建筑外立面和帶有金屬質(zhì)感的建筑材料，彰顯建筑的都市感和現(xiàn)代感。營造挺拔的社區(qū)形象。園林景觀：第三層為空中立體園林,由眾多欣賞性、參與式景點組成,與商業(yè)的屋頂花園共同形成住宅的立體園林景觀環(huán)境。挑高大堂：鄭州首個挑高16米豪華入戶大堂，讓居住于此成為身份的象征，“出仕、入仕皆繁華〞。產(chǎn)品----戶型特點主力戶型：130---180平方米的三房和四房曼哈頓戶型特點：曼哈頓住宅戶型總體偏大，但是在07至09年鄭州房地產(chǎn)經(jīng)濟增長漲幅的環(huán)境下，這種戶型深受追捧?；⌒侮柵_的設(shè)計使采光范圍擴大，同時給業(yè)主提供了一個更為廣闊的視野?？傮w全明室空間布局，功能分區(qū)合理，多陽臺，獨立采光景觀餐廳設(shè)計，拔高了生活品質(zhì)。入戶花園設(shè)計，拓寬室內(nèi)空間功能。產(chǎn)品：商業(yè)——曼哈頓?第五大道曼哈頓?第五大道是中原首個雙首層概念集餐飲、娛樂、購物于一體的國際體驗式商業(yè)街區(qū)，并引入國際最先進的體驗式第五代商業(yè)運作模式，打造16萬平米的市級商業(yè)中心。商業(yè)的缺乏----品牌雜亂，凸顯不出檔次。西班牙第一品牌ZARA選擇入住印象城，日本第一品牌優(yōu)衣庫UNIQLO選擇入住國貿(mào)360，這就引發(fā)了聯(lián)想，為什么這些中高端的品牌都看不上曼哈頓？曼哈頓第五大道商業(yè)現(xiàn)狀總體來說品牌雜亂，檔次不高，這與前期“養(yǎng)鋪〞和聚集人氣有所相關(guān)?，F(xiàn)今，曼哈頓第五大道通過淘汰租金到期并且檔次較低的商家，來逐漸提升自己的檔次。例如凱薩服飾，凱撒品牌創(chuàng)始人鄭合明曾直截了當?shù)刂赋鰟P撒的定位——專做成功人士穿的服裝。“能買得起我們衣服的人畢竟是少數(shù)，然而，消費群體不在于多，而在于其消費能力。〞這足可見曼哈頓第五大道組建向高端開展，不過需要一定的時間。產(chǎn)品--寫字樓5月678910111208.123周邊寫字樓工程推出時間分析英協(xié)廣場榮勛贏座盛潤國際永和國際廣場建業(yè)置地廣場楷林大廈寫字樓：升龍大廈標準層面積為1300㎡，08年年初開盤，10.08銷售完畢。；金融中心標準層面積為2000㎡10-11-22開盤至今，現(xiàn)余下5層整層，明年交房。推售分析：隨著鄭東新區(qū)經(jīng)濟的開展，寫字樓也開始在鄭東新區(qū)逐漸林立。根據(jù)左邊圖示可以看出，我們的競爭對手楷林國際以及榮勛贏座的推售時間集合在08年初，在這個時間上競爭相當劇烈。工程入市時間要避開競爭頂峰期，占據(jù)有利時間節(jié)點。團隊的力量

開發(fā)團隊：河南升龍置業(yè)。升龍企業(yè)集團自2005年進駐鄭州以來，先后成立了升龍置業(yè)、尚錦地產(chǎn)、元龍地產(chǎn)、捷宏置業(yè)四個工程公司，是致力于房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。先后在鄭州開發(fā)了曼哈頓廣場、升龍國際中心、中原新城、升龍鳳凰城、升龍又一城、升龍廣場工程，展示了非凡的實力。代理團隊：鄭州同致行房地產(chǎn)參謀。致力于中國中部房地產(chǎn)代理相關(guān)業(yè)務(wù)拓展，短期立足中原，長期輻射華北、華中。先后鑫苑、升龍、正商、高速等房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，奠定了扎實的根底。商業(yè)運營團隊：鄭州哈曼斯商業(yè)管理。曼哈頓廣場在加大工程招商進度的同時，注冊資金2千萬元成立了鄭州哈曼斯商業(yè)管理，負責本工程商業(yè)運營效勞工作，為進駐的商家提供較為體貼的效勞、較強的管理、較為完善經(jīng)營保障。物業(yè)管理團隊：深圳萬科物業(yè)。該公司開展為國內(nèi)最負盛譽的物業(yè)效勞企業(yè)之一。該公司提供全方位的物業(yè)效勞、小區(qū)智能化工程效勞、物業(yè)租售效勞、綠化工程、物業(yè)管理參謀及會所經(jīng)營等。區(qū)域價值曼哈頓成就生活圈價值分析：曼哈頓商圈毗鄰CBD商圈以及紫荊山商圈，在某種程度上必然會受到兩大商圈的輻射，承擔其一定商務(wù)、商業(yè)功能。行政大道金水路會聚了大量省直機關(guān)，擁有雄厚的行政資源優(yōu)勢，便于企業(yè)與政府溝通；周圍１公里以內(nèi)分布有興亞建國、中州假日、索菲特、皇冠等五星級、四星級酒店和其他星級酒店，便于商務(wù)人士入住和商務(wù)會議召開。曼哈頓商圈中原萬達廣場----每一座萬達每一個城市中心開發(fā)商鄭州萬達廣場投資有限公司位置中原路與秦嶺路交叉口規(guī)模規(guī)劃總用地面積92679.26㎡，總建筑面積約53萬㎡,總?cè)莘e率為4.55，綠化率為14.5%物業(yè)形態(tài)33層高層住宅、SOHO公寓、商業(yè)主力戶型二居室76-87㎡，三居室116-138㎡價格策略住宅均價為7500元/㎡，公寓均價為6500元/㎡，公寓南向戶型比北向公寓價格高至1000元/㎡?？蛻羟闆r住宅客戶來源于老西區(qū)居民，以及來自西邊地市，如滎陽、上街、新密。商業(yè)客戶來源于地市的做煤礦生意的生意人較多。銷售情況住宅現(xiàn)4#剩余30%，3#未開盤，A/B公寓現(xiàn)剩余100套左右。配套設(shè)施銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國信合、交行崗坡路支行、建行伏牛路支行、中信銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、交行工人路支行；學(xué)校：伊河路小學(xué)、伏牛路小學(xué)、鄭州市1中、鄭州第16中學(xué)、鄭州市第19中學(xué)、鄭州第24中、鄭州69中學(xué)、外國語中學(xué)、中原職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中原工學(xué)院、河南工程學(xué)院、河南工業(yè)大學(xué)；政府機構(gòu)：中原區(qū)司法局、鄭州市環(huán)保局、中原區(qū)政府、鄭州市交通局、鄭州市政府、鄭州市房管局；醫(yī)院：中原中醫(yī)院、華山醫(yī)院、五建醫(yī)院、鄭州中心醫(yī)院、鄭州中醫(yī)院、市骨科醫(yī)院；公園：五一公園、碧沙崗公園、綠城廣場；城市人文：鄭州科技館、鄭州博物館、河南省圖書館。賣點開發(fā)商品牌、片區(qū)生活配套，升值潛力。萬達產(chǎn)品戰(zhàn)略分析第一代（2000-2002)第二代(2002-2004)第三代(2004至今）產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)城市綜合體選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、新區(qū)中心規(guī)模5萬平方米15萬平方米40—80萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合不夜城加集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影城建筑形式盒式建筑組合式綜合體案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、鄭州第一代：長沙萬達廣場第二代：天津金街萬達廣場第三代：北京CBD萬達廣場萬達戰(zhàn)略布局萬達城市布局圖萬達戰(zhàn)略分析工程規(guī)劃5#6#2#1#3#4#AB整體規(guī)劃：萬達廣場有南、北兩塊地組成。南塊地為住宅用地，占地38347.85㎡，建筑面積為28.2萬㎡，有1#--6#6棟33層高層組成，皆為2梯4戶，層高為2.9米，底下兩層商業(yè)，商業(yè)層高為4.5米，一托二；北塊地為商業(yè)用地，占地54331.41㎡，建筑面積為24.9萬㎡。由A、B2棟SOHO公寓、“U〞字形外鋪內(nèi)鋪兩層商業(yè)、以及開發(fā)商自持購物中心組成。U〞字形外鋪內(nèi)鋪為一托二形式?，F(xiàn)售賣：住宅的是4#，2梯4戶，33層，3個單元，戶型為90㎡的兩房和140㎡的三房，各占50%。現(xiàn)4#剩余30%，集中在較高層數(shù)，價格為7400-7500元/㎡。A/B公寓單層面積1300，為6梯24戶，現(xiàn)剩余100套左右，多為朝南戶型，面積為41-59㎡，價格為7500—8000/㎡，比朝北戶型貴處1000元/㎡左右。預(yù)售買：住宅3#未開盤，為兩個單元。產(chǎn)品配比分析產(chǎn)品類別面積套數(shù)銷售均價開盤時間備注商業(yè)街內(nèi)街67-200㎡共200多套約3萬/㎡2010.125萬㎡外街90-200㎡2.8萬/㎡（端頭最高4.1最低2.3）2010.12購物中心7000㎡6層招商自持物業(yè)共分六層，主力店有沃爾瑪、國美電器、萬千百貨（中端時尚）13.8萬㎡SOHO辦公樓30-70㎡1048套6500元/㎡2011.04.166.1萬㎡，11.5%，現(xiàn)剩下區(qū)間41-59㎡100套左右，價格多為7500-8000元/㎡，原因為朝南戶型，價格貴1000元/㎡。住宅70㎡-140㎡2263套7500元/㎡2010.12.1926萬，49.%現(xiàn)售賣4#，剩余30%房源，3#未開。住宅底商81.56-260.4㎡158套2.8萬/㎡2010.11.132.2萬㎡，4.25%從圖表中可以看出，中原萬達廣場商業(yè)占總體的一半，這顯示了萬達集團的核心業(yè)務(wù)開發(fā)模式：以商業(yè)中心為核心、充分開掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運營管理。產(chǎn)品特色以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費〞需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。兩層商業(yè)街，對外出售，講個均價3萬/㎡，端頭最高4.1萬/㎡，最低2.8萬/㎡。三層室內(nèi)步行街，招商。六層購物中心主要主力店有萬千百貨、國美電器、沃爾瑪。產(chǎn)品----戶型設(shè)計優(yōu)點：餐廳三面靠墻，功能性較強；主臥有衛(wèi)生間，并且有步入式凸窗，居住品質(zhì)較高。4#140㎡4#90㎡優(yōu)點：動靜分區(qū)，干濕別離；南北通透、客廳連接大陽臺，居住品質(zhì)大大提升。缺點：動靜沒有分區(qū)。缺點：兩個臥室門相對，犯“門沖〞，各自的私密性較弱。從現(xiàn)售的4#樓來看，主要的戶型就是以上兩種，90㎡的兩房，140㎡的三房。從西區(qū)的整體來看，70-80㎡的兩房和90-100㎡的三房為主力戶型，中原萬達廣場突破了這樣的戶型模式，以改善型的戶型為主，證明了萬達對西區(qū)潛在消費以及市場形勢的看好。價格分析住宅價格：均價為7500元/㎡公寓價格：均價為6500元/㎡，朝南向公寓價格為7500-8000元/㎡。商鋪價格：均價為3萬元/㎡，端頭最高4.1萬元/㎡，最低2.3萬元/㎡。萬達廣場是以商業(yè)為中心的城市綜合體，因此住宅價格會根據(jù)區(qū)域市場情況而制定自身的價格。公寓為40年產(chǎn)權(quán)，因此價格較住宅相對低。萬達廣場的商業(yè)模式已成典范，由購物中心帶動四周商鋪的開展，因此，商鋪價格相對較高。區(qū)位價值----打造鄭西副中心在西區(qū)生活配套相比照較完善的大環(huán)境下，再加上鄭洛城市工業(yè)走廊的提出，南水北調(diào)工程對西區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，大學(xué)城的設(shè)置、西流湖的改造，特別是近幾年道路的貫穿，使得樓市西北洼地開始隆起，以及西區(qū)的商業(yè)顯現(xiàn)出巨大的開展空間；中原萬達在這種情況下誕生，使之發(fā)揮無可替代的作用。中原萬達廣場位于中原路和秦嶺路的交叉口，秦嶺路堪稱“鄭西門戶〞，因此，中原萬達廣場對鄭西來說就是門面，同時對提升區(qū)域形象發(fā)揮了幾大作用。一、完善鄭西區(qū)域功能；二、提升鄭西商業(yè)檔次；三、帶動西區(qū)房地產(chǎn)價格；四、新增大量就業(yè)崗位。四大社會效益升龍鳳凰城----東建材的復(fù)興者開發(fā)商河南捷宏置業(yè)有限公司位置金水區(qū)未來路與鄭汴路交匯處規(guī)?？傆玫孛娣e337776㎡，總建筑面積約185萬㎡物業(yè)形態(tài)高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)主力戶型現(xiàn)售賣主力戶型為94㎡的小三房價格策略住宅&公寓：住宅均價8300元/㎡。寫字樓：均價1.2萬元/㎡。客戶情況豫東為主，周邊做建材類個體，寫字樓白領(lǐng)，年齡35-45為主。銷售情況住宅：D區(qū)現(xiàn)銷2#公寓以及6#3梯6戶。商業(yè)：未開盤寫字樓：A區(qū)1#2#，B區(qū)6#，C區(qū)1#。配套設(shè)施生活配套：曼哈頓商業(yè)中心、沃爾瑪、麥德龍賣場、家樂福、丹尼斯、五星電器、紅星美凱龍家居廣場等

金融機構(gòu)：廣發(fā)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、交通銀行、中原信托等

教育資源：鄭州四十五中、鄭州市三十九中、鄭州十一中分校、建業(yè)小哈佛等

交通設(shè)施：BRT地鐵站緊鄰鄭州市市規(guī)劃的3、4號地鐵線（中心換乘站），35、51、52、60、77、85、K52、夜班805、27、208、501、603、42、114、117、221路等幾十條線路環(huán)伺周邊。賣點3條地鐵交匯，新舊城區(qū)分界點。工程規(guī)劃----總用地面積337776㎡，總建筑面積約185萬㎡，A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)6#7#5#1#4#3#2#4#整體規(guī)劃：升龍鳳凰城分為A/B/C/D4塊土地.A區(qū)1#--8#，2棟寫字樓，4棟住宅，現(xiàn)4#剩余2套140㎡的四房；B區(qū)1#--6#，1棟寫字樓，5棟住宅，現(xiàn)寫字樓剩余房源；C區(qū)為安置區(qū)，1#--11#，2#樓為寫字樓；D區(qū)1#--7#，大局部為31層，其中2#29層，5#18層，7#33層。開發(fā)戰(zhàn)略：升龍鳳凰城工程是河南升龍集團開發(fā)的第四個大型城中村改造工程，地處商貿(mào)路以西、鄭汴路以南、未來大道以東、隴海鐵路以北，原址為鳳凰臺名優(yōu)建材城。工程總用地面積337776平方米，總建筑面積約185萬平方米。C區(qū)為安置房?，F(xiàn)售賣：住宅：

A區(qū)4#剩余2套140㎡的四房；D區(qū)2#、6#，房源剩余1/4，其中2#樓為3梯17戶公寓，29層，面積為46㎡—77㎡；6#樓為3梯6戶住宅，31層，面積為62㎡的小兩房，94㎡的小三房，122㎡的三房，138㎡的四房。寫字樓：A區(qū)1#2#，B區(qū)6#，C區(qū)1#。房源：推出B區(qū)C座寫字樓，共28層，224間，標準層8間，1800㎡，共4.8萬方;推售產(chǎn)品梯戶：6梯8戶銷售套數(shù)：20套左右銷售價格：12000元/㎡優(yōu)惠方式：辦卡客戶開盤時額外優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%預(yù)售賣：5月底D區(qū)1#3#開盤，3梯6戶，1#31層，3#31層。產(chǎn)品特色便利的交通：3、4號地鐵線交匯，3、6號地鐵線交匯。2021年，鄭州將進入地鐵時代，工程周邊3、4、6號線使工程充分享用快捷地鐵交通。商業(yè)：升龍鳳凰城整體商業(yè)布局在住宅的底層，體量為70萬㎡，為4層，其中D區(qū)7#2層，層高5m。80%為高端精品建材類行業(yè)、政府導(dǎo)向，同時有根底。物業(yè)有：燈飾、家裝設(shè)計、陶瓷。衛(wèi)浴、木地板、櫥柜、窗簾、布藝、家居、家俱。建材類：追隨者。百貨：補缺者。商業(yè)的運營團隊為升龍.金泰成，對升龍鳳凰城的商業(yè)進行統(tǒng)一招商。產(chǎn)品----寫字樓A區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)ABCDA：為A區(qū)8#，臨近鄭汴路，標準層面積為2054.96，高100m，共28層，地下1層，現(xiàn)剩第24層?？煞殖?個寫字間，最小單元面積為08#的148㎡，最大單元面積為01#的403㎡。大堂面積560平方米，曼哈頓300多平方米，挑高10.5米，8部三菱電梯，空調(diào)為聯(lián)機集中空調(diào)。B：為A區(qū)7#，標準層面積為1904，共28層，現(xiàn)剩4個整層?？煞殖?個寫字間，最小單元面積為07#的133㎡，最大單元面積為01#的355㎡。C：為B區(qū)8#，標準層面積為1800，2021-05-08開盤，準現(xiàn)房銷售，09-30交房。D：為返遷安置房，具體信息不詳。環(huán)球廣場寫字樓含8部2.5m/s的上海三菱電梯，保證最長候梯時間不會超過40秒，并設(shè)計成3m的超寬候梯廳；一樓大堂層高10.5m，面積接近560m，使得整個大堂顯得豪華大氣；樓棟使用約克多聯(lián)機集中式空調(diào)，并裝入新風系統(tǒng)，提高辦公的舒適度；寫字樓采用LOW-E中空鍍膜隔音玻璃幕墻的外立面設(shè)計，整棟樓顯得尊貴穩(wěn)重。BA產(chǎn)品設(shè)計----D區(qū)6#主力戶型飄窗進深為米陽臺半面積贈送，使62㎡一房變兩房特點一：特點二：區(qū)域價值----東建材的復(fù)興者升龍鳳凰城的建材市場那么是東建材原有市場的追隨者，更是復(fù)興者！錦藝國際華都----國際風情人居典范開發(fā)商鄭州韓園置業(yè)有限公司位置中原區(qū)桐柏路棉紡路交匯處西北規(guī)?？傉嫉?5萬平方米，總規(guī)模120萬平方米，容積率為3.5，綠化率為40%，地下停車位1246個物業(yè)形態(tài)高層住宅、商鋪、寫字樓、公寓式酒店主力戶型一居71平米，二居83-114平米，三居107-148平米價格策略一期均價5800元/㎡；二期A組均價7500元/㎡，客戶情況市區(qū)中原區(qū)為主，地市登封為主，二次置業(yè)為主。銷售情況一期2009-10-24開盤，現(xiàn)已售罄；二期A組2010-06-1開盤，剩首層頂層幾套三房；B組未推出，共11棟樓配套設(shè)施碧沙崗公園、地鐵1號線、鄭大一附院、建設(shè)路第二小學(xué)賣點可變幻空中花園(買2房得3房)、海派新古典主義建筑風格、ArtDeco風情景觀、雙氣、地暖、地鐵1號線。工程規(guī)劃整體規(guī)劃：錦藝國際華都分一期、二期、三期。是國棉1廠、6廠的拆遷改造工程。一期1#--11#，大局部2梯4戶，除2#2梯3,5#2梯5戶，11#樓王2梯2戶。一共2000多戶，一期09-07月開盤，于2021.03售罄，整體下個月交房，均價4300元/㎡，商鋪底商大局部一層，一期東南角2層，一共有110多間，面積為10—200㎡，價格為萬/㎡，西南角價格高至5.6萬/㎡。二期A組1#-6#，為1個單元，2梯4戶，2021.06月開盤，2021.10售罄，開盤價6300元/㎡，均價7400元/㎡。B組7#--13#，大局部2梯4戶，8#2梯5戶，樓王14#15#16#，為2梯4戶，其中15#2梯5戶，均為開盤，預(yù)計為7500-8000元/㎡。樓王14#15#16#，為2梯4戶，其中15#2梯5戶，三期為教育組團，為互助路西分校、幼兒園。一期二期三期錦藝城錦藝城預(yù)售買：二期B組7#--13#，大局部2梯4戶，8#2梯5戶，樓王14#15#16#，為2梯4戶，其中15#2梯5戶，均為開盤，預(yù)計為7500-8000元/㎡開發(fā)戰(zhàn)略：錦藝國際華都是國棉廠首個改造工程，是1廠6廠的原址改造，是香港錦藝集團進軍河南的一筆力作。戶型分析64.28㎡1+1室1廳1衛(wèi)97.1㎡2+1室1廳1衛(wèi)戶型方正，得房率較高?？勺兓每罩谢▓@，使一房華美變成兩房。雙居室朝南，客廳大面積采光，提高了居住舒適度。衛(wèi)生間干濕別離，有效提升居家生活的便利。全明設(shè)計，居室南北通透，客廳、餐廳獨立，提高生活品質(zhì)，可變幻空中花園，使兩房華美變成三房。衛(wèi)生間干濕別離，有效提升居家生活的便利。啟示：在剛需依舊很大的西區(qū)來講，錦藝國際華都的可變幻空中花園使一房華美變成兩房兩房華美變成三房，這是個亮點也是極大的吸引點。在提高了房間的使用率，滿足客戶心理之外。錦藝城，開啟中原商業(yè)MALL時代

一座城，30萬平米，50億元。由香港錦藝集團傾力打造的一站式國際時尚精品購物中心。憑借超大的商業(yè)規(guī)模和全新的商業(yè)模式，坐落于桐柏路、棉紡路交叉口的錦藝城將填補鄭州西區(qū)商業(yè)空白。錦藝城體量30萬㎡，地上四層，地下-1層，有四棟高層未確定物業(yè)，有現(xiàn)場沙盤來看，為2棟寫字樓和2棟住宅。值得一提的是，錦藝城是以開發(fā)商單一業(yè)權(quán)經(jīng)營，100%永久自持，不出售，由錦藝旗下專業(yè)商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，錦藝集團強大的資金杜絕短期撤資風險，上市品牌重企信譽實力保駕護航，締造百年財富盛宴。綜合體市調(diào)匯報鄭州綜合體分布、綜合體根本信息123城市綜合體概述個案分析鄭州綜合表達狀城市綜合體概念、分類、典型特征、功能分析、根本信息、工程規(guī)劃、產(chǎn)品分析、區(qū)域價值鄭州綜合體分布啟示：從圖表中我們可以看出，鄭州綜合體工程根本集中在西區(qū)和西南區(qū)，以及中州大道以西經(jīng)三路以東的區(qū)域，這是基于對城中村的改造，以及對老工業(yè)基地的拆遷。海馬公園綜合體根本資料40%3.801500000210000住宅、寫字樓、商業(yè)美景鴻城43%2.9735000086710住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店正商新藍鉆30%5.602800000499500住宅、商業(yè)、寫字樓升龍城15%7.5940000052693住宅、寫字樓華潤萬象城35%3.003000000918000住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)德潤黃金海岸30%5.601800000362402住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)中原新城30%5.501200000253080住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店升龍國際中心-4.43630000110000住宅、商業(yè)購物中心、商務(wù)酒店、寫字樓、二七萬達廣場14.5%4.5553000092679.26住宅、公寓、購物中心、商業(yè)中原萬達廣場40%3.501200000350000住宅、商業(yè)、集中商業(yè)錦藝國際華都24.58%5.241850000337776住宅、公寓、寫字樓升龍鳳凰城35%6.50800000113390住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店曼哈頓綠化率容積率建筑面積(㎡)占地面積(㎡)物業(yè)形態(tài)項目名稱40%3.801500000210000住宅、寫字樓、商業(yè)美景鴻城43%2.9735000086710