房地產(chǎn)管理辦法細(xì)則一、總則（一）目的本細(xì)則旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定本細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于在本行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理以及相關(guān)活動(dòng)的單位和個(gè)人。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)管理活動(dòng)有法可依、依法進(jìn)行。2.公平公正原則保障房地產(chǎn)市場主體的合法權(quán)益，維護(hù)市場公平競爭環(huán)境，公正處理各類房地產(chǎn)糾紛和問題。3.高效便民原則簡化辦事流程，提高管理效率，為房地產(chǎn)市場主體提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)。4.動(dòng)態(tài)監(jiān)管原則對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，不斷完善管理措施。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，有固定的經(jīng)營場所，有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本，有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)等級(jí)劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。不同等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3.資質(zhì)申請(qǐng)與審批新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，申請(qǐng)暫定資質(zhì)。申請(qǐng)不同等級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，需滿足相應(yīng)的業(yè)績、人員、資金等條件，并按照規(guī)定提交申請(qǐng)材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對(duì)不符合條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可等手續(xù)，確保項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求。2.土地使用開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。3.工程建設(shè)管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)、拍賣等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，并簽訂書面合同。工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保工程質(zhì)量和安全。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在施工現(xiàn)場設(shè)置明顯的工程質(zhì)量責(zé)任公示牌，公示勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的名稱和主要責(zé)任人姓名。4.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理（一）商品房銷售管理1.銷售條件商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2.銷售合同商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋的基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.銷售價(jià)格管理商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但不得違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，公布商品房價(jià)格、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等。（二）房屋租賃管理1.租賃合同房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）違約責(zé)任；（10）當(dāng)事人約定的其他條款。2.租賃登記備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱、承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等內(nèi)容。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理1.中介機(jī)構(gòu)設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。2.從業(yè)人員資格房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)經(jīng)過考試、注冊(cè)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書的人員，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。3.服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動(dòng)，不得擅自超越核準(zhǔn)范圍經(jīng)營。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人提供有關(guān)房屋的真實(shí)情況和資料，不得隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托代理銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹房屋的有關(guān)情況，不得故意隱瞞房屋的瑕疵或者其他不利因素。四、房地產(chǎn)交易管理（一）交易程序1.申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。2.受理與審核相關(guān)部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等。對(duì)符合條件的，予以受理；對(duì)不符合條件的，不予受理，并書面說明理由。3.登記發(fā)證經(jīng)審核符合條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。（二）交易稅費(fèi)1.稅費(fèi)種類房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅等。具體稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.稅費(fèi)繳納房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅、個(gè)人所得稅等；受讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅等。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定代扣代繳相關(guān)稅費(fèi)。五、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級(jí)劃分物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。不同等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。申請(qǐng)不同等級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，需滿足相應(yīng)的業(yè)績、人員、資金等條件，并按照規(guī)定提交申請(qǐng)材料。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；對(duì)不符合條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。2.合同簽訂與履行建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理1.資金交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.資金使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過后實(shí)施。六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等。（二）登記程序1.申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門提出房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。2.受理與審核房地產(chǎn)管理部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的身份證明、相關(guān)合同等。對(duì)符合條件的，予以受理；對(duì)不符合條件的，不予受理，并書面說明理由。3.公告（必要時(shí)）對(duì)可能有爭議的房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，公告期為30日。公告期滿無異議的，予以登記發(fā)證。4.登記發(fā)證經(jīng)審核符合條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。七、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法行為責(zé)任1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。（二）經(jīng)營企業(yè)違法行為責(zé)任1.未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。2.未取得商品房預(yù)售許可證明，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。（三）中介機(jī)構(gòu)違法行為責(zé)任1.違反本細(xì)則規(guī)定，未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，未向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處2萬元以下的罰款。（四）其他違法行為責(zé)任1.違反本細(xì)則規(guī)