風險樓盤管理辦法一、總則（一）目的為加強對風險樓盤的有效管理，及時識別、評估和處置風險，保障公司利益，維護社會穩(wěn)定，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所涉及的各類風險樓盤，包括但不限于因市場波動、資金鏈斷裂、工程質(zhì)量問題、法律糾紛等原因?qū)е麓嬖跐撛陲L險的房地產(chǎn)項目。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關行業(yè)標準，確保管理措施合法有效。2.風險可控原則：通過科學評估和有效措施，將風險控制在可承受范圍內(nèi)。3.預防為主原則：加強前期風險監(jiān)測和預警，提前采取措施防范風險發(fā)生。4.協(xié)同處置原則：各部門密切協(xié)作，形成合力，共同應對風險樓盤問題。二、風險識別與評估（一）風險識別1.市場風險識別關注宏觀經(jīng)濟形勢變化，如GDP增長、利率波動、房地產(chǎn)政策調(diào)整等對樓盤銷售和價格的影響。分析區(qū)域房地產(chǎn)市場供需關系，包括新建住房供應、二手房交易活躍度、庫存水平等。研究競爭對手動態(tài)，如項目推出時間、價格策略、營銷手段等。2.資金風險識別審查項目資金來源，包括自有資金、銀行貸款、預售款等的到位情況和使用合規(guī)性。評估項目資金缺口，預測未來資金需求，判斷是否存在資金鏈斷裂風險。關注融資渠道的穩(wěn)定性和成本變化，如信托、債券等融資方式的風險。3.工程風險識別檢查工程進度是否符合合同約定，有無因施工單位原因?qū)е碌难诱`。排查工程質(zhì)量問題，如建筑結(jié)構安全、防水、電氣等方面的隱患。評估施工過程中的安全風險，包括人員傷亡、財產(chǎn)損失等可能性。4.法律風險識別審查項目土地獲取的合法性，有無土地權屬糾紛、違規(guī)用地等問題。檢查項目開發(fā)建設過程中的各類合同簽訂情況，是否存在合同糾紛隱患。關注法律法規(guī)政策變化對項目的影響，如環(huán)保要求、規(guī)劃調(diào)整等。（二）風險評估1.建立風險評估指標體系市場風險指標：如銷售去化率、價格波動幅度、市場占有率變化等。資金風險指標：如資產(chǎn)負債率、流動比率、資金回籠速度等。工程風險指標：如工程進度延誤天數(shù)、質(zhì)量問題發(fā)生率、安全事故次數(shù)等。法律風險指標：如訴訟案件數(shù)量、涉案金額、法律合規(guī)審查通過率等。2.風險評估方法定性評估：根據(jù)風險的性質(zhì)、影響程度等因素，由專業(yè)人員進行主觀判斷，分為高、中、低三個風險等級。定量評估：運用數(shù)學模型和統(tǒng)計方法，對風險指標進行量化分析，計算風險值，確定風險等級。3.風險評估周期定期（每季度）對風險樓盤進行全面評估，遇重大事項或市場環(huán)境發(fā)生重大變化時，及時進行專項評估。三、風險預警（一）預警指標設定根據(jù)風險評估結(jié)果，設定不同風險等級的預警指標閾值。例如，當銷售去化率連續(xù)三個月低于[X]%，或資產(chǎn)負債率超過[X]%時，觸發(fā)相應級別的預警。（二）預警信息收集與分析1.建立多渠道信息收集機制，包括項目銷售數(shù)據(jù)、財務報表、工程進度報告、法律事務報告、市場監(jiān)測報告等。2.由風險管理部門定期對收集到的信息進行分析，判斷是否達到預警指標閾值。（三）預警發(fā)布與響應1.當達到預警指標時，及時發(fā)布預警通知，明確風險等級、預警事項、影響范圍等。2.相關部門按照預警要求，啟動相應的應急響應措施，制定應對方案，明確責任人和時間節(jié)點。四、風險處置（一）市場風險處置1.調(diào)整營銷策略根據(jù)市場變化，優(yōu)化樓盤定位和產(chǎn)品設計，滿足不同客戶需求。制定靈活的價格策略，如打折促銷、團購優(yōu)惠等，加快銷售速度。加強營銷推廣力度，拓展銷售渠道，提高樓盤知名度和美譽度。2.拓展銷售渠道與中介機構合作，擴大房源推廣范圍。開展線上營銷活動，如網(wǎng)絡直播看房、線上售樓處等。舉辦各類促銷活動，吸引客戶關注和購買。（二）資金風險處置1.優(yōu)化資金安排合理調(diào)配資金，優(yōu)先保障風險樓盤項目的關鍵支出。加快資金回籠，加強銷售回款管理，督促客戶按時付款。積極拓展融資渠道，如尋求新的銀行貸款、引入戰(zhàn)略投資者、發(fā)行項目收益?zhèn)取?.成本控制嚴格控制項目開發(fā)成本，優(yōu)化工程預算，減少不必要的開支。加強采購管理，通過招標、談判等方式降低采購成本。合理安排工程進度，避免因工期延誤導致成本增加。（三）工程風險處置1.加強工程管理督促施工單位增加資源投入，加快工程進度，確保按時交付。建立工程質(zhì)量監(jiān)督機制，加強對施工過程的質(zhì)量檢查，及時整改質(zhì)量問題。強化施工安全管理，落實安全生產(chǎn)責任，防范安全事故發(fā)生。2.技術支持與協(xié)調(diào)組織相關專家對工程技術難題進行會診，提供技術解決方案。協(xié)調(diào)設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方關系，確保工程順利進行。（四）法律風險處置1.法律咨詢與合規(guī)審查聘請專業(yè)律師團隊，對項目涉及的法律問題進行咨詢和評估。加強法律合規(guī)審查，確保項目開發(fā)建設過程中的各項行為合法合規(guī)。2.糾紛處理積極應對法律糾紛，收集證據(jù)，制定訴訟或仲裁策略。加強與法院、仲裁機構等的溝通協(xié)調(diào)，爭取有利的判決或裁決結(jié)果。及時履行法律判決或仲裁裁決，避免產(chǎn)生不良信用記錄。五、責任追究（一）責任認定原則根據(jù)風險產(chǎn)生的原因、過程和結(jié)果，按照“誰主管、誰負責”“誰決策、誰負責”的原則，對相關責任人進行責任認定。（二）責任追究方式1.警告、批評教育。2.扣減績效獎金、績效工資。3.降職、免職。4.依法追究法律責任。（三）責任追究程序1.由風險管理部門會同相關部門對風險事件進行調(diào)查，形成調(diào)查報告，明確責任主體和責任事實。2.根據(jù)責任認定結(jié)果，提出責任追究建議，報公司管理層審批。3.公司管理層批準后，由人力資源部門負責實施責任追究措施。六、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.風險管理部門定期對風險樓盤管理工作進行檢查，確保各項風險處置措施得到有效執(zhí)行。2.審計部門對風險樓盤項目的資金使用、成本控制等情況進行審計監(jiān)督。（二）外部監(jiān)督1.接受政府相關部門的監(jiān)督檢查，及時整改存在的問題。2.主動向業(yè)主、購房