崆峒區(qū)物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范崆峒區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于崆峒區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?；驹瓌t物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則，實行社會化、專業(yè)化、市場化運作。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。管理體制區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局是本區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、城市管理綜合執(zhí)法等部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業(yè)服務用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定以下事項：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項至第七項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會履行下列職責：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當建立健全各項制度，定期召開會議，實行少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會應當于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主委員會委員名單。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定的備案文件之日起十日內(nèi)，出具書面回執(zhí)。業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)自行終止的，業(yè)主委員會應當在其資格終止之日起三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2.喪失民事行為能力的；3.依法被限制人身自由的；4.被依法追究刑事責任的；5.以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；6.業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務合同建設單位應當在銷售物業(yè)之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。臨時管理規(guī)約建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。承接查驗在物業(yè)承接驗收時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將上述資料移交給業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議。承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方的權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業(yè)服務企業(yè)應當自承接查驗協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，將承接查驗情況書面報告區(qū)物業(yè)主管部門。物業(yè)服務物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，建立健全物業(yè)管理檔案資料管理制度，妥善保管物業(yè)承接查驗資料、業(yè)主資料、物業(yè)服務記錄等檔案資料。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供下列服務：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾收集、清運及雨、污水管道的疏通；4.公共綠化的養(yǎng)護和管理；5.公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；6.裝飾裝修管理服務；7.物業(yè)檔案資料管理；8.物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方有關(guān)標準，制定物業(yè)服務質(zhì)量規(guī)范，明確服務內(nèi)容、服務標準、服務流程等，并向業(yè)主公開。區(qū)物業(yè)主管部門應當建立物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督考核制度，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查和考核評價，并向社會公布。物業(yè)服務費用物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，合理使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者裝飾裝修管理服務協(xié)議的，應當及時制止；已經(jīng)造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關(guān)部門依法處理。物業(yè)維護物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：1.專有部分由專有部分業(yè)主承擔；2.部分共有部分由部分共有的業(yè)主承擔；3.全體共有部分由全體業(yè)主承擔。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用不足時，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，可以申請使用專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會應當定期公布專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。因物業(yè)維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。造成損失的，應當依法承擔賠償責任。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。法律責任業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的法律責任業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：1.未按照規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，處五千元以上一萬元以下的罰款；2.未按照規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不符合法定要求的，責令限期選舉；逾期仍不選舉產(chǎn)生的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；3.業(yè)主委員會未按照規(guī)定備案的，處五千元以上一萬元以下的罰款；4.業(yè)主委員會委員資格終止未按照規(guī)定移交有關(guān)財物的，責令限期移交；逾期仍不移交的，處二千元以上一萬元以下的罰款；5.業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處五千元以上一萬元以下的罰款。物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書：1.未按照規(guī)定通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選