^市場(chǎng)篇深圳市房地產(chǎn)分析；二級(jí)市場(chǎng)——小戶(hù)型分析；三級(jí)市場(chǎng)分析；酒店公寓分析數(shù)據(jù)庫(kù)》中原深港研究中心中原品控中心中原二級(jí)市場(chǎng)事業(yè)部中原二級(jí)市場(chǎng)個(gè)盤(pán)中原三級(jí)市場(chǎng)個(gè)鋪中原事業(yè)部總經(jīng)理個(gè)訪(fǎng)中原事業(yè)部客戶(hù)訪(fǎng)談中原二級(jí)市場(chǎng)辦公平臺(tái)每周業(yè)績(jī)排行榜

……1深圳市房地產(chǎn)分析市場(chǎng)概述〉供應(yīng)量成交量分析〉價(jià)格走勢(shì)分析〉分析總結(jié)經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成巨大沖擊，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退，中國(guó)GDP增長(zhǎng)放緩：07年為11.9%，央行預(yù)測(cè)08年增長(zhǎng)約為9.3%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境沖擊地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)模式與市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化。在環(huán)境快速變化的背景下，國(guó)家政策迅速轉(zhuǎn)向，以9月央行4年內(nèi)第一次降息為訊號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)的抑制政策迅速轉(zhuǎn)為扶持與刺激，受到政策的正面影響，深圳的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在金融危機(jī)的風(fēng)暴后開(kāi)始快速恢復(fù)。深圳市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量在08年出現(xiàn)了大幅的下跌，而月度成交價(jià)格在上半年維持波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，并在下半年快速下滑。2008年深圳市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)回顧市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)——08年下半年刺激性政策回顧——時(shí)間措施措施降低貸款利率27個(gè)基點(diǎn)2008年10月兩次降息，調(diào)低存貸款利率54個(gè)基點(diǎn)第一套優(yōu)惠利率達(dá)0.7倍，降低首付比例至兩成2008年11月一次性降息108個(gè)基點(diǎn)招行新房貸細(xì)則:首套房90平米以下利率優(yōu)惠30%廣東出臺(tái)樓市新政將試點(diǎn)調(diào)整第二套住房標(biāo)準(zhǔn)2008年12月降低存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)大范圍減免營(yíng)業(yè)稅。征收范圍由5年內(nèi)變?yōu)?年內(nèi)，并改全額征收為差額征收深圳市2010年將全面停止銷(xiāo)售毛坯房國(guó)土部力促各地落實(shí)廉租房供地?cái)D壓商品房市場(chǎng)2009年1月國(guó)務(wù)院廢止城市房地產(chǎn)稅房產(chǎn)市場(chǎng)“限外令”松動(dòng)深圳調(diào)整住房?jī)r(jià)格優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)住建部人士證實(shí)房地產(chǎn)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃雖然一些項(xiàng)目延遲開(kāi)工或放慢工程進(jìn)度，但根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，09年全市依然有近700萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中約130萬(wàn)平方米的住宅是08年已經(jīng)取得預(yù)售許可證而尚未推出的，09年實(shí)際新預(yù)售住宅只有570萬(wàn)左右。存量加上新增供應(yīng)，09年全市可售住宅可以達(dá)到1090萬(wàn)平方米，市場(chǎng)壓力非常大。就算09年預(yù)售的住宅中有150萬(wàn)平方米不能當(dāng)年入市，全市09年的可售住宅量仍達(dá)到940萬(wàn)平方米。08年底全市住宅存量龐大據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至08年12月29日，深圳市已經(jīng)推出的住宅，存量約390萬(wàn)平方米，幾乎是08年全市成交量的一倍。09年新增供應(yīng)龐大1深圳市房地產(chǎn)分析市場(chǎng)概述〉供應(yīng)量成交量分析〉價(jià)格走勢(shì)分析〉分析總結(jié)各月供應(yīng)量大抵呈增加趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商入市積極性增強(qiáng)；90㎡以下戶(hù)型供應(yīng)占60%，同比增加5個(gè)百分點(diǎn)。08年二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)情況08年下半年成交逐漸活躍，年底受新政刺激，成交放大，尤見(jiàn)11、12月份；中小戶(hù)型熱銷(xiāo)，08年新推出樓盤(pán)90平方米以下戶(hù)型銷(xiāo)售率61%。08年二級(jí)市場(chǎng)成交情況1深圳市房地產(chǎn)分析市場(chǎng)概述〉供應(yīng)量成交量分析〉價(jià)格走勢(shì)分析〉分析總結(jié)08年深圳房?jī)r(jià)呈不斷下滑之勢(shì)，春節(jié)后樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始普降，5月份跌至11014元/平方米，創(chuàng)07年2月份以來(lái)新低；08年6月份開(kāi)始受到天麓、萊蒙水榭山、星河丹堤、卓越維港等豪宅的影響，全市價(jià)格反彈。08年12月份豪宅成交比例減少，全市均價(jià)跌至10800元/平方米，創(chuàng)07年以來(lái)新低，同比跌幅達(dá)31%。08年價(jià)格變動(dòng)分析首先，房?jī)r(jià)很難再下調(diào)1、1年半的調(diào)整時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)已處于較低價(jià)位。08年12月深圳一手房?jī)r(jià)同比下跌

31%，與07年10月比下跌38%，大幅下跌之后深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)處于較安全的水平；2、樓盤(pán)成交活躍，房?jī)r(jià)下調(diào)空間有限。11、12月份成交量暴增說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的認(rèn)同，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新低的情況很難再現(xiàn)；3、深圳樓市率先調(diào)整，有望率先企穩(wěn)。深圳樓市自07年下半年開(kāi)始調(diào)整，歷經(jīng)1年半的時(shí)間，期間大部分時(shí)間成交低迷，房?jī)r(jià)大幅回落。在政府不斷的利好支持之下，深圳樓市也有望率先企穩(wěn)；09年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)其次，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性很小1、價(jià)格敏感，信心依然比較脆弱。雖然11、12月份成交量大幅增加，但一些價(jià)格較高的項(xiàng)目成交依然較少；2、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走向不明朗。盡管政府不斷出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)的政策，但政策效果的體現(xiàn)仍需要一定的時(shí)間，而且以美國(guó)為代表的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然嚴(yán)峻，12月份美國(guó)失業(yè)人口再創(chuàng)新高；3、投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)慢。05-07年深圳房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，投資性購(gòu)房所起的作用顯著，不少項(xiàng)目投資性購(gòu)房的比例超過(guò)5成。09年由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗，投資性購(gòu)房的意愿仍會(huì)比較低；4、供應(yīng)量大抑制房?jī)r(jià)上漲。08年深圳房?jī)r(jià)調(diào)整大的區(qū)域主要是供應(yīng)大的片區(qū)，如西鄉(xiāng)、龍崗中心城等。09年全市可售住宅量龐大，同樣會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲幅度。1深圳市房地產(chǎn)分析市場(chǎng)概述〉供應(yīng)量成交量分析〉價(jià)格走勢(shì)分析〉總結(jié)08年供應(yīng)量減少，但仍以中小戶(hù)型為主，90平米以下戶(hù)型占60%；中小戶(hù)型市場(chǎng)熱銷(xiāo)，08年新推樓盤(pán)90平方米以下戶(hù)型銷(xiāo)售占主力；08年存量、09年新增供應(yīng)龐大，09年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來(lái)的影響，政府不斷出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策。住房消費(fèi)作為重要的內(nèi)需消費(fèi)之一，仍將得到政府政策支持，房?jī)r(jià)下調(diào)可能性不大,上漲可能性很小。2二級(jí)市場(chǎng)——小戶(hù)型市場(chǎng)分析供應(yīng)及成交〉價(jià)格分析〉典型項(xiàng)目分析〉總結(jié)08年福田區(qū)新增90平米以下住宅1548套，其中70平米以上2房最多，占福田供應(yīng)總量的33.5%，該戶(hù)型大部分來(lái)自于梅林的水木瀾山。另外單房也占較大比例，其全部來(lái)自梅林的迷你新居，現(xiàn)已售罄。1房及70平米以下2房所占比例較小，市場(chǎng)較為稀缺。供應(yīng)結(jié)構(gòu)——大兩房及四房為主房型套數(shù)（套）比例（%）單房44819%1房1546.5%70㎡以下2房1586.7%70㎡以上2房78833.5%90㎡以上3房2169.2%144㎡以上4房58125%5房100.4%總計(jì)2355100%成交結(jié)構(gòu)——單房及小兩房成交活躍單房銷(xiāo)售最為活躍，其次70平米以下的小兩房銷(xiāo)售較好，一房銷(xiāo)售率較低。房型供應(yīng)（套）銷(xiāo)售（套）比例（%）單房44831169%1房1547146%70㎡以下2房15810164%70㎡以上2房78845357%90㎡以上3房216643%144㎡以上4房5819717%5房1000%總計(jì)2355109747%項(xiàng)目名稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)商總占地面積(萬(wàn)㎡)尚可售建筑面積(萬(wàn)㎡)09可能入市面積(萬(wàn)㎡)物業(yè)類(lèi)型套數(shù)預(yù)估金地名座第二批新洲金地

1.221.221、2房253健君園梅林地建工程公司

3.663.3

——陽(yáng)光天下花園梅林陽(yáng)基地產(chǎn)9766.6

48124536-89平方米的1房、78-120平方米的2房，及少量167-189平方米的4房，共379套379天健時(shí)尚名苑保稅區(qū)天健地產(chǎn)0.51.61.31房2房為主的中檔住宅170鼎業(yè)大樓梅林泰豐和置業(yè)5042.671.5萬(wàn)2

——深港一號(hào)皇崗皇城地產(chǎn)

1198792113.9933-70平米800城市春天福田南榮超地產(chǎn)1.7412.4212.42商住、辦公——卓越世紀(jì)城中心區(qū)5萬(wàn)平米公寓1000天居項(xiàng)目梅林天居置業(yè)1萬(wàn)多1萬(wàn)多09年中下旬55\65\68兩房180大中華崗夏大中華１萬(wàn)多公寓4.64.6公寓900城市天地大廈后嘉匯新城旁10萬(wàn)綜合體（寫(xiě)字樓/商務(wù)公寓/商業(yè)）——2房及以下戶(hù)型總計(jì)3682

09年福田待售項(xiàng)目09年將有約４５萬(wàn)的面積入市，其中中小戶(hù)型占一半以上！2小戶(hù)型市場(chǎng)分析供應(yīng)及成交〉價(jià)格分析〉典型項(xiàng)目分析〉總結(jié)08深圳市一手住宅成交均價(jià)12788元/平方米，同比下跌4.4%。從全年數(shù)據(jù)看，08年全市房?jī)r(jià)僅小幅下滑，實(shí)際上，樓盤(pán)價(jià)格同07年高峰時(shí)比跌幅超過(guò)3成的比比皆是，不少樓盤(pán)價(jià)格甚至腰斬，只是由于眾多豪宅的入市拉高了全市均價(jià)。與07年12月份相比，08年12月份90平方米以下住宅成交均價(jià)12309元/平米，下跌約22%，90-144平方米的住宅成交均價(jià)下跌超過(guò)27%，跌幅都不小，而144平方米以上住宅的成交均價(jià)反而上揚(yáng)了8%。價(jià)格分析——豪宅掩蓋房?jī)r(jià)深度調(diào)整的真相2小戶(hù)型市場(chǎng)分析供應(yīng)及成交〉價(jià)格分析〉典型項(xiàng)目分析〉總結(jié)在售本項(xiàng)目待售健君園金地名座二期天健時(shí)尚名苑鼎業(yè)大樓陽(yáng)光天下花園城市春天城濱雅苑東方新天地廣場(chǎng)深港一號(hào)金地名座一期中城天邑高發(fā)城池皇御苑嘉鑫陽(yáng)光雅居水木瀾山半山御景四季山水葵花公寓明福居本項(xiàng)目選取07-09年福田區(qū)典型在售小戶(hù)型項(xiàng)目中城天邑半山御景皇御苑三期嘉鑫陽(yáng)光金地名座高發(fā)城馳基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目占地（㎡）建面（㎡）容積率開(kāi)盤(pán)時(shí)間推盤(pán)量主力戶(hù)型高發(fā)城馳9259579885．7207/5/2964837-38㎡一房48-56㎡兩房半山御景10060367332．507/10/2032637-49㎡一房52-69㎡兩房70-76㎡兩房皇御苑三0407/11/1068268-69㎡兩房70-80㎡兩房嘉鑫陽(yáng)光8083393293．607/11/1035437-40㎡一房67-68㎡兩房中城天邑333401687444．907/12/3082546-55㎡一房68-70㎡兩房97-140㎡三房金地名座5687252746．408/11/1422046-49㎡一房57-69㎡兩房70-72㎡兩房本項(xiàng)目133911328259．5——108018-24㎡單房55-60㎡兩房容積率最高，套數(shù)最多，但現(xiàn)有主力戶(hù)型存在市場(chǎng)空白點(diǎn)！！高發(fā)城馳時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)15023%23000一房、兩房至今55685%15000一房、兩房總結(jié)：銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，近兩年銷(xiāo)售時(shí)期仍未售罄；價(jià)格一路下跌，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心不足；戶(hù)型單一，客戶(hù)選擇面少?？蛻?hù)特征：年齡層在30-40歲之間居多；中心區(qū)公司高管居多；開(kāi)盤(pán)期間投資者較多，香港客戶(hù)占一定比例；后期降價(jià)后，以首次置業(yè)者為主，考慮自住兼投資。8000元半山御景時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)10532%22000小三房至今24475%14000一房、小三房客戶(hù)特征：以自住為主，少量投資客；福田區(qū)客戶(hù)為主，周邊居住及中心區(qū)工作的白領(lǐng)居多?？偨Y(jié)：銷(xiāo)售速度緩慢，成交戶(hù)型以一房和小三房為主；受市場(chǎng)影響，以自住客居多；開(kāi)盤(pán)至今降價(jià)約8000元/平米，現(xiàn)一房?jī)r(jià)格約為13000。8000元皇御苑三期時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)7010%1950068㎡小兩房至今33549%1600068㎡小兩房客戶(hù)特征：近30%的香港客戶(hù)；其次以華強(qiáng)北私營(yíng)企業(yè)主、中心區(qū)公司高管主為；以自住客為主。3500元總結(jié)：銷(xiāo)售速度緩慢，成交戶(hù)型以68㎡小兩房為主；由于項(xiàng)目接近皇崗口岸，香港客戶(hù)占一定比例；價(jià)格有所下調(diào)，但幅度較小，其間以推特價(jià)單位為主。嘉鑫陽(yáng)光時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)16245%19000一房、三房至今25873%13500一房、兩房客戶(hù)特征：40歲左右中年客戶(hù)，以周邊居民及中心區(qū)公司高管為主；自住客戶(hù)居多，有部分投資客戶(hù)，但是投資欲望不強(qiáng)。5500元總結(jié)：銷(xiāo)售速度緩慢，成交戶(hù)型以一房、兩房為主；以自住客戶(hù)為主，投資客戶(hù)少。中城天邑時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)16245%22000三房至今25873%15000三房7000元總結(jié)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較好，但后期銷(xiāo)售速度較慢；成交戶(hù)型以三房為主，一房、兩房相對(duì)滯銷(xiāo)；該項(xiàng)目臨近中心區(qū)，較多中心區(qū)工作的白領(lǐng)或公司高管看中項(xiàng)目位置；價(jià)格有所下調(diào)，但并未促進(jìn)其銷(xiāo)售速度，一房13000含800元精裝修?？蛻?hù)特征：以新洲村民及中心區(qū)白領(lǐng)及高管為主；自住客戶(hù)居多，有部分自住兼投資客戶(hù)；金地名座時(shí)間段已售套數(shù)銷(xiāo)售率價(jià)格（元/㎡）成交主力戶(hù)型開(kāi)盤(pán)6830%15500小兩房至今13460%15500小兩房總結(jié)：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率較低，開(kāi)盤(pán)后近幾個(gè)月市場(chǎng)有所回暖，每月銷(xiāo)售２０余套；成交戶(hù)型以一房和小兩房為主，大兩房相對(duì)滯銷(xiāo)；投資客逐漸入市，客戶(hù)來(lái)源較為分散?？蛻?hù)特征：客戶(hù)區(qū)域來(lái)源分散，福田、南山、羅湖等均有；自住、投資各有一定比例，受利好政策影響，投資客逐漸入市；金地工業(yè)區(qū)及中心區(qū)的客戶(hù)占一定比例?？偨Y(jié)——成交單位項(xiàng)目名稱(chēng)成交戶(hù)型戶(hù)型面積高發(fā)城馳一房37-38兩房48-56半山御景一房37-49小三房87-90皇御苑三期小兩房68-69嘉鑫陽(yáng)光一房37-40兩房67-68中城天邑三房97-108金地名座兩房57-69兩房為以上典型項(xiàng)目的暢銷(xiāo)單位，多在60-70平米面積段；暢銷(xiāo)單位中的一房，均為40平米以下；半山御景與中城天邑三房較為暢銷(xiāo)，分別為90平米以下的緊湊型及110以下的經(jīng)濟(jì)型。房型供應(yīng)（套）銷(xiāo)售（套）面積段㎡比例%單房448311——69%1房1547137-4946%70㎡以下2房15810148-6964%70㎡以上2房78845370-8057%90㎡以上3房2166497-1403%144㎡以上4房58197——17%5房100——0%總計(jì)23551097——47%總結(jié)——成交價(jià)格除金地名座為新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目均大幅降價(jià)；開(kāi)盤(pán)價(jià)格高低不等，高發(fā)城馳與中城天邑高達(dá)22000以上，但各項(xiàng)目現(xiàn)價(jià)格均在13000-15000左右；銷(xiāo)售周期均在一年半以上。2小戶(hù)型市場(chǎng)分析供應(yīng)及成交〉價(jià)格分析〉典型項(xiàng)目分析〉總結(jié)總結(jié)08年福田小戶(hù)型供應(yīng)以70平米以上大兩房及單房為主，但成交戶(hù)型中以單房及70平米以下小兩房為主。本項(xiàng)目70平米以下小兩房及單房占主力，與08年市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型較為吻合；09供應(yīng)量大，以小戶(hù)型為主，本項(xiàng)目09年入市競(jìng)爭(zhēng)激烈；90平米以下小戶(hù)型價(jià)格下跌約22%，現(xiàn)均價(jià)在13000元/平米左右；受市場(chǎng)影響，07年下半年開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，均在1年半以上。3三級(jí)市場(chǎng)分析買(mǎi)賣(mài)情況分析

〉租賃情況分析深圳市整體情況成交量分析：歷年成交面積對(duì)比圖根據(jù)深圳中原的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：成交面積走勢(shì)圖08年全市二手住宅成交約51210套，成交面積442.18萬(wàn)平方米，較07年下跌了38.4%，較05年下跌了26%；預(yù)計(jì)09年全市的二手住宅成交面積約為600萬(wàn)平米左右。深圳市整體情況成交價(jià)格分析：歷年成交均價(jià)走勢(shì)08年成交均價(jià)走勢(shì)受到低迷的成交量困擾，同時(shí)受到一手市場(chǎng)價(jià)格快速下調(diào)的影響，二手樓市的價(jià)格在08年也表現(xiàn)出了頹勢(shì)，全年價(jià)格較07年水平有輕微幅度的下跌，實(shí)現(xiàn)均價(jià)12268元/㎡；從08年全年的走勢(shì)上，可見(jiàn)成家價(jià)格逐月下降，其中第四季度整體均價(jià)在11000元/㎡，相當(dāng)于06年的價(jià)格水平；深圳市整體情況成交特點(diǎn)分析：

2007年二手房單價(jià)區(qū)間

2008年二手房單價(jià)區(qū)間

歷年成交總價(jià)份額示意圖成交總價(jià)，40-80萬(wàn)元段有顯著的增長(zhǎng)；成交單價(jià)，高價(jià)區(qū)間比例縮?。怀山幻娣e，重心向中間象限靠攏，60-90平米、90-144平米所占比例均有增長(zhǎng)；成交戶(hù)型，1房比例減少，2房、3房所占比列均有增長(zhǎng)。福田區(qū)情況成交量分析：08年福田區(qū)共成交二手住宅面積約90.07萬(wàn)平方米，同比大幅下降了52.44%，是全市萎縮程度最嚴(yán)重的區(qū)域，是六區(qū)中成交量下滑最大的；08年前三季度成交量持續(xù)下降，第四季度受整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖和利好的刺激，逐步回升。福田區(qū)情況成交價(jià)格分析：08年全年福田區(qū)二手住宅平均成交價(jià)格16595元/平方米，同比增幅達(dá)8.0%。福田區(qū)情況成交戶(hù)型分析：指標(biāo)07年08年套均總價(jià)：萬(wàn)元131.1151.2套均面積：㎡84.890.4均價(jià)：元/㎡1537216595成交戶(hù)型1房27%15%2房33%35%3房30%40%4房8%8%4房以上2%2%二手住宅的套均面積出現(xiàn)了上升，全區(qū)套均面積達(dá)到90.4㎡，帶動(dòng)全區(qū)套均總價(jià)上升了20萬(wàn)/戶(hù)，增加到了151.2萬(wàn)/套；成交單位的戶(hù)型1房比例減少了12個(gè)點(diǎn)，而2、3房占比則分別增加了2個(gè)和10個(gè)百分點(diǎn)，4房及以上單位占比不變；主要是成交客戶(hù)以自住居家為主，投資客戶(hù)非常少。項(xiàng)目周邊情況選取統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目：福濱苑、彩云居、城市杰座、漾福居、慶福園、嘉匯新城；

皇御苑、御景華城、港匯名苑。福田南片區(qū)分析從以上數(shù)據(jù)分析：成交單價(jià)以單房為最高，隨著戶(hù)型面積的增加而遞減；成交各戶(hù)型的面積段中偏小的面積段更易成交；成交單位以約60平米兩房為主，其中60平米以下占60%左右。成交單位以約78平米三房為主，其中75平米以下占50%左右。統(tǒng)計(jì)時(shí)間為08年7月-09年2月戶(hù)型面積段（M2

）成交套數(shù)成交面積（M2

）成交額（元）成交單價(jià)（元/M2

）套均面積（M2

）套數(shù)比單房18-305100.951,558,16315,43520.194%一房25-4521708.1210,396,61814,68233.7216%兩房52-78613719.1750,480,29413,57360.9747%三房65-110413212.3546,383,12214,43978.3531%四房及以上115以上3630.369,660,89715,326210.122%總計(jì)

1318370.95118,479,09514,15474.63100%項(xiàng)目周邊情況各戶(hù)型動(dòng)態(tài)分析極易成交區(qū)易成交區(qū)穩(wěn)定成交區(qū)

不易成交區(qū)

T

戶(hù)型極易成交區(qū)，0-4天成交；易成交區(qū)，5-14天成交；穩(wěn)定成交區(qū)，1月成交；不易成成交區(qū)，2月及以上成交單房1房2房3房4房根據(jù)中原對(duì)成交周期的監(jiān)測(cè)：?jiǎn)畏亢?房因?yàn)楣?yīng)量少，而處于易成交狀態(tài)；2房因?yàn)樾枨蠓€(wěn)定，同時(shí)供應(yīng)量大，因此處于穩(wěn)定正交周期。3三級(jí)市場(chǎng)分析買(mǎi)賣(mài)情況分析

〉租賃情況分析租賃成交分析在二三級(jí)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)觀(guān)望的影響下，租賃成交量大幅上升。07、08年租賃成交量(單位：平方米)時(shí)間2007年2008年漲幅租賃成交量6334891011274.459.6%租賃面積07/08年各月中原租賃面積走勢(shì)

租賃成交分析租賃價(jià)格

07、08年租金均價(jià)對(duì)比(單位：元/㎡/月)時(shí)間2007年2008年漲幅租金41.538.9-6.24%

07、08年各月租金走勢(shì)

08年下半年租金受放盤(pán)量增大的影響呈明顯下降趨勢(shì)，全年租金較07年下降6.24%，但是仍高于06年的36元/㎡/月。項(xiàng)目周邊租賃情況福田區(qū)租賃分析07、08年各區(qū)租賃均價(jià)示意圖

福田是全市六區(qū)中唯一的均價(jià)水平同比上升的區(qū)域。租價(jià)水平較之于07年，輕微上漲了0.4元/㎡/月，達(dá)到49.5元/㎡/月，為全市最高值。項(xiàng)目周邊租賃情況選取統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目：福濱苑、彩云居、城市杰座、漾福居、慶福園、嘉匯新城；

皇御苑、御景華城、港匯名苑。福田南片區(qū)分析從以上數(shù)據(jù)分析：每平米的平均月租金以單房為最高，隨著戶(hù)型面積的增加而遞減；租賃成交的同戶(hù)型單位中，面積小的投資回報(bào)率高；統(tǒng)計(jì)時(shí)間為08年7月-09年2月戶(hù)型面積段（M2

）成交套數(shù)成交面積（M2

）套均面積（M2

）成交額（元）平均租金（元/月）平均租金（元/M2/月）套數(shù)比單房15-2518327.0018.1733,2461,8471027%一房23-45983009.9130.71230,4962,3527736%兩房55-801096285.7457.67358,7193,2915740%三房70-120444000.9690.93194,8324,4284916%四房及以上1701173.54173.5410,00010,000580%總計(jì)27013797.1551.10827,2933,06460100%三級(jí)市場(chǎng)分析總結(jié)項(xiàng)目周邊三級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)成交平均價(jià)格為14154元/平方米，租賃成交月平均租金為60元/平方米；在宏觀(guān)市場(chǎng)的影響下，三級(jí)市場(chǎng)的成交客戶(hù)以自住客戶(hù)為主，投資客戶(hù)數(shù)量較少。而且，這種現(xiàn)象有越發(fā)明顯的趨勢(shì)；三級(jí)市場(chǎng)的成交單位在滿(mǎn)足客戶(hù)居住需求的前提下，面積段中偏小面積所占比例明顯增多。

即滿(mǎn)足功能需求的前提下，同等單價(jià)面積小，總價(jià)低，客戶(hù)投入??；

換言之，同等總價(jià)下，面積小，單價(jià)高，發(fā)展商利潤(rùn)高。4酒店式公寓分析酒店式公寓簡(jiǎn)介

〉對(duì)比分析

〉本項(xiàng)目建議酒店式公寓酒店式公寓也稱(chēng)酒店式服務(wù)公寓，是目前尚不多見(jiàn)的物業(yè)類(lèi)型。所謂酒店式服務(wù)公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會(huì)被用作投資使用。酒店式公寓的分類(lèi)服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店公寓精裝小戶(hù)型公寓酒店式公寓的分布酒店式服務(wù)公寓放量主要集中于羅湖區(qū)及福田中心區(qū)，除金中環(huán)、世金漢宮等少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)為名副其實(shí)的高端酒店式服務(wù)公寓之外，近年來(lái)所推出的絕大多數(shù)酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品純粹是一些概念性的炒作，缺乏實(shí)質(zhì)的支撐。酒店式公寓產(chǎn)生于商務(wù)辦公集中的地方，同時(shí)只要商務(wù)辦公集中處就必然催生酒店式公寓的需求。4酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店式公寓簡(jiǎn)介

〉對(duì)比分析

〉本項(xiàng)目建議服務(wù)式公寓【特征】1、全部銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有持有物業(yè)；

2、開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)知名的酒店管理公司提供顧問(wèn)或者直接的物業(yè)管理服務(wù)【典型物業(yè)】

世金國(guó)際、佳兆業(yè)中心、葵花公寓、中航凱特公寓、金中環(huán)、高發(fā)城馳酒店式公寓的對(duì)比分析產(chǎn)權(quán)式酒店【特征】1、純酒店式經(jīng)營(yíng)；

2、銷(xiāo)售時(shí)帶不同程度租約；【典型物業(yè)】

首地戴斯、天勤國(guó)際酒店式公寓的對(duì)比分析酒店公寓【特征】1、發(fā)展商持有；

2、純酒店式管理；

3、租金費(fèi)用相當(dāng)于5星級(jí)酒店；【典型物業(yè)】

銀座國(guó)際、泰格公寓、輝盛庭國(guó)際公寓酒店式公寓的對(duì)比分析精裝小戶(hù)型公寓【特征】1、提供精裝修，但無(wú)特別物業(yè)管理服務(wù)；

2、物管費(fèi)高于周邊普通住宅，低于同類(lèi)酒店式公寓?！镜湫臀飿I(yè)】

尊寓酒店式公寓的對(duì)比分析1、服務(wù)式公寓4、精裝公寓3、酒店公寓2、產(chǎn)權(quán)式酒店成熟商圈的核心區(qū)域；產(chǎn)品軟硬件的高檔次；主要面對(duì)投資性的客戶(hù)群；產(chǎn)品可售，可以回流資金；所涉及的管理問(wèn)題沒(méi)有酒店復(fù)雜。因此，是本項(xiàng)目的發(fā)展方向之一。前期對(duì)資金的要求較高，發(fā)展商壓力較大；后期開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，需要持續(xù)的人力、物力等資源投入。因此，不是本項(xiàng)目發(fā)展方向。對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有，無(wú)法回流資金；成熟商圈的核心區(qū)域；軟硬件要求極高，前期投入巨大；需引進(jìn)高檔次的酒店管理公司存在較大難度；因此，不是項(xiàng)目發(fā)展的方向。精裝小戶(hù)型公寓產(chǎn)品居住需求較大，以1-2房小戶(hù)型為主；可以是鄰近成熟商圈的位置；軟硬件要求不高，投入??；客戶(hù)群以自用型的過(guò)渡客戶(hù)為主。因此，是本項(xiàng)目的發(fā)展方向之一。酒店式公寓的對(duì)比分析服務(wù)式公寓與精裝小戶(hù)型對(duì)比服務(wù)式酒店公寓分析選取金中環(huán)、星河世紀(jì)、佳兆業(yè)中心三個(gè)開(kāi)發(fā)較成功的項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析，得出以下結(jié)論：項(xiàng)目均處在羅湖金融核心區(qū)和福田CBD等成熟商圈的核心位置，地段極其優(yōu)越；緊鄰主干道，距地鐵口步行5分鐘的范圍內(nèi)；硬件設(shè)施檔次高，具備豪華的酒店式住戶(hù)大堂，提供普通住宅所沒(méi)有的精裝修，甚至名牌家私家電，有多功能豪華會(huì)所；客戶(hù)群以專(zhuān)業(yè)投資客戶(hù)、高端商務(wù)客戶(hù)、高端企業(yè)白領(lǐng)為主；引進(jìn)知名的酒店管理或物管顧問(wèn)公司，借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積區(qū)間（m2）戶(hù)數(shù)（套）比例星河世紀(jì)單房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%佳兆業(yè)中心小單房19-2135223%大單房28-5079253%兩房53-6935223%總統(tǒng)套房120-350121%深圳市酒店式公寓戶(hù)型分布特征福田區(qū)在售服務(wù)式酒店公寓的戶(hù)型主要為單房、一房為主，占75%;單房的面積主要在27-30平方米之間，一房單位面積主要為35-43平方米之間，兩房面積則大部分在57-68平方米之間。戶(hù)型建筑面積（m2）比例單房27—3035%一房35—4340%二房57—6825%服務(wù)式公寓與精裝小戶(hù)型對(duì)比服務(wù)式酒店產(chǎn)品分析服務(wù)式公寓與精裝小戶(hù)型對(duì)比結(jié)合本項(xiàng)目具體情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行比對(duì)：區(qū)域分析酒店式公寓本項(xiàng)目成熟商圈核心區(qū)域距華強(qiáng)北和CBD均有10分鐘車(chē)程。產(chǎn)品分析酒店式公寓本項(xiàng)目以單房和一房為主以?xún)煞繛橹鞅卷?xiàng)目產(chǎn)品雖可以適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整幅度有限，且調(diào)整需要付出更多時(shí)間和財(cái)務(wù)成本。服務(wù)式公寓與精裝小戶(hù)型對(duì)比結(jié)合本項(xiàng)目具體情況和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行比對(duì)：市場(chǎng)分析在未來(lái)整體市場(chǎng)處在持續(xù)震蕩或下行通道的情況下：第一方面，軟硬件品質(zhì)酒店式公寓本項(xiàng)目高投入打造軟硬件品質(zhì)？？？市場(chǎng)在上升期時(shí)，高投入會(huì)帶來(lái)高售價(jià)，發(fā)展商利潤(rùn)大。在目前情況下，銷(xiāo)售以?xún)r(jià)格為導(dǎo)向，高投入會(huì)造成成本過(guò)高，而價(jià)格缺乏回旋余地。第二方面，目標(biāo)客戶(hù)群酒店式公寓本項(xiàng)目市場(chǎng)好，投資客多，需求大在目前情況下，以自用型客戶(hù)為主導(dǎo)，剛性需求數(shù)量有限同時(shí)，兩種客戶(hù)群的需求也存在顯著差異。服務(wù)式公寓與精裝小戶(hù)型對(duì)比服務(wù)式酒店公寓價(jià)格分析時(shí)間07年上半年09年1-2月單價(jià)跌幅租金跌幅項(xiàng)目成交均價(jià)平均租金成交均價(jià)平均租金佳兆業(yè)中心17,4667516,487755.61%0.00%御景華城14,5676413,414617.92%4.72%服務(wù)式酒店公寓的銷(xiāo)售價(jià)格和出租價(jià)格上的抗跌能力明顯高于市場(chǎng)平均水平；除了項(xiàng)目所在區(qū)域因素外，可見(jiàn)，這類(lèi)項(xiàng)目高檔的軟硬件投入和相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)包裝起了至關(guān)重要的作用。4酒店式公寓市場(chǎng)分析酒店式公寓簡(jiǎn)介

〉對(duì)比分析

〉本項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建議從本項(xiàng)目的區(qū)域位置、前期的產(chǎn)品規(guī)劃、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期等三個(gè)方面考慮：建議：本項(xiàng)目不適合完全按服務(wù)式酒店公寓來(lái)定位，并以此進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)；應(yīng)該立足于服務(wù)式酒店公寓的核心價(jià)值點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中引入酒店公寓的概念來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售；服務(wù)式酒店公寓的核心價(jià)值點(diǎn)：

硬件：入戶(hù)大堂

電梯間/電梯會(huì)所

精裝修

軟件：酒店物管顧問(wèn)

業(yè)主商務(wù)服務(wù)^定位篇項(xiàng)目理解；初步籌劃建議；營(yíng)銷(xiāo)思路建議；1項(xiàng)目理解項(xiàng)目基本情況:

土地用途：綜合樓土地使用年限：70年項(xiàng)目地塊編號(hào)：B121-38項(xiàng)目占地面積：13391.4平米總建筑面積：132825平米其中：商業(yè)27500平米辦公39000平米住宅20000平米公寓26325平米酒店20000平米容積率：9.5

建筑覆蓋率：43%一期基本情況：

建筑面積：63000平米住宅面積：52099平米

商業(yè)面積：10901平米二期基本情況：

建筑面積：69825平方米含寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心區(qū)華強(qiáng)商圈本項(xiàng)目皇崗口岸項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)和區(qū)域二期N項(xiàng)目四至分析一期優(yōu)勢(shì)：中心公園景觀(guān)；配套齊全，生活便捷度高；鄰CBD、華強(qiáng)北、皇崗口岸距離較近；附近有公交總站，區(qū)內(nèi)外聯(lián)系緊密劣勢(shì)：福田村影響項(xiàng)目品質(zhì)形象，周邊農(nóng)民房較多；容積率較高；周邊道路噪音影響較大2初步籌劃建議產(chǎn)品定位〉客戶(hù)定位

〉形象定位戶(hù)型配比的修繕戶(hù)型配比的調(diào)整原則戶(hù)型配比的調(diào)整辦法根據(jù)之前市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果：在市場(chǎng)走低的影響下，區(qū)域內(nèi)的成交客戶(hù)多以自住為主，投資客戶(hù)需求減少。因此，本項(xiàng)目戶(hù)型配比應(yīng)傾向于居住功能較強(qiáng)的1房、2房、3房，其中尤其要增加3房的比例；在滿(mǎn)足客戶(hù)居住功能的前提下，要盡量控制面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)的銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目已開(kāi)始施工，所以留給戶(hù)型調(diào)整的空間較小。因此，較可行的辦法是參考28-33樓的做法，將單房D戶(hù)型和2房E戶(hù)型拼為三房C戶(hù)型。建議考慮將南面一座的東南、南、西南朝向的4-27樓按以上方法拼為三房。房型套數(shù)套數(shù)比套內(nèi)面積區(qū)間（m2）建筑面積區(qū)間（m2）總建筑面積面積比套均面積單房1房+1廚+1衛(wèi)+1陽(yáng)臺(tái)50439%14.76-19.5918.26-24.2410606.3220%21.04一房1房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)18014%25.73-28.8431.84-35.686182.4012%34.35二房2房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)52841%44.58-49.2355.14-60.9130515.5259%57.79三房3房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)726%53.42-53.9066.10-66.694794.609%66.59總計(jì)——1284100%————52098.84100%40.58戶(hù)型配比修繕戶(hù)型配比的調(diào)整原有戶(hù)型配比：建議調(diào)整后的戶(hù)型配比：房型套數(shù)套數(shù)比套內(nèi)面積區(qū)間（m2）建筑面積區(qū)間（m2）總建筑面積面積比套均面積單房1房+1廚+1衛(wèi)+1陽(yáng)臺(tái)43236%14.76-19.5918.26-24.249091.1317%21.04一房1房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)18015%25.73-28.8431.84-35.686182.4012%34.35二房2房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)38432%44.58-49.2355.14-60.9122193.1143%57.79三房3房2廳+1廚+1衛(wèi)+2陽(yáng)21618%53.42-53.9066.10-66.6914632.2028%67.74總計(jì)——1212100%————52098.84100%42.99電梯少走廊太長(zhǎng)戶(hù)型不方正廚衛(wèi)不分離餐廳不實(shí)用入戶(hù)門(mén)與臥室門(mén)對(duì)沖臥室門(mén)全部面向客廳而開(kāi)

對(duì)視嚴(yán)重目前戶(hù)型存在問(wèn)題電梯數(shù)量太少,3梯22戶(hù)；走廊過(guò)長(zhǎng)；戶(hù)型不方正(廳\房)；

廚衛(wèi)不分離,影響廚房使用；戶(hù)與戶(hù)之間對(duì)視嚴(yán)重；餐廳位置墻體開(kāi)門(mén)太多,不實(shí)用，不利于餐桌等的擺放；廳多門(mén),入戶(hù)門(mén)與臥室門(mén)對(duì)沖,功能不分區(qū),影響使用；本項(xiàng)目戶(hù)型存在的問(wèn)題及調(diào)整后戶(hù)型配比戶(hù)型的修繕透通時(shí)尚的衛(wèi)生間簡(jiǎn)潔明亮的臥室簡(jiǎn)易多功能工作臺(tái)單房、一房通過(guò)“敞開(kāi)式廚房”增大空間感；裝修上多使用玻璃、鏡子增強(qiáng)空間的通透感與空間感。戶(hù)型的修繕增大戶(hù)型的空間感傳統(tǒng)的空間次序改變A、客廳B、主人房C、餐廳D、廚房，衛(wèi)生間在設(shè)計(jì)上，力求顛覆傳統(tǒng)的空間次序產(chǎn)品修繕廚房/酒吧臺(tái)房在在進(jìn)門(mén)的門(mén)口仿佛是舞臺(tái)戶(hù)型的修繕增大戶(hù)型的空間感廚房/多功能臺(tái)，成了視覺(jué)的核心，NEWYORK，CENTARLPARKWEST例22初步籌劃建議產(chǎn)品定位〉客戶(hù)定位

〉形象定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值將圈定到哪些客戶(hù)群體？第一步：剛性需求的客戶(hù)群體圈定主要客戶(hù)職業(yè)特征置業(yè)目的需求戶(hù)型接受總價(jià)置業(yè)傾向剛性需求自住客剛性需求換房客重要客戶(hù)職業(yè)特征置業(yè)目的需求戶(hù)型接受總價(jià)置業(yè)傾向自住自?。卜?、３房100萬(wàn)左右價(jià)格、戶(hù)型、配套２房、３房100萬(wàn)左右價(jià)格、戶(hù)型、地段游離的自住客戶(hù)企業(yè)白領(lǐng)/港人自住2-3房80萬(wàn)以下價(jià)格、產(chǎn)品游離的換房客戶(hù)區(qū)域外企業(yè)主/企業(yè)高管和白領(lǐng)2-3房150萬(wàn)左右價(jià)格、地段華強(qiáng)北小生意人/企業(yè)白領(lǐng)公務(wù)員/小私營(yíng)業(yè)主自住項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值將圈定到哪些客戶(hù)群體？第二步：項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)鎖定的客戶(hù)群體區(qū)域內(nèi)小私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體有較高的經(jīng)濟(jì)收入，但會(huì)因市場(chǎng)變化而發(fā)生不穩(wěn)定性。注重區(qū)域性，主要需求2-3房，關(guān)注品質(zhì)及居住社區(qū)環(huán)境。首次置業(yè)高級(jí)白領(lǐng)收入穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限，有濃厚的區(qū)域情結(jié)。主要需求為1-2房，關(guān)注社區(qū)位置及品質(zhì)往來(lái)深圳或深港家庭的香港人因工作或家庭原因需要頻繁往來(lái)深港，收入較本地客戶(hù)高，主要需求1-2房，關(guān)注健康環(huán)保、品質(zhì)和居住環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)值將分流哪些客戶(hù)群體？第三步：重視居住氛圍及大戶(hù)型需求客戶(hù)抽離由于本項(xiàng)目容積率較高，使本項(xiàng)目在居住氛圍的營(yíng)造上有所欠缺，同時(shí)產(chǎn)品也以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足不了大戶(hù)型需求的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望，因此該類(lèi)客戶(hù)不屬于本項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注的客戶(hù)群體。許先生33歲，本地人，準(zhǔn)三口之家。福田工作，公司高層。收入情況穩(wěn)定，且較高。關(guān)注戶(hù)型：70平米以上兩房或三房購(gòu)房敏感點(diǎn)：大社區(qū)，自身成熟的配套品牌、價(jià)格穩(wěn)定不會(huì)跌。李先生31歲，外來(lái)經(jīng)商，與妻兒和父母同住。上班地點(diǎn)為羅湖。收入較高，但不穩(wěn)定。關(guān)注戶(hù)型：120平米以上三房購(gòu)房敏感點(diǎn)：大戶(hù)型，交通便利、小區(qū)管理。項(xiàng)目補(bǔ)充價(jià)值將吸引哪些客戶(hù)群體？第四步：注重品質(zhì)和附加值的客群補(bǔ)充有投資需求的客戶(hù)群體該類(lèi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的形象性、品質(zhì)附加值、會(huì)所、現(xiàn)代的立面等方面情有獨(dú)鐘，他們熟悉本地市場(chǎng)，對(duì)地段的需求十分明顯，最看重投資回報(bào)率，因此，對(duì)單房和一放房的需求較旺盛。次要客戶(hù)◎深圳其它區(qū)域消費(fèi)群體◎珠三角消費(fèi)群體重要客戶(hù)福田/羅湖專(zhuān)業(yè)人群（醫(yī)生、教師、律師等）◎核心客戶(hù)◎華強(qiáng)北小私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者◎中心區(qū)高級(jí)白領(lǐng)◎在深工作港人、深港家庭羅湖小私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員◎重要客戶(hù)外籍消費(fèi)群體◎客戶(hù)定位投資客戶(hù)◎2初步籌劃建議產(chǎn)品定位〉客戶(hù)定位

〉形象定位“中心公園”

“中央公園”,一字之差,認(rèn)知全然不同!中央公園：生態(tài)的、都市的、財(cái)富的符號(hào)與表征

從最具代表性的紐約中央公園，到巴黎中央公園、倫敦中央公園、新宿中央公園，每個(gè)中央公園都在城市發(fā)展的進(jìn)程中扮演著重要角色。

紐約中央公園更成為世界城市史上的典范。在150年前，城市高速發(fā)展的前夕，紐約成功的在曼哈頓區(qū)規(guī)劃了3.4平方公里的中央公園。這個(gè)被譽(yù)為紐約的綠肺的公園用了100年的時(shí)間形成了中央公園富人區(qū)居住板塊，其周邊分布著紐約最高尚的毫宅區(qū)，更擁有大都會(huì)博物館、古根漢美術(shù)館等世界知名的歷史文化財(cái)富。在其建成后的10年里，曼哈頓地價(jià)增長(zhǎng)了1倍，一百多年以后，它成了全紐約乃至全美、全世界看得見(jiàn)摸得著的財(cái)富，也成了最具升值潛力的地段。正印證了明尼阿波斯商會(huì)在1883年提出的觀(guān)點(diǎn)：“中央公園逐漸成為城市中心生態(tài)地及富人區(qū)的代名詞”。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘紐約中央公元組圖項(xiàng)目整體形象都市價(jià)值新符號(hào)城市中心核心地段中心公園獨(dú)特景觀(guān)資源都市財(cái)富繁華價(jià)值總體形象詮釋3營(yíng)銷(xiāo)思路建議營(yíng)銷(xiāo)思路〉品質(zhì)提升“４S”生活概念SUPER（頂級(jí)）——高品質(zhì)、雄厚實(shí)力SCENERY（景觀(guān)）——中心公園、大景觀(guān)SERVICE（服務(wù)）——管家式服務(wù)SAFETY（安全）——更安全、更放心價(jià)值塑造營(yíng)銷(xiāo)思路入市時(shí)機(jī)客戶(hù)積累營(yíng)銷(xiāo)體系現(xiàn)場(chǎng)包裝銷(xiāo)售體系品質(zhì)提升營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)思路3營(yíng)銷(xiāo)思路建議營(yíng)銷(xiāo)思路〉品質(zhì)提升風(fēng)格設(shè)計(jì)建議建議采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、國(guó)際感較強(qiáng)的風(fēng)格，立面的整體效果類(lèi)似于公建。

水木瀾山金地香蜜山星河世紀(jì)富通城規(guī)劃設(shè)計(jì)理念建議綠色生態(tài)建筑——“充分利用各種資源，讓建筑最大程度觸摸自然”在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮每棟每戶(hù)都能自然通風(fēng)、有充足采光和通透性，充分考慮“綠色、生態(tài)”理念在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的運(yùn)用；外立面多采用現(xiàn)代輕