2007-7-23目錄第四局部：方案比較及評估第三局部：方案具體規(guī)劃第二局部：定位規(guī)劃依據(jù)第一局部：方案陳述第一局部方案陳述天府廣場工程簡介天府廣場位于成都南北中線和東西軸線交叉點交叉點，是成都市標(biāo)志之一，也是成都市的“心臟〞位置。廣場四周被各種功能的大型公共建筑合圍，城市道路及公共交通四通八達(dá)。本站為地鐵1、2號線換乘站，廣場地下一層作為地下商業(yè)層、公共交通層、自行車停車場，地下二層作為汽車停車場和地鐵站廳轉(zhuǎn)換層，1、2號線站臺為地下三層和地下四層。占地面積46000㎡地下主體建筑面積90000㎡下沉式廣場建筑面積10000㎡自行車停車場建筑面積2620㎡〔場位1720輛〕負(fù)一樓商業(yè)面積23114㎡凈高3.8米，裝修凈高3.0米，通道寬度10米，柱距10米廣場有自動樓扶梯：15部，其中出入地面12部5臺電梯，出入地面2臺〔無障礙設(shè)計〕，其余3臺為貨梯廣場有11個地面出口，8個過街通道。地下主體土建工程：2006年5月地下工程機(jī)電設(shè)備工程：2006年6月地面廣場景觀工程：2006年6月附屬配套工程過街通道：2006年8月地鐵通車時間：2021年工程進(jìn)度備忘

天府廣場地下負(fù)一層商業(yè)局部定位規(guī)劃、營銷推廣、招商代理、運營管理商業(yè)課題

通過詳盡的市場調(diào)研及近期對本工程所在區(qū)域市場所作的針對性調(diào)研，結(jié)合商戶和消費者訪談結(jié)果，工程組對于天府廣場商業(yè)定位規(guī)劃，提出完整方案供決策。06年天府廣場市場調(diào)研結(jié)果近期區(qū)域針對性調(diào)研結(jié)果商戶消費者摸底訪談結(jié)果形成定位規(guī)劃方案—集數(shù)碼體驗中心、休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的城市會客廳“城市客廳〞是我們工程小組通過補(bǔ)充性、針對性調(diào)研提出的，是目前最新鮮的城市商業(yè)開展創(chuàng)新業(yè)態(tài)，該方案將整個城市作為一個家，打造一個獨具特色的“個性化客廳〞，工程組建議在天府廣場打造一個以數(shù)碼體驗、休閑、娛樂、餐飲為主〔占70％〕、購物為輔〔30％〕，會聚數(shù)碼體驗、特色餐飲、運動品等國際國內(nèi)中高端品牌，面向廣闊市民及各地游客的城市客廳。方案：城市客廳我們認(rèn)為“城市客廳〞的主題定位符合本工程長期的可持續(xù)性開展。第二局部定位規(guī)劃依據(jù)整體定位依據(jù)地鐵因素本地居民消費習(xí)慣周邊業(yè)態(tài)布局目標(biāo)消費群結(jié)構(gòu)地段價值地段—政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心天府廣場作為成都的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通樞紐中心及成都著名旅游景點，集多種功能于一身，吸引國內(nèi)外各個階層的人群，決定本工程的目標(biāo)消費群的全層性。目標(biāo)消費群—全層消費周邊業(yè)態(tài)—與周邊百貨業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)從目前情況看，成都地下商城〔如順城街人防工程〕整體經(jīng)營狀況都不理想，市民對去地下商場消費尚不習(xí)慣，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需考慮引導(dǎo)、轉(zhuǎn)變這種消費習(xí)慣。消費習(xí)慣—不愿到地下消費購物地鐵因素—帶來的大量人流天府廣場頂峰小時客流量約10萬人次天府廣場公共交通頂峰小時運量約6萬人次天府廣場站地鐵1、2號線運量約2.5~3萬人次/小時天府廣場公交、出租車承擔(dān)約3~3.5萬人次/小時通過前期對國內(nèi)外地鐵商業(yè)調(diào)研，有如下定位規(guī)劃參考經(jīng)驗：地鐵商業(yè)物業(yè)需要與地上商業(yè)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，否那么僅依靠地鐵商業(yè)單體工程進(jìn)行自營自存將無法保障地鐵商業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)健地開展。地鐵商業(yè)因其特殊的交通載體及地下物業(yè)的局限性決定了很多商業(yè)業(yè)態(tài)不適合在其內(nèi)經(jīng)營，只能適合小件、沖動性、便利性商品與效勞。地下商業(yè)因其弱勢于地上商業(yè)，所以在定位上一定要保持有別與地上商業(yè)的特點，否那么無法與其競爭，也無法有效吸引消費者。其他參考經(jīng)驗1.客廳釋義“城市客廳〞的規(guī)劃定位依據(jù)每個人的家里都有客廳，客廳是一個供家人娛樂、休息、會客的的生活場所，表達(dá)一個家庭的文化品位和精神風(fēng)貌。同樣，每個城市也有自己的客廳，它是一個能為廣闊居民及游客提供娛樂、休閑、會客及展示地方文化和城市風(fēng)貌的獨特場所。深圳市民中心廣場青島匯泉廣場2.尋找成都的客廳作為成都的城市客廳，應(yīng)該是：代表成都生活形態(tài)展示成都開展水平彰顯巴蜀文化底蘊(yùn)象征成都精神風(fēng)貌那么，成都的城市客廳在哪里呢？錦繡工場天府廣場。無可辯駁地成為“成都之心〞，作為城市客廳，無可替代，無可挑剔。成都市區(qū)示意圖天府廣場是成都的幾何中心天府廣場是成都的政治經(jīng)濟(jì)文化中心天府廣場是成都的交通樞紐中心天府廣場是成都知名旅游景點3.天府廣場是成都的“城市客廳〞客廳天府廣場休閑聚會娛樂會客娛樂休閑旅游景點地鐵樞紐聚會天府廣場具有客廳的相似功能天府廣場與客廳有相似功能，客廳主要為家庭效勞，并接待賓客，而天府廣場作為成都的客廳，除了能給成都人民提供一個更立體的休閑娛樂空間之外，更以其現(xiàn)代文明包裝下的深厚文化底蘊(yùn)，吸引巴蜀鄉(xiāng)親、中國乃至全世界賓朋前來聚會，分享一段美好時光。

綜上所述，天府廣場具有不可復(fù)制的地理優(yōu)勢，不僅是成都的交通樞紐，更是成都的政治、文化和旅游的核心區(qū)域，是一個承載著整個四川人民的集體智慧和巴蜀文化精髓的文化場所，同時也向來自五湖四海的游客展示四川的深厚文化和城市風(fēng)貌。所以我們將天府廣場定位為成都的城市客廳是準(zhǔn)確和適當(dāng)?shù)?。?shù)碼體驗＋休閑＋娛樂＋特色餐飲〔約占70％〕購物為輔〔約占30％〕“城市客廳〞的業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)周邊業(yè)態(tài)消費群體結(jié)構(gòu)消費習(xí)慣自身因素突出特色揚長避短迎合、引導(dǎo)消費習(xí)慣以需求定業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營業(yè)態(tài)互補(bǔ)“城市客廳〞業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)序號調(diào)研項目檔次商業(yè)業(yè)態(tài)1王府井百貨中高檔食品超市/化妝品/珠寶/皮鞋/流行女裝./職業(yè)女裝./紳士男裝./家居用品/文化/小家電.2太平洋百貨中高檔:運動專買/化妝品/女裝休閑/女裝職業(yè)裝/男裝/皮具/休閑系列/床上用品/兒童用品/游戲廳/數(shù)碼/小家店.3伊藤洋華堂中高檔超市/風(fēng)味小吃/精品店:化妝品/鞋/潮流女裝/男裝/皮具/鞋/兒童天地/內(nèi)衣/家居/家電/美食廣場4九龍城中低檔中高檔鞋類/皮具/箱包/本地、全國各地服飾/時尚休閑女裝時尚前衛(wèi)女裝/品牌男裝/品牌女裝/女裝精品總匯/時尚前沿/精品男裝/精品女裝/男/女裝精品旗艦店/休閑服務(wù)中心5人民商場中高檔超市/時尚館/青春/針織館/淑女館/紳士館/家居/運動休閑館.6華聯(lián)中檔超市/化妝品/精品/流行性品牌/青春時尚裝/紳士裝/家居。7仁和春天高檔品牌專賣店/女裝/休閑系列/男裝及用品/春天咖啡.8摩爾百盛中檔超市/化妝品/鞋/金店專賣店/女士休閑/皮具/淑女裝/女士正裝和內(nèi)衣/男士休閑裝/體育用品/童裝。9成都百貨中低檔化妝品/服飾專賣場/家居用品/女士休閑裝/運動系列/男裝。附近商圈業(yè)態(tài)主要為百貨天府廣場附近春熙路、鹽市口、騾馬市三大商圈業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，商品檔次覆蓋了高、中、低各個層次，超市、百貨等業(yè)態(tài)已接近飽和，而如數(shù)碼體驗中心、休閑、娛樂、特色餐飲等業(yè)態(tài)那么明顯缺乏，存在一定的市場空缺，從錯位經(jīng)營，業(yè)態(tài)互補(bǔ)的角度考慮，天府廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)主要以數(shù)碼體驗、休閑、娛樂、特色餐飲為主。目標(biāo)消費群地鐵乘客為主，包括附近居民、辦公及商務(wù)、旅游人士，以中青年為主到廣場休閑、游玩的附近居民為主，年齡、職業(yè)范圍較廣白天晚上從目標(biāo)消費群需求結(jié)構(gòu)考慮，需要以體驗店、休閑、娛樂、特色餐飲為主的業(yè)態(tài)，迎合消費群體越來越高的對生活體驗的需求。到廣場休閑、游玩的附近居民為主，年齡、職業(yè)范圍較廣晚上目標(biāo)消費群體較廣泛營業(yè)面積有限，難以形成規(guī)模經(jīng)營成都市民不習(xí)慣到地下商場消費天府廣場面臨的問題如何弱化問題揚長避短，錯位競爭吸引人流，引導(dǎo)消費習(xí)慣需要休閑/娛樂/特色餐飲業(yè)態(tài)工程自身因素及本地消費習(xí)慣層上下，通風(fēng)、采光較差項目組近期做了針對性的調(diào)研并得出結(jié)果：從走訪的1000余位各行各業(yè)的成都市民和300多位目標(biāo)商戶的反饋建議來看，有超過90％的市民和商戶對天府廣場做以體驗店（如數(shù)碼、運動、生活電器）休閑、娛樂和特色餐飲為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)表示支持。調(diào)研結(jié)果天府廣場是四川的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，是成都交通樞紐中心，不應(yīng)當(dāng)屬于一局部人或某一階層的人，它不僅屬于成都市民，更屬于全體四川人民，甚至能輻射全中國。天府廣場作為城市會客廳表達(dá)了強(qiáng)大的包容性第三局部方案具體規(guī)劃數(shù)碼、運動體驗、休閑、娛樂、特色餐飲為主〔70％〕、購物為輔〔30％〕城市客廳業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)品牌廣州流行前線－中國最成功的地下青年商城方案評估1.評估說明：通過針對性市場調(diào)研和多年的商業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗，工程小組選擇了最適合天府廣場工程本身特點的方案。為了進(jìn)一步量化方案的優(yōu)劣，我們以工程經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化為出發(fā)點制定出以下10條標(biāo)準(zhǔn)，并予以詳細(xì)評估。2.評估原那么：“客觀性、科學(xué)性、前瞻性〞三原那么。3.評估標(biāo)準(zhǔn)：總分100分對天府廣場本身品牌的影響〔總分值15分〕對天府廣場整體形象的促進(jìn)〔總分值15分〕經(jīng)濟(jì)效益〔總分值15分〕工程操作的招商、營運難度〔總分值15分〕商業(yè)的可持續(xù)開展性〔總分值10分〕對天府廣場周圍商圈的影響〔總分值10分〕從群眾和供給商的角度〔總分值5分〕對客流的吸引程度〔總分值5分〕對天府廣場功能配套的完善〔總分值5分〕從工程本身物業(yè)分析〔總分值5分〕4.評分規(guī)那么：方案以此10條標(biāo)準(zhǔn)來考量，重要的標(biāo)準(zhǔn)以15分為限，其他標(biāo)準(zhǔn)以10分或5分為限，根據(jù)天府廣場工程特點及定位規(guī)劃方案自身特點給出每項得分，最后累加得出最終得分，總分100分。序號評估因素滿分評估得分1對天府廣場本身品牌的影響15142對天府廣場整體形象的促進(jìn)15143經(jīng)濟(jì)效益15114項目操作的招商、營運難度15135商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性1096對天府廣場周圍商圈的影響1097從群眾和供應(yīng)商的角度558對客流的吸引程度549對天府廣場功能配套的完善5310從項目本身物業(yè)分析53綜合得分100855.評估：廣州流行前線7年時間從60元/平方米的租金上漲到1000元/平方米，平均漲幅達(dá)50%。人民廣場經(jīng)過12年的開展，租金增長6倍多，每年平均漲幅18％。相關(guān)背景資料及分析詳見調(diào)研報告及經(jīng)濟(jì)測算報告2021年地鐵1號線開通上漲80%租金，每年遞增20%在地鐵商業(yè)屬正常增幅。年份20082009201020112012租金7084151181218遞增01.21.81.21.2前五年租金收入預(yù)測

2008年2009年2010年2011年2012年A方案1310563820969021377442374529308554351702B方案1497787223964595431362715176352662116231平均租賃系數(shù)為0.9，2021年按九個月租賃收入計算。前五年經(jīng)營性總收入表管理費按10元/平米.月，每年約240萬，廣告收入2021年后按100萬每年估算。

第一年第二年第三年第四年第五年合計租金收入