哈爾濱樓市管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)哈爾濱市房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等活動及其管理。集體土地上的房地產(chǎn)管理，參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則房地產(chǎn)市場管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、便民的原則，實行統(tǒng)一管理與分級負(fù)責(zé)相結(jié)合，加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)與部門協(xié)作，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公場所；（3）有符合規(guī)定額度的注冊資本和流動資金；（4）有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)等級劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)條件分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目。3.資質(zhì)申請與審批新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)有效期1年。有效期滿后，企業(yè)可申請核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交企業(yè)資質(zhì)申請表、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、企業(yè)資質(zhì)證書正、副本、企業(yè)法定代表人身份證明、專業(yè)技術(shù)人員資格證書和勞動合同、企業(yè)業(yè)績證明材料等。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合條件的企業(yè)核定資質(zhì)等級，并頒發(fā)資質(zhì)證書。（二）項目建設(shè)管理1.項目立項與規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設(shè)計劃。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理項目立項、規(guī)劃許可、土地使用等手續(xù)。項目規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，滿足日照、通風(fēng)、消防、環(huán)保等要求。2.工程建設(shè)監(jiān)管開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)、拍賣等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，并簽訂合同。建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計圖紙施工，不得擅自變更。建設(shè)工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理制度，對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工單位應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對施工質(zhì)量實施監(jiān)理，并對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。3.竣工驗收備案房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。備案時應(yīng)當(dāng)提交工程竣工驗收報告、規(guī)劃驗收認(rèn)可文件、消防驗收合格證明文件、環(huán)保驗收合格文件等。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房預(yù)售管理1.預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.預(yù)售許可申請與審批開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交商品房預(yù)售許可申請表、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度和竣工交付日期的說明、商品房預(yù)售方案等。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，對符合條件的，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定，并說明理由。3.預(yù)售合同管理開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，并報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給預(yù)購人。未能按期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）二手房交易管理1.交易流程二手房交易應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易手續(xù)。交易雙方應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書等相關(guān)材料。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對交易材料進(jìn)行審核，符合條件的，辦理交易手續(xù)，核發(fā)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記證明。2.資金監(jiān)管為保障二手房交易安全，推行二手房交易資金監(jiān)管制度。交易雙方可以自行選擇資金監(jiān)管銀行，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，監(jiān)管銀行按照約定將資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。（三）房屋租賃管理1.租賃登記備案房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)材料到房屋所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案。辦理租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明、當(dāng)事人的身份證明等。2.租金與押金管理房屋租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得違反國家和地方有關(guān)規(guī)定。租賃當(dāng)事人可以約定租金支付方式、支付期限等。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定，收取和支付租金。租賃房屋時，出租人可以收取押金。押金數(shù)額由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定，但不得超過月租金的2倍。租賃關(guān)系終止時，出租人應(yīng)當(dāng)將押金退還承租人。四、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)管理1.設(shè)立條件設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.資質(zhì)等級劃分房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照資質(zhì)條件分為一、二、三級資質(zhì)和暫定期資質(zhì)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按照資質(zhì)條件分為一級、二級、三級資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的中介機(jī)構(gòu)從事不同范圍的業(yè)務(wù)。3.資質(zhì)申請與審批設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請資質(zhì)。申請時應(yīng)當(dāng)提交申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、專業(yè)人員資格證書和勞動合同、服務(wù)場所證明等。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合條件的，頒發(fā)資質(zhì)證書；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定，并說明理由。（二）中介服務(wù)行為規(guī)范1.經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，誠實守信，依法開展經(jīng)紀(jì)活動。不得隱瞞真實情況、提供虛假信息，不得賺取差價，不得采取欺詐、脅迫、賄賂等手段促成交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等事項。2.估價服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其估價人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，依法開展估價活動。不得迎合委托人的高估或者低估要求，不得出具虛假估價報告。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行估價，出具的估價報告應(yīng)當(dāng)加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，并由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。五、房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查職責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)管理部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革、自然資源、市場監(jiān)管、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)檢查對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、項目建設(shè)情況、預(yù)售許可情況、銷售行為等進(jìn)行檢查。重點(diǎn)檢查開發(fā)企業(yè)是否存在違規(guī)銷售、虛假宣傳、擅自變更規(guī)劃設(shè)計等行為。2.中介機(jī)構(gòu)檢查對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件、服務(wù)行為、收費(fèi)情況等進(jìn)行檢查。重點(diǎn)檢查中介機(jī)構(gòu)是否存在違規(guī)收費(fèi)、提供虛假信息、惡意串通等行為。3.交易行為檢查對房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行檢查，包括商品房預(yù)售、二手房交易、房屋租賃等。重點(diǎn)檢查交易雙方是否簽訂合法有效的合同，是否存在陰陽合同、逃避監(jiān)管等行為。（三）投訴舉報處理建立健全房地產(chǎn)市場投訴舉報制度。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場違法行為，均可向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)部門投訴舉報。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時受理投訴舉報，并依法進(jìn)行調(diào)查處理。對經(jīng)查實的違法行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰，并向社會公布。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；2.超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；3.隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；4.涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；5.未按照規(guī)定辦理項目立項、規(guī)劃許可、土地使用等手續(xù)的；6.擅自變更規(guī)劃設(shè)計的；7.未經(jīng)驗收或者驗收不合格交付使用的；8.違規(guī)預(yù)售商品房的；9.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事中介服務(wù)的；2.超越資質(zhì)等級從事中介服務(wù)的；3.隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；4.涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；5.違規(guī)收取費(fèi)用的；6.提供虛假信息、惡意串通等行為的；7.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（三）交易當(dāng)事人違法責(zé)任房地產(chǎn)交易當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處罰：1.簽訂陰陽合同逃避監(jiān)管的；2.未按照規(guī)