高郵征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強高郵地區(qū)征收管理工作，規(guī)范征收行為，保障公共利益，維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標準，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于高郵行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償活動，包括征收決定的作出、補償協(xié)議的簽訂、補償資金的管理以及相關(guān)爭議的處理等。（三）基本原則1.決策民主征收項目應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保決策過程民主、透明。2.程序正當嚴格按照法定程序進行征收活動，保障被征收人依法享有陳述、申辯、聽證等權(quán)利，確保征收程序合法合規(guī)。3.補償公平對被征收人給予公平、合理的補償，保障被征收人的居住條件有改善、生活水平不降低，使被征收人得到與征收前同等價值的補償。4.結(jié)果公開征收決定、補償方案、補償結(jié)果等信息應(yīng)當及時向社會公開，接受公眾監(jiān)督，確保征收工作公開透明。二、征收決定（一）征收項目啟動1.符合公共利益情形因國防和外交需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2.項目規(guī)劃與論證征收項目啟動前，應(yīng)當進行充分的規(guī)劃與論證。征收部門應(yīng)當會同發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門，對征收項目的必要性、可行性、合法性進行審查，并編制征收項目規(guī)劃和可行性研究報告。3.社會穩(wěn)定風險評估開展社會穩(wěn)定風險評估工作，對征收項目可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險進行預測、評估和化解。評估內(nèi)容包括征收項目的合法性、合理性、可行性、安全性以及對社會穩(wěn)定的影響等方面。根據(jù)評估結(jié)果制定相應(yīng)的風險應(yīng)對措施，確保征收項目順利實施。（二）征收補償方案制定1.方案內(nèi)容征收補償方案應(yīng)當包括以下內(nèi)容：征收范圍、征收目的、征收實施單位、征收補償方式、補償標準、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。2.征求意見與修改征收補償方案擬定后，應(yīng)當在征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人的意見。征求意見期限不得少于30日。被征收人需提交意見的，應(yīng)當在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交。征收部門應(yīng)當對被征收人提出的意見進行整理、分析，并根據(jù)公眾意見對征收補償方案進行修改完善。（三）征收決定作出1.提交材料征收部門向市、縣級人民政府提交作出征收決定的申請，并附具下列材料：征收補償方案；社會穩(wěn)定風險評估報告；征收補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用的證明；其他相關(guān)材料。2.決定審批市、縣級人民政府對征收部門提交的材料進行審查，經(jīng)審查認為符合征收條件的，作出房屋征收決定，并予以公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。三、征收評估（一）評估機構(gòu)選定1.方式被征收人可以協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.程序征收部門應(yīng)當在征收范圍內(nèi)公布評估機構(gòu)名單，并告知被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的期限。被征收人應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。評估機構(gòu)選定或者確定后，由征收部門作為委托人，向評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。（二）評估程序1.實地查勘房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。2.評估報告出具房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當修正。公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。（三）評估結(jié)果異議處理1.異議提出被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。2.復核評估房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復核評估申請人。3.鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具評估報告。四、補償安置（一）補償方式1.貨幣補償被征收人可以選擇貨幣補償。貨幣補償金額根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋征收部門應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。（二）補償內(nèi)容1.被征收房屋價值補償對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。2.搬遷、臨時安置補償因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（三）補償協(xié)議簽訂1.協(xié)議內(nèi)容房屋征收部門與被征收人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。2.協(xié)議履行補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。房屋征收部門應(yīng)當依法履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。五、征收實施（一）實施主體與職責1.實施主體房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。2.職責房屋征收實施單位應(yīng)當按照房屋征收部門的委托，承擔以下職責：宣傳貫徹房屋征收與補償?shù)姆煞ㄒ?guī)和政策；組織實施征收補償方案；協(xié)助房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議；負責房屋征收補償檔案的整理與移交；負責房屋拆除工作；其他與房屋征收與補償有關(guān)的工作。（二）搬遷與拆除1.搬遷期限房屋征收部門應(yīng)當按照補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限，組織被征收人進行搬遷。搬遷期限不得少于30日。2.拆除被征收人完成搬遷后，房屋征收實施單位應(yīng)當及時組織對被征收房屋進行拆除。拆除房屋應(yīng)當符合相關(guān)安全規(guī)定，確保拆除過程安全有序。拆除房屋產(chǎn)生的建筑垃圾等應(yīng)當按照規(guī)定進行處理，不得隨意傾倒。六、資金管理（一）資金籌集征收補償費用由市、縣級人民政府負責籌集，確保足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。征收補償費用應(yīng)當根據(jù)征收項目的規(guī)模和進度合理安排，保障征收工作的順利進行。（二）資金使用1.支付范圍征收補償費用應(yīng)當用于支付被征收房屋價值的補償、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償以及其他與征收補償有關(guān)的費用。2.支付程序房屋征收部門應(yīng)當按照補償協(xié)議約定或者補償決定確定的金額、支付方式和支付期限，將征收補償費用支付給被征收人。支付征收補償費用時，應(yīng)當提供有效的支付憑證，并做好支付記錄。（三）資金監(jiān)管1.專戶管理征收補償費用應(yīng)當存入專門的銀行賬戶，實行專戶管理，嚴禁截留、挪用、擠占。2.監(jiān)督檢查財政、審計等部門應(yīng)當加強對征收補償費用的監(jiān)督檢查，確保資金使用合法合規(guī)。對違反規(guī)定使用征收補償費用的單位和個人，依法追究法律責任。七、爭議處理（一）行政復議被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議。行政復議機關(guān)應(yīng)當按照法定程序?qū)φ魇諞Q定進行審查，作出維持、撤銷、變更或者確認違法等復議決定。（二）行政訴訟被征收人對房屋征收決定、補償決定等具體行政行為不服的，可以依法提起行政訴訟。人民法院應(yīng)當依法對行政行為的合法性進行審查，作出公正的判決。（三）補償糾紛解決1.協(xié)商解決房屋征收部門與被征收人在征收補償過程中發(fā)生糾紛的，可以首先通過協(xié)商解決。雙方應(yīng)當遵循平等、自愿、公平的原則，就補償問題進行協(xié)商，達成一致意見。2.調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以申請房屋征收部