2011年海安房地產(chǎn)市場年度報告上海奇正地產(chǎn)機構(gòu)市場部|2012.01QIZHENGESTATEAGENCY宏觀市場房地產(chǎn)市場市場預(yù)測土地分析樓市分析競品表現(xiàn)目錄降價和限購依然持續(xù)重要人物表示：溫家寶總理講話重要人物表示：住建部部長姜偉新講話7月11日：在?中國金融?雜志上撰文表示，要加強對流動性、杠桿率的監(jiān)管，完善系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)、市場和行業(yè)的管理制度。建立健全具有正向鼓勵作用的彈性機制，促進信貸平穩(wěn)適度增長，有方案、有步驟地推進利率市場化改革。重要人物表示：央行行長周小川講話2021年中央經(jīng)濟工作會議根據(jù)中央對明年宏觀經(jīng)濟的部署，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o松動跡象，調(diào)價為主題受迫地方政府財政壓力，保障性住房開工量下調(diào)，未來保障房供給依舊較高住建部將允許地方購置商品房抵保障房任務(wù)住建部：地方住房限購令到期需延續(xù)限購令將持續(xù)，地方樓市難有轉(zhuǎn)機央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率國土部加強處置閑置土地閑置費按地價20％征收

昨天，國土資源部公布?閑置土地處置方法(修訂草案)?，并公開向社會征集意見。修訂草案規(guī)定，未開工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。修訂草案規(guī)定，縣級以上地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案，閑置土地處置方案可以選擇以下方式：延長開工開發(fā)建設(shè)期限，改變土地用途，安排臨時使用，協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，置換土地。修訂草案還規(guī)定，國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿1年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；未開工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。閑置土地的沒收將促動市場的供給，市場放量將繼續(xù)增大第二章全國樓市回憶07年9月二套房首付提高08年10月救市政策出臺09年12月國四條出臺11年1月限購政策出臺10年1月、4月、9月提高首付利率、限貸2021年10月全國商品房銷售面積和金額分別為8364萬平方米和4514億元，分別下降9.9%和11.1%10月房地產(chǎn)銷售價格為5397元，同比下降1.34%，價格相對穩(wěn)定調(diào)控周期一線城市成交持續(xù)低迷，樓市銷售進入冰點，價格微跌、呈下降趨勢受限購影響，眾多二線城市成交同樣陷入低迷，相對一線城市價格相對堅挺三四線城市未限購，市場表現(xiàn)出量穩(wěn)價升市場格局，但受整體市場下跌影響，一些三四線城市成交量和成交價格在年底出現(xiàn)松動跡象數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，搜房指數(shù)，超過過去1年單級最高銷售面積的定義為高，小于過去1年單季最低銷售面積的定義為低未來供給持續(xù)放大，存量房銷售壓力逐步積壓多個城市庫存逼近歷史高位，一二線城市尤為明顯，加上未來新推體量，市場去化周期加長10月130個城市共計推出1.04億平米，環(huán)比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一線城市環(huán)比降18%，同比增72%，占10年的13%；二線城市環(huán)比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四線城市環(huán)比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130個城市共計成交0.39億平米，環(huán)比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一線城市環(huán)比降75%，同比降45%，占10年的5%；二線城市環(huán)比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四線城市環(huán)比降29%，同比降50%，占10年的5%土地成交規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下滑，一二線城市土地市場需求壓力明顯高于三四線城市10月130個城市平均溢價率為3%，環(huán)比下降2個百分點，同比下降31個百分點，較10年底下降25個百分點，低位下行；一線城市平均溢價率為0%，環(huán)比下降6個百分點，同比下降57個百分點，較10年底下降41個百分點；二線城市平均溢價率為1%，環(huán)比降2個百分點，同比下降30個百分點，較10年底下降22個百分點；三四線城市平均溢價率為7%，環(huán)比下降1個百分點，同比下降25個百分點，較10年底下降22個百分點；10月樓面地價：130個城市平均樓面地價1413元/平米，環(huán)比跌17%，同比跌8%，較10年底下跌30%；一線城市平均樓面地價3560元/平米，環(huán)比跌10%，同比跌3%，較10年底跌41%；二線城市平均樓面地價1411元/平米，環(huán)比跌22%，同比跌27%，較10年底下跌28%；三四線城市平均樓面地價1189元/平米，環(huán)比漲30%，同比漲25%，較10年底跌18全國經(jīng)營性土地平均溢價率、樓面地價明顯下滑，開展商表現(xiàn)出對三四線城市市場的樂觀預(yù)期土地供給壓力和地方政府財政壓力都明顯增大，而在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市極為低迷，開發(fā)商資金壓力陡增，拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，因此受調(diào)控影響較大的一二線城市土地價格將持續(xù)下行另外三四線城市相對較低的拿地本錢和非調(diào)控重點區(qū)域，影響開展商拿地重心的轉(zhuǎn)移，作為開展商分?jǐn)傎Y金回籠壓力的戰(zhàn)略部署1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計6.84萬億元，同比增加20.2%國內(nèi)貸款累計1.06萬億元，同比增加1%累計利用外資714億元，同比增加32.4%自籌資金累計2.82萬億元，同比增加30.8%其他資金來源累計2.9萬億元，同比增加18.8%受限銀行及其他金融機構(gòu)貸款信托融資上市融資、股票增發(fā)融資、發(fā)行債券融資房地產(chǎn)私募基金代建、投資礦產(chǎn)、民間集資其他渠道新興融資渠道資本市場融資渠道主要融資渠道次重要融資渠道融資方式企業(yè)名稱時間備注房地產(chǎn)私募基金遠洋地產(chǎn)9月5日將對旗下房地產(chǎn)基金SinoProsperityRealEstateFundL.P.出資7000萬美元，用做投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目豫園商城9月17日豫園商城公告稱，全資子公司上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬出資5.695億元與外商保德信中國機會有限公司（下稱“保德信中國”）成立合資公司，注冊資本8.5億元，上海豫園持有67%的權(quán)益，合作開發(fā)沈陽北中街商業(yè)廣場項目上實發(fā)展9月21日上實發(fā)展擬引進天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏（天津）股權(quán)投資基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實發(fā)展（青島）投資開發(fā)有限公司進行增資，額度分別為3億元和10億元萬通地產(chǎn)9月23日萬通地產(chǎn)與華潤深國投信托公司共同發(fā)起一只PE，基金規(guī)模3.726億元。通過此舉，萬通地產(chǎn)可變相融資約3.5億元投資礦業(yè)新湖中寶6月新湖中寶公告稱，擬以自有資金6.43億元收購內(nèi)蒙古自治區(qū)四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權(quán)綠景地產(chǎn)6月綠景地產(chǎn)公告擬增加經(jīng)營范圍，進行項目投資、礦產(chǎn)資源投資、開采等業(yè)務(wù)萊茵置業(yè)6月16日萊茵置業(yè)宣布擬在貴陽成立一家“貴州萊茵達礦業(yè)發(fā)展有限公司”的全資子公司，注冊資本為5000萬元華業(yè)地產(chǎn)6月15日華業(yè)公告稱，擬在新疆塔城地區(qū)托里縣設(shè)立全資子公司，總投資額不超過人民幣3.5億元代建模式綠城中國-獨立成立綠城建設(shè)公司專門發(fā)展代建業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月底，綠城已簽45個代建項目，預(yù)計年底將突破80個，可售金額將超1500億元萬科集團-目前主要在保障房領(lǐng)域涉足代建模式宋都、濱江、中凱、浙江大華均已經(jīng)涉足代建業(yè)務(wù)民間集資綠城中國3月綠城工會委員會的名義發(fā)起融資計劃，以10萬元起步，年利率為12%。受到綠城內(nèi)部員工廣泛支持溫州民間借貸1100億，資金來自民營企業(yè)和家庭，其中220億流向房地產(chǎn)項目多數(shù)企業(yè)前9月銷售業(yè)績完成率達65%-75%之間，但9月多數(shù)典型企業(yè)銷售業(yè)績同比普遍下跌，下半年去化壓力明顯29家上市房企三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元29家上市房企存貨達2337億元，比去年同期大幅上升50.7%備注：富力將銷售目標(biāo)由400億元下調(diào)至320億元。數(shù)據(jù)來源：?2021年前三季度房企銷售排行榜?企業(yè)名稱2011年銷售目標(biāo)（億元）2011年1-9月銷售金額（億元）同比2011年銷售目標(biāo)完成率2010年1-9月銷售業(yè)績占比9月金額（億元）同比環(huán)比9月銷售目標(biāo)占比2010年9月銷售業(yè)績占比保利地產(chǎn)80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂園43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地產(chǎn)320220-4%69%71%35.5-1%77%11%11%恒大地產(chǎn)70069495%99%71%93.082%2%13%10%金地集團40019527%49%54%35.4-40%60%9%21%龍湖地產(chǎn)40028954%72%56%48.832%52%12%11%綠城中國550267-18%49%60%60.0-18%161%11%13%世茂房地產(chǎn)360214.610%60%64%5.6-84%-83%2%11%萬科集團1400965.735%69%66%120.0-16%15%9%13%雅居樂37024542%66%53%44.042%91%12%10%中國海外630（萬平方米）58627%68%57%56.0-31%56%6%12%下半年市場急速變化導(dǎo)致利潤減少，并且導(dǎo)致庫存、現(xiàn)金流等壓力，將促使開發(fā)商的整體資金狀況不斷收緊，尤其對于后續(xù)市場更明顯2021年前三季度，百億以上企業(yè)數(shù)量增至28家。其中萬科、恒大、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和綠地集團以超500億占據(jù)金額榜5強，業(yè)績增長勢頭迅猛。2011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售金額排行榜金額排名企業(yè)名稱成交金額（億元）1萬科集團965.72恒大地產(chǎn)694.03中海地產(chǎn)586.04保利地產(chǎn)580.05綠地集團540.06萬達集團450.07碧桂園330.08龍湖集團289.09綠城中國267.010雅居樂245.011華潤置地237.012富力地產(chǎn)220.013世茂房地產(chǎn)214.614中信地產(chǎn)196.015金地集團195.016遠洋地產(chǎn)185.817招商地產(chǎn)151.018融創(chuàng)中國135.019融僑集團125.020保利香港121.021首開股份119.222中國鐵建107.023新城控股106.024金輝集團105.025金科集團103.026中國中鐵102.027佳兆業(yè)101.028SOHO中國100.329九龍倉99.030中糧集團97.02011年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售面積排行榜面積排名企業(yè)名稱成交面積（萬平米）1恒大地產(chǎn)1047.02萬科集團838.23綠地集團560.04保利地產(chǎn)518.05碧桂園510.06中海地產(chǎn)427.07萬達集團346.68龍湖集團237.09雅居樂232.010華潤置地203.011世茂房地產(chǎn)162.712中信地產(chǎn)159.013保利香港157.014佳兆業(yè)150.015富力地產(chǎn)145.116遠洋地產(chǎn)142.017榮盛發(fā)展139.418金地集團137.019中國中鐵135.020金科集團133.021綠城中國123.022新城控股118.023建業(yè)地產(chǎn)113.024中國鐵建110.925世紀(jì)金源108.026恒盛地產(chǎn)106.527金輝集團103.028融僑集團95.329融創(chuàng)中國87.530首開股份86.1各梯隊間業(yè)績分化，超大型房企遙遙領(lǐng)先，未來市場考驗中小企業(yè)生存壓力2021年10月至今7-9月份典型銷售破千套工程多數(shù)房企降價底線依然在10-15%左右，雖然個別樓盤降幅超過25%，但大幅降價局面尚未完全鋪開，降價和低總價、高性價比個案仍為市場去化主力城市項目企業(yè)成交情況（套）成交均價(元/㎡)折扣力度上海長泰西郊長甲473600069折新城公館新城972000074折北京京貿(mào)國際城天旭141460063折遠洋一方遠洋1671850074折廣州富力君湖華庭富力502760688折富力金港城富力23268989折杭州世茂首府廣場世茂341893272折東港東廈美孚410650068折東莞萬科金域華府萬科581000092折增城恒大山水城恒大124665385折太原恒大綠洲五期恒大21876799折珠海中海銀海灣中海-

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93折城市項目名稱企業(yè)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)熱銷原因重慶金科西城大院金科20906439尾盤銷售，價格優(yōu)勢重慶金科·陽光小鎮(zhèn)金科14176505洋房93折后減10萬元高層優(yōu)惠97折減5萬元貴陽貴陽世紀(jì)城世紀(jì)城13145598低價重慶華潤二十四城華潤12161124263-113㎡面積贈送最高20平米重慶斌鑫·西城綠錦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老帶新免交物管費武漢積玉橋萬達廣場萬達116618693主推30-60平精裝SOHO小戶型總價低天津天房美域天房11608132低價貴陽花果園宏立城11386274大盤項目貴陽中天會展城中天11275691大盤項目沈陽碧桂園鳳凰城碧桂園10924071遠郊低價盤一次96折，貸款98折進入觀望局部促銷新開工程低于預(yù)期價格全面促銷局部降價全面降價價格走勢Now，wearehere資金壓力庫存壓力宏觀市場篇房地產(chǎn)市場篇市場預(yù)測篇土地分析樓市分析競品表現(xiàn)目錄第一章土地市場分析海安歷年土地市場比照2021年土地成交情況從板塊成交比例來看，城南片區(qū)即行政新區(qū)的土地成交量達全海安縣的55.27%，為各區(qū)域最高，未來城南區(qū)域?qū)⒊菂^(qū)未來海安開發(fā)熱點區(qū)域。城西、城東、城北開發(fā)量較為平均，城中放量較少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地放量有攀升之勢，占海安總土地成交量的12.30%從成交單價來看，城北受個別大盤影響，單價較高達3283.87元/㎡。因城區(qū)房價攀升較快，局部客源擠壓至鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，造成鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場走俏，土地成交單價也開始走高，到達1287.23元/㎡。土地結(jié)構(gòu)分析2021年海安土地結(jié)構(gòu)分析海安近幾年土地容積率成交情況從2021年海安住宅用地分容積率成交情況來看，容積率住宅用地成交297862.7㎡，占比57.97%；其次為容積率住宅用地成交121004萬㎡，占比23.55%；第三為容積率住宅用地成交42995萬㎡，占比8.37%。與往年相比，受行政新區(qū)建設(shè)影響，小高層建設(shè)較多，容積率住宅用地增加。城東城南城西城中城北七星湖0124230605070914a14b1621190507土地成交分布2021年，海安商住用地成交20宗，其中市區(qū)12宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)8宗。其中住宅用地成交13宗，其中市區(qū)6宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)7宗。住宅用地成交較少。地塊編號具體位置出讓面積（平米）容積率01縣城通榆路東側(cè)、奧華國際裝飾城北側(cè)429951.524海安縣火車站站前廣場B區(qū)二期2101223開發(fā)區(qū)長江路南側(cè)文萃路西側(cè)12694406海安鎮(zhèn)海北老集鎮(zhèn)376111.605縣城黃海東路、通榆路交匯處東南側(cè)29403.63.207縣城黃海路、漕平河交匯處西南側(cè)13092209海安縣城高莊路、萬星路交匯處西北側(cè)170402.114b海安鎮(zhèn)平橋村116755.32.214a海安鎮(zhèn)平橋村95541.22.116海安縣城中壩南路西側(cè)、廣場南路南側(cè)83233.62.421海安鎮(zhèn)海南村7、8、9組5661.20.219海安縣城江海西路北側(cè)、鎮(zhèn)南路西側(cè)47683.81.60507海安鎮(zhèn)曙光東二路49號1124.30.72地塊編號具體位置出讓面積（平米）用途容積率成交價格(萬元)成交日期起始價（萬元）成交單價（元/㎡）起始單價（元/㎡）溢價率2010029縣城黃海路南側(cè)、七星湖西側(cè)140147住宅≤2.50444222010671500.00111.31%2010030縣城黃海路、東湖路交匯處西北側(cè)67600住宅≤2.80245002010-12-8101403624.261500.00141.62%2010022海安鎮(zhèn)黃海路南側(cè)、永安路東側(cè)40644商住≤2.261082010-9-16401502.809.8415170.00%2010021-1縣城安平路、永安南路交匯處東南側(cè)74267商住≤2.60122972010-8-24122801655.781653.490.14%2010021-6縣城黃海路、海南路交匯處東北側(cè)81133商住≤2.60127982010-8-24127981577.411577.410.00%2010021-3縣城黃海路、永安南路交匯處東北側(cè)105314商住≤2.60174032010-8-24173801652.491650.300.13%2010021-2縣城安平路、小焦港河交匯處西南側(cè)48265商住≤2.6079912010-8-2479801655.651653.370.14%2010021-5縣城安平路、海南路交匯處東南側(cè)54807商住≤2.6086922010-8-2486801585.931583.740.14%2010021-4縣城安平路、永安南路交匯處西北側(cè)83345商住≤2.50125192010-8-24125001502.071499.790.15%2010016縣城通榆中路東側(cè)、老通揚河南側(cè)15993商業(yè)≤1.012222010-7-91220764.08762.830.16%201017海安鎮(zhèn)黃海路南側(cè)、萬星路西側(cè)26993商住2.838722010-6-2938421434.451423.330.78%20101404海安鎮(zhèn)林橋村12組（隆政老集鎮(zhèn)）5043商業(yè)0.721592010-5-12158315.29313.310.63%20101403海安鎮(zhèn)開元大道、園莊路交匯處西北側(cè)3105商業(yè)1.341182010-5-12117380.03376.810.85%20101401海安鎮(zhèn)南海大道、海南路交匯處西南側(cè)13341商住1.749682010-5-12966725.58724.080.21%2010012縣城長江西路、龍須路交匯處東北側(cè)88222商住2.2263952010-5-7146452991.881660.0280.23%2021年新拍住宅用地土地溢價分析地塊編號具體位置出讓面積（平米）用途容積率成交價格(萬元)成交日期起始價（萬元）成交單價（元/㎡）起始單價（元/㎡）溢價率2010066縣城中壩南路西側(cè)、海陵小學(xué)南側(cè)75605商住2.4242362010-3-22241863205.613198.990.21%2010063縣城河濱東路、鳳山路交匯處西南側(cè)93615商住3.2351852010-3-10280853758.483000.0525.28%2010064縣城曙光西路、永安北路交匯處東北側(cè)83628商住3.2346882010-3-10250884147.892999.9538.27%2010065縣城江海西路、永安南路交匯處東南側(cè)17721商住3.592882010-3-1039085241.242205.29137.67%2010062縣城人民東路、鳳山路交匯處西北側(cè)60478商住321889.15822010-3-10235623619.363895.96-7.10%2010061縣城人民東路、寧海北路交匯處東北側(cè)48475商住117544.84182010-3-1072723619.361500.15141.27%2010067縣城黃海中路、中壩南路交匯處東北側(cè)59808商住2.4225952010-3-10139953777.922339.9961.45%2010068縣城高莊路、中壩南路交匯處東北側(cè)147461商住2.8265932010-3-10265431803.391800.000.19%933海安鎮(zhèn)黃海路南側(cè)、永安路東側(cè)29228商住3.643982010-2-1243881504.721501.300.23%201004海安鎮(zhèn)黃海路、海南路交匯處西北側(cè)157197商住1.5128002010-2-59500814.26604.3434.74%2021年新拍住宅用地土地溢價分析土地溢價分析地塊編號具體位置出讓面積（平米）用途供地方式容積率成交價格(萬元)土地使用年限成交日期成交單價（元/㎡）起始價起始單價（元/㎡）單位溢價溢價率201106海安鎮(zhèn)海北老集鎮(zhèn)37611商住出讓1.67205702011-2-241915.662550.00677.991237.6764.6%2011-05縣城黃海東路、通榆路交匯處東南側(cè)29403.6商住出讓3.216280702011-3-95536.746080.002067.773468.9662.6%201114b海安鎮(zhèn)平橋村116755.3商住出讓2.216000702011-6-301370.3915950.001366.114.280.31%201114a海安鎮(zhèn)平橋村95541.2商住出讓2.113100702011-6-301371.1413050.001365.905.30.38%201116海安縣城中壩南路西側(cè)、廣場南路南側(cè)83233.6商住出讓2.423980702011-7-252881.0522480.002700.83180.226.26%2011-19海安縣城江海西路北側(cè)、鎮(zhèn)南路西側(cè)47683.8商住出讓1.612930702011-10-192711.6112880.002701.1310.490.38%從2021年縣城成交的25宗住宅用地溢價情況來看，其中18宗溢價率低于50%，2宗住宅用地溢價率在50-100%,5宗住宅用地在溢價在100%以上。從2021年縣城成交的6宗住宅用地溢價情況來看，其中4宗住宅用地溢價率低于50%，2宗住宅用地溢價率在50-100%。2021年不管是在宗數(shù)還是溢價上都比2021年有大幅下滑。受市場影響，年初時上市兩宗土地溢價較高，而隨著市場的轉(zhuǎn)冷，溢價率也隨之走低。2021年新拍住宅用地海安市場→未來土地上市量預(yù)估

土地位置土地面積（㎡）土地性質(zhì)容積率折算建面（㎡）成交價格（萬元）樓面價格(元/㎡)城北海安鎮(zhèn)海北老集鎮(zhèn)37611商住1.660177.672051197.29城西海安縣城江海西路北側(cè)、鎮(zhèn)南路西側(cè)47683.8商住1.676294.08129301694.8城南海安縣城中壩南路西側(cè)、廣場南路南側(cè)83233.6商住2.4199760.64239801200.4海安鎮(zhèn)平橋村116755.3商住2.2256861.6616000622.9海安鎮(zhèn)平橋村95541.2商住2.1200636.5213100652.9城東縣城黃海東路、通榆路交匯處東南側(cè)29403.6商住3.294091.52162801730.2開發(fā)區(qū)長江路南側(cè)文萃路西側(cè)12694綜合4507761770348.6合計

422922.5

938598.02

2021年新拍住宅用地海安未來土地供給住宅上市量938598㎡，其中城東土地供給住宅上市量144867㎡第二章樓市分析2021年與2021年成交量比照2021年成交量分析中洋高爾夫公寓、海州陽光城、東城國際二期、華新一品三期、清水園二期、沿海威尼斯、海安大世界相繼入市，成交量大，各工程拉升價格700-1200元/㎡高端樓盤金水灣入市，均價到達6000元/㎡新國八條出臺，海安同時也轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季5月旺季，金水灣、華新一品加推，市場回暖水岸名城加推，去化僅4成，新政影響力初現(xiàn)高端物業(yè)去化初現(xiàn)較大放量，開發(fā)商拉價300元/㎡7月30日水岸名城加推，與上期拉價200元/㎡東大街售樓部公開，當(dāng)日蓄水1000組，華府天地日均來訪100組，轉(zhuǎn)入旺季10月清水園開盤，開盤預(yù)定量缺乏50%，市場開始轉(zhuǎn)冷萬豪國際、華府天地入市，去化表現(xiàn)較好，市場似乎熱度不減11月金石低價入市，當(dāng)日僅成交三分之一東大街低調(diào)入市，簽約缺乏1/3。前三季度整體市場熱度尚可，第四季度逐步轉(zhuǎn)冷未來上市量樓盤推案節(jié)奏2021年預(yù)計將8個新樓盤入市，2021年預(yù)估上市量約100萬方約有10萬方的供應(yīng)量523產(chǎn)業(yè)園江海清水園七星首府水岸名城奧體新城萬豪國際華府天地金水灣公館競爭項目朗地尚城海洲陽光城2011年四季度三季度四季度一季度二季度2012年3月推出5棟多層120套左右約1.4萬方，12年可能推完/6.5萬方12年將推出最后一棟/2.7萬方第一批推35套，12年約推5.6萬方/18萬方2012年預(yù)計上市6萬方/16.8萬方年初開盤推203套房源約2.4萬方，今年推14萬方/160萬方12年預(yù)計上市量14萬方/27.6萬方12預(yù)計上市量8萬方/26萬方最后3棟高層到12年推售9萬方/9萬方12年將全部推出/2.4萬方金石藍郡年初推兩棟高層約3萬方,12年6萬方/16萬方11月5日推三棟約3.2萬方，12年上市約6萬方/23.8萬方東大街12月推約24.2萬方，12年約推10萬方/45.8萬方已面世項目市場供應(yīng)總量板塊項目總建面已推量已售量已推存量未推存量城東523產(chǎn)業(yè)園9000025100121001300064800七星首府180000000180000星湖灣530000000530000城中江海清水園18766916043198562.361868.227238華府天地6202337783.418725.119058.324239.6東大街70000024209944397197702457901朗地天瀾灣270000000270000信拓東港國際250000000250000城西水岸名城21000041054.222628.218426168946海洲陽光城1332523963628165.911470.193616金石藍郡2700003120712805.118401.9238793怡景灣國際花51283.536730111987城南金水灣公館21000041683.331788.89894.55168317中洋高爾夫公寓21372221372245675.91680460奧體新城16000000001600000萬豪國際40000012328135136.188144.6276719朗地尚城220000000220000華新一品二期400000000400000總計

60766659940093512686427415082556目前市場存量分析目前海安海安市場已推存量64萬方，未售存量約508萬方第三章競爭個案分析開發(fā)商南通鴻慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置江蘇省海安縣迎賓路201-5號物業(yè)類別住宅建筑類別多層產(chǎn)品規(guī)劃總占地1500畝總規(guī)劃戶數(shù)600戶房型面積88~135㎡主力面積88㎡，99㎡、106㎡、109㎡項目特色西班牙風(fēng)格、中南歐陸風(fēng)格裝修情況毛坯所屬商圈海安城東

“523產(chǎn)業(yè)園有住宅和商業(yè)構(gòu)成。一期規(guī)劃12棟西班牙風(fēng)格多層和12棟中南歐陸風(fēng)格，立面以英倫風(fēng)格為主。整體產(chǎn)品規(guī)劃兩種完全不同的風(fēng)格，表現(xiàn)力缺乏。建筑表層用涂料粉刷，全框架式結(jié)構(gòu)，建筑品質(zhì)較為中端。月份1月2月3月4月5月6月住宅11年------7月8月9月10月11月12月--5915204工程后續(xù)存量約6.48萬方總量已推已售存量9萬方2.511.216.48重點競爭個案分析-523產(chǎn)業(yè)園重點競爭個案分析-七星首府開發(fā)商江蘇置佳置業(yè)有限公司樓盤位置黃海大道與東湖路交界處物業(yè)類別住宅、商業(yè)建筑類別多層、高層產(chǎn)品規(guī)劃總建面18萬占地67600平米項目特色ARTDECO建筑風(fēng)格所屬商圈海安城東工程優(yōu)勢打造海安稀缺的花園洋房，疊加別墅，高附加值，一二層附贈地下室，三四層送空中花園。主臥套房設(shè)計，在海安市場比較少見。上海開發(fā)商，品牌實力較強產(chǎn)品品質(zhì)感高，設(shè)有會所，精裝大堂，為城東目前最高端的工程劣勢以湖景為賣點，但其實離湖區(qū)還有一段距離大戶型為主，疊加更是到達200平米以上，客源相對有限。與沿海比照：在產(chǎn)品性質(zhì)及區(qū)位明顯好于沿海，工程年底入市將成為未來一年內(nèi)的主要競爭對手。目前工程圍墻已上，售樓部在建，預(yù)計在月中進場，方案在1月底開盤。一期推出四棟29、30層高層，戶型為兩房三房四房，面積從85㎡~142㎡。工程后續(xù)存量約18萬方?？蛻魳?gòu)成工程目前尚未開盤，只進行預(yù)約登記，客戶主要為城東及東南側(cè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，市區(qū)也有局部客戶過來看?？傮w經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)基地面積248764總建筑面積750111地下不計容積面積（保溫層等）8198地上面積546942高層住宅面積526963公建面積19979其中物業(yè)管理2981商業(yè)面積14850門衛(wèi)等面積2148地下面積194971其中高層地下室52371地下車庫面積（含人防34600）142600機動車位3894其中地上60地下3834總占地面積37008容積率2.2覆蓋率14.88%綠地率40.18%總戶數(shù)3774非機動停車位7788工程總建